El desarrollo de viviendas para el cuidado de personas mayores en el extranjero

No hace mucho, el Consejo de Estado emitió las "Varias opiniones sobre la aceleración del desarrollo de la industria de servicios de atención a personas mayores", proponiendo que mi país pruebe un seguro de pensiones de hipoteca inversa para viviendas de personas mayores. Tan pronto como se conoció la noticia, inmediatamente atrajo la atención generalizada de toda la sociedad. Dado que los chinos no están familiarizados con la situación básica de las "viviendas para jubilados", parece haber más oposición. Con este fin, nuestro reportero ha presentado y ordenado la implementación de la política de "vivienda para personas mayores" en los países desarrollados, con la esperanza de ayudar a los lectores a comprender este modelo de atención a las personas mayores de manera más objetiva...

El " Política de "vivienda para personas mayores" Origen y desarrollo

La "vivienda para personas mayores" es un modelo común de cuidado de personas mayores en los países desarrollados occidentales. Significa que las personas mayores hipotecan o alquilan sus derechos de propiedad para recibir una cierta cantidad de pensión de forma regular o recibir un apartamento para personas mayores. Una forma de servicio de atención a personas mayores. Entre las prácticas de jubilación basadas en vivienda con diferentes características en distintos países, los préstamos de hipoteca inversa (denominados "hipotecas inversas") son los más populares y utilizados.

La hipoteca inversa se originó en los Países Bajos. El acuerdo general es: los jóvenes compran las casas de las personas mayores y les permiten alquilarlas gratis durante su vida, y luego las recuperan una vez que las personas mayores fallecen. lejos.

Estados Unidos es sin duda el país más maduro y representativo en el desarrollo de las hipotecas inversas. Los préstamos de hipoteca inversa comenzaron a aparecer en los Estados Unidos en las décadas de 1960 y 1970, y han aparecido muchos tipos de productos de préstamo, como anualidades regulares, anualidades de uso de la vivienda, anualidades a plazos y líneas de crédito. Hay dos tipos de tipos de interés fijos y tipos de interés flotantes. Sin embargo, debido al largo plazo de la mayoría de los productos de hipotecas inversas residenciales, los grandes montos involucrados y los altos riesgos tanto para los prestatarios como para los prestamistas, existen pocos incentivos legales y medidas de control para dichos préstamos, y falta la correspondiente garantía de préstamo. En cuanto a las políticas auxiliares, el desarrollo inicial fue relativamente lento y no se llevaron a cabo muchos negocios sustanciales.

A medida que aumentaba la presión sobre la seguridad de las pensiones sociales, el gobierno de Estados Unidos comenzó a prestar atención a los préstamos de hipotecas inversas residenciales y aprobó la "Ley Nacional de Vivienda de 1987", de conformidad con las disposiciones de la ley, la ley federal. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano diseñó y desarrolló conjuntamente Hipotecas de Conversión del Valor de la Vivienda (HECM). Los HECM son un producto completamente nuevo dirigido a todas las personas mayores. Para reducir el riesgo de este producto, los préstamos otorgados por la Administración Federal de Vivienda a instituciones financieras crediticias están garantizados. En términos de selección de instituciones financieras, todas las instituciones financieras de préstamos que cumplan con las condiciones pueden postularse para operar este tipo de negocio, lo que amplía enormemente el número de instituciones que pueden ofrecer préstamos de hipoteca inversa. En 1989, Fannie Mae intentó titulizar préstamos de hipotecas inversas residenciales y vender productos titulizados en el mercado secundario, lo que mejoró en gran medida la liquidez de los productos de hipotecas inversas residenciales y redujo las desventajas del ciclo largo y la gran cantidad de capital ocupado.

Desde entonces, los préstamos de hipoteca inversa residencial se han promovido a gran escala en los Estados Unidos y están asegurados por departamentos de seguros públicos. La implementación de medidas como la titulización de hipotecas inversas residenciales y la suscripción pública promovieron el desarrollo inicial del mercado de hipotecas inversas residenciales en Estados Unidos.

