Análisis sobre el camino para comprar una casa a nombre de un fideicomiso
En términos generales, si compra una casa comercial a su nombre y ambas partes acuerdan comprar la casa a su nombre, comprar la casa a su nombre generalmente se considerará legal y válida. Sin embargo, si la casa comprada es una casa póliza con condiciones especiales de compra, la validez de la casa comprada a este nombre es extremadamente riesgosa. Pero si este problema se soluciona de forma fiable, parece que los riesgos antes mencionados se reducirán considerablemente, y es una buena elección.
El siguiente artículo es de inlawwetrust y el autor es InlawweTrust.
En mi pequeño libro "Interpretation of Trust Law" (China Legal Publishing House, edición de 2015, Capítulo 2), he analizado dos casos de pretexto para disputas por compra de vivienda.
¿Caso 1? Disputa sobre la compra y venta de viviendas asequibles con falsos pretextos
En 2002, el demandado Song Zhenqiang encomendó a una empresa intermediaria la negociación con el demandante Pan Zhe y, con el consentimiento de Pan Zhe, compró una propiedad de 10 acres. en la ciudad de Dongxiaokou, distrito de Changping, Beijing, a nombre de Pan Zhe. La casa en la habitación 1206 del edificio n.° 1206. La casa es económica y adecuada, con un área de construcción de 106,67 metros cuadrados, un precio total de 282.676 yuanes y la fecha de entrega es el 21 de abril de 2002. El 9 de abril de 2002, Song Zhenqiang pidió prestado 220.000 yuanes al banco a nombre de Pan Zhe (el prestatario) para comprar la casa antes mencionada. El certificado de propiedad de la casa se obtuvo el 24 de febrero de 2004 y el propietario registrado era Pan Zhe. Pan Zhe no pagó nada por la casa. Después de que se entregó la casa, Song Zhenqiang vivió en la casa.
El 54 de junio de 2007 y octubre de 2007, Pan Zhe presentó una demanda ante el tribunal, solicitando una orden para ordenar a Song Zhenqiang desalojar la habitación 6 en el piso 12 del edificio 10, ciudad de Dongxiaokou, distrito de Changping. Pekín. El Tribunal Popular del Distrito de Changping sostuvo que, aunque Pan Zhe obtuvo el certificado de propiedad de la casa, no pagó ninguna tarifa de compra de la casa, ni poseía ningún contrato original, certificado de propiedad, propósito de la casa y otros materiales relacionados con la compra de la casa. Entonces se decidió que la propiedad de la casa debería pertenecer a Song Zhenqiang. Pan Zhe no estaba satisfecho y apeló ante el Tribunal Popular Intermedio Nº 1 de Beijing.
El Tribunal Popular Intermedio N° 1 de Beijing sostuvo que Pan Zhe poseía el certificado de propiedad de la vivienda antes mencionado y abogó por que Song Zhenqiang desalojara la casa, lo que cumplía con las disposiciones legales pertinentes sobre gestión de la vivienda, y este tribunal lo apoyó. Lo que Pan Zhe recibió fue vivienda asequible. La vivienda económicamente asequible es vivienda comercial basada en políticas con un carácter garantizado proporcionada por el gobierno con políticas preferenciales, que limitan los estándares de construcción, los objetos de suministro y los precios de venta. Por lo tanto, la solicitud de Song Zhenqiang de confirmar que los derechos de propiedad le pertenecen carece de base legal relevante y nuestro tribunal no la apoyará. Se dictaminó que Song Zhenqiang abandonó la casa en el número 6, unidad 12, edificio 10, ciudad de Dongxiaokou, distrito de Changping, Beijing, y pertenece a Pan Zhe.
Si bien este caso es una disputa contractual, el análisis del fideicomiso legal tiene importancia referencial.
La esencia de que otros compren viviendas asequibles es transferir la calificación para comprar viviendas asequibles a otros. La cuestión central en este caso es: si el comportamiento de las partes constituye una expresión de colusión, un contrato que oculta un propósito ilegal en una forma legal o un contrato que elude la ley. Esto requiere explorar si las calificaciones para vivienda asequible son calificaciones transferibles. Según la normativa pertinente de mi país, la vivienda asequible tiene como finalidad la seguridad social. Por lo tanto, si se permite que dichas cualificaciones sean libremente transferibles, se frustrará el objetivo de crear un sistema de vivienda asequible.
Pero la paradoja es que el sistema general de vivienda asequible estipula que las viviendas asequibles pueden circular después de unos años de compra. Es decir, la ley no prohíbe la venta de viviendas asequibles, por lo que las calificaciones para la compra. las viviendas asequibles no parecen ser totalmente transferibles[1].
En este caso, el tribunal anuló la validez de un contrato plenamente ejecutado, que se sospecha que fomenta el abuso de confianza o un comportamiento inmoral por parte de las partes, cuando se firmó el contrato o incluso cuando se ejecutó. las partes pensaron que habían firmado un contrato rentable. Sin embargo, debido a cambios en la situación económica, las partes pueden revocar el contrato que firmaron cuando se arrepienten[2], lo que viola los conceptos de equidad y justicia de la gente.
