Mercado inmobiliario de Beijing: análisis del valor de Daxing y la ciudad nueva de Yizhuang

Jingfanghui tiene más de diez años de experiencia práctica en el mercado inmobiliario y ha brindado asesoramiento sobre inversiones y compra de viviendas a más de 11.000 familias que compran viviendas. Es uno de los pocos expertos prácticos en Beijing que puede hacerlo. separar cada vínculo de transacción del micromercado del macromercado. Encuesta de campo acumulada de más de 10.000 comunidades y más de 1.500 experiencias de compra y venta, ayudando a las personas que trabajan duro en la capital imperial a comprar una casa de alta calidad; dividendos del crecimiento económico de la ciudad y obtener un retorno seguro.

P:Pregunta: Hermano Jing, me gustaría pedirle consejo. Desde la perspectiva de la preservación del valor de la inversión, cuál es más adecuado, el apartamento de dos habitaciones en Qishengjiayuan en Huilongguan (alrededor de 490 en total) o el apartamento de dos habitaciones en Nanhai Homeland (alrededor de 405 en total). La calidad y la gestión de la propiedad de las casas de reubicación de Nanhaijiayuan son motivo de preocupación. El área de Huilongguan ya es relativamente alta. ¿Existe todavía un gran potencial para una apreciación posterior? Por favor, dame tu orientación sobre cuál de estas dos comunidades puede preservar e incrementar mejor su valor.

R: Respuesta: Hola, desde la perspectiva de la inversión, ¿cuál de estas dos casas es más adecuada? Podemos trasladarla de la propia casa al plato.

Las industrias en Yizhuang. Se dividen principalmente en cuatro categorías principales: Internet, biomedicina, inteligencia artificial y fabricación de alta gama. Todas son industrias que el país está promoviendo vigorosamente. Las empresas representadas por Internet incluyen JD.com, Xiaomi y CICC Data. por biomedicina se incluyen Bayer, Varian y Czech Mai; las empresas representadas por la fabricación de alta gama incluyen SMIC, Northern Huachuang e Intel; sin mencionar la inteligencia artificial, Yizhuang es un área piloto para la conducción sin conductor; La mayor ventaja de Huilongguan es la alta tecnología de Hexi Erqi. La zona industrial forma una conexión perfecta. Xierqi no es un área que combine producción y vivienda. Hay una pequeña separación entre producción y vivienda. Por lo tanto, Huilongguan se ha convertido en la mejor zona para emprender. Xierqi. La industria impulsa el empleo, el empleo atrae a la población y la población crea un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Ésta es la principal lógica detrás del aumento de los precios de la vivienda en una región. Huilongguan puede asumir Xierqi al oeste, Wangjing al este y Zhongguancun al sur. El poder adquisitivo de los tres parques industriales es lo suficientemente fuerte, por lo que Huilongguan siempre ha sido las tres principales áreas de Beijing en términos de volumen de transacciones. p>

Internet La industria enfrenta riesgos a la baja, por lo que también existe el riesgo de transferencia de valor. Desde una perspectiva sectorial, creo que el valor de Yizhuang es más estable. Desde una perspectiva inmobiliaria, el precio promedio actual de Qisheng. es 52.000, Nanhai es 43.000 y Yizhuang ya cuenta con apoyo industrial, y el valor de las instalaciones de apoyo aumentará gradualmente. En el futuro, también será un área que integre la producción y la vivienda, por lo que, desde una perspectiva de inversión, Nanhai es posible; La tasa de rendimiento es mucho mayor que la de Qisheng.

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P: Pregunta: ¡Hola, Sr. Jing! Trabajo en Yizhuang Hexi. Tengo un permiso de trabajo y residencia. Tengo un apartamento de 2 habitaciones en Haizi Mansion. No tengo préstamo y mi certificado de nacimiento acaba de aprobarse hace 6 meses. Es pequeña y estoy considerando cambiarme a una casa más grande. Aún puedo vivir en una casa más grande. He recaudado alrededor de 500 W. Teniendo en cuenta la asignación de activos residenciales y de inversión, ¿debería venderla directamente y reemplazarla o comprar otra? Si lo reemplazamos, ¿podemos considerar tres o cuatro dormitorios en Yizhuang Jinmao o Hedong? Si compro otro, ¿debería seguir eligiendo Yizhuang Hexi u otras áreas? ¡Gracias!

