Mercado inmobiliario de Beijing: este tipo de casa se puede comprar con audacia y seguirá liderando el aumento futuro;
P: Hola, hermano Jing, trabajo en Beijing y no tengo bienes raíces. Yo personalmente tengo un registro de hogar colectivo en el distrito de Haidian y mi bebé también tiene un registro de hogar colectivo en el distrito de Haidian conmigo. En 2025, mi bebé podrá asistir a una escuela secundaria en Ganjiakou con el registro colectivo del hogar. Mi esposa también trabaja en el área de Ganjiakou, pero su residencia permanente registrada está en otro lugar. Soy elegible para solicitar SFSD y estoy considerando tener dos hijos en un futuro cercano, lo cual está previsto que se complete dentro de dos años. El capital disponible actualmente es de 150 W y el ingreso familiar anual es de aproximadamente 80 W. Hay tres casas en una ciudad de segundo nivel en el sur, una con un valor de mercado de 320W, otra con un valor de mercado de 130W y otra con un valor de mercado de 300W. Actualmente estoy considerando comprar una casa en Beijing. Pídale consejo al hermano Jing sobre las siguientes preguntas.
En primer lugar, ¿deberíamos esperar hasta que los dos niños vayan a la escuela en grupos antes de comprar una casa, o deberíamos comprar directamente una casa en el distrito de Xuehai en un futuro próximo para resolver el problema? los precios en Beijing aumentarán en el futuro y si habrá otra casa después del segundo hijo. En tercer lugar, si todas las propiedades en las ciudades de segundo nivel en el sur deberían venderse para reemplazar las propiedades en Beijing y cómo equilibrar la vivienda en los distritos escolares. , autoocupación y eficiencia de la inversión. En respuesta a la situación real anterior, existe el siguiente plan para que el hermano Jing comprenda su mentalidad de compra reciente:
Opción 1: compre una casa después de tener un segundo hijo con un registro de hogar colectivo (puede ingresar escuela después de instalarse). Se espera que el momento sea 2024. En ese momento, consideraré comprar una casa cerca de Ganjiakou que no tenga la propiedad de estar en un distrito escolar (cuidando la educación de mis hijos y viviendo allí yo mismo, sin tener que pagar la prima adicional por vivienda en un distrito escolar). . Considere comprar una casa con un precio total de 800-900 y un préstamo de alrededor de 300. Planeo negociar con una o dos propiedades en ciudades de segundo nivel y usar los fondos disponibles como pago inicial. ¿Qué recomendaciones tiene Brother Jing para propiedades como esta cerca de Ganjiakou?
Opción 2: Después de que el segundo hijo ingrese al hogar colectivo, se espera que compre en 2024. Desde una perspectiva de inversión pura, compre sectores de rápido crecimiento como Chaoqing, Aosen o Wangjing. Las ciudades de segundo nivel se ocuparán de dos propiedades, agregarán fondos para comprar una casa con un precio total de 800 a 900 o venderán todos los fondos agregados. Considere una propiedad con un precio total de menos de 1200 y un préstamo de aproximadamente 300, cómprela y luego alquile, y la familia alquila una casa en Ganjiakou.
Opción 3: Comprar directamente una casa en el distrito escolar de Donghai en un futuro próximo. Después del nacimiento del segundo hijo, el registro del hogar se coloca directamente en la casa. Un apartamento de dos habitaciones con un precio total de 800-900 (para alquiler o para uso independiente) o un apartamento de tres habitaciones con un precio total de 1.200 (para uso independiente) están ligeramente más inclinados a comprar una casa en un distrito escolar en Ganjiakou, Haidian. Mi esposa trabaja cerca y mis dos hijos van a la escuela cerca. También puedes considerar otras opciones mejores. ¿Qué me recomienda?
Opción 4: Estoy interesado y puedo comprar un apartamento de tres habitaciones de 104 metros cuadrados en el primer piso de Zhonghai Yuhuan Tianxia Talents en Shijingshan. El precio total es de aproximadamente 800 W. La casa se entregará. el 24 de agosto. Pero el bebé no puede vivir en Haidian. Después del nacimiento del segundo hijo, el registro del hogar no puede ser en un hogar colectivo en Haidian. Puedes comprar otra casa del distrito escolar de unos 40 metros cuadrados cerca de Ganjiakou por un precio total de unos 400 yuanes (pago completo) para que dos niños vayan a la escuela. Después de comprar las dos propiedades, planeo alquilarlas todas y alquilar una casa más grande cerca de Ganjiakou para que viva la familia. Para la solución anterior, o si existe una solución mejor, pídale consejo al profesor Jing.