A principios del siglo XXI, el mercado de hipotecas inversas residenciales de Estados Unidos se desarrolló rápidamente. En este momento, el buen funcionamiento de la macroeconomía estadounidense y la integración interna de la industria de hipotecas inversas para viviendas han permitido que este mercado alcance un cierto grado de efecto de escala. Los productos de hipotecas inversas se han desarrollado rápidamente, el número de emisores de préstamos ha aumentado considerablemente, el mercado se ha vuelto cada vez más maduro y la competitividad ha seguido aumentando. Según datos de la Asociación Estadounidense de Hipotecas Invertidas para Viviendas, el número de instituciones financieras que participan en hipotecas inversas para viviendas en los Estados Unidos ha aumentado de menos de 200 en la década de 1990 a más de 1.300 en la década de 1920, y el número muestra una tendencia ascendente. . Desde entonces, el número de HECM emitidos en 2007 ascendió a 107.388, mientras que en 2003 este número era inferior a 7.000. Todo el asunto de las hipotecas inversas residenciales ha crecido a pasos agigantados.

Después de 2007, la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos no tuvo mucho impacto en las hipotecas inversas. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos anunció en diciembre de 2008 que había 115.176 HECM en Estados Unidos en 2008, un aumento del 6,4% en comparación con 2007. Según una encuesta realizada por una agencia consultora, Florida es el estado con mayor número de emisiones de préstamos inversos en Estados Unidos. En 2008 había 2.949 emisores de hipotecas en el estado, un aumento del 76,5% respecto al año anterior.

La razón es, por un lado, que se ha mejorado aún más la estructura del producto, lo que ha satisfecho en gran medida la demanda de los consumidores y ha aumentado su atractivo para las personas mayores, como límites de préstamo más altos, una protección más estricta de los intereses de los consumidores y la posibilidad de utilizar préstamos. comprar casas nuevas, etc. Por otro lado, el impacto de la crisis financiera es más corto que el ciclo de préstamo de las hipotecas inversas. Hay poca correlación entre la crisis financiera y la tendencia global al envejecimiento. ha dañado la inversión y ha seguido bajando los precios de la vivienda. Cambiar una hipoteca sobre una vivienda por una cantidad fija de flujo de efectivo futuro a través de un préstamo inverso es un método encubierto para preservar el valor.

Ventajas y limitaciones de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un préstamo para personas mayores y una herramienta innovadora del sistema de seguro social de pensiones. Puede hacer frente al envejecimiento de la población, aliviar la presión sobre las pensiones del país y, al mismo tiempo, promover el desarrollo empresarial de instituciones financieras como bancos, bienes raíces, seguros e intermediarios. Es un nuevo producto financiero que puede generar ganancias. -ganar efectos.

1. Dispersar la presión de la seguridad de las pensiones del gobierno

Los países con sistemas de seguridad sólidos generalmente dividen las pensiones en tres niveles: seguro de pensión social básico, seguro de pensión complementario corporativo y planes de ahorro personal. Los tres niveles son indispensables, se le llama vívidamente "banco de tres patas". El seguro de pensiones básico es un sistema de seguridad social exigido por la legislación nacional y está diseñado para proteger las necesidades básicas de vida de los empleados después de la jubilación. Como nueva opción para la pensión individual independiente, la hipoteca inversa puede complementar hasta cierto punto las deficiencias de la pensión social y tiene evidentes propiedades complementarias de seguridad de la pensión.

2. Mejorar la calidad de vida de las personas mayores en sus últimos años

Al solicitar una hipoteca inversa, se puede ayudar a las personas mayores que poseen casas a financiarse, para que puedan tenga ingresos fijos adicionales y ya no se preocupe por la atención médica y los gastos de manutención. Con este dinero, pueden renovar sus casas y hacer que su entorno de vida sea más cómodo; también pueden cambiar sus estilos de vida, como irse de vacaciones y viajar, y disfrutar de una vida posterior más feliz y placentera; además, mejorar la hipoteca inversa; capacidades financieras de las personas mayores y puede promover el consumo en el mercado del "cabello plateado".

