Comparación de los precios de la vivienda en las principales ciudades del mundo: ¿Existe una burbuja en Beijing, Shanghai y Shenzhen?

Desde una perspectiva global, ¿existe una burbuja en los precios de la vivienda en China? Esta es una pregunta difícil de responder. La comparación internacional es una buena referencia, pero es muy peligroso comparar directamente los precios de la vivienda en China y en el extranjero, porque los precios de la vivienda en China son tan diferentes que las comparaciones directas son propensas a un sesgo sistemático. Por lo tanto, elegimos datos de Numbeo, el sitio web de base de datos colaborativo en línea más grande del mundo. A través de la colaboración en línea de los usuarios, la información sobre el costo de vida de ciudades de todo el mundo se actualiza en tiempo real para facilitar la comparación de datos. Para mejorar la comparabilidad, seleccionamos como muestras las ciudades centrales globales más representativas, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hong Kong, Londres, Singapur, Nueva York, San Francisco, París, Boston, Tokio, Sydney, Los Ángeles, Mumbai y Roma, Berlín, Taipei, Moscú y Chicago, un análisis de arriba hacia abajo de los precios absolutos y relativos de la vivienda en las principales ciudades del mundo.

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Precio absoluto de la vivienda: después de la revisión, ocupa el segundo lugar después de Hong Kong.

Comparamos directamente los precios medios de la vivienda en las zonas centrales y no centrales de las ciudades de primer nivel. Podemos encontrar que los precios medios de la vivienda en las zonas centrales de Beijing, Shanghai y Shenzhen en las ciudades de primer nivel de China. Las ciudades de primer nivel se encuentran entre las mejores, pero todavía hay una cierta brecha en comparación con Hong Kong, Londres y Singapur. Según los últimos datos de precios de la vivienda de las ciudades centrales Numbeo 2021 de junio, Hong Kong está muy por delante con 32.218 dólares/metro cuadrado, seguida de Singapur y París, con 18.023 dólares/metro cuadrado y 16.709 dólares/metro cuadrado respectivamente. Shenzhen, Beijing y Shanghai ocuparon el cuarto, quinto y séptimo lugar con precios de 16.490 dólares estadounidenses por metro cuadrado, 15.987 dólares estadounidenses por metro cuadrado y 15.565.438 dólares estadounidenses por metro cuadrado, respectivamente, ocupando una posición muy alta. Los precios de la vivienda en el centro de Shenzhen y Beijing han superado a los de Londres, mientras que Shanghai ha superado a Nueva York, San Francisco y Shanghai. Se puede ver que las ciudades de primer nivel de China, Beijing, Shanghai y Shenzhen, se encuentran entre las diez primeras y ocupan una posición de liderazgo en el mundo. Son comparables a ciudades de renombre mundial como París, Singapur, Londres, Nueva York. y San Francisco, sin embargo, siguen siendo más bajos que los de Hong Kong, Singapur y París. Hay una cierta diferencia en los precios de las viviendas en los centros de las ciudades de Beijing, Shanghai y Shenzhen, que son aproximadamente la mitad de los de Hong Kong.

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Sin embargo, considerando que las áreas de construcción comúnmente utilizadas en China continental y la mayoría de las ciudades centrales son apartamentos con ascensor, podemos encontrar que los precios reales de la vivienda en las áreas centrales de Shenzhen, Beijing y Shanghai son de 21.986 dólares estadounidenses. /metro cuadrado, respectivamente 21,365438 dólares estadounidenses + 06 dólares estadounidenses/metro cuadrado y 20687 dólares estadounidenses/metro cuadrado, lo que ha superado a Singapur y París.

Echemos un vistazo a las áreas urbanas no centrales: existe una brecha significativa en los precios de la vivienda entre las áreas urbanas no centrales y las áreas urbanas centrales en 20 ciudades centrales de todo el mundo. Los precios de la vivienda en algunas ciudades. Hay menos de la mitad de los que se encuentran en las áreas urbanas centrales, pero la clasificación general de las áreas urbanas no centrales es Ha habido pocos cambios, y solo unas pocas ciudades cambiaron de orden. Los últimos datos de precios de la vivienda en áreas urbanas no centrales de las ciudades centrales en junio de 2021 del sitio web de Numbeo muestran que los precios promedio en áreas urbanas no centrales de Shenzhen, Beijing y Shanghai son de 8.968 dólares estadounidenses por metro cuadrado, 7.800 dólares estadounidenses por metro cuadrado. metro cuadrado y 7.596 dólares por metro cuadrado respectivamente, que es aproximadamente el de las áreas urbanas centrales, que ocupan el quinto, octavo y noveno lugar, todavía ocupan un lugar alto en la clasificación, pero han retrocedido en relación con la ciudad central.

