Seis departamentos emitieron documentos para fortalecer la supervisión de fondos de las empresas de alquiler de viviendas
Los "Dictamenes" establecen claramente que las empresas de alquiler de viviendas deben abrir cuentas de supervisión de fondos de alquiler de viviendas en bancos comerciales, presentarlas ante los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural de las ciudades donde están ubicadas y anunciarlo. al público a través de la plataforma de servicios de gestión de alquiler de viviendas. Cuando una empresa de alquiler de viviendas divulgue información sobre la vivienda, también deberá divulgar información de la cuenta de supervisión del fondo de alquiler de viviendas.
Tapar lagunas en la supervisión de alquileres
Estandarizar el orden del mercado de alquiler
Según estadísticas incompletas, a finales de 2020, había 210.000 inquilinos en Porcelana. Las agencias pertinentes incluso predicen que para 2025, el número de inquilinos puede aumentar a 250 millones y los fondos correspondientes del mercado de alquiler superarán los 3 billones de yuanes.
Hasta cierto punto, el mercado de alquiler de China no es menor que el mercado de vivienda comercial. Especialmente en el futuro, a medida que aumente el stock de viviendas comerciales, el mercado de alquiler se desarrollará y expandirá aún más, y el alquiler se convertirá en la forma principal de resolver los problemas de vivienda en la mayoría de las ciudades grandes y medianas.
Una escala tan enorme de capital de mercado pondrá a prueba, por un lado, las capacidades regulatorias y el nivel de los departamentos gubernamentales y, por otro lado, también permitirá que algunas empresas de alquiler de viviendas no tengan "ningún nivel inferior". límite de ganancias”. En los últimos años, en algunas ciudades de primer nivel, ha sido común que los propietarios desalojen a los inquilinos a voluntad, que los agentes de vivienda deduzcan maliciosamente los depósitos de los inquilinos y que algunos "agentes negros" cobren a los inquilinos la mitad o un año de alquiler a la vez y luego "huir".
Para ello, los "Dictámenes" tienen como objetivo principal el fortalecimiento de la supervisión de los fondos de arrendamiento y proponen una serie de medidas específicas, entre ellas que las empresas de arrendamiento de viviendas establezcan cuentas de supervisión de fondos de arrendamiento de viviendas en los bancos comerciales. para brindar vivienda y servicios de vivienda urbana y rural en la ciudad donde estén ubicadas, el departamento de construcción archivará el registro y lo dará a conocer al público a través de la plataforma de servicios de gestión de alquiler de vivienda; la empresa de alquiler de vivienda también publicará la supervisión del fondo de alquiler de vivienda; Información de la cuenta. Si una empresa de arrendamiento de viviendas cobra alquiler a la vez durante más de 3 meses, o cobra depósitos a la vez durante más de 1 mes, el alquiler y el depósito cobrados deben incluirse en la cuenta de supervisión y el alquiler debe pagarse a la vivienda. el titular de los derechos a través de la cuenta de supervisión y el depósito debe ser devuelto al arrendatario; el departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural debe trabajar con las autoridades reguladoras financieras locales para establecer un sistema de supervisión del fondo de alquiler de viviendas, fortalecer la supervisión y gestión diaria, instar al alquiler de viviendas. empresas y bancos comerciales para que cumplan con sus responsabilidades y garanticen que exista una supervisión del capital.
En este sentido, Liu Junhai, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Renmin de China, cree que los "Dictámenes" exigen a las empresas de leasing incluir los alquileres en las cuentas regulatorias, y pretenden centrarse en rectificar largos periodos de tiempo. -Alquiler de pisos a plazo, agencias inmobiliarias y algunos “segundos propietarios” personas físicas. Una vez que el alquiler se incluye en la cuenta de supervisión, el intermediario no puede deducir el alquiler del inquilino a voluntad, ni puede apropiarse indebidamente del alquiler del inquilino. Objetivamente, se ha establecido un "cortafuegos" para la expansión ciega de los fondos en el alquiler a largo plazo. apartamentos. Cubre las lagunas en la supervisión del capital y puede regular eficazmente el orden del mercado de alquiler de viviendas.
Supervisión refinada de todo el proceso
Prevenga riesgos comerciales.