R: Respuesta: Hola, gracias por su confianza; 1. Haizi Mansion está ubicada en la sección Hexi de Yizhuang. Creo que todavía hay mucho espacio para agregar valor y el techo está. relativamente alto. El apartamento de 2 dormitorios tiene una gran demanda en Yizhuang. No tiene que vender el tipo de casa, no tiene que preocuparse por el envío, todavía tiene el alquiler y no tiene. Préstamo Puede sacar el dinero de la casa existente y simplemente agregar el capital para comprar una. Este tipo de propiedad se puede conservar unas cuantas rondas más

2. La prima de precio actual de. Jinmao en Yizhuang es relativamente alto y la calidad de la comunidad es buena. Es más ventajoso para la autoocupación, pero el potencial de crecimiento puede no ser tan bueno como el de Haizifu. tenencia a plazo Si tiene una buena casa como base, su calidad de vida también mejorará. Desde una perspectiva de inversión pura, su comunidad actual puede ser más adecuada

3. Cada ronda de aumentos de precios de la vivienda. en Beijing es causado por El grupo de reemplazo ha hecho subir los precios de la vivienda y la regulación a largo plazo ha resultado en que el atraso del poder adquisitivo se concentre en el grupo de mejoras. Los apartamentos subnuevos de tres habitaciones en áreas centrales con poder adquisitivo relativamente concentrado son. más en línea con la corriente principal del mercado futuro.

La circulación futura de un apartamento de tres habitaciones puede ser mejor que la de un apartamento de cuatro habitaciones. Si la circulación de una casa grande no es buena, se descontará el valor si el área del apartamento de cuatro habitaciones es buena. no demasiado grande, como una pequeña sala de estudio 3 + 1, la diferencia de área entre un apartamento de tres habitaciones y un apartamento de tres habitaciones no será obvia. Entonces, un apartamento de cuatro habitaciones tiene ventajas sobre un apartamento de tres habitaciones. /p>

4. En cuanto a la selección de áreas, Yizhuang es uno de los nuevos distritos más valiosos de Beijing. Ya cuenta con apoyo industrial y las instalaciones de apoyo aumentarán gradualmente, y también será el mismo en el futuro. combina producción y vivienda; si tienes un trabajo estable en Yizhuang, puedes comprar en Yizhuang. La lógica de comprar una casa en Yizhuang es completamente diferente a la de otros distritos, normalmente miramos a lo largo de la estación de metro. en Yizhuang, nos fijamos en las escuelas de calidad. En cuanto a las instalaciones de apoyo, en áreas con poder adquisitivo relativamente concentrado, buscamos comunidades con una proporción de superficie alta y baja. Este es el principio de la inversión inmobiliaria.

La característica de Yizhuang es que la industria es lo suficientemente fuerte, por lo que no hay escasez de poder adquisitivo. Hedong es una aglomeración industrial + tránsito ferroviario, pero desde la perspectiva de la residencia, Hedong no es necesariamente el área central. , el área central es el área del Puente Guomao, pero la densidad de Guomao es demasiado alta y las antiguas áreas residenciales y edificios de oficinas en toda el área central se mezclarán. Habrá un fenómeno en el que la experiencia de vida no será buena, por lo que. el precio de la vivienda en Guomao no es tan alto como el de Jiulongshan Shuangjing en Dawang Road.

Hexi Future es una parcela de tierra escasa en Yizhuang y sus ventajas son más obvias que las de Hedong. instalaciones; es un área de baja densidad. Desde una perspectiva a largo plazo, Hexi tendrá más ventajas.

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P: Pregunta: Hola, Sr. Jing, ¿Qué tal el MOMA en la ciudad de Wanguo en Tongzhou? Si compras esta propiedad por 9 millones, ¿es adecuada?

