¿Cuáles son las dificultades en la gestión de complejos comerciales y cómo controlar los costos en operaciones posteriores?
Es un contenido básico de gestión sumamente importante para hacer un buen trabajo en el control de costes y gestión presupuestaria de los conjuntos urbanos. El autor no sólo analiza las características de costes del complejo, sino que también presenta sus propias ideas sobre la gestión dinámica del presupuesto del complejo.
1. Composición de costos de los complejos comerciales urbanos
Tabla de costos de la cartera de propiedades de complejos típicos de una capital de provincia
Tomando como ejemplo un área de 60.000 metros cuadrados. , la relación de superficie construida 6,0, altura 100 metros, área de construcción 360.000 metros cuadrados. El área de construcción subterránea es de 60.000 metros cuadrados.
Análisis de costes del ciclo de vida: Tomemos como ejemplo un complejo de 420.000 metros cuadrados.
Costos del ciclo de vida y sus implicaciones para el desarrollo complejo
1. Según la teoría del ciclo de vida completo, todos los costos de todo el proyecto deben considerarse de manera equilibrada en la planificación inicial. y etapa de diseño.
2. Utilizar estrategias de desarrollo sostenible para guiar el trabajo en todas las etapas del proyecto y contribuir a una sociedad respetuosa con el medio ambiente.
2. Estrategia estática para el control de costes de los conjuntos urbanos
Costes de planificación previa
Costes de diseño: Tomemos como ejemplo un complejo de 360.000 metros cuadrados.
El coste del proyecto abarca una superficie de 60.000 metros cuadrados, 360.000 metros cuadrados y dos plantas subterráneas de 6.543.800 metros cuadrados + 2.000 metros cuadrados.
Costos de decoración
En tercer lugar, la estrategia dinámica de control de costos de los complejos urbanos
La estrategia de construcción por fases de los complejos urbanos es extremadamente importante. Para el complejo del casco antiguo, se puede completar de una sola vez. Para los complejos comerciales urbanos en nuevas áreas urbanas, generalmente se adopta una estrategia de construcción por etapas para controlar los riesgos que no se pueden determinar en el futuro.
Estrategia de control dinámico de costos 1: integración de la planificación comercial y el diseño arquitectónico
Tomemos como ejemplo el centro de negocios del centro de transferencia de la estación oeste de Changchun: el diseño y la planificación comercial están fuera de contacto. Cuando la propiedad comercial estaba a punto de atraer inversiones, se descubrió que los tubos de suministro de agua y escape de humos de aceite que se diseñaron no tenían en cuenta las necesidades de la industria de la restauración, y el diseño tuvo que cambiarse para cumplir con los requisitos de la realidad. operaciones.
A través del análisis de costos y la investigación de inversiones del plan, se pueden predecir de antemano los costos precisos de diferentes tipos de propiedades.
Utilizar una planificación y un diseño de primer nivel, combinados con una buena publicidad, para crear la mejor imagen de marca antes de que comience el proyecto, y alentar a las unidades de construcción a participar activamente al menor costo a través de una posición sólida.
Estrategia de control dinámico dos: maximizar la personalización y captar con precisión las necesidades reales de los clientes comerciales para las propiedades es una forma efectiva de reducir costos y evitar gastos innecesarios causados por modificaciones funcionales del edificio.
A través de un juicio preciso del mercado, podemos descubrir las necesidades arquitectónicas de los principales comerciantes y comerciantes líderes antes del diseño, y resumir las demandas en un resumen de diseño arquitectónico a través de planes de diseño conceptual y promoción de inversiones a través de la economía. análisis del plan de diseño arquitectónico El análisis, la participación en la revisión conjunta y la optimización de los planos por parte de expertos en gestión empresarial y dirección de obra y diseñadores arquitectónicos son las principales medidas para controlar los costes.
En cuarto lugar, los beneficios económicos generados por los complejos urbanos y sus estrategias de mejora
La mejor combinación entre planificación comercial y diseño arquitectónico
La mejor combinación entre VMD y decoración La mejor combinación
Optimización de formato y mejor rendimiento operativo
Hacer un buen trabajo en la gestión presupuestaria de bienes raíces comerciales
En quinto lugar, el concepto presupuestario de un complejo comercial urbano< /p >
El presupuesto de bienes raíces comerciales debe ser dirigido por el departamento financiero encargado por el gerente general. El principio de participación clave de cada departamento es formar un equipo de preparación del presupuesto. En primer lugar, el departamento de planificación y diseño inicial debe hacer un buen presupuesto. Una vez completado el plan de diseño conceptual, solicite al departamento de ingeniería que haga una estimación preliminar. Una vez completados los planes de promoción de inversiones y diseño detallado, se preparará formalmente el presupuesto del proyecto.
