Formas arquitectónicas para personas mayores

En la actualidad, en los proyectos inmobiliarios nacionales de atención para personas mayores, la forma de desarrollo común es construir comunidades de atención para personas mayores o confiar en las comunidades para construir diversos productos residenciales para el cuidado de personas mayores. Por ejemplo, se construyen comunidades de atención a personas mayores a gran escala especialmente y se construyen grupos de personas mayores o apartamentos para personas mayores en comunidades comunes. En concreto, se puede dividir en los siguientes cuatro modelos:

Modo 1: Construir profesionalmente comunidades integrales de jubilados.

Las comunidades de atención integral para personas mayores se refieren a comunidades residenciales para personas mayores, que incluyen viviendas para personas mayores, apartamentos para personas mayores, centros de atención para personas mayores y otros tipos de vida. Además de los edificios residenciales para personas mayores, también habrá varias instalaciones de apoyo, como centros de actividades para personas mayores, centros recreativos, centros de servicios médicos y universidades para personas mayores. Sus entidades de desarrollo pueden ser diversas, incluidas empresas privadas e inversiones gubernamentales.

La planificación y el diseño de comunidades integrales de jubilados deben tener en cuenta los problemas de envejecimiento de las personas mayores durante su residencia: las personas mayores pueden estar sanas al principio, pero a medida que envejecen, gradualmente generarán necesidades de atención. Por lo tanto, estos factores deben considerarse plenamente durante el desarrollo y la construcción, y se deben diseñar las formas correspondientes de productos residenciales para satisfacer las necesidades residenciales de las personas mayores en diversas etapas, desde el autocuidado hasta el autocuidado. Por ejemplo, si las personas mayores están sanas y pueden cuidar de sí mismas, pueden vivir en residencias de ancianos ordinarias; cuando necesiten atención integral, pueden optar por vivir en apartamentos o instituciones de enfermería (Figura 1).

En términos generales, debido a la escasez de recursos de suelo urbano, algunas comunidades de jubilados a gran escala se ubicarán en los suburbios o en las afueras de la ciudad. En este momento, se puede elegir una forma de desarrollo de baja densidad para lograr armonía con el entorno suburbano. En la planificación y el diseño, se debe prestar atención a la división razonable de los diferentes tipos de productos residenciales para garantizar su independencia y evitar interferencias mutuas. Al desarrollar comunidades integrales de atención a personas mayores a gran escala, se puede considerar la construcción por etapas, por ejemplo, construir primero viviendas para personas mayores con autocuidado y algunas instalaciones de servicios, reservar algunos terrenos para desarrollo y luego construir apartamentos para personas mayores tipo enfermería y las correspondientes instalaciones de apoyo después de una construcción. período de tiempo.

Figura 1 Una comunidad integral de atención para personas mayores debe incluir varios tipos de productos para personas mayores y las correspondientes instalaciones de servicios de apoyo.

Modo 2: Mientras se construyen grandes comunidades, se desarrollan grupos de personas mayores.

Al desarrollar residencias a gran escala, algunas empresas de desarrollo inmobiliario considerarán dividir algunas áreas para construir grupos de cuidado de personas mayores. Este modelo de desarrollo conduce a que las empresas se dirijan a nuevos grupos de clientes y tomen el camino de la diferenciación de productos. Los grupos de atención a personas mayores y otros grupos de la comunidad pueden disfrutar de recursos de servicios de apoyo y reducir la construcción de instalaciones de apoyo.

Por un lado, debemos prestar atención a controlar la proporción de personas mayores dentro de un rango apropiado, ni muy pocos ni demasiados; por otro lado, debemos controlar el tamaño del grupo de atención a las personas mayores; y dividirlo en residencias pequeñas tanto como sea posible para crear un sentido de pertenencia a la comunidad.

