Clasificación y uso de suelo de propiedad estatal
1. Según la clasificación de la propiedad, la tierra se puede dividir a grandes rasgos en tierra de propiedad estatal y tierra colectiva. En términos generales, la mayor parte del suelo urbano pertenece al Estado, mientras que la mayor parte del suelo suburbano o rural pertenece al suelo colectivo.
2. Según el estado de utilización, se puede dividir en tierras cultivadas, tierras forestales, tierras de jardín, tierras residenciales, tierras de almacenamiento industriales y mineras, tierras de servicios comerciales, áreas de agua y pastizales. La tierra cultivada se divide en tierra de secano, tierra de regadío y arrozales. Hay pastizales artificiales y pastizales naturales en los pastizales, y los jardines se dividen en huertos y jardines de té. El suelo residencial se divide en suelo residencial urbano y suelo residencial rural. Las áreas de almacenamiento industrial y minero incluyen áreas industriales, áreas locales, etc. Las zonas acuáticas se dividen en ríos, embalses, estanques, playas interiores, lagos, etc.
3. Según el método de adquisición de la tierra, se puede dividir en tierra asignada y tierra transferida.
Hay muchas formas de clasificar la tierra, y las diferentes clasificaciones incluyen muchas otras clasificaciones de tierra, lo cual es relativamente complicado. Espero que esto ayude.
1. Clasificación de las propiedades del suelo
Las propiedades del suelo se pueden dividir en tres categorías: terrenos agrícolas, terrenos de construcción y terrenos en desuso. Estos incluyen:
1. Tierra agrícola se refiere a la tierra utilizada directamente para la producción agrícola, incluida la tierra cultivada, la tierra forestal, los pastizales, la tierra para el uso del agua de tierras agrícolas, la superficie del agua para la acuicultura, etc.
2. Terreno de construcción se refiere al terreno utilizado para la construcción de edificios y estructuras, incluidos terrenos residenciales y de instalaciones públicas urbanos y rurales, terrenos industriales y mineros, etc. ;
3. Tierra no utilizada se refiere a colinas áridas, colinas, playas y otras tierras distintas de las tierras agrícolas y de construcción.
2. Naturaleza y método de transferencia de la tierra
(1) Tierra colectiva
En términos generales, la tierra rural solo puede transferirse entre residentes registrados de una aldea. Para la transferencia, los compradores y vendedores deben presentar una solicitud al comité de la aldea y se hará un anuncio después de la aceptación. Una vez que dos tercios de los aldeanos estén de acuerdo, el registro del hogar se transferirá al comité de la aldea y el registro del hogar en otras aldeas no se transferirá.
(2) Suelo de propiedad estatal
También se divide en propiedades de distribución y transmisión. La transferencia no se puede realizar. Debe pagar la tarifa de transferencia de la tierra y cambiar la naturaleza de la tierra a una asignación de propiedad estatal antes de poder realizar la transferencia. Si se trata de un certificado de propiedad estatal, se puede transferir y la tarifa de transferencia es de sólo unos pocos cientos.
Tres. Riesgos derivados de la naturaleza de los derechos de uso del suelo
1.
En la actualidad, la naturaleza de la tierra en mi país se divide en tierra asignada y tierra arrendada (tierra arrendada). La dificultad de su disposición varía según la naturaleza de la tierra. La asignación de tierras es un acto en el que los usuarios pagan compensaciones y tasas de reasentamiento o transfieren derechos de uso de la tierra a los usuarios de forma gratuita con la aprobación de los departamentos gubernamentales antes de la implementación del sistema de transferencia de tierras. La transferencia de tierras significa que los desarrolladores obtienen tierras por una tarifa y pagan tarifas de transferencia de tierras al departamento de tierras y recursos. Este tipo de suelo tiene una vida útil, 70 años para suelo residencial, 50 años para suelo industrial y 40 años para suelo integral de servicio comercial. Cuando los bancos solicitan préstamos hipotecarios sobre inmuebles, deben prestar especial atención a la vida útil del terreno, de lo contrario puede ocasionar peligros ocultos a la hora de enajenar el inmueble en el futuro. Si los derechos de uso de tierras en arrendamiento de bienes inmuebles se registran como hipoteca, deben tramitarse estrictamente de conformidad con las disposiciones de los "Varios dictámenes sobre la regulación del arrendamiento de tierras de propiedad estatal" emitidos por el Ministerio de Tierras y Recursos en 1999.
2. Gastos de eliminación.
Para transacciones inmobiliarias con naturaleza de transferencia de terreno, dado que el promotor inmobiliario ya ha pagado la tarifa de transferencia de tierra, no es necesario pagar la tarifa cuando se gestiona la transferencia de derechos de uso de la tierra (re- procedimientos de transferencia); se asigna terreno para viviendas Debido a la naturaleza del terreno, cuando se manejan propiedades hipotecarias, los procedimientos son complicados y una cierta proporción de las tarifas de transferencia de terreno deben pagarse al departamento de tierras y recursos, que es propenso a riesgos. De acuerdo con las disposiciones de las leyes, reglamentos y normas administrativas vigentes, las restricciones al cambio forzoso de precios por parte del tribunal popular o la disposición voluntaria de las partes de los derechos de uso de la tierra asignados por el estado se reflejan en los tres niveles siguientes:
(1) se refiere a la ejecución. Las personas no tienen derecho a disponer de los derechos de uso de la tierra asignados por el estado, o no tienen ningún derecho independiente a disponer de ellos. Sólo cuando la propiedad de los edificios sobre el suelo se transfiere o hipoteca, y con la aprobación del gobierno popular o del departamento de administración de tierras con poder para aprobar, los derechos de uso de la tierra asignados por el estado dentro del alcance de los edificios sobre el suelo pueden ser transferidos juntos.
