La identidad del “segundo propietario” en disputa sobre la custodia de la casa
Recientemente, la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Beijing emitió una "Recomendación sobre la regulación de los servicios de alquiler de viviendas" que provocó el aplauso de los inquilinos. "Si el custodio de la casa es igual al segundo propietario" también desató una ronda de discusión. entre los ciudadanos. Un periodista del Beijing Business Daily distribuyó un cuestionario y descubrió que más del 70% de los inquilinos creen que, ya sea que se trate de un individuo que subarrenda la casa del propietario, o de una empresa o institución que alquila la casa del propietario, esencialmente obtienen ganancias ganando la diferencia de precio. "Segundo propietario". Los compromisos con asociaciones intermediarias, intermediarios y empresas de alquiler a largo plazo no pueden disipar las preocupaciones de los inquilinos sobre la estabilidad del alquiler y la estabilidad de la vivienda. A los inquilinos les gustaría ver una política de alquiler especial destinada explícitamente a mantener el orden en el mercado de alquiler.
¿El "segundo propietario" está limitado a particulares?
Los resultados de un cuestionario recopilado hoy por los periodistas del Beijing Business Daily muestran que más del 70% de los inquilinos de Beijing creen que los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo pueden obtener viviendas a precios bajos durante mucho tiempo y luego subarrendarlas. a precios altos para obtener ganancias, lo que equivale a la naturaleza de "Segundo propietario" en cuanto a la cuestión de "no poder ganar la diferencia de precio subarrendando o ganar la diferencia de precio en forma encubierta", cuál es el tema de la restricción? Más del 70% de los inquilinos coinciden en que las entidades restringidas incluyen empresas dedicadas al negocio de alquiler y personas físicas que subarrendan casas. Además, más de la mitad de los arrendadores dijeron que si las condiciones del mercado lo permitieran, preferirían elegir una fuente de alquiler directo de propietarios con alquileres bajos y seguridad.
De hecho, con respecto al concepto de "segundo propietario", casi el 20% de los encuestados que aceptaron el cuestionario del reportero del Beijing Business Daily hoy dijeron que estaban confundidos sobre el tema correspondiente al concepto y que estaban confundidos. sobre el "segundo propietario". La definición de "propietario" es vaga. A los ojos de este grupo de inquilinos, "segundo propietario" parece ser sólo un término despectivo para las personas que subarrendan la casa del propietario. "Huir, comerse el período de desocupación, comerse la diferencia de precio y vivir en vano" es su sólido. etiqueta.
Sin embargo, algunas personas en la industria señalaron que el "segundo propietario" es en realidad el llamado "inquilino", que se refiere a una organización o individuo que subarrenda la propiedad de alquiler al arrendatario para obtener ganancias después de renovación. Por lo tanto, ya sea una empresa dedicada al negocio de alquiler o un individuo que subarrenda una casa, siempre que la parte que alquila la casa no sea el propietario de la casa y obtenga el ingreso por diferencia de precio de la casa de alquiler que opera, Puede considerarse como un "segundo propietario".
La esencia detrás de la administración fiduciaria de viviendas
“Parece como si el segundo propietario de la empresa estuviera en contra del segundo propietario del individuo. ¡Díganle a los inquilinos: 'Vengan aquí a alquilar una casa, ¡Soy seguro y confiable!” Vive en el distrito de Haidian Ren Qing (seudónimo) expresó sus puntos de vista sobre el contenido de la propuesta de disputa antes mencionada a un reportero del Beijing Business Daily.
Guo Yi, analista jefe de Pegatron, también está de acuerdo en que los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo, como Ziroom y Danke Apartments, son esencialmente segundos propietarios. "A juzgar por la iniciativa 'Oponerse al segundo propietario' emitida por la asociación de la industria intermediaria, el segundo propietario que identificó debería ser el subinquilino individual (no propietario) que anteriormente fue controvertido. Teniendo en cuenta que los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo se dedican al alquiler y actividades de arrendamiento El modelo de negocio es relativamente formal y las unidades de negocios de alquiler de viviendas con naturaleza corporativa no se consideran segundos propietarios”.
En comparación con la aversión de los “segundos propietarios” individuales, los “segundos propietarios” corporativos con similares La naturaleza es obviamente más probable que no sea del agrado del público. El motivo es que estos últimos subarrendan la casa del propietario y "cumplen la normativa" a través del vínculo "tutela de vivienda". Los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo, como Ruru Zirou y Danke Apartment, etc., utilizan este modelo para adquirir y alquilar las casas de los propietarios para obtener ganancias.
Se entiende que la tutela de una vivienda es un proceso en el que el propietario de la vivienda transfiere el derecho de uso de la vivienda a la unidad operativa de vivienda en forma de contrato, y la unidad operativa de vivienda la comercializa. el derecho de uso de la vivienda, incluyendo la gestión diaria, el arrendamiento y la asunción de responsabilidades. El riesgo de que una vivienda quede desocupada a medio camino. El propietario (o cliente) confía la casa al administrador y firma un contrato de encomienda, y el administrador le encontrará inquilinos de acuerdo con el acuerdo del propietario.
Durante el período del contrato, la unidad de administración de vivienda cobrará el alquiler, el agua, la electricidad, el gas, los honorarios de administración de la propiedad y otros cargos, y pagará el alquiler al propietario o a la cuenta bancaria designada por el propietario según lo estipulado. en el contrato. El fiduciario corre con el riesgo de que el inquilino se vaya. El fideicomisario depende de los honorarios del servicio de gestión del propietario y de las ganancias de valor agregado de las operaciones para resistir diversos riesgos, a fin de lograr el beneficio mutuo del propietario y del fideicomisario.
