Beijing ha introducido nuevas regulaciones para fomentar las renovaciones en la industria de viviendas de alquiler: el impacto a corto plazo en los alquileres será limitado.
Además, tras la promulgación del "Aviso", temas candentes como si hay una nueva salida para las propiedades comerciales en Beijing y si los alquileres en el mercado de arrendamiento fluctuarán han atraído mucha atención en el industria.
Fomentar el "alquiler con intercambio" y la compatibilidad de formatos.
Renovación de edificios no residenciales (en lo sucesivo, "reforma no de alquiler") viviendas de alquiler tipo dormitorio se refiere a edificios existentes de cierta escala utilizados para oficinas, comercio, hoteles, fábricas, almacenes. y otros edificios no residenciales, el implementador llevará a cabo la decoración y renovación de acuerdo con los requisitos pertinentes después de pasar la inspección y aceptación por parte de los departamentos gubernamentales pertinentes, estará abierto a los empleados de las unidades circundantes o participar. en negocios básicos.
En los últimos años, el desequilibrio entre empleo y vivienda se ha vuelto gradualmente prominente en algunas zonas de Beijing. Con los cambios en el diseño espacial estratégico urbano, Beijing Yizhuang, la Ciudad de las Ciencias de Huairou, el subcentro de Tongzhou y otras áreas han planteado la demanda de un equilibrio entre empleo y vivienda. El aviso establece que la conversión de edificios no residenciales en viviendas de alquiler tipo dormitorio debe centrarse en las áreas alrededor de áreas funcionales clave, como distritos comerciales, parques científicos y tecnológicos, parques industriales y centros de transporte, así como alrededor de centros de transporte dentro de círculos de desplazamiento razonables. Al mismo tiempo, de acuerdo con las necesidades del entorno, se permite que el mismo edificio se convierta en viviendas de alquiler tipo dormitorio y viviendas de alquiler tipo apartamento en diferentes áreas, de las cuales la proporción del área de construcción de viviendas de alquiler tipo dormitorio no es inferior a 50%.
Específicamente, el "Aviso" menciona que se recomienda que los proyectos de renovación de viviendas de alquiler tipo dormitorio sean mixtos y compatibles. El mismo proyecto puede ser compatible con múltiples funciones y puede utilizarse para un uso mixto de viviendas de alquiler. , I+D, oficina, negocio, etc. Se utiliza para favorecer la integración industrial y el desarrollo de nuevos formatos empresariales. desarrollar. En términos de supervisión y gestión, el "Aviso" incluye proyectos de viviendas de alquiler de tipo dormitorio no residenciales convertidos en el alcance de la supervisión de seguridad y calidad de proyectos de construcción, y requiere que todos los distritos fortalezcan la supervisión operativa y aborden las violaciones de las leyes y reglamentos.
Romper efectivamente la separación entre trabajo y vivienda
En opinión de expertos de la industria, la publicación de esta nueva regulación aliviará en cierta medida el desequilibrio actual entre trabajo y vivienda en Beijing. . El analista senior de RealData, Huang Hui, dijo a un periodista de China Consumer News que, en términos generales, las renovaciones no residenciales en viviendas de alquiler generalmente enfrentan problemas como un alcance de renovación vago, restricciones excesivas en los estándares de construcción, procedimientos de revisión complejos y falta de orientación sobre el proceso. Además de fortalecer la supervisión, prohibir el alquiler y la venta, brindar apoyo financiero regular e implementar políticas de apoyo para el agua y la electricidad de las personas, este "Aviso" también tiene muchos aspectos destacados.
Específicamente, en primer lugar, se define claramente la transformación de edificios no residenciales en viviendas de alquiler tipo dormitorio, y se delinean claramente el alcance y los límites del "alquiler industrial y comercial"; en segundo lugar, se delinean los derechos e intereses; del proyecto de renovación durante el período de operación son expropiados en el momento de la expropiación deben ser compensados para garantizar los derechos e intereses operativos del proyecto, en tercer lugar, se enfatizan los requisitos de selección del sitio y se hacen esfuerzos para resolver las contradicciones pendientes de trabajo; equilibrio de la vivienda; en cuarto lugar, se permite que el proyecto supere las especificaciones de construcción actuales, como la estructura y la protección contra incendios, al tiempo que garantiza la seguridad y la transformación del proyecto. En quinto lugar, se ha perfeccionado el procedimiento de cambio y se ha celebrado una reunión conjunta; establecido, se ha simplificado el procedimiento de cambio y se ha acortado el ciclo de revisión; en sexto lugar, se permite la reconstrucción de apartamentos de cuello azul y de cuello blanco en el mismo edificio, lo que puede satisfacer mejor las necesidades de diferentes tipos de áreas circundantes. necesidades del inquilino. "Este documento establece limitaciones, estándares y avances específicos sobre las principales dificultades en la implementación del actual proyecto de 'no arrendamiento y subarrendamiento', que favorece la revitalización de los recursos inactivos y un mejor alivio del problema del equilibrio entre el empleo y la vivienda en las zonas urbanas". Hui explica.
Se entiende que en los últimos años, además de Beijing, algunas ciudades también han introducido políticas para fomentar la conversión de viviendas no residenciales en edificios residenciales.
