¿Hay propiedades comerciales en China que hayan caducado?
Las torres este y norte del Edificio Comercial Internacional de Shenzhen, construidas a principios de la década de 1980, dan a la calle y tienen una ubicación geográfica superior.
Fotografiado por el reportero del Shenzhen Business Daily, Chen Xiangming
“Cuando expire el período de transferencia de la tierra, la recuperarán de forma gratuita. ¿Comprar una casa equivale a 70 años de alquiler?” Entrando en el nuevo año, subasta de tierras en Shanghai' La controversia sobre la devolución de las tierras sin compensación durante el período de uso ha convertido la "preocupación a largo plazo" sobre cómo renovar los derechos de propiedad de 70 años en una "preocupación a corto plazo". inquietud". Sin embargo, ya a principios de la década de 1980, la Zona Económica Especial de Shenzhen, que estaba experimentando con la "transferencia de derechos de uso de la tierra", estaba relativamente tranquila porque existía un precedente de "aprobación" de la renovación de viviendas vencidas.
En el distrito de Luohu, hay decenas de edificios de oficinas o edificios comerciales y residenciales con derechos de propiedad de sólo unos 20 años, que están caducando gradualmente. Pero mientras se paguen las primas, la "vida" de estas propiedades puede extenderse a cuarenta o cincuenta años. Este "pasaporte" son las "Reglas de renovación de Shenzhen sobre bienes inmuebles vencidos" promulgadas por la ciudad de Shenzhen en 2004.
Ahora bien, ¿pueden estas casas antiguas que alguna vez sólo tuvieron derechos de propiedad por 20 años "surgir de la nada" después de ser actualizadas? Los precios de la vivienda aumentan día a día. En transacciones reales de vivienda de segunda mano, ¿qué confusiones encuentran los ciudadanos respecto a la renovación de los derechos de propiedad? Un periodista del Shenzhen Commercial Daily realizó recientemente una investigación.
Renovación de derechos de uso:
Hubo un precedente en Shenzhen hace 7 años.
En la intersección de Renmin South Road y Jianjin Road en el distrito de Luohu, en la salida E de la estación de metro Guomao, se puede ver un edificio de oficinas de 20 pisos con paredes exteriores blancas, frente a la calle y en el Los edificios este y norte, la Plaza Jinguanghua y el Edificio Guomao están uno frente al otro, ocupando una ventaja geográfica. Este es el Edificio Comercial Internacional de Shenzhen, que causó revuelo porque los derechos de uso del suelo expiraron en 20 años.
Según los datos, los derechos de uso de la tierra del edificio Guoshang, que se completó a principios de la década de 1980, solo duraron 20 años y finalizaron el 31 de diciembre de 2001. En aquel momento, muchos propietarios estaban confundidos porque no sólo no podían utilizar sus propiedades como préstamos hipotecarios, sino que también se enfrentaban al problema de alquilarlas. "Aunque me he mudado, no sé si es mi propia casa y no puedo firmar un contrato de arrendamiento. De hecho, en Shenzhen hay 73 kilómetros cuadrados de terreno con una "zona especial para vivir" como China Business". Edificio.
¿Por qué hay propiedades como el edificio Guoshang con derechos de propiedad de sólo 20 años? Repasemos la evolución de Shenzhen y las políticas nacionales de gestión del territorio.
En febrero de 1981, Shenzhen promulgó el "Reglamento provisional sobre la gestión de tierras de la zona económica especial de Shenzhen", que permitía a los inversores de la zona asignar tierras. También estipula el período máximo de uso de la tierra: 30 años para terrenos industriales; 20 años para terrenos comerciales; 50 años para terrenos residenciales comerciales; 50 años para terrenos de educación, ciencia y tecnología, y 30 años para terrenos turísticos; , ganadería y acuicultura. El terreno se utiliza desde hace 20 años.
Por lo tanto, los derechos de uso del suelo de algunos edificios comerciales son de sólo 20 años, como el edificio Guoshang que comenzó a construirse a principios de los años 1980. Pero esto es menos de la mitad de lo estipulado en el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras Urbanas de Propiedad Estatal" emitido por el Consejo de Estado en 1990 - el plazo máximo para usos comerciales, turísticos y el terreno de entretenimiento tiene 40 años.
Según el "Reglamento Transitorio", el plazo máximo de los derechos de uso del suelo es: 70 años para suelos residenciales; 50 años para suelos industriales; 50 años para suelos educativos, científicos y tecnológicos, culturales, sanitarios y; terrenos deportivos, 40 años para terrenos comerciales, turísticos y de entretenimiento, 50 años.