3. Ampliar las áreas de negocio de las instituciones financieras como la banca y los seguros

Al llevar a cabo negocios de hipotecas inversas, los bancos pueden cobrar tasas de interés más altas que los préstamos generales. Tendencia global de envejecimiento, varios países La demanda total de este tipo de préstamo es muy grande, por lo que abrirá un nuevo punto de crecimiento de ganancias a gran escala para el banco. Para las entidades aseguradoras, dado que los bancos que lancen préstamos de hipoteca inversa requerirán seguros contra daños o pérdida de viviendas para evitar riesgos, también supondrá la aparición de nuevas áreas de negocio.

Existen límites a la aplicación de hipotecas inversas. No todas las casas de todo el mundo son aptas para hipotecas inversas. Tomando como ejemplo la hipoteca inversa en Estados Unidos, antes de solicitar una hipoteca inversa se deben considerar al menos los siguientes factores:

1. La ubicación geográfica de la casa

Dado que la institución crediticia debe considerar la posterior enajenación de la casa hipotecada, cuanto más ventajosa sea la ubicación de la casa, mayor será el monto de la hipoteca inversa. Por ejemplo, una casa de $300.000 en Iowa podría obtener una línea de crédito de $100.000, mientras que en los suburbios de Long Island, Nueva York, podría obtener una línea de crédito de $178.000.

2. Edad de las personas mayores

Cuanto más edad tengas, más efectivo obtendrás, porque el plazo del préstamo puede ser más corto. Por ejemplo, en Cleveland, si una persona de 75 años posee una casa valorada en $250,000 (suponiendo que esté totalmente pagada), puede recibir $917 por mes, o un límite de crédito de $140,000 que solo puede recibir una persona de 70 años; obtener 791 yuanes al mes con un límite de crédito de 130.000 dólares, mientras que una persona de 80 años puede obtener 1.099 dólares al mes con un límite de crédito de 152.000 dólares;

3. Las personas mayores que no saben cuánto tiempo podrán vivir no son aptas para hipotecas inversas.

En general, las hipotecas inversas tienen tarifas de procesamiento más altas, por lo que no son adecuadas para préstamos a corto plazo. Por ejemplo, para un préstamo de $200,000, la tarifa de procesamiento puede llegar a $10,000. Las altas tarifas y posibles tasas de interés más altas aumentarán el costo de dichos préstamos.

4. No apto para recién jubilados

Para jubilados jóvenes (poco mayores de 60 años), las hipotecas inversas no son la mejor opción. Porque cuanto más joven sea, menor será el monto del préstamo que podrá solicitar. Si solicita una hipoteca inversa justo después de jubilarse, es posible que el dinero no sea suficiente para cubrir diversos gastos cuando llegue a los 70 u 80 años.

Diferentes modelos de "hipotecas inversas"

Modelo americano

Hay tres tipos principales de productos de hipotecas inversas residenciales en Estados Unidos: la "hipotecas inversas" de la Administración Federal de Vivienda Préstamos Hipotecarios de Conversión de Propiedades, el Programa de Preservación de Vivienda ofrecido por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal y el Programa de Independencia Financiera ofrecido por Financial Freedom Advanced Funds, Inc. Estos tres productos representan casi todo el mercado de hipotecas inversas residenciales de EE. UU. en la actualidad.

1. Préstamo hipotecario de reconversión inmobiliaria. Las hipotecas de conversión fueron desarrolladas por la Administración Federal de Vivienda, una agencia del Consejo de Desarrollo Comunitario y de Vivienda de los Estados Unidos, y entraron al mercado en 1989. Los préstamos hipotecarios de conversión de bienes raíces tienen cinco métodos de pago: pago de anualidad vitalicia, pago de anualidad a plazo fijo, línea de crédito, combinación de pago de anualidad vitalicia y línea de crédito, y combinación de pago de anualidad a plazo fijo y línea de crédito. Con un método de pago de anualidad vitalicia o anualidad a plazo fijo, el pago mensual de la anualidad se determina según el método de pago, la edad del prestatario, la tasa de interés del préstamo y el valor de la vivienda.