En 2017, Nanjing emitió el "Plan de trabajo piloto de arrendamiento de viviendas de Nanjing", que alienta principalmente a las empresas estatales a convertir sus fábricas y edificios de oficinas comerciales en edificios de alquiler, y a las empresas estatales a renovar viviendas no residenciales. edificios residenciales garantizando al mismo tiempo la seguridad residencial. Al mismo tiempo, mejorar la eficiencia del uso de esta parte de la propiedad. Ese mismo año, Guangzhou publicó el "Plan de trabajo para acelerar el desarrollo del mercado de arrendamiento de viviendas" para alentar a las empresas de arrendamiento orientadas al mercado a participar en la renovación de antiguas comunidades, aldeas urbanas y fábricas para aliviar los conflictos de arrendamiento del mercado.
Según un análisis del Bale Rabbit Industry Research Institute, la política de arrendamiento de Pekín siempre se ha basado en la regulación y el control. La emisión de este aviso muestra que Beijing ha comenzado a resolver los problemas en el mercado de alquiler de manera específica. Se trata de un intento activo de separar a las personas de la tierra. Especialmente para las ciudades de primer y segundo nivel, es de gran importancia ayudar a los trabajadores manuales y a la enorme "multitud de cola larga" a resolver el problema del alquiler caro en el futuro.
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Desde la introducción de la "Política de restricción de compras de oficinas comerciales 3.26" en 2065 438+07, el volumen de transacciones de oficinas comerciales de Beijing ha caído repentinamente hasta el punto de congelación, lo que genera un enorme retraso.
Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, dijo a un periodista de China Consumer News que los proyectos de renovación comercial enfrentan ciertos problemas prácticos. Existen dificultades técnicas en la renovación de oficinas comerciales. Debido a que la configuración de las instalaciones de agua y electricidad entre edificios comerciales y residenciales y edificios residenciales no es exactamente la misma, es más difícil cambiar las instalaciones de agua y electricidad una vez completada la construcción. Además, el costo de decoración no es bajo, la tasa de retorno del alquiler no es alta y el tiempo de recuperación del capital es largo, por lo que los desarrolladores están más inclinados a vender. Pero si la ubicación y las condiciones de apoyo no son buenas, será más difícil alquilarlo después de la renovación.
"Por un lado, los proyectos de decoración comercial necesitan apoyo político en la etapa inicial de decoración y, por otro lado, también se necesitan políticas de supervisión y estandarización correspondientes en la etapa posterior". Chen Xiao cree que el "Aviso" ha desencadenado discusiones". en la industria sobre el futuro del negocio bursátil de Beijing.
Guo Yi, analista jefe de la agencia inmobiliaria Pegatron, también señaló que la señal positiva de esta política es que los administradores de la ciudad prestan atención a algunos problemas existentes en el mercado comercial de Beijing y están buscando activamente soluciones.
La política de Beijing no sólo establece que "los proyectos de renovación calificados pueden solicitar el uso de fondos de subsidio fiscal central", sino que también propone que "los proyectos de renovación de viviendas de alquiler tipo dormitorio se incluyan en la política de construcción de viviendas de la ciudad". Plan de recaudación de fondos durante el período de operación, el terreno correspondiente dentro del terreno se gestiona como suelo residencial urbano, y el consumo de agua, electricidad, gas y calefacción del arrendatario está sujeto a los precios de los residentes.
Tendrá poco impacto en los alquileres a corto plazo.
La "reforma no-alquiler" puede ampliar hasta cierto punto la oferta de viviendas de alquiler en el mercado de Beijing, entonces, ¿es posible que se reduzca el nivel de alquiler del mercado? Muchos expertos de la industria entrevistados por China Consumer News dijeron que las nuevas regulaciones tendrán un impacto limitado en los niveles de alquiler en el mercado de arrendamiento a corto plazo.
Chen Xiao señaló que, en términos generales, debido al número limitado de proyectos comerciales que califican para la transformación, no todas las propiedades no residenciales pueden transformarse en viviendas de alquiler tipo dormitorio. Solo aquellas que cumplen con el índice. se pueden aplicar condiciones para la transformación. Esto limita la escala de la renovación hasta cierto punto, y no habrá productos de renovación a gran escala que inunden el mercado y existen muchas dificultades para implementar renovaciones relevantes, por lo que se espera que el El impacto en los niveles de alquiler no será demasiado grande en el corto plazo.
Entonces, para las empresas de desarrollo inmobiliario que poseen propiedades de construcción no residenciales, ¿cómo se aliviará la presión financiera durante el período de tenencia?
Ying Daizhen, analista del Instituto de Investigación Tongce, cree que para los promotores que poseen casas de forma regular, los canales de financiación, como los préstamos hipotecarios y los préstamos comerciales, han permanecido abiertos, y las empresas pueden obtener financiación a través de diversos métodos. Aliviar la presión financiera. También dijo que los promotores que convierten edificios no residenciales en viviendas de alquiler estilo dormitorio pueden compartir la presión financiera desarrollando otras unidades de negocio. "Creo que en el futuro se introducirán más políticas de apoyo".
Como empresa representativa en el mercado descentralizado de apartamentos de alquiler a largo plazo de Beijing, el responsable correspondiente cree que bajo el nuevo "no cambios en el alquiler" " Regulaciones, gestión de operaciones refinada Extremadamente importante, esta no es solo una medida eficaz para que las empresas enfrenten los riesgos del mercado, sino también la base para optimizar la experiencia de vida del cliente.