R:R: Hola; ¡gracias por tu confianza! 1. Dado que se puede ir a la escuela primaria de Ganjiakou con un registro de hogar colectivo en 2025, no hay necesidad de invertir en viviendas en distritos escolares; el valor agregado del secuestro y la extorsión es alto; -Las áreas de calidad son de buena calidad y su valor propio es escaso, por lo que puedes considerarlo.
Si el distrito escolar cambia, el valor de este disco no se transferirá instantáneamente y el factor de seguridad es relativamente alto; el aumento de la vivienda en el distrito escolar es considerable, pero la disminución también es grave. En la actualidad, la prima es importante y la forma más estable de invertir es evitar viviendas en distritos escolares. La vivienda en los distritos escolares es un producto de inversión de alto riesgo. A medida que las políticas continúan cambiando, el concepto de vivienda en el distrito escolar puede cancelarse en cualquier momento, lo cual es riesgoso.
Los miembros del planeta generalmente recomiendan comprar uno pequeño para que sus hijos vayan a la escuela, porque el precio de los bienes raíces es más alto que el precio de un título que se calcula por suite, independientemente; del tamaño del apartamento. Los precios se calculan por metro cuadrado. El valor de las escuelas de bienes raíces es el mismo tanto para grandes como para pequeñas. Los grandes bienes inmuebles equivalen a pagar una gran prima. Una vez que cambie de distrito escolar, puede enfrentar grandes pérdidas.
Si está dispuesto a arriesgarse, en el corto y mediano plazo, la rentabilidad de las viviendas en los distritos escolares puede ser crítica, pero los riesgos y las oportunidades coexisten. Una forma más estable es invertir en residencias puras. Aunque el aumento no es exagerado por la vivienda en los distritos escolares y no fluctuará, aumentará constantemente con el valor del área.
No podemos cambiar el sistema monetario existente. La forma más eficaz de "agarrar dinero" es utilizar todos los canales y recursos para comprar propiedades de alta calidad y propiedades que puedan superar la inflación. De lo contrario, a la larga sólo le robarán el mercado de alta calidad. en las zonas centrales seguirá aumentando. Mientras la oferta monetaria siga aumentando, el aumento de los precios no tendrá fin;
En su caso, debe concentrar sus recursos en la distribución de bienes raíces locales de alta calidad. ¿En qué circunstancias es adecuada la inversión extranjera? En primer lugar, la autoocupación local se ha resuelto por completo. Su familia, padres y suegros tienen un lugar para vivir, que básicamente puede satisfacer las necesidades de atención médica, educación y transporte. En segundo lugar, se ha completado el diseño local y los riesgos se pueden distribuir en ciudades del mismo nivel. En tercer lugar, las facturas locales de vivienda y préstamos se han agotado. cuatro.
3. La inversión pura es posible en Chaoqing, Wangjing y Aosen. Depende principalmente de la cantidad de fondos. La ventaja de Zhonghai Talents es que es un proyecto de alta calidad en Shijingshan, con buenos planos de planta y básicamente sin fallas. A partir de ahora este plato será escaso en toda la zona, por lo que sería bueno tenerlo para ti. Desde una perspectiva de inversión, toda el área de Shijingshan ha carecido de apoyo industrial desde la reubicación del único Grupo Shougang y ha estado muy desierta, lo que ha resultado en una falta de industria.
La razón por la que los precios de la vivienda se mantienen firmes es que está ubicada en las principales áreas de desbordamiento de Haidian y Xicheng; aunque Shijingshan se está transformando en industrias de alta gama, porque Fengtai ha agregado un Li Ze, de alta tecnología; las industrias serán absorbidas por Li Ze; si la futura transformación industrial fracasa, el posicionamiento final puede estar en línea con Mentougou. Los precios de China Shipping no son baratos, pero existe una cierta prima a corto plazo. El distrito comercial con el mayor volumen de transacciones en Shijingshan es Lugu. La razón del gran volumen de transacciones en Lugu es que está ubicado en la puerta este de Shijingshan y está cerca de Haidian. Puede dar prioridad a los grupos que simplemente lo necesitan. comprar casas en Xicheng y Haidian. Todo el distrito comercial es relativamente maduro.