R: Respuesta: Hola, creo que es un gran defecto que tiene el plato de puerros del director ejecutivo de la ciudad de Wanguo. hay un ferrocarril detrás que no se puede demoler en 20 años. La ciudad circundante es vieja y está en ruinas. Elegir un general entre los enanos es un tabú para la inversión. En realidad, vivir en esta comunidad no es muy conveniente. Para ir a Beiguan Beiyun, hay que pasar por una aldea urbana. La escuela primaria Nanguan correspondiente también está en la aldea urbana. Toda la zona es bastante caótica. La ciudad detrás del ferrocarril Nakamura es la más obvia. Hablemos de la experiencia de vida de la casa en sí. Está posicionada como una propiedad de lujo, pero en realidad hace tanto calor en verano que no se puede soportar y no se permite instalar aire acondicionado. La calidad de las casas no es tan buena como la del Dongzhimen MOMA hace diez años, el entorno comunitario es demasiado pequeño y demasiado denso y la proporción de superficie construida es demasiado alta. El desarrollador anuncia una proporción de superficie construida de 4,2. De hecho, creo que es al menos 5. Solo hay estas 5 casas en toda la comunidad y también hay un edificio comercial en el Edificio 7. El área comercial incorporada de. ​​​el proyecto es una deducción; comprar esta propiedad por 9 millones es un desperdicio

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P: Pregunta: ¡Hola, Sr. Jing! Leí su artículo y admiro su análisis de selección de vivienda, que es minucioso y exhaustivo. Planeo invertir en una casa pequeña con un precio total de 3 millones en la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico (Porque se compra a nombre de la empresa y no puedo conseguir un préstamo) Ya que los fondos son limitados y tengo que elegir. Como una casa de inversión que preserva el valor y agrega valor, siempre es difícil elegir una casa adecuada.

¡Por favor, déme un consejo, Sr. Jing, y lo espero con ansias! Además, yo mismo he elegido algunas propiedades, pero creo que no son adecuadas. El nuevo proyecto Hesheng M Yue tiene un apartamento de un dormitorio de 52 metros cuadrados con una fina decoración. Las ventajas incluyen el metro, pero las desventajas son esas. la escuela aún no se ha decidido y el precio es alto. El precio unitario es de 6,10.000 a 6.50.000 yuanes. La propiedad sobre plano se entregará a finales de 2024

La ventaja de. Tongtai International Mansion es que está cerca de zonas industriales como Jingdong. Hay un metro y la escuela Jianhua. La desventaja es que hay 16 unidades con una gran nave de 53 metros cuadrados y dos ascensores. No es necesario pasar por la comunidad para entrar a la casa. Puedes ir directamente al ascensor desde la calle. Hay una comunidad enfrente que está bien, pero con un presupuesto de 3 millones solo puedo comprar un pequeño estudio de 44 metros cuadrados. Me pregunto si será fácil de alquilar o vender en el futuro. (¿Cómo está la liquidez?)

Fui a ver Nanhai Homes. El distrito escolar está indeciso y es aleatorio. Lo más probable es que sea la escuela secundaria número 2. No hay metro y la calidad del mismo. la vivienda de reubicación es pobre. También hay casas en la comunidad de Guiyuan en 2000.

He mirado las casas en otras zonas de desarrollo económico. No tengo un apartamento pequeño dentro de mi presupuesto. El Sr. Jing me orientará. ¿Las propiedades que mencioné son opcionales? ¿Cómo ordenar? ¿Hay mejores opciones?

R: Respuesta: ¡Hola! 1. Todavía recomiendo que le des prioridad a Nanhai Homes. Estás puramente invirtiendo. Este proyecto es más adecuado en Hexi para una inversión económica con un precio total bajo. p>

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2. Hesheng M Yue incluye Xiyue Yunshang, Xiyue Linyu, Hejinchengyuan, China Railway Heyuan y Huayufu. Si compras estas propiedades, rara vez uso ciertas palabras al responder preguntas. En esta palabra, las primas de estas propiedades son relativamente importantes. La propiedad con el mayor volumen de transacciones en Yinghai es Xinghai Garden, seguida de Yujing Garden y finalmente Demao Community. El precio de Xinghai Garden es de 36.000 y el de Yujing Garden. es 42.000, Demao Community es 38.000 RMB, el segundo proyecto de mayor calidad en el área, Zichen Yuan es 47.000 RMB, que ha estado cayendo durante 5 años consecutivos. Se puede juzgar por las transacciones del mercado de segunda mano en esta área. el poder adquisitivo de este sector no es tan fuerte;

