¿Qué contratos de transferencia de propiedad no son válidos?
(1) Las casas y los terrenos se transfieren por separado (en realidad, los bienes raíces y los bienes raíces se transfieren por separado, los bienes raíces no son transferibles/los bienes raíces no son transferibles)
La ley estipula:
El artículo 3 de las "Medidas provisionales para la gestión de los derechos de propiedad de las viviendas urbanas y el registro de derechos de propiedad" (promulgadas e implementadas por el Ministerio de la Construcción) estipula: "Los derechos de propiedad de las viviendas urbanas y los Los derechos de uso del terreno ocupado por las viviendas serán compatibles con los de los obligantes, salvo que las leyes y reglamentos dispongan lo contrario”
El artículo 24 del “Reglamento Transitorio sobre Asignación y Transferencia de Estado Urbanístico”. Derechos de uso de la tierra de propiedad" estipula: "Cuando un usuario de la tierra transfiere la propiedad de los edificios y otros accesorios en el terreno, la tierra dentro del alcance de su uso El derecho de uso se transfiere en consecuencia, excepto para los edificios y otros accesorios en el terreno. que se traspasan como bienes muebles.”
El artículo 42 de la “Ley de Ordenación de Bienes Raíces Urbanos” estipula: “Cuando se enajena un inmueble, se transfiere el derecho de uso del terreno, los derechos y obligaciones estipulados en la ley. contrato se traspasan en consecuencia.”
Análisis jurídico: Esto se debe a que la casa está construida sobre el terreno y es un anexo fijo al terreno. Ambos son inseparables; de lo contrario, es fácil que se produzcan pérdidas o disputas. Por lo tanto, cuando la propiedad de una casa se transfiere mediante un contrato de compraventa, también se deben transferir al mismo tiempo los derechos de uso del suelo dentro del ámbito de la ocupación de la casa. Si el vendedor vende los bienes inmuebles y los derechos de uso de la tierra a diferentes compradores respectivamente, o solo transfiere la propiedad de la casa sin transferir los derechos de uso de la tierra al mismo tiempo al vender la casa, dicho contrato de venta no será válido.
(2) Infracción del derecho de tanteo.
La ley estipula:
El párrafo 2 del artículo 78 de los "Principios Generales del Derecho Civil" estipula: "Todo * * propietario de bienes comunes tendrá derecho a dividir o transferirlo Sin embargo, al venderlo, otros ** propietarios tienen derecho de tanteo en las mismas condiciones "
"Dictamenes sobre varias cuestiones relativas a la implementación de los principios generales del derecho civil de la República Popular. de China (Juicio)" No. El artículo 18 estipula: "El arrendador deberá notificar al arrendatario con tres meses de antelación cuando venda una casa arrendada, y el arrendatario tendrá el derecho de tanteo en las mismas condiciones si el arrendador no vende. la casa de conformidad con estas normas, el arrendatario podrá solicitar al Tribunal Popular que declare la nulidad de la venta de la casa "
El artículo 230 de la "Ley de Contratos" también tiene disposiciones correspondientes: "Si el arrendador. vende la casa arrendada, deberá notificarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable antes de la venta, y el arrendatario deberá notificarlo en la misma forma. En las mismas condiciones, existe un derecho de tanteo”
.Análisis jurídico: Cuando un propietario de una casa transmite una * * casa en propiedad o alquilada, otros * * propietarios o arrendatarios tienen el derecho de tanteo en las mismas condiciones. Es decir, si los derechos de propiedad de la vivienda transmitida son propiedad de varias personas o han sido alquiladas, hay que preguntar al propietario o arrendatario si ha ejercido el derecho de tanteo. Si una casa se vende sin el consentimiento de otros propietarios o arrendatarios, la venta generalmente no es válida.
(3) Traspaso de vivienda comercial por fraude.
Términos legales
El artículo 10 de la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" estipula que si el comprador se confabula maliciosamente con el tercero parte, el vendedor deberá respaldar cualquier solicitud para confirmar que el contrato de venta de vivienda comercial celebrado entre el vendedor y un tercero es inválido por el hecho de que un contrato de venta de vivienda comercial se concluye y se entrega para su uso.
(4) La preventa de viviendas comerciales es ilegal.