Un límite de crédito es una característica de las hipotecas de conversión de propiedades, y el límite de préstamo se puede aumentar con el tiempo, lo que lo hace muy popular entre los prestatarios.

2. Plan de retención de viviendas. El Programa de Preservación de Vivienda fue introducido en 1995 por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal. Este producto es muy similar a una hipoteca de conversión de propiedad, la diferencia es que el préstamo tiene menos métodos de pago. El prestatario sólo puede optar por recibir una anualidad mensual, retirar libremente el monto del préstamo dentro de un cierto límite o una combinación de ambos.

La tasa de interés del préstamo del Home Retention Scheme es más alta que la de la hipoteca de conversión de propiedad, pero el prestatario a menudo puede obtener un monto máximo de préstamo más alto, porque el Home Retention Scheme no tiene un límite en el préstamo máximo. monto, que es también la razón por la cual el Plan de Retención de Vivienda no tiene un límite en el monto máximo del préstamo. Una de las características del plan.

3. Plan de independencia financiera. El Plan de Independencia Financiera es ofrecido por Financial Freedom Senior Fund Corporation y no está garantizado por el gobierno. El monto máximo del préstamo que un prestatario puede obtener y los costos del préstamo incurridos son mucho más altos que con las hipotecas de conversión de propiedades y los planes de retención de viviendas. Por lo tanto, los prestatarios que normalmente tienen valores de propiedad altos y desean obtener un monto de préstamo mayor solicitarán este programa.

La mejor característica del Plan de Independencia Financiera es que el monto del préstamo y el monto del reembolso son la misma proporción del valor de la propiedad. El Plan de Libertad Financiera fue titularizado en 1999 y su cartera de activos fue calificada por Standard & Poor's. Financial Freedom Senior Fund Company diseñó dos productos de hipoteca inversa para viviendas, la cuenta de efectivo estándar y la cuenta de efectivo de punto cero, respectivamente, en 2001 y 2003. La cuenta de efectivo de punto cero es el primer producto de préstamo de hipoteca inversa en el que el prestatario no necesita pagar tarifas de préstamo. Productos de préstamo.

Modelo británico

El sistema de pensiones británico consta principalmente de tres partes: en primer lugar, la pensión básica nacional se paga en proporción y todos reciben la misma cantidad de pensión después de la jubilación; la pensión ocupacional proporcionada por los empleadores a los empleados, que actualmente no es obligatoria. La tercera son los ahorros o seguros de pensiones adquiridos por individuos, pero el 35% de los empleados en el Reino Unido no tienen una pensión privada. Esto significa que dependen de la pensión estatal después de la jubilación, y esta parte del dinero era de 97,65 libras por persona por semana en 2010, lo que sólo equivale al ingreso de dos días de trabajo con el salario mínimo. Obviamente, no es así. suficiente para mantener una vida relativamente cómoda en la vejez. Por lo tanto, la mayoría de los británicos resuelven este problema con viviendas para la jubilación.

El proyecto británico de hipoteca inversa residencial se llama Asset Release Scheme y fue creado a mediados de los años 1960. En el programa de liberación anticipada de activos, los prestatarios reciben algunos bonos y acciones. El principio de diseño de los productos del plan de liberación anticipada de activos es utilizar la diferencia entre los ingresos de los bonos y los intereses del producto del plan de liberación de activos como gastos de pensión para las personas mayores. Sin embargo, el Reino Unido cayó en una recesión económica a finales de los años 1980 y el mundo sufrió una caída del mercado de valores. Las tasas de interés subieron, los precios de las acciones y los bonos en general cayeron y los planes iniciales de liberación de activos fracasaron. En abril de 2001, se lanzó un nuevo programa de liberación de activos, que permite a los propietarios de viviendas de edad avanzada convertir parte o todo el valor de su vivienda en efectivo y vivir en sus viviendas hipotecadas hasta el final de sus vidas.