Lugu ha estado interceptando toda la base de clientes en el oeste de Shijingshan; las dos propiedades con el mayor volumen de transacciones en este distrito comercial son Ocean Landscape y Hanjing Procedimiento. El precio de venta promedio actual de Ocean Landscape es de 68.000; metros cuadrados y ventas del Procedimiento Hanjing El precio de venta promedio es de 64.000 metros cuadrados y el precio de venta promedio de edificios de alta calidad con vista al mar en el distrito comercial de Lugu es de 91.000 metros cuadrados. En el futuro, el mercado mundial de China Shipping provendrá principalmente de Haidian y Xicheng. Si un grupo de clientes no puede aceptar el precio y la calidad de Ocean View, pueden sacrificar su distancia para elegir un plato de mala calidad. Por tanto, este sector tiene cierta competitividad en el mercado.
La cotización se refiere al precio de compra y al precio de venta. El precio de compra es el precio que el promotor nos lo vende. La verdadera batalla decisiva es el mercado de la vivienda de segunda mano. En otras palabras, si esta casa realmente se pone a la venta en el mercado de segunda mano, ¿cuál será el primer precio de venta y cuánto durará el segundo ciclo de transacción? Después de todo, la calidad de la propiedad no es mala y la posibilidad de hacer guardia en el corto plazo es relativamente alta. Se recomienda leer atentamente los artículos de la columna destacada. 08# La inflación épica está en camino, los derechos y estrategias de la gente común, 81# La lógica y los principios centrales de la inversión inmobiliaria en Beijing ¡Les deseo todo lo mejor!
P: Hola, el Sr. Jing, que vive en Xueyuan Road, Haidian, con su novio sfsd, planea casarse el próximo año. Actualmente, hay dos apartamentos en alquiler a nombre de sus padres (Universidad de esposas de Zhongguancun + apartamento de un dormitorio en Qinghe). El precio total de mercado es de aproximadamente 1.700 W y tiene 200 zd en la mano. Quiero aprovechar este recorte de tasas de interés y usar nuestro SFSD para intercambiar por dos casas nuevas de calidad (preferiblemente tres dormitorios y dos salas de estar. No hay demanda de casas en el distrito escolar). Mi marido y yo fuimos a pedir un préstamo y cada uno de nosotros tenía un pago mensual de 1,50.000 yuanes. Actualmente estamos considerando un apartamento de tres dormitorios de 1400w en Jingshiyuan/Rongyu/Aojing Huating + un apartamento de dos dormitorios de 750w en Laizhenjiayuan/Shihua Longyue/Wangjing/Yizhuang Hexi. El propósito de la asignación de activos es principalmente que la ubicación no es obligatoria (trabajar en Zhongguancun y Wangjing), me gusta mucho el entorno que rodea a Osun.
1. Siento que la prima de más de 90.000 que ofrecen Lezhen y Shihua Longyue es un poco seria. No sé si es adecuado para empezar o ¿tienes alguna otra combinación que recomendar?
2. Una persona solo puede pedir prestados 3 millones de W. ¿Es necesario utilizar dos préstamos del SFSD para comprarlos por separado? Me preocupa el impacto en la calidad de vida. Los apartamentos de tres dormitorios de 1400w tienen básicamente más de 140 metros cuadrados. Con esta capacidad de pago, es posible que tengamos que pagar un pago inicial muy alto.
¿También es posible considerar colocarlo a nombre de los padres y utilizar dos conjuntos de cuotas para comprar el monto total? Gracias
Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! Su posición inferior está bien; se recomienda utilizar dos billetes de habitación de alta calidad para aprovechar el apalancamiento máximo para comprar sectores de alta calidad. El aumento depende de la elección y las ganancias dependen de sus mercados de deuda; No destacan en esta ronda, pero en cada ronda se concentra el poder adquisitivo regional. El precio normal de mercado es de unos 20 en medio año. Si el mercado es favorable, puede estar por encima de 40, y luego puede volver a caer a alrededor del 10% durante el período de enfriamiento, y el mercado seguirá subiendo en la siguiente ronda.