Tomemos como ejemplo un proyecto en Huizhou, Guangdong. Su superficie total de terreno es de aproximadamente 20.000 acres y su área total de construcción es de 7,2 millones de metros cuadrados. El promotor ha reservado 150 acres de terreno para la construcción de comunidades de atención para personas mayores y planea construir aproximadamente 654.38080.000 metros cuadrados de productos de viviendas para personas mayores. Desde el punto de vista del diseño de planificación, la comunidad de jubilados está dispuesta cerca de las instalaciones de servicios comerciales centrales del proyecto general para facilitar la llegada y el uso de las personas mayores (Figura 3). En la planificación y disposición de los edificios residenciales para personas mayores, se han formado múltiples grupos comunitarios residenciales, dirigidos a las personas mayores que se autocuidan y a las personas mayores que se autocuidan, respectivamente. Entre ellos, el grupo de semi-enfermería está cerca del hospital y del centro de rehabilitación, y está conectado por pasillos para satisfacer las necesidades de tratamiento médico cercano de los ancianos.

Modo 3: Las comunidades comunes ofrecen varios tipos de productos para el cuidado de personas mayores.

Según las investigaciones, muchas personas mayores sanas de entre 60 y 70 años ayudarán a sus hijos a cuidar de la próxima generación. Los ancianos necesitan vivir más cerca de sus hijos. Para evitar conflictos debidos a diferencias en los hábitos de vida, los ancianos y sus hijos prefieren vivir separados pero uno al lado del otro. Por lo tanto, algunos productos de vivienda para personas mayores se construyen en comunidades comunes y pueden satisfacer las necesidades de las personas mayores y sus hijos que viven cerca de la misma comunidad (Figura 4). Este concepto de "comunidad para todas las edades" está más en consonancia con las condiciones nacionales actuales de China y será un modelo de vida popular para las personas mayores.

Los tipos de residencias de ancianos que se pueden construir en comunidades comunes incluyen principalmente residencias para familias jóvenes y mayores y residencias para personas mayores. Hogares para ancianos y niños se refiere a dos casas adyacentes o similares en el mismo piso, o dos casas adyacentes arriba y abajo en la misma unidad, una de las cuales es para ancianos y la otra para familias con niños. El tipo de edificios residenciales dedicados a personas mayores se refiere al diseño envejecido de algunos tipos de edificios residenciales ordinarios, como la adición de pasamanos, la satisfacción de las necesidades de acceso para sillas de ruedas y la consideración del personal de enfermería que los acompaña. Al diseñar, se debe prestar atención a controlar el área total de una unidad en función del poder adquisitivo de los residentes. En particular, se recomienda que el área de la unidad de vivienda para personas mayores no sea demasiado grande. -Unidades de un dormitorio y dos dormitorios de 50 a 60 metros cuadrados. Sólo así se podrán satisfacer las demandas de los ancianos y sus hijos de comprar una casa juntos.

Los apartamentos para personas mayores también se pueden construir en comunidades comunes y los métodos de operación se pueden dividir a grandes rasgos en dos tipos: arrendamiento o venta. Los apartamentos para personas mayores suelen ser edificios especiales en la comunidad y sus residentes pueden ser personas mayores que pueden cuidar de sí mismas o personas mayores que necesitan cuidados. En planificación y diseño, se recomienda disponer apartamentos para personas mayores cerca de la entrada de la comunidad o en el borde de la comunidad. Por un lado, es conveniente para la entrada y salida de personas y vehículos (como ambulancias). Por otra parte, la planta baja de los apartamentos para personas mayores puede equiparse con instalaciones públicas o comerciales extranjeras para tener en cuenta las operaciones en el extranjero y facilitar la gestión independiente de los apartamentos para personas mayores.

Modo 4: Insertar instalaciones multifuncionales de servicios de atención a personas mayores en comunidades maduras.

Los datos muestran que en algunas ciudades es difícil para las personas mayores mudarse a residencias de ancianos cercanas. Tomando a Beijing como ejemplo, el número total y la proporción de la población de edad avanzada en los seis distritos urbanos es mayor que en los suburbios exteriores, y el grado de envejecimiento es grave. Sin embargo, el número de camas para cuidados de ancianos en los seis distritos urbanos. es menor que en los suburbios exteriores, lo que demuestra que el área urbana tiene una necesidad urgente de instalaciones para el cuidado de personas mayores.

Estas comunidades tienden a tener edificios más antiguos, instalaciones de apoyo maduras y mejores condiciones de ubicación, pero los recursos de tierra alrededor de las comunidades son relativamente escasos. Si se pueden insertar centros de atención para personas mayores entre varias comunidades, será un modelo de desarrollo más eficaz. Los desarrolladores pueden considerar el uso de terrenos dispersos para construir nuevos edificios o convertir edificios existentes (como clínicas antiguas, hoteles, etc.). Este modelo de desarrollo requiere relativamente poca inversión y es fácil de copiar e implementar operaciones en cadena.