Cabe señalar que los "Dictámenes" establecen claramente que las empresas que se dedican al negocio de alquiler de viviendas y las personas físicas que subarrendan 10 unidades (habitaciones) deben registrarse como entidades del mercado, y el período para el cobro de un alquiler único En principio, no debe exceder los 3 meses. Si un solo depósito se cobra durante más de 1 mes, se debe abrir una cuenta de supervisión en el banco, presentarla en la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y anunciarla periódicamente.
Xiong, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Minzu de China, cree que estandarizar el registro de entidades intermediarias del mercado de arrendamiento es complementaria a las medidas antes mencionadas para establecer cuentas de supervisión de fondos de arrendamiento. El fortalecimiento de la supervisión del mercado de alquiler, tanto desde el punto de vista personal como financiero, puede reducir el espacio para diversas actividades ilegales de alquiler de viviendas basadas en condiciones básicas, y evitar los "depósitos de retención de intermediarios negros" y los "desalojos no autorizados de inquilinos" que han atraído anteriormente a los atención de toda la sociedad, "los fondos de arrendamiento infringen los derechos e intereses de los inquilinos" y se producen otros fenómenos.
Para regular las operaciones de alquiler de viviendas, los "Dictámenes" propusieron también una serie de medidas. Por ejemplo, el sistema de información utilizado por las empresas de alquiler de viviendas para realizar actividades comerciales debe implementar los requisitos de la política de gestión de Internet y estar conectado a la plataforma de servicios de gestión de alquileres de viviendas de la ciudad donde está ubicada. Las empresas de alquiler de viviendas deben incorporar información sobre viviendas comerciales; ingresar a la gestión de la plataforma de servicios de gestión de alquiler de vivienda y reportar en tiempo real información del contrato de arrendamiento como el plazo del contrato de arrendamiento, el depósito de alquiler y su forma de pago, y la información básica del arrendatario.
En 2017, la ciudad de Hangzhou, provincia de Zhejiang, fue designada ciudad piloto para el alquiler de viviendas por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Con el fin de fortalecer aún más la supervisión del mercado de alquiler de viviendas, prevenir los riesgos operativos de las empresas de alquiler de viviendas y proteger los derechos e intereses legítimos de los arrendadores y arrendatarios encomendados, Hangzhou es el primero en el país en crear un mecanismo de supervisión del fondo de alquiler. Mediante la promulgación de las "Medidas de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas municipales de Hangzhou (ensayo)" y el "Aviso sobre la implementación adicional de la supervisión de los fondos de arrendamiento de viviendas", las empresas de arrendamiento deben establecer cuentas de depósito especiales en los bancos reguladores y pagar los fondos de alquiler en cuentas de depósito para su gestión. Entre ellos, las empresas que se dediquen al negocio de arrendamiento de viviendas mediante la captación y almacenamiento de fuentes de vivienda también deberán congelar en una cuenta especial como fondos de prevención y control de riesgos el doble del alquiler mensual total pagadero al arrendador encomendado correspondiente a la cantidad de viviendas administradas por la plataforma de arrendamiento. para lograr un control de la vivienda Una supervisión refinada, en tiempo real y de todo el proceso de las actividades de arrendamiento puede prevenir eficazmente los riesgos operativos de las empresas de arrendamiento de viviendas.
El 18 de mayo de este año, Hangzhou anunció la primera "lista blanca" de 50 empresas de alquiler de viviendas a gran escala que implementan supervisión de capital para ayudar a los ciudadanos a elegir empresas de alquiler y proteger derechos e intereses legítimos. En la actualidad, muchas ciudades de todo el país, incluidas Hangzhou, Chongqing, An, Chengdu y Shenzhen, han introducido regulaciones que exigen a los inquilinos depositar el alquiler en cuentas de supervisión.
En los últimos años, algunas empresas de arrendamiento de viviendas han aprovechado los desajustes en las condiciones de pago de los alquileres para establecer fondos comunes de capital, controlar los recursos inmobiliarios, aumentar los alquileres e incluso utilizar el crédito de los arrendatarios para obtener fondos de crédito y llevar Realizar negocios financieros disfrazados, lo que provocó que las empresas La cadena financiera se rompa, lo que provoca enormes pérdidas económicas a los propietarios e inquilinos.