Términos Legales
El artículo 45 de la "Ley de Gestión Inmobiliaria" de mi país estipula que la preventa de viviendas comerciales debe cumplir las siguientes condiciones: todos los derechos de transferencia de derechos de uso del suelo han sido pagado y se han obtenido los derechos de uso de la tierra; poseer una licencia de planificación de proyecto de construcción, de acuerdo con la situación de preventa de viviendas comerciales, los fondos invertidos en desarrollo y construcción han alcanzado más del 25% de la inversión total del proyecto; se ha determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega final solicitar la preventa al departamento de administración de bienes raíces del gobierno popular a nivel de condado o superior Regístrese para la venta y obtenga una licencia de preventa de vivienda comercial; Si no se cumplen las condiciones anteriores, el comprador podrá solicitar al tribunal o institución arbitral que declare inválida la venta.
(5) En el proceso de transferencia de viviendas comerciales, está involucrada la transferencia ilegal de derechos de uso de la tierra.
Términos Legales
Según lo dispuesto en los artículos 38, 39 y 40 de la “Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana”, son nulos los siguientes contratos: Por vía de transmisión Si el se obtiene el derecho de uso de la tierra, la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra no se ha pagado en su totalidad y se ha obtenido el certificado de derecho de uso de la tierra, el desarrollo de inversión de acuerdo con el contrato de transferencia es un proyecto de construcción de viviendas y más del 25% del total; la inversión de desarrollo no se ha completado, lo que se considera un desarrollo completo si el terreno aún no ha formado las condiciones para un terreno industrial u otro terreno de construcción si la casa ya está terminada cuando se transfiere el inmueble, no hay un certificado de propiedad de la vivienda; si los derechos de uso de la tierra se obtienen mediante asignación, la transferencia de bienes raíces se presentará al gobierno popular con poder de aprobación para su aprobación de acuerdo con las disposiciones del Consejo de Estado o desaprobación si el gobierno popular con autoridad de aprobación aprueba la transferencia; los procedimientos de transferencia de derechos de uso de la tierra no deben completarse y la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra debe pagarse de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes.
(6) La transferencia está prohibida por otras disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos.
Los organismos judiciales y administrativos deciden sellar o restringir de otro modo los derechos inmobiliarios de conformidad con la ley; recuperar los derechos de uso de la tierra de conformidad con la ley;
Estas circunstancias especiales deben ser analizadas detalladamente y no pueden considerarse inválidas.
(1) Las ventas de viviendas no se realizan por escrito.
Términos Legales
El artículo 41 de la “Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana” estipula: “Para la enajenación de un inmueble se deberá firmar un contrato de enajenación por escrito, estableciéndose las condiciones de obtención del terreno. los derechos de uso se indicarán en el contrato. "Método".
El artículo 10 de la "Ley de Contratos" estipula: "Las partes podrán celebrar un contrato en forma escrita, oral u otras formas. Si las leyes y Las normas administrativas estipulan que debe hacerse por escrito, se hará por escrito. Si las partes acuerdan hacerlo por escrito, se hará por escrito. "La firma del contrato de compraventa de una casa se hará por escrito. Sin embargo, el artículo 36 de la "Ley de Contratos" de mi país estipula: "Si la ley, los reglamentos administrativos o las partes acuerdan celebrar un contrato por escrito, pero una de las partes ha cumplido sus obligaciones principales y la otra lo acepta, el contrato queda sin efecto". establecido."
El análisis legal muestra que incluso si el contrato de compraventa de la casa no está por escrito, no necesariamente invalida el contrato. Si el comprador y el vendedor realmente cumplen con sus obligaciones principales, el comprador paga el precio de la casa, realmente usa y ocupa la casa y no hay otros actos ilegales, pero el contrato de compraventa no está escrito, la relación de compraventa debe considerarse válida. . Sin embargo, para transferir la propiedad, se debe firmar un contrato de venta de la casa por escrito y el comprador puede pedirle al vendedor que lo ayude en los procedimientos de transferencia de la propiedad. Si ambas partes no cumplen con las obligaciones principales del contrato oral y no pueden llegar a un acuerdo, el contrato se considerará inválido.
(2) El vendedor transfiere el contrato de compraventa de la vivienda sin obtener el título de propiedad.