Las condiciones del préstamo del plan de liberación de activos proporcionadas por diferentes empresas son diferentes, y los requisitos de edad, tipo de vivienda, valor de la vivienda, etc. del prestatario también son diferentes.

Existen dos tipos principales de planes de liberación de activos en el Reino Unido: préstamos de ciclo de vida y planes de conversión.

Los préstamos de ciclo de vida se basan en el valor de la vivienda y se pueden dividir en cuatro productos: préstamos de interés renovable, préstamos de interés simple, planes de renta de vivienda y planes de mejora de vivienda.

El plan de conversión de vivienda se basa en el valor de toda o parte de la vivienda vendida. Las personas mayores pueden recibir un pago global o una anualidad mensual vendiendo todo o parte del valor líquido de su vivienda. Según este plan, aunque el prestatario ya no sea propietario total de los derechos de propiedad, puede seguir viviendo en la vivienda como inquilino pagando un alquiler gratuito o nominal. Después del fallecimiento del prestatario, la institución de apertura puede tener derecho a disponer de la vivienda en proporción a los derechos de propiedad hipotecaria, y los ingresos por apreciación en la misma proporción del valor de la vivienda también pertenecerán a la institución de apertura.

Dado que los préstamos de ciclo de vida son más fáciles de operar que los planes de conversión, se han desarrollado rápidamente en los últimos años y su volumen de negocios ha superado el de los planes de conversión de viviendas, ocupando una posición dominante en los planes de liberación de activos. En el Reino Unido, la Autoridad de Servicios Financieros regula los préstamos de liberación de activos, acredita a los prestamistas y brinda asesoramiento. Las instituciones que ofrecen planes de liberación de activos generalmente firman una cláusula de compromiso de seguridad, y las instituciones miembros certificadas garantizan brindar planes de liberación de activos justos, seguros y totalmente garantizados.

Modelo japonés

Japón comenzó a introducir el concepto de "vivienda para jubilados" en 1981 y estableció formalmente este sistema en 2002. Incluye principalmente métodos de financiación directa con la participación de autoridades locales. gobiernos y a través de un método de financiación indirecta que involucra a bancos y otras instituciones financieras. En la actualidad, algunas instituciones financieras también promueven este sistema como producto financiero. Recientemente, las empresas inmobiliarias también han utilizado "hipotecas inversas" para promover viviendas comerciales.

El sistema japonés de “viviendas para jubilados” se dirige principalmente a personas mayores de bajos ingresos que quieren seguir viviendo en sus antiguas casas después de jubilarse. Pueden utilizar su casa como garantía para adelantar el préstamo. Sin embargo, este sistema tiene requisitos estrictos para los solicitantes. Tomando a Tokio como ejemplo, los solicitantes deben tener más de 65 años, vivir en una residencia con derechos de propiedad propios y no pueden tener hijos viviendo con ellos. El ingreso per cápita de la familia del solicitante debe estar por debajo del estándar local de bajos ingresos. Las familias que han solicitado políticas de asistencia social, como subsidios de subsistencia, no pueden disfrutar de esta política. Además, la propiedad sobre la que el solicitante tiene derechos de propiedad debe ser un edificio unifamiliar con un valor de terreno de más de 15 millones de yenes, y no se permite la solicitud de vivienda colectiva.

Después de pasar la revisión, el solicitante puede recibir gastos de manutención de menos de 300.000 yenes por mes, pero el monto total no puede exceder el 70% del valor de la casa y el terreno hipotecados, y el período del préstamo es hasta el monto del préstamo alcanza el límite superior del monto total. Los gastos de manutención se desembolsan cada tres meses y la tasa de interés del préstamo es relativamente baja, alrededor del 3% anual. El período de amortización del préstamo es de tres meses después de la muerte del solicitante y el garante es responsable de reembolsarlo de una sola vez.