El principio de rotación de los precios de la vivienda en Beijing en los últimos años es diferente al anterior, especialmente después de 2017. La regla actual es que durante el período de aumento de los precios de la vivienda. , la primera ola de aumentos es en viviendas de distritos escolares y áreas populares (áreas centrales). La segunda ola de calidad es subnueva, y la segunda ola sigue siendo el distrito escolar + área de desbordamiento madura (también es una nueva subcalidad). mercado de alta demanda). La lógica del aumento de esta parte del mercado de alta demanda es que durante la tendencia alcista del mercado inmobiliario, algunos grupos de compradores tienen demasiada presión para comprar automóviles en áreas centrales o con un presupuesto de capital limitado. , la gente optará por tomar el autobús en áreas desbordadas con transporte conveniente lo antes posible. La tercera ola sigue siendo distritos escolares + áreas centrales populares + proyectos subnuevos de alta calidad + en áreas desbordadas; cuarta ola rotará Los sectores impopulares también son sub-nuevos de alta calidad. Estos sectores impopulares generalmente tienen una prima. El requisito previo para un aumento es que la prima debe liquidarse. Esta es la ley de la rotación de los precios de la vivienda cuando hay un gran mercado. ocurre. Yinghai pertenece a la depresión de valor y está irradiado por Yizhuang. La prima de las casas nuevas debe lavarse

3. Si compra una casa a nombre de una empresa, la casa pasa a ser propiedad de la empresa. empresa, no propiedad del individuo, y se utilizará para su uso futuro. Las transferencias y herencias pueden ser muy problemáticas. Generalmente somos muy contrarios a comprar una casa a nombre de una empresa porque los impuestos sobre la transacción son muy altos.

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P: Pregunta: Hola, Sr. Jing, hoy fui a ver a Shimao Aolin y el precio de un apartamento de tres habitaciones orientado al norte y al sur era cercano a 1.700. . La nueva casa de Shimao Tianyu en Minutes Temple cuesta alrededor de 1.700 por tres habitaciones. ¿Podrías darme tu análisis sobre los tres nuevos proyectos de Minute Temple? ¿Vale la pena comprarlo en términos de preservación y apreciación del valor? ¿Qué tal si lo comparamos con Shimao Aolin?

R: Respuesta: Hola, la ubicación del Minute Temple es relativamente normal. Parece Chaoyang pero en realidad es Fengtai. Está en el cruce de los dos distritos y puede convertirse fácilmente en una zona de dos vías. Minute Temple era originalmente un barrio rojo en el este de Chaoyang Taxi. Es un lugar donde los conductores y repartidores no están dispuestos a ir, y la situación general es bastante caótica.

Una característica del desarrollo regional es. que el valor de la casa está relacionado positivamente con el nivel de servicio público: cuanto mejor sea el servicio público, mejor será el servicio. Cuanto más completa sea la infraestructura, mayor será el precio de la casa. Diferentes instalaciones de apoyo en el mismo lugar, correspondientes. a diferentes clases, tendrá efectos completamente opuestos. Puede mirar el área de Panjiayuan en el lado norte. Las depresiones siempre han tenido un rendimiento inferior al del mercado y la tasa de crecimiento no es tan alta como fuera del Quinto Anillo de Circunvalación, pero los residentes de esta. El área son todos hogares reubicados del distrito de Dongcheng. La caótica administración de la propiedad hace que sea difícil retener a las personas en el área.

Aunque tiene una ventaja geográfica natural, dependiendo únicamente de Guomao, la mala calidad del negocio. El distrito hace que sea difícil acomodar al grupo de personas que sólo necesitan subir al Guomao. Minutes Temple se posiciona como una comunidad de lujo en el East Third Ring Road, pero hay 5.000 hogares reubicados en esta área y se necesitan millones de dólares para comprar casas y decenas de millones de dólares para comprar vecinos. El distrito es realmente preocupante. Creo que comprar 17 millones en este lugar es una mala asignación de recursos.

Se recomienda leer atentamente el artículo en la cima del planeta "Lógica y principios básicos de inversión inmobiliaria en Beijing". ¡Le deseo todo lo mejor!