Términos Legales
No se transfiere el artículo 38 de la “Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana”. Sin embargo, a juzgar por el propósito legislativo de este artículo, sus disposiciones deben ser administrativas. La violación de esta disposición sólo dará lugar a que no se expidan los certificados a tiempo ni se transfiera la propiedad según lo previsto.
El artículo 131 de la “Ley de Contratos” estipula que “la cosa vendida pertenece al vendedor o el vendedor tiene derecho a disponer de ella. Si las leyes o reglamentos administrativos prohíben o restringen la transferencia de la cosa materia, la transferencia de la materia se hará de conformidad con sus disposiciones "Se ve que mientras la materia sea legal y tenga derecho a disponer de ella, no existe ningún requisito especial para que la materia tenga. permiso correspondiente.
También se puede deducir lo dispuesto en los artículos 18 y 19 de la “Interpretación sobre Varias Cuestiones Relativas a la Aplicación del Derecho en el Juicio de Controversias de Contratos de Compraventa de Viviendas Comerciales”: cuando se firma el contrato de compraventa de viviendas, aunque La propiedad de la casa aún no está registrada. El contrato sigue siendo válido. Esto debe entenderse como: el propietario del inmueble no cuenta con el título de propiedad de la casa real y no puede realizar los trámites registrales y de transferencia que implica el proceso de transferencia de la casa, pero no debe considerarse que el contrato de compraventa anticipada es necesariamente inválido. Si ambas partes son conscientes de que al firmar el acuerdo aún no se ha recibido el certificado de propiedad de la vivienda y pueden gestionar los trámites de transferencia cuando se cumplan las condiciones o los plazos, y no existen otras disputas sobre los derechos de propiedad, o sobre la propiedad adquirida. la casa ha sido entregada al demandante para su ocupación, generalmente debe considerarse válida. Si el vendedor oculta el hecho de que no tiene un certificado, o si hay actividades ilegales en la construcción de la casa, y los departamentos pertinentes han determinado que es imposible obtener el certificado de propiedad, entonces dicho contrato no será válido. .
(3) No completar los trámites de transferencia, provocando arrepentimiento por parte del remitente.
Términos legales
"Respuesta sobre el establecimiento de ventas de viviendas privadas generalmente basadas en el registro de transferencia de derechos de propiedad" (Tribunal Supremo del Pueblo 1990.02.17) enfatiza: "Después de que se firma el acuerdo de venta de viviendas firmado, Si se rescinde el contrato y no se registra la transferencia de derechos de propiedad, el acto jurídico civil se considerará inválido según la ley. Se permite el arrepentimiento por una de las partes."
"Respuesta sobre el. Validez de la venta de una casa entre Fan Huai y Guo Minghua" (Tribunal Supremo del Pueblo). El tribunal (9 de julio de 1992) respondió: "La venta de una casa es un acto jurídico importante. La compra y venta de una casa rural también lo es. tener un contrato escrito entre ambas partes, un certificado del intermediario, un acuerdo sobre el pago de la casa y la administración de la casa; cualquier impuesto sobre la escritura o administración de la casa debe realizarse. La transacción solo puede considerarse válida después de que se realicen los procedimientos de transferencia. completado de conformidad con la ley."
El artículo 6 de la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" estipula claramente: "Las partes realizan la preventa de viviendas comerciales No se admitirá ninguna solicitud de confirmación de la nulidad del contrato por no haber sido registrado conforme a lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos”
Artículo 15 de los “Derechos de Propiedad”. Ley" estipula: "No se admitirán derechos inmobiliarios entre las partes. La constitución, modificación, transmisión y cancelación de un contrato surtirán efectos desde el momento en que se establezca el contrato, salvo disposición legal o pacto en contrario en el contrato; la falta de registro de los derechos de propiedad no afectará la validez del contrato.