Por lo tanto, para ser coherente con las regulaciones nacionales, Shenzhen emitió regulaciones a principios de la década de 1990: antes de 1988 65438 + 3 de octubre, el gobierno asignará tierras de forma gratuita y las regulaciones originales aún se implementarán; después de 1988 1.3, el gobierno asignará tierras de forma remunerada. Si la Oficina de Tierras y Recursos firma un contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, el período máximo de uso de la tierra será de conformidad con las regulaciones nacionales.
La adjudicación de 73 kilómetros cuadrados de terreno se ha convertido, por tanto, en una "cuestión histórica", y el Edificio Comercial Internacional es una de ellas.
Desde 2000, con la expiración del primer lote de tierras asignadas administrativamente, Shenzhen ha tenido que hacer ajustes nuevamente. En 2004, Shenzhen promulgó las "Varias regulaciones sobre la renovación de propiedades caducadas en Shenzhen", allanando el camino para la renovación de propiedades caducadas. El "Reglamento" señala que si el propietario necesita seguir utilizando el terreno para bienes inmuebles, la vida útil del suelo se ampliará de conformidad con el principio de uso remunerado del terreno sin cambiar el uso. Si el período restante (el período de uso máximo estipulado por el estado menos el período utilizado) excede el período acordado, el monto de la tarifa de transferencia de tierra a pagar será el 35% del precio de referencia de la tierra publicado y se pagará de una sola vez. suma según el plazo acordado.
Esta disposición no solo convierte al edificio Guoshang en el primer caso de renovación de derechos de uso de suelo en el país, sino que también proporciona una base importante para la renovación de muchas propiedades en Shenzhen que han expirado o están a punto de expirar.
Póliza de seguro:
La renovación urbana ha aumentado el valor de las casas antiguas
Hoy en día, los derechos de propiedad del edificio Guoshang ya no son una confusión para los propietarios. Hace unos días, los periodistas vieron en el lugar que el piso del podio del edificio Guoshang había sido alquilado a varias empresas. El negocio principal es el comercio mayorista y minorista de ropa, con un gran flujo de personas. Gracias al cómodo transporte, la situación de alquiler y venta del edificio de oficinas de arriba también es buena. Según Luo Zhikun, gerente del distrito Luohu del edificio de oficinas del edificio industrial y comercial de Zhongyuan, el precio actual de los edificios de oficinas en el edificio Guoshang es de aproximadamente 12.000 yuanes por metro cuadrado.
“La mayoría de los propietarios de edificios BCC han pagado la prima de renovación, porque sólo la renovación puede transferirse e hipotecarse. Sin embargo, también hay algunos propietarios originales que no están dispuestos a pagar la prima.
" Luo Zhikun dijo que debido a que el precio de compra original del propietario de primera mano era muy bajo, era muy rentable mantener la propiedad en alquiler y no quería venderla, por lo que no había prisa por pagar una prima. renovar los derechos de propiedad. "Después de todo, el gobierno no puede permitir que uno o dos propietarios pasen por los procedimientos de renovación del contrato de arrendamiento. Todo el edificio fue demolido. ”
El edificio Lianhua, un edificio único ubicado en Renmin South Road en el distrito de Luohu, está adyacente al edificio Guoshang. También es una propiedad de oficinas con un derecho de propiedad de solo 20 años. La propiedad del terreno del Lotus Building es propiedad del estado y la fuente es. El terreno se transfiere mediante acuerdo y se utiliza para financiación comercial. El período de uso del terreno es de 20 años, de 1981 a 2001. El período de uso del terreno ha expirado y el propietario. Necesita pagar el precio del terreno antes de poder renovarlo o transferirlo.
Lotus Un agente de bienes raíces cerca del edificio dijo a los periodistas que el precio actual del Lotus Building es de aproximadamente 1,65.438+0.000 yuanes por metro cuadrado. El periodista observó que la pared exterior del edificio ha sido renovada y el principal tipo de negocio es el de hoteles económicos, incluidos Home Inns, etc. Algunos propietarios también dividen el espacio en habitaciones individuales de varios metros cuadrados, que incluyen cocina y baño. Solo puede alojar a una persona. El alquiler de cada habitación es de 1.600 yuanes, que se puede dividir en cuatro. Para una habitación individual, el ingreso mensual por alquiler supera los 6.000 yuanes. Esto no parece ser un problema todavía. " - Muchos agentes inmobiliarios de alto nivel en el distrito de Luohu entrevistados por el periodista dijeron que dado que las propiedades caducadas en Shenzhen se pueden renovar pagando primas, las casas antiguas en Luohu no parecen estar preocupadas por la "muerte", pero se están volviendo cada vez más más "están surgiendo árboles muertos". "Cerca del puerto de Luohu, la mayoría de las casas fueron desarrolladas por Shenfang Group en la década de 1980. Debido a la renovación urbana, muchos desarrolladores se han mudado a áreas residenciales para renovarlas. Ahora las casas antiguas en el distrito de Luohu parecen ser más valiosas a medida que envejecen. " dijo Han Jiwen, director de la estación de tren Shihua Real Estate Luohu.
