¿Cómo manejar las disputas sobre contratos de arrendamiento de tierras cuando se rescinde el contrato de arrendamiento de tierras?
El contrato de arrendamiento del derecho de uso del suelo se extinguirá en cualquiera de las siguientes circunstancias:
(1) Rescisión del contrato, es decir, durante la ejecución del contrato, por causa de fuerza mayor. Si una o ambas partes no pueden ejecutar el contrato por otras razones, el contrato original de arrendamiento de derechos de uso de la tierra se rescindirá por consenso de ambas partes, siempre que no viole la ley. e intereses sociales.
(2) Una de las partes incumple gravemente el contrato, haciendo imposible su ejecución, o después de que el contrato entre en vigor, una de las dos partes incumple el contrato sin motivo, haciendo innecesario continuar ejecutar el contrato de arrendamiento original y causar graves pérdidas económicas a la parte sin culpa, y la pérdida no puede ser compensada, la parte sin culpa tiene derecho a rescindir el contrato.
(3) Terminación por cambio de circunstancias, es decir, una vez establecido el contrato de arrendamiento de derechos de uso del suelo, la base del contrato se pierde o se sacude por cambios de circunstancias que no son imputables a ambos. fiestas. Si resulta injusto mantener la validez original del contrato, la parte perjudicada podrá solicitar al tribunal la resolución del contrato conforme al principio de cambio de circunstancias. El principio de cambio de circunstancias es la razón legal para rescindir un contrato de arrendamiento de derecho de uso de la tierra.
La resolución del contrato de arrendamiento del derecho de uso del suelo elimina la relación acreedor-deuda basada en el contrato original. Este tipo de eliminación sólo puede eliminar los derechos y deudas del acreedor después de la terminación del contrato, y los derechos y deudas del acreedor antes de la terminación siguen siendo válidos.
2. Cómo manejar las disputas sobre contratos de arrendamiento de tierras
Las disputas sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra se refieren a las consecuencias del cumplimiento e incumplimiento del contrato de arrendamiento de derechos de uso de la tierra entre el arrendador. y el arrendatario. Las disputas de desempeño generalmente se refieren a disputas sobre si el contrato de arrendamiento de derechos de uso de la tierra se ha ejecutado o si el desempeño cumple con las disposiciones del contrato. Las disputas que surgen por incumplimiento generalmente se refieren a disputas sobre qué parte debe asumir la responsabilidad y cuánto debe ejecutarse o ejecutarse de manera incompleta el contrato de arrendamiento de derechos de uso de la tierra.
Al igual que otros contratos, existen cuatro formas de resolver disputas en los contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra: negociación, mediación, arbitraje y litigio. Aquí hablamos principalmente de varias cuestiones específicas a las que el Tribunal Popular debe prestar atención cuando conoce casos que involucran disputas sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra.
1. Aceptación y jurisdicción de los casos de contratos de arrendamiento de derechos de uso del suelo.
Todas las disputas sobre derechos civiles que surjan del arrendamiento de derechos de uso de la tierra entre ciudadanos, personas jurídicas, otras organizaciones y entre sí como sujetos iguales deben manejarse como casos civiles y ser manejados por tribunales civiles o tribunales populares. El tribunal lo acepta.
Un caso relacionado con una disputa sobre un contrato de arrendamiento de derecho de uso de la tierra presentado ante el Tribunal Popular debe cumplir con las condiciones estipuladas en el artículo 108 de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular de mi país. Al mismo tiempo, también deberá cumplir con el artículo 22 de esta Ley, “Las demandas civiles interpuestas contra personas jurídicas u otras organizaciones serán competencia del Tribunal Popular del lugar del domicilio del demandado” y el artículo 24 de esta Ley. Los litigios iniciados por disputas contractuales estarán bajo la jurisdicción del tribunal popular del lugar donde esté domiciliado el demandado o donde se ejecute el contrato. Las disposiciones pertinentes de la jurisdicción del tribunal popular local. Además de la competencia expresamente prevista por la ley, las partes también podrán seguir lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Procedimiento Civil de mi país. Las partes en un contrato pueden acordar en un contrato escrito elegir la jurisdicción del tribunal popular del lugar de domicilio del demandado, del lugar de ejecución del contrato, del lugar de firma del contrato, del lugar de residencia del demandante. domicilio, y el lugar donde se encuentre la materia, pero no se violarán las disposiciones de esta Ley sobre competencia jerárquica. En este caso, conforme a lo dispuesto en la ley, podrá acordarse el tribunal popular en cualquiera de los incisos anteriores. en la cláusula de resolución de disputas del contrato ser el tribunal competente para resolver disputas contractuales.
