Apartamento en alquiler en Chengdu de Wu
Los expertos señalan que en los últimos años los desastres mineros en apartamentos de alquiler a largo plazo han ocurrido con frecuencia en todo el país. La razón es principalmente que, para apoderarse del mercado y ampliar la escala, AG adopta actividades ilegales como pagos bajos, pagos a largo plazo y pagos a corto plazo, alquileres y préstamos, etc., para expandirse a ciegas, lo que hace que la operación sea insostenible.
Por lo tanto, en respuesta al caos de gestión de alto riesgo de los apartamentos de alquiler a largo plazo, medidas como controlar estrictamente los "préstamos de alquiler" y prohibir los "pagos a corto y largo plazo" se han convertido en el centro de atención. de esta ronda de regulación del mercado de alquiler de viviendas.
Enfoque 1: El "préstamo de alquiler" sólo se puede asignar a inquilinos individuales.
El control estricto de los "préstamos para alquiler" es el contenido central de la supervisión de las actividades comerciales de alquiler de viviendas en las ciudades de primer nivel.
En los últimos años se han producido con frecuencia explosiones en pisos de alquiler de larga duración en varios lugares. Una de las razones es que las empresas forman directamente un "fondo común" mediante financiación encubierta a través de préstamos bancarios a plazos para el alquiler, reduciendo así el alto apalancamiento y expandiéndose enormemente, transfiriendo así riesgos.
Esta vez, Beijing exige un control estricto sobre los prestatarios de "préstamos de alquiler" y estipula que las instituciones financieras bancarias, las pequeñas empresas de préstamos y otras instituciones no asignarán los fondos de "préstamos de alquiler" solicitados por los arrendatarios al arrendamiento de viviendas. empresas.
En otras palabras, cuando un inquilino solicita un préstamo para alquiler de vivienda, la institución crediticia puede emitir el préstamo al inquilino o directamente al propietario después de firmar un acuerdo, pero no puede otorgar el préstamo. a la empresa de alquiler de vivienda, sus filiales o partes interesadas emitidas.
Shenzhen también propuso que las instituciones financieras firmen un acuerdo de préstamo separado con el arrendatario y transfieran el préstamo a la cuenta personal del arrendatario. El plazo del préstamo no debe exceder el plazo del contrato de arrendamiento de la vivienda y la frecuencia de desembolso del préstamo debe coincidir con la frecuencia de los pagos del alquiler del prestatario.
Al mismo tiempo, las empresas de alquiler de viviendas no exigirán a los inquilinos el uso de préstamos para alquiler de viviendas mediante ocultación, engaño, coacción, etc. , no inducirá a los inquilinos a utilizar préstamos de arrendamiento de vivienda en nombre de descuentos en el alquiler, y no incluirá el contenido relevante de los préstamos de arrendamiento de vivienda en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Shanghai estipula que, en principio, las agencias de arrendamiento de viviendas que no hayan realizado negocios de "préstamos de alquiler" personales no pueden agregar este negocio. Las instituciones de arrendamiento de viviendas que hayan lanzado negocios de "préstamos de alquiler" personales deben presentar un plan de reducción de la escala de préstamos antes del primer trimestre de 2021 para garantizar que el límite del préstamo se ajuste a menos del 15% de los ingresos por alquiler de la empresa antes de finales de 2022.
La ciudad de Shanghai también ha dejado claro que para los nuevos negocios de “préstamos de alquiler” personales, las instituciones financieras deben prestar dinero directamente a la cuenta de supervisión después de negociar con la agencia operadora de alquiler de viviendas y el arrendatario.
Enfoque 2: El período en el que una empresa cobra y paga el alquiler debe coincidir.
En la actualidad, muchas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo también crean un "fondo común" cobrando el alquiler a los inquilinos por adelantado y pagándolo a los propietarios más tarde para ampliar su escala y apoderarse del mercado. Este modelo de negocio de alto riesgo de "pagos a largo plazo y pagos a corto plazo" y el riesgo de explosiones mineras que provoca han atraído gran atención en todo el mundo.
Tanto Beijing como Shanghai han dejado claro que el período para que las empresas de arrendamiento de viviendas cobren el alquiler a los arrendatarios debe coincidir con el período para pagar el alquiler a los arrendadores.
En principio, el alquiler cobrado por adelantado por las empresas limitadas en Beijing a los arrendatarios no excederá los tres meses de alquiler.
Las regulaciones de Shanghai estipulan que si el arrendatario paga un alquiler por más de 3 meses, el alquiler se transferirá a la empresa de arrendamiento de viviendas mensualmente; si el arrendatario paga un alquiler por menos de 3 meses, el alquiler; Se acordará entre la empresa de arrendamiento de vivienda y el banco empresa. Transferencia mensual o trimestral.