Todo el mundo coincide en que estos precios son exagerados. De hecho, tienen poco que ver con el precio. La razón principal es que de repente hay una cantidad extra de dinero en el mercado y este poder adquisitivo se concentra en estas áreas. Estos precios son escasos en zonas donde se concentra el poder adquisitivo, lo que provoca una ronda de aumentos. Simplemente elegimos la financiación adecuada y aprovechamos el crecimiento económico de la ciudad y los dividendos de la industria. Invertir en bienes raíces es así de simple. Obtener dinero, mantenerse alejado de áreas que dependen de la especulación, insistir en mantener sectores de alta calidad en ubicaciones de alta calidad, dejar la inversión al tiempo, no a las oportunidades, y esperar a que se imprima y libere dinero.
Desde la perspectiva de maximizar las ganancias, puede optar por usar uno de los boletos de habitación para comprar un juego de platos principales, 1700 + 200, el pago inicial + apalancamiento en realidad no es tanto, elija tres; apartamento de un dormitorio; billete de otra habitación Elija apartamentos de dos dormitorios de alta calidad o apartamentos subnuevos de tres dormitorios en propiedades de segunda mano;
El valor del sector Osun radica en la escasez de recursos ecológicos y su estabilidad. Puede que el aumento no sea tan espectacular como en las zonas industriales, pero no habrá corrección. Si te gusta el ambiente aquí, no hay nada malo en comprar aquí. El valor de Yizhuang está respaldado por la industria, pero después de todo pertenece al anillo exterior. Si no trabaja aquí, no hay necesidad de meterse en esta área.
Uno grande y otro pequeño, Wangjing, Aosen, Qinghe están todos disponibles. Si me pidieran que eligiera, elegiría uno de Wangjing, uno de Orson o uno de Wangjing y uno de Ultra HD. No es que Qinghe no pueda ser elegido. Tienes que comprar Haidian sin un objetivo concreto, por lo que el valor de Wangjing es mayor que el de Erqi de Xi. Beijing es la única zona industrial y residencial con comercio internacional en el sur y transporte conveniente. En comparación con los adolescentes, Wangjing tiene una nutrición adecuada en la etapa inicial.
Se recomienda leer atentamente la columna "Esencia del planeta" "Lógica central y principios de la inversión inmobiliaria en Beijing" y "08# Inflación épica en el camino, derechos y estrategias de la gente común". ¡Mis mejores deseos!
P: Pregunta: ¡Hola! También tengo un garaje antes del matrimonio (estudio, valorado actualmente en unos 4,2 millones, alquiler entre 6.800 y 7.000 al mes), que se utiliza para mantener el Feng Shui. En 2012, mi esposo y yo compramos un apartamento de tres habitaciones en R&F Shangyueju en Ma Zhuqiao (el plan original era vivir allí para nosotros mismos), pero luego nuestra dirección de trabajo cambió y Ma Zhuqiao estaba demasiado lejos. debemos considerar sentar cabeza e ir a la escuela.
En 2021, Shangyueju será reemplazado por el apartamento Dongcheng Yuanjia (el precio de apertura es de más de 4 millones, el alquiler es de 6500-7000/mes) como residencia del bebé y la trampa profesional en la escuela Dongcheng. Ruta del distrito (no sé si el bebé tomará la carretera o la privada en el futuro), así que solo tomé el autobús más barato en Dongcheng), y su familia alquiló un apartamento de tres habitaciones (ocupado por mi cuenta) en Fanghua Yicheng.
Ahora que el bebé es mayor, decidí quedarme en Beijing y planeo mejorar el cambio de habitación. Actualmente, la familia dispone de más de 4 millones en efectivo. El plan es vender la casa de Feng Run y comprar una casa con un precio total de 1.100. Hay varias opciones: 1. Comprar un apartamento de tres habitaciones en el lugar en Fanghua Yicheng. El entorno de vida no cambiará durante más de 10 años, pero en el futuro los ciudadanos tendrán que subir y bajar del autobús a cierta distancia. (un promedio de aproximadamente media hora en coche desde Dongcheng). No hay nadie especial cerca. Una buena opción privada
2. La renovación de un antiguo y ruinoso apartamento de tres habitaciones (unos 80 metros cuadrados). ) cerca de Caofang facilitará que el bebé vaya a la escuela en el futuro, pero me resulta difícil aceptar la dificultad de aparcar en la antigua comunidad.