Este tipo de centro de servicios de atención a personas mayores puede ser pequeño, multifuncional e integral. Su alcance de servicio a menudo se irradia a muchas comunidades circundantes, por lo que las funciones específicas se pueden determinar de acuerdo con las necesidades de las comunidades circundantes. En términos generales, además de determinadas funciones residenciales, también conviene disponer de guarderías, puestos médicos comunitarios, restaurantes públicos, pequeños supermercados, etc. Para las personas mayores de la comunidad, considere brindar atención domiciliaria, entrega de comidas, baño y otros servicios.

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Establecidos en paralelo con instalaciones relacionadas

Además de depender de las comunidades, los proyectos inmobiliarios para el cuidado de personas mayores también se pueden combinar con otras instalaciones, como como instituciones médicas, instalaciones comerciales u otras instalaciones de beneficios. Este modelo de desarrollo puede aprovechar al máximo las ventajas de recursos de todas las partes y lograr beneficios mutuos y resultados beneficiosos para todos para los productos de cuidado de personas mayores y las instalaciones relacionadas. Los modelos de desarrollo comunes son los siguientes:

Modo 5: combinar con instituciones médicas y establecer centros de enfermería cercanos.

En la actualidad, algunas instituciones nacionales de atención a personas mayores esperan establecer relaciones de cooperación con instituciones médicas, de modo que puedan establecer instalaciones de atención a personas mayores cercanas o comunidades y hospitales de atención a personas mayores para una construcción conjunta. La característica de este modelo de "atención médica y de enfermería integrada" es que puede introducir recursos médicos de alta calidad en proyectos de atención a personas mayores, mejorando así la competitividad central del proyecto y haciendo que las personas mayores se sientan más seguras viviendo allí.

Al mismo tiempo, algunos hospitales reservan directamente algunas camas inactivas para establecer residencias de ancianos, lo que no sólo puede mejorar la eficiencia del uso de los recursos médicos, sino también satisfacer las necesidades de algunas personas mayores con cargas pesadas de cuidados que no pueden ser adoptados por hogares de ancianos ordinarios.

Tomemos como ejemplo los apartamentos para personas mayores Liujia en Japón. La empresa promotora ha instalado apartamentos para personas mayores cerca de instituciones médicas con las que ha establecido relaciones de cooperación. Cuando una persona mayor sufre una enfermedad repentina, las instituciones médicas pueden responder rápidamente, lo que hace que los ancianos que viven allí se sientan tranquilos.

Modelo 6: centros de atención para personas mayores y jardines de infancia ubicados conjuntamente

Es un buen modelo establecer centros de atención para personas mayores y jardines de infancia juntos. Este modelo no sólo puede satisfacer los deseos de los ancianos y sus hijos de estar juntos, sino también unificar la construcción y gestión de centros de cuidado de ancianos y jardines de infancia, ahorrando costos de construcción y mano de obra. Desde una perspectiva de planificación, la densidad de distribución de los jardines de infancia en las zonas residenciales es similar a la de las guarderías para personas mayores. Si este tipo de institución de atención a personas mayores se crea junto con un jardín de infantes, se puede integrar estrechamente con la comunidad para satisfacer mejor las necesidades de servicios de atención comunitaria a personas mayores.

En Japón, es bastante común que las instalaciones para personas mayores estén ubicadas junto con las guarderías. Las formas de diseño pueden estar en diferentes pisos del mismo edificio o en diferentes edificios para patios y actividades al aire libre. Tomemos como ejemplo el hogar de ancianos Xingpengyuan en Japón. Hay un jardín de infancia en el primer piso del edificio (Figura 7). Entre semana, los adultos mayores pueden realizar actividades como manualidades y canto con sus hijos. Cuando los ancianos descansan en la plataforma exterior del segundo piso, también pueden ver a los niños jugando en el patio. Este método de diseño es muy útil para eliminar la soledad de las personas mayores.