Shanghai también exige que las empresas de arrendamiento de viviendas no obliguen ni induzcan a los inquilinos a pagar alquileres a largo plazo durante más de tres meses seguidos en nombre de concesiones de alquiler. Los departamentos de gestión de vivienda y supervisión del mercado deberían agregar recordatorios especiales al texto del contrato modelo para recordar a los inquilinos que pagar el alquiler a largo plazo en una sola suma puede generar el riesgo de pérdida del alquiler.
Shenzhen propuso que si el total del depósito de seguridad del arrendatario y el alquiler del ciclo de pago único cobrados por la empresa de arrendamiento de viviendas supera los 4 meses de alquiler, el banco regulador supervisará los fondos excedentes, o la empresa de arrendamiento de viviendas Proporcionar lo correspondiente Garantizado mediante aval bancario. Además, el banco regulador sólo puede liberar fondos regulatorios a las empresas de alquiler de viviendas mensualmente.
Enfoque 3: Establecer una cuenta de supervisión de alquileres y aclarar el alcance de la supervisión del fondo.
El año pasado, Hangzhou, Chongqing, Chengdu, Xi y otros lugares emitieron documentos exigiendo a las empresas de alquiler de viviendas abrir cuentas especiales y realizar una supervisión especial del alquiler cobrado.
Shanghai y Shenzhen también propusieron que las empresas de alquiler de viviendas abrieran una cuenta única de supervisión del fondo de alquiler de viviendas en un banco comercial registrado localmente.
Shanghai aclaró que el alquiler y el depósito de garantía cobrados por la agencia operadora de arrendamiento de viviendas serán depositados directamente en la cuenta de supervisión por el arrendatario; la agencia operadora de arrendamiento de viviendas deberá pagar el alquiler y el depósito de seguridad al arrendador de; la casa que compró o depositó, y pasar los pagos de la cuenta de Supervisión.
Al mismo tiempo, los dos lugares exigen que las empresas de alquiler de viviendas firmen acuerdos de supervisión de fondos de alquiler de viviendas con los bancos para aclarar el alcance de la supervisión de fondos de cuentas especiales, las condiciones y los procedimientos de liberación de fondos.
Bajo la premisa de prohibir los "pagos a largo y corto plazo" y controlar estrictamente los "préstamos de alquiler", Beijing propuso establecer un sistema de custodia de depósitos para los depósitos recaudados por las empresas de alquiler de viviendas. Los depósitos de seguridad cobrados por las empresas de arrendamiento de viviendas a los arrendatarios deben gestionarse a través de una cuenta especial establecida por la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, y las empresas no pueden utilizarlos ni apropiarse indebidamente de ellos sin autorización.
Opinión de experto: El alquiler es absolutamente necesario, y se necesita más investigación sobre cómo desarrollarlo.
“El fortalecimiento simultáneo de la gestión y el control en tres ciudades de primer nivel muestra que, de hecho, existen algunos problemas en el desarrollo del mercado de arrendamiento y que se necesita supervisión con urgencia”, dijo Zhao Xiuchi, profesor de Capital. Universidad de Economía y Negocios, señaló que una de las cuestiones importantes es el desarrollo a largo plazo de los dos jóvenes activos de alquiler que explotaron y se escaparon después de utilizar el apalancamiento financiero para ganar dinero, causando enormes pérdidas y daños a los propietarios, inquilinos y. instituciones financieras.
Beijing, Shanghai y Shenzhen también han introducido fuertes medidas regulatorias para abordar este fenómeno, como el control estricto de los "préstamos para alquiler". "En comparación, en términos de políticas regulatorias para los 'préstamos de alquiler', Shanghai no sólo prohíbe a las nuevas empresas realizar negocios de 'préstamos de alquiler', sino que también limita la escala de los préstamos, que es más estricta que Beijing y Shenzhen". p>
Zhao Xiuchi cree que las viviendas de alquiler son una necesidad absoluta para muchos ciudadanos en la actualidad, y el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler es también una necesidad de sustento de la gente. En el futuro, varias regiones seguirán desarrollando vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas, y las viviendas de alquiler sin duda ocuparán un lugar en la organización del sistema de vivienda y la oferta de viviendas.
Pero también señaló que cómo desarrollar el mercado de alquiler de viviendas requiere más investigación y reflexión. "Incluyendo la proporción del mercado de alquiler en el mercado inmobiliario; si la atención debe centrarse en las viviendas existentes y su renovación, o en las nuevas viviendas de alquiler; cómo ahorrar alquileres institucionales y alquileres individuales; cómo garantizar la asignación de viviendas de alquiler y comerciales vivienda de alquiler; cómo abordar la relación entre el mercado de alquiler y el mercado de transacciones, etc. ”