2. La prescripción de los casos de disputas sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra.
Según lo dispuesto en el artículo 135 de los “Principios Generales del Derecho Civil”, en circunstancias normales, después de producirse un conflicto entre el arrendador y el arrendatario, el plazo para interponer una demanda en el Pueblo Tribunal es de dos años, que se computarán a partir de la fecha en que tenga conocimiento de que se han vulnerado sus derechos. Este es el plazo de prescripción claramente estipulado por la ley. Durante el plazo de prescripción, si una parte ha reclamado derechos contra la otra parte (deudor), o el deudor acepta cumplir con sus obligaciones, o la parte solicita la mediación de una organización de mediación relevante, o la parte presenta una demanda en el Tribunal Popular , el plazo de prescripción original será interrumpido y recalculado a partir de la fecha de prescripción. Por otra parte, si la parte (titular del derecho) interpone una demanda ante el Tribunal Popular sin interrumpir el plazo de prescripción dentro de los dos años siguientes a la fecha de la infracción del derecho, el titular del derecho sólo gozará del derecho a demandar, pero perderá permanentemente el derecho a ganar el juicio.
En las disputas sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de suelo, si la disputa surge por retraso en el pago del arrendatario o negativa a pagar la renta, se aplicará el plazo de prescripción especial. Según el artículo 136 de los Principios Generales del Derecho Civil, el plazo de prescripción para retrasar o negarse a pagar el alquiler es de un año, debiendo las partes presentar demanda ante el tribunal dentro del año siguiente a la fecha en que conocen o deben saber que sus derechos han sido vulnerados. Si la parte no tiene pruebas contundentes que demuestren que el plazo de prescripción se ha interrumpido durante más de un año, el titular del derecho también perderá el derecho a ganar la demanda. Sin embargo, si han transcurrido más de veinte años desde la fecha de la infracción, el tribunal popular no concederá la protección. En circunstancias especiales, el tribunal popular puede ampliar el plazo de prescripción. Si el plazo de prescripción ha prescrito y el interesado lo realiza voluntariamente, no estará prohibido por la ley.
3. Principios básicos que se deben seguir en el manejo de disputas sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra.
(1) Favorece el principio de uso remunerado de los derechos de uso de la tierra.
(2) El principio de protección de los contratos conforme a la ley. Al manejar tales casos, se deben respetar los deseos de ambas partes del contrato. Siempre que el acuerdo entre las partes no viole las leyes y políticas y no perjudique los intereses del país, la sociedad y otros, la validez legal. del contrato debe mantenerse.
Una de las partes niega la validez del contrato aduciendo que no es un requisito legal y no debe sustentarse.
(3) El principio de justa protección de los derechos e intereses legítimos de las partes. Las partes en una disputa por el arrendamiento del derecho de uso de la tierra, ya sean personas físicas o jurídicas, locales o extranjeras, chinas o extranjeras, son iguales en cuanto a calificaciones y estatus legal, y sus derechos e intereses legítimos en el arrendamiento del derecho de uso de la tierra serán de conformidad con la ley. Una parte no debe aprovechar sus ventajas económicas y estar protegida de la competencia desleal y la transferencia de riesgos comerciales. Resistir resueltamente al proteccionismo local y departamental. Al manejar disputas sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra que involucran a países extranjeros, Hong Kong, Macao y Taiwán, los tribunales populares deben prestar atención a la situación real y las características de las partes, aplicarles correctamente las políticas preferenciales de mi país y proteger sus derechos legítimos y intereses.