¿Cuál es el estado de desarrollo del modelo extranjero de vivienda para la jubilación?

Estados Unidos

El nombre profesional del modelo "vivienda para la jubilación" es llamada "hipoteca inversa". Las hipotecas inversas fueron creadas por un banco en Mount Laurie, Nueva Jersey, a mediados de los años 1980. Hoy en día, las hipotecas inversas se están volviendo cada vez más populares en los Estados Unidos, y el modelo de hipoteca inversa, al que a menudo se hace referencia, también se basa en el modelo estadounidense. Los préstamos de hipoteca inversa en los Estados Unidos están dirigidos a personas mayores de 62 años.

1. Préstamo de hipoteca inversa para vivienda asegurada por la Administración Federal de Vivienda. Los usuarios viven en sus casas el mayor tiempo posible y reciben préstamos en cuotas mensuales durante un período determinado.

2. Préstamo de hipoteca inversa sin seguro de la Administración Federal de Vivienda.

3. Préstamos de hipoteca inversa asegurados por el prestamista.

La cantidad de préstamos disponibles para los hogares con altos activos inmobiliarios es mayor; la cantidad de préstamos disponibles para los hogares de mayor edad es mayor porque su esperanza de vida es más corta, lo que significa que el ciclo de pago del préstamo es más corto; Los préstamos disponibles para hogares con parejas vivas son menores que los de personas solteras porque la esperanza de vida de la combinación es mayor que la de una sola persona; la apreciación esperada del valor de la vivienda es alta y el monto del préstamo es alto.

Canadá

Las personas mayores de 62 años pueden hipotecar sus casas a los bancos, con montos de préstamo que oscilan entre 15.000 y 300.000 dólares canadienses, siempre y cuando no se muden ni vendan la casa. , la propiedad será La soberanía permanece sin cambios, podrás vivir allí hasta que seas viejo y tus descendientes pagarán el préstamo cuando se deshagan de la propiedad. Por ejemplo, un hombre de 65 años hipotecó su propiedad a un banco y obtuvo un préstamo de 100.000 dólares canadienses. Después de que el anciano regresó a Occidente 15 años después, el banco se deshizo de su propiedad y recibió 200.000 dólares canadienses, menos. 100.000 dólares canadienses después de restar 15 años de intereses del préstamo, las decenas de miles de dólares canadienses restantes las recibirán sus hijos u otros herederos.

Singapur

Hay tres formas de elegir: la primera permite a los propietarios de HDB elegibles alquilar total o parcialmente sus casas a cambio de ingresos de jubilación;

En segundo lugar, para algunas parejas de jubilados que viven en un área más grande, si sus hijos crecen y se mudan a vivir a otro lugar, la pareja de ancianos puede reemplazar la casa existente por una más pequeña para aumentar el espacio habitable obtenido después de la reducción. Puede utilizarse para gastos diarios en la vejez o invertir en algunos productos de bajo riesgo para obtener rentabilidad. Singapur permite a las partes interesadas optar por completar la ampliación de sus casas de una sola vez o por etapas, dependiendo de su situación financiera. Por ejemplo, después de vender una residencia privada, cambiarla por un piso HDB de 5 habitaciones, y luego cambiarla por un piso HDB de 3 habitaciones, y así sucesivamente;

El tercer tipo es lo que comúnmente se conoce como una hipoteca inversa. Las personas mayores de 60 años hipotecan sus casas a instituciones de bienestar público o instituciones financieras con experiencia gubernamental, y estas instituciones pagan las pensiones en una sola suma o en cuotas.

