¿Puedo vender mi casa y alquilarla?
Cosas a tener en cuenta al vender una casa de alquiler
Al vender una casa de alquiler, existe un contrato de arrendamiento entre el vendedor y el arrendatario. Debido a las restricciones del contrato, al vender una casa se forman los intereses del vendedor, arrendador, comprador y arrendatario, lo cual debe manejarse con precaución. A la hora de vender una casa de alquiler deben intervenir dos conceptos, uno es el “derecho de tanteo” y el otro es el de “venta sin romper el contrato de arrendamiento”.
1. Derecho de tanteo
El derecho de tanteo se refiere al derecho de un sujeto civil a adquirir un inmueble antes que otros en las mismas condiciones de una venta determinada. El derecho de tanteo del arrendatario se refiere al derecho del arrendatario a comprar primero el inmueble arrendado en las mismas condiciones que cuando el arrendador vende el inmueble arrendado. Según esta disposición, el derecho de tanteo del arrendatario para comprar el bien arrendado se limita a la casa.
Durante el contrato de arrendamiento, si el arrendatario cumple las siguientes condiciones, tendrá derecho de tanteo.
(1) Durante la vigencia del contrato de arrendamiento, es un contrato de arrendamiento de vivienda legal y válido.
(2) El vendedor vende la casa a un tercero. La materia no puede transmitirse mediante donación, legado, herencia, expropiación pública, expropiación, etc. De lo contrario, interferirá excesivamente con los demás.
(3) Compra en las mismas condiciones. En condiciones desiguales, el arrendatario no puede disfrutar del derecho de tanteo. La igualdad de condiciones significa que el arrendatario y los demás compradores son iguales en la relación de compra y venta, incluidos los precios de compra y venta, las condiciones y métodos de pago, etc.
(4) Debe ejercitarse dentro de un plazo determinado. Si el arrendador informa al arrendatario que el bien arrendado será vendido y propone un plazo determinado, pero el arrendatario no tiene intención de comprar en un plazo razonable, se perderá el derecho de tanteo. Esto demuestra que el inquilino no quiere comprar la casa y por tanto no necesita protección.
(5) El arrendador deberá notificar al arrendatario de una forma determinada. La legislación vigente en nuestro país estipula que cuando el arrendador ejercita el derecho de tanteo deberá notificarlo previamente al arrendatario, ya sea por escrito o verbalmente, siempre y cuando el arrendador le transmita su intención.
Así, si piensas vender la casa que alquilas, debes avisar al inquilino con tres meses de antelación. Sólo podrás vender si el inquilino confirma que desiste de la compra. De lo contrario, el inquilino puede solicitar al tribunal que declare inválida la venta de la casa.
2. Arrendamiento Irrompible para Venta y Compra
“Arrendamiento Irrompible” significa que durante la relación de arrendamiento, aunque el arrendador transfiera el bien arrendado a otra persona, éste no tendrá ningún inmueble. impacto en la relación de arrendamiento. El comprador no puede negar la existencia de la relación de arrendamiento original y exigir al arrendatario la devolución del inmueble arrendado con el argumento de que se ha convertido en propietario del inmueble arrendado.
Con carácter general, cuando cambia la titularidad de un contrato de arrendamiento no registrado, el arrendatario no puede exigir al nuevo propietario de la vivienda que continúe ejecutando el contrato de arrendamiento alegando que "la venta no rompe el contrato de arrendamiento". " Sin embargo, esto se exceptúa si el arrendatario tiene pruebas que demuestren que el nuevo dueño de la casa conoce o debe conocer los hechos del contrato de arrendamiento.
Si el contrato de arrendamiento no está registrado, o el comprador desconoce los hechos del contrato de arrendamiento de la casa en disputa, las consecuencias legales correspondientes no serán asumidas por el comprador. El arrendatario no puede oponerse al derecho del comprador a disponer de la vivienda alegando que "la venta no rompe el contrato de arrendamiento", ni puede exigir la continuación del cumplimiento del contrato de arrendamiento de la vivienda. Al mismo tiempo, si el vendedor no informa al comprador de los hechos del contrato de arrendamiento, de modo que el arrendatario no pueda alegar que "la venta no rompe el contrato de arrendamiento" y el contrato no puede continuar ejecutándose, se considerará que el arrendador haber incumplido el contrato. El arrendatario podrá reclamar al arrendador la correspondiente responsabilidad por incumplimiento del contrato.
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