3. Para casas nuevas en el terreno de Cuigezhuang en Wangjing (Xiaofeng Yueying y Heguang Yuefu), puedes comprar cuatro habitaciones, con un tamaño de apartamento de aproximadamente 110. La nueva casa tiene un diseño y distribución cómodos, pero se entregará unos años más tarde (2024, 2025) y la parcela de Cuigezhuang tiene instalaciones de apoyo incompletas;
4. apilados uno encima del otro, esta elección es enteramente para mejorar la calidad de vida. Existe una alta probabilidad de acudir a una empresa privada, o una probabilidad muy baja de acudir a una empresa pública, es decir, puede entrar a la ciudad entre semana y regresar a Shunyi los fines de semana.
¿Puedo preguntarle al Sr. Xia Jing cómo elegir estas opciones? ¿Tiene alguna otra opción para recomendar? ¡Gracias a todos!
Respuesta: Respuesta: Hola, ¡gracias por tu confianza! 1. La opción 1 es más eficiente; el mercado inmobiliario actual tiene una lógica de aumento estructural; los primeros en subir son siempre algunos sectores líderes y los puntos calientes del mercado en Beijing se pueden dividir en dos situaciones; uno es de onda corta y el otro es de onda larga. La onda corta dura todos los años después del Festival de Primavera hasta el Primero de Mayo. La onda larga dura desde septiembre del año anterior hasta el Primero de Mayo del año siguiente. Este es también un verdadero mercado alcista; el aumento más fuerte se produjo alrededor del Festival de Primavera. Generalmente, el aumento en cada ola es del 30% al 40%; el sector líder puede alcanzar el 50%; el sector no líder puede aumentar del 30% al sector secundario, del 10% al 20%; el aumento no es obvio;
Si elige el antiguo resto cerca de Cao Fang, perderá el crecimiento de los precios de la vivienda. La regla actual es dar la bienvenida a un período de aumento de los precios de la vivienda; en primer lugar, la primera ola son las viviendas del distrito escolar y las áreas de puntos críticos con calidad subnueva, la segunda ola son las viviendas del distrito escolar + áreas de desbordamiento maduras (también las subnuevas). calidad), y la tercera ola es la vivienda del distrito escolar + área central de hotspot + área de desbordamiento + calidad del disco de demanda rígida es subnueva; la cuarta ola recurrirá a sectores impopulares, que también es la segunda nueva calidad. ley de los precios de la vivienda cuando se produce el gran mercado; sin embargo, en la actualidad hay cada vez menos mercados generales; Si el presupuesto es suficiente, la calidad del área central será lo más nueva posible y no se perderá mercado. En esta etapa, el foco de la inversión en la compra de una casa es la capacidad de elegir financiación, seguida de la tecnología financiera. El principio de inversión en esta etapa es si se pueden utilizar fondos limitados para maximizar los beneficios;
2. En la superficie, este terreno es muy bueno y está cerca de Wangjing, pero las instalaciones de apoyo son muy pobres; o no hay coincidencias, y todas las coincidencias dependen de Wangjing, hay dos museos locales y el transporte actual es relativamente deficiente; Es un desvío de Cuigezhuang a Wangjing. Las casas nuevas en este sector deben prepararse para una falta de mercado a corto plazo; sólo pueden esperar a que mejoren las instalaciones de apoyo y hay incertidumbre.
Se puede comparar con la zona de Jiuxianqiao en el lado sur; también es una zona sin distrito comercial. Demasiadas aldeas urbanas son difíciles de transformar y los distritos artísticos a gran escala ocupan una gran cantidad de recursos territoriales, lo que da como resultado un diseño comercial irrazonable de toda la región, lo que dificulta la optimización de la transformación. Es difícil atraer gente de otras áreas para comprar casas aquí; aunque depende de las ventajas industriales de Wangjing, los precios de la vivienda siempre han tenido un desempeño inferior al del mercado. También existen enfermedades urbanas similares a las de Jiuxianqiao en el área de Cuigezhuang. En segundo lugar, los atributos financieros de las viviendas nuevas son relativamente débiles. La ventaja es que no hay costos de transacción, como honorarios de agencia e impuestos. Las desventajas son que la ubicación no es ideal, las instalaciones de apoyo son inmaduras y hay mucha incertidumbre en algunas áreas de planificación e implementación.