1. El presupuesto de costes inicial es suficiente para asegurar la alta calidad del plan del proyecto, con especial énfasis en la combinación de promoción de inversiones y optimización del plan de diseño, y se da prioridad a asegurar los gastos del experto. expertos en gestión empresarial y gestión de la construcción del equipo, y expertos en diseño arquitectónico, planificación y diseño. El costo generalmente representa el 2% del costo total de un proyecto complejo y generalmente afecta la fluctuación de costos en más del 20%. Por lo tanto, al dar prioridad a los gastos de planificación y diseño, trate de representar entre el 3% y el 4%. El presupuesto para el diseño de ahorro de energía y el análisis de optimización económica en el plan de diseño arquitectónico es de más de 6,543,8 millones de yuanes.
2. El presupuesto de materiales debe garantizar con carácter general el coste y la calidad de los materiales. El acero, el cemento, el saneamiento y los equipos eléctricos de bajo voltaje son comprados de manera uniforme por el desarrollador, quien establece relaciones a largo plazo con grandes proveedores de materiales y aplica estrictamente los presupuestos.
3. El presupuesto de construcción de bienes raíces comerciales prioriza el pago de los salarios de los trabajadores de primera línea. Incluso si elige una unidad de construcción con fondos adelantados, también debe elegir una unidad de construcción con fondos sólidos. Nos preocupamos por la salud física y mental de los trabajadores de la construcción, incluidos los trabajadores migrantes comunes. Además de los salarios, cada persona retirará 1.000 yuanes por año para actividades culturales y deportivas para los trabajadores, y organizará una empresa supervisora para supervisar la implementación.
Contenido principal del presupuesto del complejo comercial urbano:
El presupuesto de efectivo es el foco de la gestión del presupuesto corporativo. En general, el complejo genera efectivo principalmente a partir de la venta de propiedades y la gestión de propiedades reservadas. Para propiedades de alquiler, como hoteles, centros comerciales y edificios de oficinas, es necesario combinar flujos de efectivo específicos.
Generalmente, algo de efectivo ingresará a la empresa antes de su apertura, y el depósito de alquiler que ingresa a la tienda generalmente puede requerir un depósito de aproximadamente dos meses de anticipación.
El presupuesto de efectivo generalmente debe ajustarse en función de la situación real. Cuando se producen cambios importantes en las políticas, es necesario realizar ajustes importantes en el flujo de efectivo e informarlos a la junta directiva para su aprobación. Otros son ajustes rutinarios del flujo de caja y deben presentarse al equipo directivo para su aprobación. Con base en las características del presupuesto de flujo de caja, establecer un sistema de alerta temprana de riesgo de flujo de caja para mantener la sostenibilidad del desarrollo complejo de proyectos de la empresa.
Métodos de seguimiento del presupuesto:
El director general se encarga de que el departamento de finanzas tome la iniciativa, se mantenga al tanto del progreso del proyecto, se mantenga al tanto de las partes del el presupuesto que es inconsistente con el proyecto real y realizar cambios y ajustes oportunos en etapas;
Seguir los cambios en las políticas de crédito inmobiliario de los bancos, adoptar estrategias de cartera de préstamos de manera oportuna y optimizar los presupuestos financieros.
Supervise el progreso del proyecto y la ejecución del contrato para garantizar que los honorarios iniciales de planificación, diseño e ingeniería del proyecto se paguen a tiempo para evitar un aumento de reclamaciones debido a incumplimientos irrazonables del contrato.
4. Combinación de gestión presupuestaria y gestión de calidad
Para la calidad de la construcción, se establecerán premios nacionales en diferentes niveles y se considerarán diferentes cantidades de recompensas en el presupuesto para fomentar la construcción. Unidades para prestar atención a la calidad.
Fomentar estrechos intercambios técnicos entre las unidades de diseño y las unidades de construcción, alentar a las unidades de supervisión y de construcción a compartir casos de mejor calidad e incorporar intercambios de tecnología avanzada en los presupuestos de costos laborales.
Verbo intransitivo Los beneficios sociales de los conjuntos urbanos
1. Beneficios ecológicos Los conjuntos urbanos deben convertirse en un referente de protección ecológica y ambiental.
2. El bienestar social es un canal importante para resolver los problemas de empleo urbano.
3. Beneficios educativos: 65,438+00% de las ganancias operativas de los complejos urbanos sirven como fondos de educación para familias pobres. Apoyar el desarrollo educativo es responsabilidad social de los desarrolladores de complejos urbanos.
Referencias
1. Escrito por Minoru Mori, "Future Urban Overall Design of Hilly Vertical Garden City", Wuzhou Communication Press, junio de 2011.
2. Editor en jefe Yuan Jiajun, Gestión de ingeniería del sistema de naves espaciales Shenzhou, Machinery Industry Press, junio 5438 + octubre de 2006.
3. Caminando con Liu Daxiang, mi corazón vuela - Memorias del académico Liu Daxiang, experto en energía de la aviación, Aviation Industry Press, 2011.