Después de convertir las áreas urbanas no centrales basándose en la tasa de vivienda del 75%, los precios de la vivienda en Shenzhen, Beijing y Shanghai son 11.958 dólares estadounidenses/metro cuadrado, 10.400 dólares estadounidenses/metro cuadrado y 1.065.438 dólares estadounidenses/metro cuadrado. dólares/metro cuadrado respectivamente, sólo superados por Hong Kong y París, superaron con éxito a San Francisco y Singapur.

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Precios relativos de la vivienda: los más altos del mundo, nadie.

El primer indicador es la relación precio-ingreso de la vivienda: antes de la revisión, ocupaba el segundo lugar después de Hong Kong, y después de la revisión, es la más alta del mundo. Generalmente se utiliza para medir la razonabilidad de los precios de la vivienda en relación con los ingresos de los residentes. Por ejemplo, la relación precio-ingreso de la vivienda en las zonas urbanas centrales de Beijing, Shanghai y Shenzhen es 34 veces mayor en promedio, lo que significa que los hogares con más de 34 años de ahorros sólo pueden comprar una casa normal en las zonas urbanas centrales. El sitio web de Numbeo utiliza la relación entre los precios medios de los apartamentos y el ingreso disponible medio de los hogares. El precio medio de los apartamentos en zonas céntricas y no céntricas es de 90 metros cuadrados. Suponiendo que el 50% de la fuerza laboral sea femenina, el ingreso neto disponible del hogar se define como 65.438 + 0,5 veces el salario neto promedio.

En los últimos datos sobre la relación precio-ingresos de la vivienda en las ciudades centrales en junio de 2021, Hong Kong ocupó el primer lugar con 44,95, y Shenzhen, Beijing y Shanghai ocuparon el segundo, tercer y quinto lugar con 43,48, 465, 438+0,85. y 34,16 respectivamente, a la cabeza de otras ciudades, Mumbai ocupó el cuarto lugar con 35,19, no muy lejos de Shanghai. La relación precio-ingreso de la vivienda en las ciudades situadas después del décimo lugar es la misma.

Si la relación precio-ingresos de la vivienda se calcula utilizando precios corregidos de la vivienda, la relación Beijing-Shanghai-Shenzhen es sorprendentemente alta: Shenzhen, Beijing y Shanghai alcanzan 57,97, 55,80 y 45,55 respectivamente. superando a Hong Kong y convirtiéndose en la ciudad con mayor asequibilidad de vivienda del mundo.

El segundo indicador es la relación precio-alquiler: Shenzhen es la más alta del mundo. De manera intuitiva, puede utilizar la relación entre el precio de la vivienda por metro cuadrado y el alquiler anual para determinar si es más rentable comprar o alquilar una casa. Además, los alquileres pueden reflejar mejor la demanda real de vivienda. Si el precio de la vivienda es mucho más alto que el alquiler, significa que hay un componente financiero de especulación en el precio de la vivienda, lo que puede entenderse como una burbuja.

Las ciudades centrales y no centrales de Beijing, Shanghai y Shenzhen tienen las relaciones precio-alquiler más altas, y el alquiler es mucho más rentable. Al estimar el alquiler por metro cuadrado, Numbeo supone 50 metros cuadrados para un apartamento de una habitación y 110 metros cuadrados para un apartamento de tres habitaciones, sin tener en cuenta impuestos ni costes de mantenimiento. En los últimos datos de la relación precio-alquiler de las ciudades centrales de junio de 2021, las relaciones precio-alquiler en las áreas urbanas centrales de Shenzhen, Beijing y Shanghai ocuparon el primer, quinto y sexto lugar respectivamente con 82,15, 60,39 y 47,97. Shenzhen también ocupó el primer lugar entre las áreas urbanas no centrales, con Beijing y Shanghai cayendo un lugar cada una, con una relación precio-alquiler de más de 49. El punto crítico reconocido internacionalmente es 25. Superar el punto crítico significa que el valor de la inversión inmobiliaria en esta área se ha reducido y alquilar es más rentable que comprar. Como se mencionó anteriormente, alquilar una casa representa la demanda real de vivienda, mientras que comprar una casa representa una demanda especulativa. La elevada relación precio-alquiler indica que la demanda especulativa supera la demanda real de vivienda y existe una cierta burbuja.