P: Pregunta: ¡Hola, Sr. Jing! Estoy muy feliz de unirme a Planet. Nuestra situación es la siguiente: toda la familia ahora tiene dos casas, una se puede usar como pago inicial para la primera casa (a nombre de los padres) y la otra se puede usar como pago inicial. pago inicial para la segunda vivienda (nosotros mismos). Actualmente, planeamos comprar un préstamo a nombre de nuestros padres, si es necesario en el futuro, la compramos a nuestro propio nombre. Tenemos una casa que está cerca del trabajo y. No considere mudarse. La otra casa está en Shuijun, Fangshan, California. Se puede vender por más de 3 millones y tenemos un pago inicial de 8 millones. Actualmente no tenemos hijos y tenemos un espacio habitable en West Chang. 'una calle. No se puede vivir en el bungalow.

Ahora tengo algunas dudas:

1. Con los fondos existentes y un presupuesto de precio total de 1.100, si no es para autoocupación y es para fines de inversión, ¿puedo Necesitamos vender el condado de California Water para aumentar el presupuesto a 1500. En otras palabras, ¿son suficientes 1.100 para invertir o vale la pena 1.500?

2. He mirado a Laizhen Jiayuan y Qingshangyuan, pero no me interesan Shanglinxi, Runze Mansion y China Railway International City han subido mucho y no sé si es así; todavía vale la pena; el Sr. Wangjing siempre recomienda Wangjing, Wangjing también ha aumentado mucho. ¿Hay alguna recomendación para una comunidad que sea adecuada para nosotros?

3. Si tienes que comprar Haidian, ¿qué otras opciones hay? Será fácil alquilar y vender en el futuro.

¿Se pueden considerar lugares como Tamun, Sijiqing y Yongding Road?

4. ¿Puedo comprar una casa nueva? El Sr. Jing dijo que Yongfeng tardará entre 5 y 8 años en desarrollarse. ¿Quiere decir que comenzará a aumentar después de 5 a 8 años, o que aumentará lentamente durante 5 a 8 años? ¿8 años de lento crecimiento?

5. He prestado atención a la Mansión Xuefu en North Beach. No se espera que abra hasta abril o mayo. Me temo que si no obtengo el número para entonces, me perderé. la oportunidad de comprar una casa de segunda mano ¿Hay que esperar? Siento que no puedo verlo de manera general sin un objetivo, necesito verlo de manera específica. Espero que el Sr. Jing pueda darme algunas sugerencias.

R: Respuesta: Hola, gracias por su confianza. 1, 1100 y 1500 son rangos de presupuesto de productos que están más en línea con la corriente principal del mercado. El aumento de los precios de la vivienda en Beijing solía ser. ser impulsado por una demanda rígida Desde las restricciones de préstamos, cada ronda de Lo cambié para mejorar la unidad de grupo por 1.100, puedes conseguir un apartamento de 2 dormitorios en una zona popular, y por 1.500, puedes conseguir un apartamento de tres dormitorios; Apartamento Según la situación de su propiedad actual, creo que debería utilizar la idea de optimización de activos para vender el condado de California Water y reunir sus fondos para comprarlo. Un conjunto de señores supremos de alta calidad es el eje de desarrollo y diseño industrial de. Toda la ciudad de Beijing está principalmente en el sureste, con Haidian en el noroeste, Financial Street en el medio y Lize en el suroeste. Parece un poco difícil desarrollar una nueva industria. Hay una evidente falta de apoyo industrial. y es difícil para el distrito comercial formar un desbordamiento de Changyang, que pertenece a Fengtai. En el futuro, la población de Lize estará llena y algunos de los clientes que solo quieran tomar el autobús en el área central optarán por hacerlo. suba al autobús en Changyang; el aumento es relativamente limitado

2. Mi sugerencia es utilizar un pago inicial de 800 para comprar el automóvil primero y agregar apalancamiento al precio total. Todavía debería controlarse en alrededor de 1500. Compre el automóvil ahora y espere hasta que el mercado esté bien para vender la casa en el condado de Water, California.