El artículo 9 de la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la legislación contractual de la República Popular China" estipula: "De acuerdo con el Lo dispuesto en el párrafo 2 del artículo 44 de la Ley de Contratos, los procedimientos de aprobación o registro deberán completarse antes de que el contrato entre en vigor. Si las partes no completan los trámites de aprobación o registro antes de la conclusión del debate en el tribunal de primera instancia, el tribunal popular considerará que el contrato no ha surtido efectos. Las leyes y los reglamentos administrativos estipulan que los contratos deben registrarse, pero no existe ninguna disposición para que entren en vigor después del registro. Si las partes no cumplieran con los trámites de registro, la validez del contrato no se verá afectada. Si el demandante exige que el demandado entregue la casa en disputa, el tribunal popular ordenará al demandado que continúe ejecutando el contrato y le ordenará que ayude al demandante en los trámites de transferencia de la casa. ”
Análisis jurídico
Se puede observar que la inscripción del contrato de compraventa de vivienda no es condición para que surta efectos, pero antes de que se completen los trámites correspondientes, no tiene la efecto de señalar el contrato a un cambio en la propiedad de la materia objeto En esencia, se trata de la teoría de la división dual de los derechos del acreedor y los derechos de propiedad siempre que el contrato de transferencia de bienes inmuebles (derechos del acreedor) firmado por ambas partes sea válido de acuerdo. Según la ley, ambas partes deben manejar los procedimientos de registro de bienes raíces (derechos de propiedad) de acuerdo con el contrato y las disposiciones legales.
Si una de las partes no completa los trámites de registro de transferencia por razones contractuales, el tribunal popular le ordenará que continúe realizando y completando el registro de transferencia.
(4) Traspaso de la vivienda sin autorización.
Disposiciones legales
Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley matrimonial (1) Párrafo 2 del artículo 17: “Uno de los cónyuges no toma decisiones importantes sobre los bienes comunes de los cónyuges Debido a las necesidades diarias, el marido y la mujer deben negociar en igualdad de condiciones y llegar a un acuerdo. Otros tienen motivos para creer que es expresado por el marido y la mujer, y la otra parte no utilizará la excusa del desacuerdo o la ignorancia contra un bien. tercero intencionado."
Acerca de la implementación del "Artículo 89 de China de las Opiniones sobre Varias Cuestiones de los Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China: "* * * y * * * personas gozan de los mismos derechos y asumen las mismas obligaciones * * * * * Durante la existencia de la relación entre * * * y * *, algunas personas* La enajenación no autorizada de * * * bienes por parte de una * * persona generalmente se considera inválida. Sin embargo, si un tercero obtiene el bien de buena fe y paga por él, deberán protegerse los derechos e intereses legítimos del tercero; las pérdidas sufridas por otras * * * personas se considerarán como enajenación no autorizada * * *.
El artículo 106 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula: "Si la persona sin derecho a ceder la propiedad transfiere los bienes inmuebles o muebles al cesionario, el propietario tiene derecho a recuperarlos; salvo disposición en contrario de la ley. Salvo lo dispuesto por la reglamentación, el cesionario adquiere la propiedad del inmueble o bien mueble bajo cualquiera de las siguientes circunstancias: (1) El cesionario actúa de buena fe al aceptar el bien inmueble o mueble; (2) Lo transfiere a un precio razonable; (3) Si se ha registrado el inmueble o bien mueble transferido que de acuerdo con la ley debe inscribirse, y se ha entregado el inmueble o bien mueble transferido que no necesita ser inscrito; al cesionario, si éste obtiene la propiedad del inmueble o de los bienes muebles de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior, el propietario original tiene derecho a presentar la transferencia al cesionario si no tiene derecho a disponer de ellos. el bien requiere compensación. Si la parte adquiere otros derechos reales de buena fe, se aplicará lo dispuesto en los dos párrafos anteriores”
¿Análisis jurídico? Se puede ver que las leyes de nuestro país han establecido el sistema de adquisición de buena fe de derechos de propiedad de nuestro país. Siempre que se cumplan las condiciones de la adquisición de buena fe, es decir, cuando el comprador adquiere la casa de buena fe, no sabe si hay otros propietarios o no puede comprobar si hay otros propietarios, o una persona con motivos suficientes. cree que hay otros propietarios y no se opone, paga una contraprestación razonable y registra la casa. Entonces, con el fin de proteger a terceros de buena fe y mantener el orden de la transacción, se debe determinar que la validez del contrato permite al comprador obtener la propiedad de la casa.
(5) Contratos para residentes urbanos con residencia permanente registrada no agrícola para la compra de vivienda para residentes rurales.