Los ancianos todavía viven en sus propias casas. Cuando mueran, estas instituciones enajenarán los derechos de propiedad, se realizará la hipoteca y se liquidarán los intereses y el "valor residual". ser entregado a sus herederos. En Singapur, sólo las viviendas comerciales construidas de forma privada pueden participar en operaciones de hipoteca inversa. Lo que hay que explicar aquí es que los pisos HDB están financiados por el gobierno de Singapur y son aproximadamente equivalentes a viviendas asequibles en mi país. Las hipotecas inversas no están disponibles para este tipo de propiedad.

Japón

El diseño de los productos japoneses para el cuidado de personas mayores en el hogar tiene limitaciones. Japón es un país propenso a sufrir graves desastres naturales. En la mente de los japoneses, la tierra es mucho más importante que las casas de madera. Por lo tanto, al calcular el valor inmobiliario en Japón, el gobierno e incluso muchas instituciones financieras sólo calculan el valor del terreno. Además, generalmente sólo se pueden utilizar como garantía las "villas" con propiedad de terreno, lo que significa que incluso los apartamentos de alta gama serán bloqueados (porque el terreno es exclusivo). Además, los productos comerciales que ofrecen la mayoría de las instituciones financieras se limitan a aceptar como garantía bienes inmuebles en una determinada zona de Japón.

Para evitar dificultades en la realización de los derechos hipotecarios después de que expire el contrato o de que la persona mayor muera, la mayoría de los productos japoneses para el cuidado de personas mayores basados ​​en viviendas restringen que las personas mayores vivan con otras personas***, y algunos solo permitir que las personas mayores vivan con sus cónyuges mayores de 65 años** *Vivir juntos.

Sin embargo, el problema del cuidado de las personas mayores en Japón es cada vez más prominente. Las estadísticas del "Libro Blanco sobre el envejecimiento de la sociedad" de Japón de 2010 muestran que el 65% de los ancianos japoneses están insatisfechos con sus ahorros y el 62,8% espera "vivir siempre en su vivienda original". Al mismo tiempo, las estadísticas del Ministerio del Interior japonés muestran que la tasa de propiedad de vivienda entre los japoneses mayores de 65 años ha alcanzado el 88,9%. En este contexto, Japón ha adoptado muchas medidas para promover la popularidad de los productos para el cuidado de personas mayores basados ​​en viviendas.

Impulsar la construcción de viviendas de segunda mano de “larga vida útil”. Si el valor de las hipotecas inmobiliarias es bajo, las pensiones que reciben las personas mayores se reducirán; si el valor de las hipotecas es alto, aumentarán los riesgos de las instituciones financieras. Con este fin, el Ministro de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón ha determinado que las casas de segunda mano deben ser inspeccionadas y evaluadas por organizaciones de terceros distintas de las que se dedican a la venta y el desarrollo inmobiliario (empresas de renovación de viviendas). Al mismo tiempo, Japón creó el "Sistema de etiquetado de desempeño residencial" y formuló la "Ley de promoción de garantía de calidad residencial", que requiere que los desarrolladores asuman plenamente la responsabilidad por los defectos en las casas dentro de un cierto número de años. por defectos estructurales de las casas, pero también por defectos del techo, paredes exteriores y otras goteras, filtraciones de agua, etc. también deben asumir la responsabilidad de la garantía por defectos.

Incentivar a bancos y compañías de seguros a desarrollar productos conjuntamente. En términos de control de la salud y la longevidad de las personas mayores, las compañías de seguros de vida son mejores, pero las compañías de seguros de propiedad son mejores en materia de garantías inmobiliarias. Además, las compañías de seguros no pueden prestar dinero directamente a las personas mayores. Por lo tanto, los productos comerciales japoneses en el pasado utilizaban principalmente compañías de seguros como intermediarios y, finalmente, los "bancos" prestaban dinero a las personas mayores. Sin embargo, para gestionar este producto, los bancos no sólo deben vigilar de cerca los cambios de valor de los inmuebles, sino también controlar periódicamente las condiciones de vida y las condiciones de las personas mayores. Por lo tanto, el coste de gestión es bastante elevado. Para resolver el problema de la confusión de las compañías de seguros y de los bancos que no están dispuestos a prestar, Japón ha visto surgir gradualmente el desarrollo conjunto de bancos y compañías de seguros, e incluso el desarrollo conjunto de compañías financieras bajo grupos financieros.