3. Laizhen Jiayuan, Shanglinxi, Runze Mansion y China Railway International. Todas las ciudades están disponibles. Estas acciones no están aumentando bruscamente en esta ronda, pero debido a que la región tiene poder adquisitivo, el precio de mercado normal es de aproximadamente 20 por seis meses, si el mercado es favorable, puede estar por encima del 40. luego, durante el período de enfriamiento del mercado, puede retroceder alrededor del 10% y el próximo mercado seguirá subiendo. Todo el mundo piensa que estos aumentos del mercado son exagerados, pero de hecho, la relación entre seguir el mercado no es grande, nosotros. Acabo de hacer la selección correcta y aproveché el crecimiento económico de la ciudad y los dividendos de la industria. La esencia es que hay más moneda en el mercado y poder adquisitivo continuo, por lo que el precio aumentará.

4. La tasa de circulación. de viviendas de alta calidad en zonas populares de Haidian está bien. Para su presupuesto, debe centrarse en los principales distritos comerciales, Tamura, Sijiqing y Yongding Road. Las tasas de crecimiento están bien, pero no pueden liderar el aumento. concentrado en Zhongguancun Como el punto apunta hacia el norte, la energía en el sur es insuficiente, por lo que el aumento pasado es promedio

4. Las instalaciones de apoyo actuales en la Nueva Área Norte de Haidian son de hecho un poco pobres. Si lo compra por 80.000 ahora, habrá una prima. Una vez que el desarrollo esté maduro, puede venderlo por 9 Diez mil 100.000, este número puede ser uno o dos años, pero no estoy seguro de cuánto tiempo aguantará.

5. La Residencia Universitaria de Beishatan está construida al oeste de G6 y al este del Campus Este de la Universidad Agrícola. Al sur hay una antigua zona residencial. No hay ningún distrito comercial que apoye la autopista norte. Básicamente no hay suelo urbanizable en todo el sector. Desde el punto de vista de la inversión, se recomienda evitarlo. La lógica del reemplazo es: hipotecar o vender activos existentes de baja calidad y comprar activos de alta calidad. Reemplazar el mismo producto, porque Beijing se ve afectado por las políticas y el costo de reemplazo es relativamente alto, incluyendo el costo de tiempo y el costo de oportunidad. Creo que no tienes idea de comprar una casa, mira toda la región, así que no hay manera. En resumen, tiene un punto, como dónde trabajo, dónde quiero vivir, cuántas habitaciones puedo tener, si debo centrarme en la preservación y apreciación del valor, o debería centrarme en la preservación y apreciación del valor y tomar en consideración la vida, de lo contrario no tiene objetivos específicos

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Categoría macro (algunos artículos)

01# Pronóstico general a diez años del mercado inmobiliario de Beijing (2022-2032)

02# El ajuste, las oportunidades y los riesgos de la moneda SZ en el futuro mercado inmobiliario

03#El valor del mercado inmobiliario de Beijing se está convirtiendo en un desierto

04#Cambios desesperados en las posiciones en los próximos cinco años, ventas en corto y acciones diversas, dejando solo dominar el mercado

05# Debido a que la vivienda asequible es suficiente, el negocio

Pinfang B sube

07# Si no entiendes el apalancamiento, no puedes avanzar

41# Una breve discusión sobre la burbuja inmobiliaria

Micro nivel (algunos artículos)

11# Investigación y juicio sobre la alerta temprana del precio de la vivienda en los límites de siete distritos administrativos de Beijing

12# Guía de obstáculos: mapa de las 17 áreas de depreciación más importantes de Beijing

13# Guía del distrito escolar: Guía de selección de casas del distrito escolar de Dongxihai

14# Guía de reemplazo: Coma durante 10 años seguidos, diga no al TDAH

15# Hay 139 propiedades en Wangjing, solo 39 están creciendo de manera constante

Operación práctica (algunos artículos)

81# Lógica central y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing

82# Análisis de 78 discos de demanda sólida con un pago inicial de 300-400 en Beijing

83# Tongzhou supera la guía de selección de mercado

84# Daxing supera la selección de mercado Guía

84#Técnicas de inversión de Beijing para mantener dinero por debajo de 2 millones de W

86# Fengtai supera a la guía de selección de mercado

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