4. La ley aplicable en el conocimiento de conflictos sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de suelo.
Al conocer casos que involucran disputas sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra, los tribunales populares deben prestar atención a los siguientes puntos al aplicar la ley:
(1) Si existen disposiciones claras en leyes y reglamentos, se aplicarán las disposiciones de las leyes y reglamentos Manejo;
(2) Si no hay disposiciones en las leyes y reglamentos, se manejará de acuerdo con las políticas nacionales;
(3) Si no existen disposiciones en leyes, reglamentos y políticas, se manejará de acuerdo con las disposiciones básicas de los Principios "Principios Generales del Derecho Civil" y los casos específicos se basarán en los principios de protección de los derechos civiles. e intereses de ambas partes y propicio al uso remunerado de la tierra, buscando la verdad de los hechos y tratándolos razonablemente.
En las disputas sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra, existen factores objetivos que las partes no pueden prever ni superar una vez celebrado el contrato, como ajustes de precios a las políticas nacionales, ajustes de tasas impositivas y tasas estatales. ajustes. Si es evidentemente injusto continuar ejecutando el contrato original, se podrá aplicar el principio de cambio de circunstancias y el asunto se tratará en consecuencia.
5. El contrato de arrendamiento de derechos de uso del suelo es inválido.
Al conocer disputas sobre contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra, el tribunal debe prestar atención a examinar si el contrato de arrendamiento viola las leyes, regulaciones y las disposiciones del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra. Se considerará nula cualquier violación de lo dispuesto en los artículos 28 a 31 del “Reglamento Transitorio sobre Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad del Estado”. Además, también se debe prestar atención a examinar si la parte que obtiene derechos de uso de la tierra mediante la asignación ha obtenido la aprobación del departamento de administración de tierras y del departamento de administración de viviendas a nivel de condado o superior al arrendar los derechos de uso de la tierra, y ha pagado todos los derechos de uso de la tierra. tarifas de transferencia. Si los derechos de uso de la tierra se alquilan y asignan sin aprobación legal, se lleva a los tribunales una disputa sobre el contrato de arrendamiento con la otra parte, o el arrendador viola las disposiciones de los artículos 45 a 47 del "Reglamento provisional sobre la cesión y transferencia de "Derechos de uso de suelo urbano de propiedad estatal", cualquier derecho de uso de suelo asignado por uno mismo o en forma encubierta sin aprobación legal se considerará inválido, y se considerará que ambas partes asumen la responsabilidad civil correspondiente según el grado de culpa de ambas partes.
6. Si existen disputas entre el arrendatario y el arrendador sobre la reconstrucción o ampliación de edificios sobre el suelo y otros anexos, deberán tratarse de manera diferente según la situación.
(1) Si el arrendatario ha obtenido el consentimiento del arrendador antes de la reconstrucción y ampliación, y si ambas partes tienen un acuerdo sobre los derechos de propiedad, se seguirá el acuerdo.
(2) Si no hay acuerdo sobre los derechos de propiedad sin el consentimiento del arrendador, los derechos de propiedad pertenecerán al arrendador. El costo de reconstrucción y ampliación de los edificios sobre el nivel del suelo u otros accesorios serán pagados por el arrendador con descuento.
(3) El arrendatario remodela o amplía las edificaciones sobre rasante o anexos sin el consentimiento del arrendador, si puede ser demolido, podrá ordenar su demolición; si no puede ser demolido, podrá hacerlo; puede ser propiedad del arrendador con un descuento adecuado; si causa pérdidas al arrendador, será responsable de la compensación;
(4) Cuando el arrendatario utilice legalmente el terreno arrendado, si las edificaciones y demás anexos del terreno se pierden por causa de fuerza mayor, el arrendador deberá, en principio, solicitar la reconstrucción. Si el arrendatario obtiene el consentimiento del arrendador y tiene un acuerdo sobre la reconstrucción del edificio sobre rasante, se seguirá el acuerdo. Si un edificio es remodelado o reconstruido sin el acuerdo o consentimiento del arrendador, los derechos de propiedad seguirán perteneciendo al arrendador, y los costos incurridos en la remodelación, reconstrucción o ampliación de los edificios sobre el suelo serán adecuadamente compensados por el arrendador.