(2) Cuando el tribunal popular decide subastar o vender los edificios y accesorios en el terreno o pagar deudas en especie, puede dictaminar que los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal pueden transferirse simultáneamente en cualquier lugar después Llegar a un acuerdo con el departamento de gestión de tierras local.
(3) Si el derecho a utilizar tierras asignadas por el estado se transfiere con la aprobación del gobierno popular con poder de examen y aprobación, o el tribunal popular obtiene la opinión unánime del departamento de gestión de tierras en anticipar y subastar, vender o pagar la deuda en especie, el cesionario deberá completar los procedimientos de transferencia del derecho de uso de la tierra y pagar la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra de acuerdo con la ley. Al mismo tiempo, el artículo 2 de la "Respuesta del Tribunal Popular Supremo sobre si los derechos de uso de tierras de propiedad estatal asignados a empresas en quiebra deben incluirse en la masa de la quiebra" estipula que si los derechos de uso de tierras de propiedad estatal adquiridos por La empresa mediante asignación está hipotecada, debe pasar por los procedimientos de aprobación legales y tramitar el registro de la hipoteca de acuerdo con la ley, la ley de hipoteca se considera válida. Según lo dispuesto en esta interpretación judicial, si cambia el precio de la hipoteca cuyo reembolso tiene prioridad el solicitante de la ejecución, se deducirá en primer lugar el canon de transmisión del terreno, pudiendo priorizarse el precio restante tras el cambio. a la persona que solicita la ejecución. Por lo tanto, al solicitar préstamos hipotecarios sobre bienes raíces, los bancos deben prestar atención a la naturaleza de los derechos de uso de la tierra y considerar plenamente los altos riesgos que implica la asignación de derechos de uso de la tierra para hipotecas.
De lo contrario, el costo de enajenación del inmueble hipotecado puede aumentar y, en algunos casos, en la práctica, el precio de subasta (venta) es insuficiente para cubrir la tarifa de transferencia de la tierra. Debido a que el precio de la subasta es relativamente fijo, si se agregan gastos innecesarios, como el pago de altas tarifas de transferencia de tierras, es posible que el principal y los intereses del préstamo no se paguen en su totalidad, lo que causa pérdidas innecesarias.
3. Las zonas de desarrollo en todos los niveles deben manejar los procedimientos de transferencia de terrenos industriales sobre una base de pago y devolución.
En la actualidad, para atraer inversiones, las zonas de desarrollo en todos los niveles han procesado certificados de uso de tierras de propiedad estatal, contratos de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal y facturas de tarifas de transferencia para empresas que cumplen con las condiciones de inversión. Para apoyar a las empresas que ingresan al parque y resolver sus dificultades financieras, las zonas de desarrollo de todos los niveles también han dado luz verde a las empresas que ingresan al parque para relajar el registro de hipotecas sobre tierras de propiedad estatal. El riesgo oculto aquí es que una vez que una empresa tiene un desempeño deficiente y reclama una hipoteca, la zona de desarrollo ejecutará una carta emitida por el tribunal declarando que los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal involucrados en el caso se basan en las políticas preferenciales para las empresas que ingresan a la zona. parque basado en el documento xx. Si los derechos de uso de la tierra en este caso son adquiridos por un nuevo cesionario, los procedimientos de transferencia de tierras deben volver a completarse de acuerdo con las disposiciones legales pertinentes y se deben pagar diversos impuestos y tasas. En la práctica, el dinero obtenido de la subasta legal de derechos de uso de la tierra generalmente no es suficiente para pagar los derechos e impuestos de transferencia de la tierra.
Base legal:
El artículo 12 del “Reglamento Transitorio sobre Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad del Estado” establece que el número máximo de años para la cesión de suelo los derechos de uso se determinan de acuerdo con las siguientes finalidades:
(1) Terreno residencial por setenta años;
(2) Terreno industrial por cincuenta años;
( 3) Terrenos de educación, ciencia y tecnología, cultura, salud y deportes durante cincuenta años;
(4) Cuarenta años para terrenos comerciales, turísticos y de entretenimiento.
(5) Cincuenta años; años para uso integral o de otro tipo del suelo.
El artículo 2 de la "Ley de Gestión de Tierras" estipula que la República Popular China implementa la propiedad pública socialista de la tierra, es decir, la propiedad de todo el pueblo y la propiedad colectiva de los trabajadores. La propiedad de todo el pueblo significa que la propiedad de la tierra propiedad del Estado es ejercida por el Consejo de Estado en nombre del Estado. Ninguna unidad o individuo puede apropiarse, comprar, vender o transferir ilegalmente tierras de otra manera. Los derechos de uso de la tierra pueden transferirse según la ley. Según las necesidades de los intereses públicos, el Estado puede expropiar o expropiar tierras y proporcionar una compensación de conformidad con la ley. El estado implementa un sistema de uso remunerado de tierras de propiedad estatal de conformidad con la ley.
Sin embargo, esto es excepto cuando el estado asigna derechos de uso de tierras de propiedad estatal dentro del alcance prescrito por la ley.