Disposiciones legales
El artículo 63 de la "Ley de Ordenación del Territorio" estipula: "Los derechos de uso de la tierra de propiedad colectiva de los agricultores no podrán ser cedidos, transferidos ni arrendados para construcciones no agrícolas". .",
La "Decisión del Consejo de Estado sobre la profundización de las reformas y la gestión estricta de la tierra" estipula: "Está prohibido convertir las tierras de propiedad colectiva de los agricultores en tierras de propiedad estatal sin autorización mediante la 'conversión de aldeas'. '. Se prohíbe a las organizaciones económicas colectivas rurales transferir o arrendar ilegalmente tierras colectivas que se utilicen para construcciones no agrícolas. Reformar y mejorar el sistema de aprobación de viviendas, fortalecer la gestión de viviendas rurales y prohibir a los residentes urbanos comprar viviendas en zonas rurales.
"Opiniones sobre el Fortalecimiento de la Gestión de Viviendas Rurales" (Tierras Nacionales). El párrafo 13 de Zifa [2004] Nº 234 reitera: "Está estrictamente prohibido que los residentes urbanos compren terrenos para viviendas en zonas rurales, y está estrictamente prohibido emitir certificados de uso de suelo para casas compradas y construidas ilegalmente por residentes urbanos en zonas rurales."
¿Analizar la ley? En términos generales, desde la perspectiva de la base política de nuestro país y de la normativa puramente legal, las leyes actuales de nuestro país no permiten la compraventa de casas rurales. Sumado al juego de intereses multipartidista involucrado, tales regulaciones son difíciles de cambiar. Sin embargo, debido a la razonabilidad de la ley y la amplitud y complejidad de las cuestiones involucradas en dichos contratos, no hay razón suficiente para concluir que todas esas acciones son inválidas. Además, después de que los aldeanos rurales venden sus casas, ya no pueden solicitar tierras para su propiedad. Los residentes urbanos que compran una casa también pueden ejercer su derecho a utilizarla, pero no pueden obtener un certificado de propiedad. Si bien el artículo 153 de la Ley de Derechos de Propiedad estipula que la adquisición, ejercicio y transferencia del derecho de uso de tierras familiares estarán sujetos a la Ley de Ordenación de Tierras y otras leyes y regulaciones nacionales pertinentes, también aclara que el derecho a usar tierras familiares es un derecho de propiedad. Dado que se trata de un derecho de propiedad, el titular del derecho tiene, por supuesto, los correspondientes derechos de control, incluido el derecho de disposición. Por lo tanto, la determinación de la validez de la transferencia de derechos de uso de la propiedad no es la misma en la práctica judicial, y no se puede determinar simplemente que la validez de un contrato de venta de una vivienda de este tipo es inválida. Si cumple con los requisitos urbanísticos y las condiciones de uso del suelo, se debe considerar válido para comprar una casa para uso propio. Además, si la solicitud de invalidación de una parte es maliciosa y viola el principio de buena fe del derecho civil, no debería estar respaldada por la ley.
(6) El problema de las ventas privadas de vivienda pública urbana.
Según normativa del Ministerio de la Construcción y de los gobiernos locales, las transferencias privadas de este tipo de viviendas públicas están prohibidas. Sin embargo, después de todo, estas disposiciones tienen la naturaleza de reglamentos administrativos y no son la fuente directa de aplicación legal. Además, desde una perspectiva práctica, la compra y venta privada de viviendas públicas es muy común, y las agencias pertinentes de gestión de viviendas públicas han aceptado este comportamiento hasta cierto punto. Por lo tanto, si la transferencia de la taberna involucrada en el caso ha sido aprobada por el arrendador antes o después de la firma del contrato, o el comprador ha pagado el alquiler en su propio nombre y efectivamente ha ocupado la casa, dicha transferencia es válida. De lo contrario, el contrato de compraventa no será válido.
Fuente Enlace web del abogado de Changchun
Además, los contratos de transferencia de vivienda pública en algunos lugares son diferentes de otros contratos de venta de bienes raíces. Normalmente las dos partes transfieren el derecho de uso de la casa, por lo que en sentido estricto ya no se trata de un contrato de compraventa de bienes inmuebles.