A medida que la estructura demográfica de mi país evoluciona gradualmente hacia una población que envejece y una baja tasa de natalidad, es probable que algunos jardines de infancia o escuelas primarias queden vacíos en el futuro, y el número de casos de conversión de estos edificios en instalaciones para el cuidado de personas mayores aumentará gradualmente (ver Modelo 15).

Modelo 7: Combinado con instalaciones educativas, construir apartamentos para personas mayores.

Las comunidades de jubilados que incorporan instalaciones educativas como universidades también son populares. Hoy en día, muchos "ancianos de Kochi" esperan continuar sus estudios después de jubilarse y aprovechar las energías que les quedan. Sería más acorde con sus necesidades si se pudieran establecer comunidades y apartamentos para personas mayores cerca de las universidades para permitirles disfrutar de algunos recursos educativos. Este modelo puede convertirse en el punto culminante de los proyectos de atención a personas mayores, atrayendo a personas mayores con grandes conocimientos y aumentando así las ventas.

En la comunidad de personas mayores de LaSalle Village en Estados Unidos, se construye un apartamento para personas mayores al lado de una universidad, donde las personas mayores pueden asistir a cursos universitarios y hacer uso de las instalaciones públicas de la universidad (como las bibliotecas). Todos los ancianos que viven aquí tienen un nivel de conocimientos de escuela secundaria o superior, y esperan tener oportunidades de aprendizaje permanente para enriquecer sus vidas. Se puede ver que el desarrollo de proyectos inmobiliarios para personas mayores no se trata sólo de la creación de condiciones físicas como instalaciones de hardware, sino también de las necesidades espirituales y de valores de las personas mayores, para que las personas mayores puedan "aprender algo", "hacer algo" y darse cuenta de su autoestima.

Tres

Combinado con turismo o bienes raíces comerciales

Los bienes raíces para jubilados se desarrollan junto con el turismo y los bienes raíces comerciales, que también es una forma relativamente común.

Modo 8: Desarrollar productos de vivienda para personas mayores en atracciones turísticas

Es un modelo más apropiado para combinar el sector inmobiliario para personas mayores con las industrias del turismo, el ocio y la atención sanitaria. En la actualidad, algunos desarrolladores en el mercado están tratando de agregar conceptos como el cuidado de personas mayores, la rehabilitación y el cuidado de la salud, y la cultura de la longevidad al desarrollar bienes raíces turísticos. Este tipo de proyecto de atención a personas mayores generalmente se elige en áreas con mejores recursos escénicos o recursos culturales característicos, como Hainan, Guangxi, Yunnan y otros lugares.

La escala territorial de tales proyectos suele ser grande y diversos productos residenciales e instalaciones de servicios se dispersan fácilmente. Por lo tanto, al planificar y diseñar, los productos de vivienda para personas mayores deben concentrarse en consecuencia y deben establecerse instalaciones de servicios de apoyo cercanas para ahorrar mano de obra en la gestión de servicios y evitar problemas como rutas de tráfico largas, servicios inadecuados o viajes inconvenientes para las personas mayores.

En algunos proyectos que combinan recursos de áreas escénicas, es posible que las personas mayores solo vengan a vivir aquí durante determinadas estaciones o épocas del año, o lleven a sus familiares y acompañantes a unas cortas vacaciones. Al diseñar, se debe prestar atención a la innovación de productos residenciales para personas mayores. Por ejemplo, diseñar un nuevo tipo de apartamento para personas mayores (Figura 8) puede ser adecuado para ocupación única o múltiple y puede satisfacer las necesidades de las personas mayores. para vacaciones familiares y recuperación a largo plazo. También se puede utilizar para reuniones y celebraciones de personas mayores con varios niños y personas mayores que se van de vacaciones con varios amigos. Al mismo tiempo, el salón del apartamento para personas mayores también se puede transformar en una habitación de hotel para reuniones colectivas y formación de la empresa. Esta forma de producto altamente adaptable y flexible favorece que los gerentes de desarrollo logren operaciones diversificadas.

Modelo 9: Combinar con inmuebles comerciales para desarrollar apartamentos para personas mayores.