Estrechamiento de los derechos de propiedad:
Los diferentes años preocupan a los compradores
Sin embargo, el periodista se enteró de que En la práctica, en las transacciones de viviendas de segunda mano, varias razones históricas conducen a diferentes derechos de propiedad en la misma comunidad, préstamos bancarios bajos, etc., lo que aún traerá algunos problemas a los compradores.
Abogado Liu Ziru. del bufete de abogados Guangdong Zhongzhen, dijo a los periodistas que, de hecho, hay muchas consultas legales sobre bienes raíces sobre la vida de los derechos de uso de la tierra, centrándose principalmente en algunas casas con años de uso más cortos y precios más bajos que otras casas en la misma comunidad; , algunos ciudadanos han cambiado el uso de la tierra después de comprar una casa y el período de los derechos de propiedad se ha reducido. Por alguna razón, el período de cálculo se adelanta. "En términos generales, este tipo de disputas rara vez llegan a los tribunales porque no hay un buen punto de partida. ". Liu Ziqi analizó que está muy familiarizado con el Departamento de Negocios Inmobiliarios de Midland de Luohu. El subdirector general Yuan dijo a los periodistas que en el mercado de la vivienda de segunda mano, propiedades como Lotus Building y Shenzhen International Commercial Building que solo tienen derechos de propiedad por 20 años y vencidos no son difíciles de comercializar, siempre que se pague el precio del terreno, la transferencia se puede completar sin problemas. Pero debido a esto, "Varias regulaciones sobre la renovación de bienes raíces vencidos en Shenzhen" estipulan que solo "el terreno solicitado tiene". vencidos o expirarán dentro de un año" pueden solicitar la renovación, por lo que sólo quedan cinco o seis derechos de propiedad individuales.
"El fenómeno más común ahora es que los derechos de propiedad de las casas en la misma comunidad están no unificados, lo que ha generado cierta confusión entre los compradores de viviendas. "Yuan dijo, por ejemplo, que el jardín Yunfeng en el distrito de Luohu tiene dos tipos de derechos de propiedad: derechos de propiedad por 50 años y derechos de propiedad por 70 años. Aunque según la política actual de Shenzhen, el contrato de arrendamiento se puede renovar después de su vencimiento, el precio de un Las casas con derechos de propiedad a 50 años seguirán siendo más altas que las de derechos de propiedad a 70 años. Los derechos de propiedad anuales son tan bajos como alrededor de 500 yuanes por metro cuadrado.
Además, según el personal pertinente. En la Segunda Oficina Administrativa de la Comisión de Planificación y Tierras Municipales de Shenzhen, que acepta solicitudes de renovación de propiedades vencidas, la mayoría de los solicitantes firman contratos de segunda mano. Cuando fui al centro de registro de derechos de propiedad para gestionar la transferencia una vez completada la transacción inmobiliaria. , Descubrí que la transferencia no se pudo procesar. Tuve que pagar una prima a la oficina antes de regresar al centro de registro para una transferencia sin problemas.
“Los ciudadanos todavía tienen muchas preguntas sobre el período de uso de la tierra. Perplejo. A menudo recibimos consultas relevantes de los ciudadanos, como por ejemplo si se puede extender la vida útil del terreno al que pertenece la propiedad, por cuántos años, etc. Contamos con personal dedicado para responder las preguntas. "Dijo el personal relevante de la oficina.
Preguntas frecuentes sobre la renovación de propiedades
1. Cuanto antes sea el pago, menor será el costo.
Renovación de propiedades seguro al vencimiento ¿Cómo calcular la prima pagada? ¿No planea vender la casa?
Encuesta de periodistas: el precio de referencia del suelo de Shenzhen se refiere al estado de uso del suelo establecido y las condiciones de desarrollo del mismo, el precio promedio del mercado. de los derechos de uso de la tierra, desempeña un papel rector en el manejo de la compensación por demolición, disputas, evaluación y renovación de la tierra, estimación del precio de la tierra, etc.