Impulsar los “préstamos hipotecarios residenciales vinculados al ahorro”. Japón también ha desarrollado un préstamo hipotecario residencial vinculado al ahorro. Bajo este producto, si una persona mayor compra un producto de "hipoteca inversa" de un banco, siempre que la persona mayor tenga un depósito en el mismo banco, el tipo de interés del depósito es el mismo. El monto puede ser el mismo que el del préstamo.

“Garantías Solidarias” y “Sistema de Seguro Público Complementario”.

Además, tal vez también podamos aprender del temprano fracaso del sistema de pensiones japonés basado en la vivienda: permitir que las personas mayores vivan junto con sus hijos. Esto tiene una gran importancia práctica para nuestro país. Las familias con un solo hijo son muy comunes en nuestro país y la mayoría de las personas mayores esperan vivir con su único hijo, ***. Para ello, podremos incluir en el diseño del producto a niños que convivan juntos como cogarantes del préstamo. De esta manera, si los hijos pueden pagar el préstamo después de la muerte del anciano, no hay necesidad de subastar la casa, por otro lado, los hijos, como herederos del anciano, significan que el saldo de la casa; Los ingresos de la subasta del banco después de compensar el préstamo deben devolverse a los niños, y si el valor de la hipoteca de la casa es inferior al monto total del préstamo, el exceso puede considerarse como una "deuda de ancianos" y los niños deben pagar el exceso. . Además, utilizar a los niños como "garantes solidarios" también puede evitar que los niños corran riesgo moral.

Para evitar el riesgo financiero causado por el monto final total de financiamiento para las personas mayores que excede el valor de los bienes inmuebles proporcionados, Japón también está estudiando activamente el sistema de "seguro público" en los Estados Unidos. Si el importe total final de la financiación para las personas mayores supera el valor del inmueble aportado, el "seguro público" servirá como complemento. Entre los diversos productos de jubilación en el hogar en los Estados Unidos, el producto Hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM) del gobierno federal está dirigido a personas de bajos ingresos, y la tasa de utilización de HECM es bastante alta. Este producto es adecuado para el seguro FHA (seguro médico público suplementario).

Reino Unido

El modelo de pensiones basado en la vivienda del Reino Unido depende más del poder de las compañías de seguros. Según datos de una encuesta, más de un tercio de los británicos planean utilizar bienes raíces para recaudar fondos de pensiones. Uno de cada diez jubilados se ha visto obligado a vender su propiedad o reducir su tamaño para llegar a fin de mes. Hay dos formas principales de "vivienda para la jubilación" en el Reino Unido. Una es hipotecar la propiedad a bancos, compañías de seguros y otras instituciones y obtener un préstamo mensual como pensión. morir o mudarse a un asilo de ancianos. Devolver el préstamo. Según las encuestas, alrededor del 20% de las personas mayores de 50 años planean adoptar este método. Otra forma es vender una casa grande, comprar una más pequeña y utilizar la diferencia para la jubilación. Además, algunas personas mayores venden sus propiedades y se trasladan a otros países con niveles de precios más bajos para jubilarse.

Dado que el modelo británico de pensiones de vivienda depende más del poder de las compañías de seguros, es decir, el préstamo obtenido por las personas mayores que hipotecan su casa al banco debe utilizarse como prima para comprar una anualidad, y la vivienda inversa. Los préstamos hipotecarios también son populares en el Reino Unido y se conocen como "anualidad inversa". Dado que en el Reino Unido no existe una cuestión de edad para las viviendas y que las instituciones de servicios financieros relevantes han estado operando en este campo durante muchos años y han estandarizado sus operaciones, los derechos e intereses de las personas mayores todavía están garantizados.