Al desarrollar bienes raíces comerciales en áreas concurridas como el centro de la ciudad, la construcción de apartamentos para personas mayores también es un modelo relativamente nuevo. Algunas personas mayores que viven en grandes ciudades como Beijing, Shanghai y Hong Kong esperan disfrutar de los convenientes recursos comerciales y de ocio en las áreas urbanas. Sin embargo, cuando necesitan atención, a menudo son más reacios a renunciar a ella. Recursos médicos de alta calidad en las zonas urbanas. En particular, algunos clientes de atención de personas mayores de alto nivel tienen la correspondiente solidez financiera y gastan su cuidado y consumo en las zonas céntricas. Si se pueden construir apartamentos de lujo para jubilados en zonas relativamente prósperas, se podrán satisfacer las necesidades de vivienda de estas personas mayores.

Debido a los precios más elevados del suelo en las zonas urbanas, los promotores suelen elegir un modelo de desarrollo más intensivo, como combinar apartamentos para personas mayores y residencias ordinarias en un edificio de gran altura. Tomemos como ejemplo el Yizhou Senior Apartment en Tokio, Japón. Está ubicado en una nueva zona residencial de lujo en la orilla de la Bahía de Tokio. Hay grandes centros comerciales, hospitales, parques, universidades y otras instalaciones de apoyo en un radio de 1 kilómetro. El apartamento para personas mayores adopta un modelo de vida compuesto, integrando tres tipos de productos residenciales: casas de alquiler ordinarias, apartamentos con servicios y apartamentos para personas mayores en el mismo edificio (Figura 9), diversificando los objetos de alquiler y reduciendo los riesgos comerciales. En el diseño se debe prestar atención a asignar entradas y salidas independientes a diferentes hogares para que puedan gestionarse por separado.

Cuatro

Integración con marcas internacionales

Este modelo de desarrollo se refiere a la integración con marcas profesionales internacionales de atención a personas mayores, la introducción de capital extranjero o equipos de gestión de operaciones y el desarrollo de personal senior. productos para el cuidado. Hay dos modelos comunes:

Modo 10: introducir capital extranjero para construir una cadena de centros de atención para personas mayores de clase mundial.

En la actualidad, algunas instituciones internacionales de atención a personas mayores o compañías de inversión están tratando de abrir el mercado chino y construir cadenas de centros de atención para personas mayores para aliviar la presión sobre la atención nacional a personas mayores. Por ejemplo, en algunos países europeos, el coste de los servicios de atención a las personas mayores es muy elevado. Esperan expandir el mercado en países con mano de obra relativamente barata (como China) y elegir áreas con mejores condiciones geográficas y climáticas para construir instalaciones de cuidado de ancianos para que los ancianos puedan vivir aquí a una edad más saludable. Para nuestro país, podemos aprovechar esta oportunidad para introducir inversión extranjera y aprender de la experiencia extranjera avanzada en enfermería y gestión. Al mismo tiempo, también puede promover el empleo y el consumo hasta cierto punto.

Modo 11 - Desarrollar junto con marcas de cuidado de personas mayores de renombre internacional * * * e introducir un modelo de gestión.

El reciente auge en el desarrollo de bienes raíces para el cuidado de personas mayores ha llevado a muchos desarrolladores, inversores o funcionarios gubernamentales a visitar países extranjeros y ver muchos modelos de gestión avanzados, que esperan promover a nivel nacional, como la introducción de empresas extranjeras para personas mayores. equipo de operaciones y gestión de atención, o desarrollarlo conjuntamente con reconocidas marcas extranjeras de atención para personas mayores. Este modelo es factible, pero se debe prestar atención a la “localización”. Aunque la industria del cuidado de personas mayores en países desarrollados como Estados Unidos, Europa y Japón es relativamente madura, puede que no sea adecuado trasplantarla por completo a China. Los hábitos de vida, las condiciones económicas y la forma de pensar de las personas mayores en mi país son muy diferentes a los de los países extranjeros. Copiar modelos extranjeros puede ser difícil de “implementar” directamente y requiere una transformación adecuada.

Por ejemplo, los hábitos de vida de los ancianos chinos prestan más atención a la orientación de la habitación y la conservación de energía. Prefieren orientarse hacia el sur, como la luz del sol y la ventilación natural, prestan atención al ahorro de electricidad y no están acostumbrados a utilizar aire acondicionado durante mucho tiempo. Estos factores tendrán un impacto en la forma de planificación, el diseño arquitectónico y el modelo de operación y gestión de los proyectos de atención a personas mayores. Si no se comprenden suficientemente bien las condiciones nacionales de China y no se aplican las cosas mecánicamente, es fácil que se produzcan muchos problemas.