El personal relevante de la Primera Oficina Administrativa de la Comisión de Planificación de la Tierra de Shenzhen, dijo. Los terrenos con una proporción de superficie construida superior a 1 se cotizan de acuerdo con el área de construcción, y los terrenos con una proporción de superficie construida inferior a 1 se cotizan según la superficie del terreno. La proporción de superficie construida de los terrenos residenciales ordinarios en nuestra ciudad es. en su mayoría mayor que 1. El precio de referencia de la tierra se puede encontrar en www.szpl.gov.cn En el sitio web de la Comisión de Tierras
Se entiende que los precios de referencia de la tierra de Shenzhen han tenido una tendencia ascendente en los últimos tiempos. Por ejemplo, los precios de referencia del suelo publicados en 2006 aumentaron entre un 30% y un 40% en comparación con 2004. Por lo tanto, los expertos en bienes raíces recuerdan a los propietarios que cuanto antes paguen el precio del suelo, mayor será la antigüedad del mismo. menor es el precio que deben pagar.
2. Pagar una prima para transferir la propiedad.
En 2009, el Sr. Qin la compró en una subasta. En un edificio en el distrito de Nanshan, me dijeron que pagara 79.800 yuanes al transferir la propiedad porque el derecho de uso de la propiedad era sólo por 20 años y expiró en 2005.
El Sr. Qin está desconcertado: la Ley de Propiedad promulgada en 2007 tiene una disposición de "renovación automática". ¿Por qué Shenzhen tiene que pagar primas para renovar el seguro?
Investigación del periodista: Según el responsable de la antigua Oficina Municipal de Administración de Tierras y Vivienda de Shenzhen, la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que el derecho a utilizar el terreno para la construcción residencial se renovará automáticamente cuando caduca, pero no está claro si la renovación es de pago o gratuita. Por lo tanto, Shenzhen ahora aplica el "Reglamento de renovación de bienes raíces por vencimiento de Shenzhen" emitido en 2004. En consecuencia, el precio del terreno debe reembolsarse.
Se entiende que actualmente a muchos ciudadanos les gusta pujar por bienes raíces en subastas para comprar una casa "de alta calidad y de bajo precio" por debajo del precio de mercado, pero pueden comprar una casa cuyo uso Los derechos han expirado. Para transferir una casa, hay que pagar el precio del terreno. El precio total final puede ser superior al precio de mercado. Por lo tanto, es mejor investigar un poco sobre la propiedad antes de subastarla.
3. Diferentes épocas y diferentes situaciones.
En cuanto al fenómeno de los diferentes derechos de propiedad, ahora es más común que en la misma comunidad algunas casas tengan derechos de uso por 50 años y otras casas tengan derechos de uso por 70 años. ¿Cuál es la razón?
Investigación del periodista: Según el personal pertinente de la Comisión de Planificación y Tierras Municipales de Shenzhen, existen dos razones para el fenómeno anterior: 1. Algunas comunidades se construyen sobre dos o tres terrenos con distinto número de parcelas y se desarrollan en varias etapas. Cada terreno tiene una vida útil diferente 2. Pertenece a un mismo suelo adjudicado administrativamente, parte del cual es vivienda de reforma habitacional; . Según las políticas pertinentes, las viviendas reformadas pueden ampliarse a 70 años cuando están incluidas en la lista. Otras viviendas no reformadas deben solicitar una prórroga a 70 años antes de su vencimiento. La vivienda actual de 50 años aún no ha caducado, por lo que ya tiene dos años.
4. La renovación del contrato es condicional y la inversión debe ser clara.
La Sra. Wang, una ciudadana, se ha enamorado de una casa en Luohu y planea comprarla para invertir, pero los derechos de propiedad solo duran 20 años. El agente dijo que podría renovarse en ese momento. ¿Puedo comprarlo?
Investigación del periodista: Yuan, subdirector general del Departamento de Ventas de Midland Property en Shenzhen, dijo que es mejor que los ciudadanos consulten personalmente al departamento de tierras si se puede renovar la prima de tierras, porque la situación de cada terreno La tierra es diferente. Además, dado que la renovación del seguro requiere información más original, a menudo sólo los propietarios de primera mano la tienen. Una vez que la información está incompleta, es difícil decir si el seguro se podrá renovar con éxito. Por tanto, es mejor tener menos transacciones para este tipo de viviendas.