Además, las disposiciones pertinentes sobre viviendas asequibles no son leyes ni reglamentos administrativos, sino que a menudo son regulaciones de los gobiernos locales. No pueden constituir los actos ilegales antes mencionados y sólo pueden incluirse de muy mala gana en el marco de violaciones. orden público y buenas costumbres (contrarias a los “intereses públicos sociales”).
Asumimos que las partes completan el acuerdo anterior en forma de fideicomiso: A transfiere una suma de dinero a B y B es el fideicomisario. Se acuerda en el documento del fideicomiso que el fiduciario administra el fideicomiso. fideicomiso de propiedad mediante la compra de bienes raíces Utilice propiedad fiduciaria para comprar vivienda asequible y, finalmente, transfiera la vivienda asequible a la Persona A como interés fiduciario cuando la ley permita la transferencia de vivienda asequible (normalmente 5 años). No hay nada ilegal en esta transacción. La extralimitación más obvia es si el tribunal niega la validez del fideicomiso después del hecho.
¿Caso 2? Caso de contrato de encomienda Zhang Lianghong contra Tan Hongling [4]
El 7 de marzo de 2008, Zhang Lianghong y Tan Hongling firmaron un acuerdo de fideicomiso, estipulando que el fiduciario y el beneficiario eran Zhang Lianghong, el fiduciario era Tan Hongling. , y la propiedad fiduciaria era 1801. Habitación 1802. Zhang Lianghong compró la casa antes mencionada el 21 de julio de 2006. Más tarde, como Zhang Lianghong era estadounidense, no pudo obtener un préstamo hipotecario bancario, por lo que compró una casa a nombre de Tan Hongling y solicitó un préstamo a nombre de Tan Hongling. Las dos partes negociaron y acordaron comprar la casa a nombre de Tan Hongling y solicitar un préstamo a nombre de Tan Hongling. Zhang Lianghong paga al banco de préstamos a tiempo cada mes/trimestre y deposita el dinero en una cuenta abierta específicamente para Tan Hongling en el banco de préstamos.
Si el banco no paga el préstamo bancario a tiempo y emprende acciones legales, Zhang Lianghong debe garantizar que Tan Hongling no sufrirá pérdidas legales ni de propiedad. Tan Hongling no tiene nada que ver con el hecho de que Zhang Lianghong no pague el préstamo a tiempo; . Tan Hongling debería revelar al banco quién es el verdadero comprador, prestatario y deudor del pago. Tan Hongling no utilizará la propiedad del fideicomiso para buscar beneficios para ella misma, excepto para recibir una remuneración de acuerdo con la ley o de acuerdo con el acuerdo.
El tribunal de segunda instancia sostuvo que el acuerdo de fideicomiso firmado por Tan Hongling y Zhang Lianghong era la verdadera expresión de la intención de ambas partes y debería ser válido si no violaba las leyes y regulaciones, y ambas partes debían ejecutarlo de conformidad con el acuerdo. Según el acuerdo de fideicomiso, Zhang Lianghong es el comprador real de la casa, por lo que la solicitud de Zhang Lianghong de asistencia de Tan Hongling para manejar los procedimientos de transferencia de propiedad es legal. Tan Hongling apeló, alegando que los dos contratos de venta de viviendas comerciales firmados con China Resources Company tenían problemas para eludir la ley. Los contratos eran inválidos y la sentencia de primera instancia no podía ejecutarse. La apelación de Tan Hongling no proporcionó base legal suficiente. Los dos contratos de venta de viviendas comerciales no violaron las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos, por lo que su apelación no fue aceptada. El tribunal de segunda instancia resolvió desestimar el recurso y confirmar la sentencia original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 153, párrafo 1, punto 1 y el artículo 158 de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China. Siete días después de que se cancelaran los procedimientos del préstamo hipotecario bancario para la casa en disputa, Tan Hongling y China Resources ayudaron a Zhang Lianghong a manejar los procedimientos de transferencia de propiedad para la casa en disputa y transfirieron los derechos de propiedad de las dos casas mencionadas anteriormente a nombre de Zhang Lianghong.
En el Caso 2, las partes claramente utilizaron la confianza como marco legal para manejar la relación entre las dos partes. Debido a que la casa involucrada en el caso es una casa comercial y no implica el control de bienes raíces especiales, el tribunal no la consideró ilegal incluso si se eludieran algunos procedimientos legales.
Comprar una casa a nombre de uno es similar a otros actos de “tomar prestado un nombre”, “tomar prestado una persona” y “afiliarse”, siempre que no viole las normas imperativas de las leyes y reglamentos administrativos. y el orden público y las buenas costumbres, se debe apoyar su eficacia.
Acabo de ver al profesor Gao Lingyun comentando sobre la sentencia sobre la compra de una casa a su nombre, diciendo que esto puede constituir un fideicomiso para la compra de una casa. En efecto. Por ejemplo, si dos o más personas * * * conjuntamente aportan dinero para comprar un inmueble, el patrimonio considerará que estas personas tienen derechos de propiedad equitativos sobre el inmueble adquirido de acuerdo con su aporte de capital, independientemente de a nombre de quién posean el inmueble. patrimonio (a nombre de uno o varios de ellos o incluso a nombre de un tercero). La persona con título legal sobre la propiedad mantiene la propiedad comprada en un simple fideicomiso en beneficio del propietario[4].
El fideicomiso de devolución de dinero de compra es un tipo de fideicomiso no intencional que merece ser discutido.