Cinco

Convertir de otras formas

Además del modelo de desarrollo anterior, existen muchas otras formas en el mercado. En concreto, existen los siguientes puntos:

Modo 12 - Combinarse con la industria de seguros y utilizar fondos de seguros para invertir en bienes raíces para la jubilación.

En la actualidad, las cajas de seguros han comenzado a intervenir en los inmuebles de jubilación. Desde la perspectiva de las características de los fondos de seguros, debido a su gran escala de fondos, bajos requisitos de rendimiento y ciclo largo, es más adecuado para invertir en bienes raíces de viviendas para personas mayores y también favorece la gestión flexible de bienes raíces de viviendas para personas mayores. . En el futuro, la industria de seguros puede convertirse en uno de los inversores importantes en el sector del cuidado de personas mayores.

Modelo 13: integrarse con la industria de servicios de enfermería para inyectar ventajas originales en el sector inmobiliario de atención a personas mayores.

En el estudio de la industria del cuidado de personas mayores en Japón, se encontró que algunas empresas pasaron gradualmente de brindar servicios de baño y atención domiciliaria y otros servicios para personas mayores a bienes raíces para el cuidado de personas mayores, y finalmente lograron el éxito. La amplia experiencia y base de clientes que estas empresas acumularon inicialmente en servicios de enfermería son factores clave en el éxito de sus proyectos.

Modelo 14: uso de recursos propios y únicos para transformar y desarrollar bienes inmuebles de viviendas para personas mayores

En los proyectos con los que hemos entrado en contacto, nos hemos encontrado con situaciones en las que las empresas de gestión hotelera quieren cambiar a invertir en bienes raíces de viviendas para personas mayores. Este tipo de empresa tiene sus propias ventajas de recursos únicas. Por un lado, la forma de gestión de servicios de los B&B es similar a la de los centros de atención para personas mayores, y muchas experiencias se pueden aplicar a los servicios de gestión de los centros de atención para personas mayores.

Por otro lado, también se puede intentar transformar antiguos hoteles en apartamentos para personas mayores o ofrecer servicios de atención a personas mayores en hoteles.

Modo 15 - Revitalizar antiguos activos estatales y transformarlos en centros de atención a personas mayores.

Algunos activos estatales inactivos pueden revitalizarse y transformarse en instalaciones para el cuidado de personas mayores, como antiguos hospitales, edificios de oficinas, escuelas primarias, guarderías, casas privadas, etc. en las ciudades. Estos activos de propiedad estatal están en buenas ubicaciones y distribuidos uniformemente en la ciudad, lo que los hace aptos para la reconstrucción (Figura 11). A medida que la estructura demográfica de China envejece y tiene menos nacimientos, es probable que los jardines de infancia o las escuelas primarias queden vacíos, y el número de conversiones de estos edificios en apartamentos para personas mayores aumentará gradualmente.

El punto clave de este modelo de desarrollo es elegir edificios que sean fáciles de envejecer y modernizar. Por ejemplo, preste atención a si el tamaño de la bahía del edificio, el ancho del corredor y el tamaño de la puerta pueden cumplir con los requisitos para viviendas de personas mayores y acceso para sillas de ruedas, etc. Generalmente, las estructuras de marco tienen una mayor adaptabilidad del edificio y el desplazamiento de las paredes internas es relativamente flexible, lo que favorece más la renovación.

Las comunidades de atención a jubilados son algo nuevo en la actual tendencia de envejecimiento y es necesario explorarlas en términos de modelos de desarrollo, gestión, planificación y diseño. El desarrollo inmobiliario para jubilados no es fácil porque no hay mercado y los promotores deben estar preparados para asumir riesgos. Al comienzo de la planificación del proyecto, es necesario comprender de manera integral y pensar sistemáticamente en todos los aspectos de las propiedades inmobiliarias para personas mayores y, al diseñar productos para personas mayores, aclarar los tipos de desarrollo adecuados y los recursos disponibles, debemos explorar en profundidad las características de los clientes chinos de edad avanzada; y crear productos adecuados para las condiciones nacionales de China.