Se entiende que las agencias de aceptación para solicitudes de renovación son: Luohu y Futian siempre están bajo la administración de la Comisión Municipal de Tierras y Planificación, Nanshan está bajo la administración directa de la Segunda Oficina, Distrito de Yantian, Este Third Street (Kwai Chung, Dapeng, Nan'ao) Es aceptado por la ventana de aceptación comercial de la Oficina de Administración de Binhai. Es aceptado por la ventana de aceptación comercial de las oficinas administrativas jurisdiccionales en Baoan, Longgang, Guangming y Pingshan.
5. El apoyo a los dormitorios en zonas industriales se ampliará hasta por 50 años.
El Sr. Liu, un ciudadano, se ha enamorado de un dormitorio en una zona industrial. El derecho de propiedad es de 30 años, pero es una casa comercial y está por vencer. ¿Se puede renovar con éxito el contrato de arrendamiento de este tipo de casa?
Investigación del periodista: El personal pertinente de la Comisión de Planificación y Tierras Municipales de Shenzhen siempre ha estado afiliado a la administración y ha dicho que la vida útil del terreno para dormitorios de apoyo en la zona industrial es consistente con la de uso industrial. y puede ampliarse hasta un máximo de 50 años. Si el inmueble pertenece a adjudicación administrativa, podrá solicitar la renovación dentro del año anterior al vencimiento.
Enlace de noticias
“El período de uso ha terminado, es gratis.
Disputa por “reanudación de tierras”
La primera sesión de Shanghai Mercado de comercio de tierras en 2011 La subasta terminó en 5438+0 a principios de junio. Aunque la subasta de tierras fue lenta y no hubo reyes de tierras llamativos, la disposición en el "Aviso previo a la solicitud" de que "el cedente debe recuperar y compensar". por el correspondiente valor residual" en realidad desafió a casi todas las subastas de tierras. El olvidado período de 70 años para la “asignación y transferencia de derechos de uso de tierras urbanas de propiedad estatal”
En ese momento, un periódico de Shanghai publicó un Artículo titulado "Sorprendida la circulación de tierras en Shanghai". El artículo decía: "Un periodista dijo en 2011. En la primera subasta del Mercado de Intercambio de Tierras de Shanghai, se descubrió que en las" instrucciones previas a la solicitud "para la tierra, había una disposición de que "después de la expiración del período de transferencia, el cedente debería recuperar y compensar el valor residual correspondiente" o incluso "el cedente debería recuperar la tierra sin compensación".
Sin embargo, en informes de seguimiento posteriores, las llamadas "regulaciones relevantes" eran regulaciones nacionales en lugar de regulaciones locales de Shanghai. Los terrenos que se “recuperan sin compensación” deben cumplir varias condiciones, y los terrenos residenciales no necesitan solicitar una renovación “automática”. Sin embargo, no está claro si se requiere el pago después de la "renovación automática" y si está sujeto a restricciones de "interés público".
El 29 de abril de 2008, el Ministerio de Tierras y Recursos y la Administración Estatal de Industria y Comercio emitieron conjuntamente el texto modelo del "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Suelos de Construcción de Propiedad Estatal". El capítulo 5 del texto modelo es "Expiración del plazo", en el que los artículos 25 a 27 son completamente coherentes con los artículos 27 a 29 de la versión de Shanghai del contrato de transferencia. En otras palabras, según las regulaciones nacionales, a partir de 2008, todos los contratos de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal local deben tener estas tres cláusulas. Las tres cláusulas se interpretan generalmente como: 1. Los terrenos no residenciales deben solicitar al gobierno su renovación un año antes de su vencimiento. Dado que los terrenos residenciales se “renuevan automáticamente”, no existe ninguna cuestión de “aprobación”. Si la solicitud de renovación no perjudica las "necesidades de los intereses sociales", el gobierno debe aprobar la renovación, pero la tasa de transferencia de tierras debe pagarse nuevamente después de la aprobación. 2. Si los terrenos no residenciales no solicitan renovación un año antes de su vencimiento, el gobierno los recuperará sin compensación después de su vencimiento. 3. Si la solicitud de renovación de terrenos no residenciales no se aprueba por "interés público", el gobierno recuperará el terreno y lo compensará. Si no hay compensación por adelantado, se recuperará sin compensación.
"Setenta años después, la casa se convirtió en una casa de ladrillo.
"Aunque preocupaciones similares no surgen por casualidad, para la gente común las dudas sobre la autoridad de 70 años no han desaparecido, especialmente la cuestión de si se requiere pago para la renovación automática de las casas, y el concepto de "interés público" tampoco está claro. Es difícil de definir.