Por este motivo, el "Aviso" destaca que está prohibido recurrir a préstamos al consumo para alquiler de vivienda. Requiere claramente que las empresas de arrendamiento de viviendas no lleven a cabo negocios financieros en forma encubierta, no incorporen contenidos relacionados con préstamos al consumo de arrendamiento de viviendas en los contratos de arrendamiento de viviendas, no utilicen el crédito del arrendatario para obtener préstamos al consumo de arrendamiento de viviendas y no inducir en nombre de cuotas de alquiler, descuentos en el alquiler, etc. Los inquilinos utilizan préstamos al consumo para el alquiler de viviendas.
Al mismo tiempo, los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural y las instituciones financieras deben * * * enumerar las empresas de arrendamiento de viviendas que disfrutan de comportamientos comerciales de alto riesgo, como "pagos bajos AG" y "recibos largos". y pago a corto plazo". Las instituciones financieras deben realizar evaluaciones de riesgo de las empresas, fortalecer la gestión de listas y no pueden otorgar préstamos a empresas incluidas en las listas anteriores.
Regular razonablemente los niveles de alquiler
Establecer un mercado de alquiler saludable
En los últimos años, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros departamentos funcionales nacionales han introducido una serie de medidas para establecer un orden estable y saludable en el mercado de alquiler de viviendas. Esta vez el "Aviso" se centrará en la regulación razonable de los niveles de alquiler de viviendas.
El "Aviso" exige que en las grandes ciudades con una fuerte demanda del mercado de alquiler de viviendas, los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural establezcan un sistema de seguimiento del alquiler de viviendas y publiquen periódicamente información sobre los niveles de alquiler del mercado de diferentes regiones y tipos de viviendas de alquiler; guiar activamente Ambas partes del contrato de arrendamiento de viviendas deben determinar razonablemente el alquiler para estabilizar las expectativas del mercado fortalecer el control de los alquileres en el mercado de alquiler de viviendas, prestar mucha atención a los aumentos anormales de los alquileres regionales y tomar las medidas necesarias para estabilizar los niveles de alquiler; si los alquileres aumentan demasiado rápido.
Al mismo tiempo, se vuelve a hacer hincapié en implementar la responsabilidad principal del gobierno de la ciudad. El gobierno de la ciudad asume la responsabilidad principal de regular el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Debe establecer un mecanismo de supervisión conjunta para el alquiler de viviendas con la cooperación de la construcción, el desarrollo y la reforma de viviendas y urbano-rurales, la seguridad pública, la supervisión del mercado y la supervisión financiera. , información de Internet y otros departamentos, e incorporar la supervisión de los departamentos pertinentes en el sistema de evaluación del desempeño gubernamental. El departamento de vivienda y desarrollo urbano-rural debe acelerar la mejora del texto modelo de los contratos de arrendamiento de viviendas, establecer y mejorar la plataforma de servicios de gestión de arrendamiento de viviendas, implementar una supervisión exhaustiva a través de la plataforma y trabajar con las autoridades reguladoras financieras para aumentar la investigación. y castigo de actividades ilegales, como las empresas de arrendamiento de viviendas que realizan negocios financieros disfrazados. Los departamentos de supervisión del mercado deben fortalecer la supervisión, investigar y castigar actividades ilegales como la publicidad engañosa y el aumento de alquileres, y tomar medidas enérgicas contra los monopolios. Las autoridades reguladoras financieras deberían orientar a las instituciones financieras para fortalecer la gestión de los préstamos al consumo para alquiler de viviendas. El departamento de seguridad pública debe investigar y abordar las sospechas de fraude contractual y otros actos delictivos de conformidad con la ley, y tomar las medidas correspondientes contra el representante legal, el controlador real y otro personal relevante de la empresa cuando sea necesario. Los departamentos del ciberespacio deberían tomar medidas para hacer frente a las plataformas de información en línea que publican información falsa en violación de las regulaciones.
El aviso también exige que las oficinas y comunidades de los subdistritos aprovechen plenamente el papel de los miembros de la red de base, insten a la presentación de contratos de alquiler de viviendas y ayuden en la investigación y sanción de las empresas de alquiler de viviendas con prácticas comerciales de alto riesgo. Utilizar de manera integral múltiples mecanismos de mediación, como la mediación popular, la mediación administrativa, la mediación profesional y la mediación judicial, para salvaguardar los derechos e intereses legítimos de las partes involucradas en el alquiler de viviendas y resolver adecuadamente los conflictos y disputas sobre el alquiler de viviendas.