El Jardín Houshayu Monet es un producto de consumo y sus atributos de inversión son muy débiles. Generalmente, este tipo de casa tiene un origen familiar muy fuerte y tiene una ubicación privilegiada. Comprar una villa es puramente una residencia de vacaciones. De hecho, la experiencia de vida en este tipo de casas no es particularmente buena, el costo de mantenimiento es alto y la practicidad es baja.
3. Hablemos primero de Chaoqing; por qué el sector de Chaoqing ha ido en aumento y todos los productos de Beijing Huogongfang representan la mitad del mercado, lo que ha provocado una escasez de nuevos productos. Ya sea que se trate de personas que suben o reemplazan automóviles, la demanda masiva ha hecho subir nuevos precios una y otra vez en áreas de alta calidad. Esta es la razón por la que los precios aumentan sólo cuando un área es subnueva y tiene suficiente poder adquisitivo, pero la mayoría de los productos residenciales en el área son casas antiguas o antiguas. Sólo una pequeña cantidad de productos subnuevos o de calidad mejorada lo harán. se vuelven populares en esta área, lo que hace subir los precios de la vivienda una y otra vez;
Hay una falla en el tercer anillo este de Guomao hacia el norte, y áreas de alta calidad como Dawang Road y. Shuangjing al sur; no hay un distrito comercial de alta calidad desde Guomao hasta Sanyuanqiao en el norte, y todos son viejos. Al este de la casa está Chaoyang Park Mansion y al este está Chaoqing. Las instalaciones de apoyo son maduras y la calidad es insuperable. Además, sólo confiando en las ventajas naturales de Guomao, Chaoqing puede convertirse en un área de mejora de alta calidad que se necesita con urgencia. Esta es la ley natural del área. A menos que se resuelvan los defectos en la parte norte de Guomao, Chaoqing siempre será el área con mayor poder adquisitivo. Desde la perspectiva del principio de eficiencia de la inversión, la Opción 1 es mejor, la Opción 3 tiene un período de reembolso más largo y las Opciones 2 y 4 tienen atributos de inversión más débiles;
Se recomienda leer atentamente el artículo de Planet Top " La lógica central de la inversión inmobiliaria en Beijing" y el principio", "En los próximos cinco años, haremos cambios de todo o nada en las posiciones, venderemos en corto las verduras diversas y solo conservaremos el liderazgo". Te deseo todo lo mejor y no dudes en hacerme cualquier pregunta.
Artículos internos de la cuenta oficial de WeChat Knowledge Planet
Se actualiza un artículo cada semana.
Categoría macro (algunos artículos)
01#Predicción general a diez años del mercado inmobiliario de Beijing (2022-2032)
08#La inflación a nivel épico es en camino, Derechos y estrategias para la gente común.
03#El valor del mercado inmobiliario de Beijing se está convirtiendo en un desierto.
04# En los próximos cinco años, haremos un movimiento desesperado para cambiar de posición y vender platos a corto plazo, dejando solo al líder.
05# El aumento de viviendas comerciales B se debe a que hay suficientes viviendas asequibles.
07#Si no comprende el apalancamiento, no podrá avanzar.
41# Sobre la burbuja inmobiliaria
Micro lecciones (parte de los artículos)
11#
12# Colección de evasiones: la gran ciudad de Beijing Mapa del distrito de depreciación 17
13# Colección del distrito escolar: Pautas de planificación de selección de vivienda del distrito escolar de Dongxihai
14# Colección de reemplazo: coma una vez cada 10 años para evitar el TDAH.
15# Wangjing tiene 139 discos y solo 39 tienen un crecimiento estable.
Práctico (algunos artículos)
81#Lógica y principios básicos de la inversión inmobiliaria en Beijing
82#Pago inicial de Beijing 300-400 estable 78 análisis de disco de demanda rígido
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83# Tongzhou superó al mercado.
84# Daxing superó al mercado y se seleccionó el gráfico guía.
84#Las habilidades de inversión de Beijing para mantener monedas por debajo de los 2 millones
86# Fengtai superaron al mercado.
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