Existe la opinión en el mercado de que el contenido principal del negocio de alojamiento de viviendas en el mercado no es diferente del negocio de alquiler chárter inicial. La información pública muestra que el origen del negocio de alojamiento de viviendas es el negocio de arrendamiento de viviendas en Shanghai, Guangzhou, Hong Kong y otros lugares a principios del siglo XX, es decir, el arrendatario alquila la casa al propietario y el período de arrendamiento depende de la situación, que oscila entre 1 y 5 años. El arrendatario firma un contrato de arrendamiento con el propietario y le paga el alquiler a plazos o en una sola suma según el contrato. En términos generales, el alquiler pagado por el arrendatario al propietario es ligeramente menor que el alquiler cobrado por el arrendatario al arrendatario, y los ingresos del arrendatario son exactamente la diferencia entre este precio de "un paquete, un alquiler".
“La esencia es que el armador evita el riesgo del fletamento aéreo mediante el fletamento, transfiriendo así el riesgo del fletamento aéreo al fletador. Bajo la premisa de asumir este riesgo, el fletador cuenta con amplios canales de recolección de información. y una comprensión profunda del mercado de arrendamiento puede minimizar sus propios riesgos, maximizando así los beneficios entre el fletamento y el arrendamiento. Esta parte de los beneficios es el beneficio de riesgo comercial reconocido por todos los sistemas legales, y el fletador desempeña el papel. ahora el de la empresa de corretaje”. Algunos expertos describieron la esencia de la gestión de la vivienda desde la perspectiva de propietarios e inquilinos.
Tomemos como ejemplo a los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo Ziroom y Danke Apartments. La operación de alquiler de viviendas es un modelo de administración fiduciaria o de encomienda de viviendas.
Además, la mayoría de las empresas de alquiler de viviendas en el mercado casi siempre hacen promesas a los propietarios, como decoración gratuita, ingresos estables y atracción de inquilinos, para lograr la recuperación de propiedades a mayor escala.
Un periodista del Beijing Business Daily se enteró hoy a través de la aplicación Ziroom de que Ziroom se centra en un modelo de hospedaje integral para el hogar, que es gratuito. Para las casas de los propietarios que han sido renovadas, se recomienda que los propietarios elijan el modelo de hospedaje de “Selección de asiento libre” o “Mansión gratis”. Al renovar, puede conservar libremente el estilo y el estilo original de la casa; para casas toscas, antiguas y decoradas de forma sencilla, renovaremos la casa de forma gratuita para el propietario, configuraremos muebles originales y electrodomésticos de marca, y le entregaremos todos los muebles y electrodomésticos. el propietario después de la fecha de vencimiento. En términos de intereses de los propietarios, la promoción de Ziroom es "una tasa de crecimiento de alquiler anual fija e ingresos de alquiler estables". El número de días desocupados se fija cada año, por lo que no hay necesidad de preocuparse de que la casa esté desocupada durante mucho tiempo. El propietario es libre de asumir la molestia y el riesgo de cancelar el contrato de arrendamiento a mitad de camino. "
En Danke Apartment, la copia promocional para el arrendamiento es "casas personalizadas, estilos de decoración novedosos, alquiler pagado a tiempo y preservación de activos". También dice que "la casa está mejorada, equipada con un completo conjunto de muebles y electrodomésticos, y los activos inmobiliarios se realizan con valor agregado estable. Después de que Danko Apartments firmó un contrato con el propietario, pagó el dinero de manera oportuna de acuerdo con el contrato. Durante todo el período de alquiler, un mayordomo exclusivo de Danke ayudará en la gestión, ahorrando preocupaciones y esfuerzos y permitiendo a los propietarios disfrutar de los beneficios. ”
El mercado de alquiler necesita urgentemente políticas especiales.
Detrás del debate sobre la estrecha y amplia analogía entre “¿Es el custodio de la casa igual al segundo propietario” y “el segundo propietario”? propietario” en realidad refleja la preocupación de los inquilinos por la estabilidad? Existe una necesidad urgente de un entorno de alquiler seguro y aumentos de alquiler controlables. Sin embargo, algunos inquilinos han informado que aunque el alquiler de casas bajo el modelo de gestión de vivienda ha reducido la "fuga" de. inquilinos hasta cierto punto, todavía existen algunas desventajas en este modelo Las operaciones estandarizadas, como el alquiler "n+1", el aumento de los alquileres de subarrendamiento, el aumento de los alquileres de renovación, etc.
"Para ser honesto, yo. Creo que las asociaciones intermediarias y las empresas de alquiler de viviendas están comprometidas con los "segundos propietarios". El lado bueno de este argumento es que hará que el alquiler de viviendas sea más transparente y las empresas formales conseguirán más clientes debido a los procedimientos formales y a los riesgos relativamente bajos. Lo malo es que los intermediarios pueden controlar cada vez más casas e incluso formar un monopolio. Más adelante, los alquileres pueden aumentar. "Ren Qing cree que, después de todo, las empresas tienen su propia rentabilidad natural.
De hecho, Ren Qing no es el único que está preocupado por la situación del alquiler en el mercado de alquiler de viviendas. Los resultados del cuestionario La encuesta muestra que más del 80% de los inquilinos están de acuerdo con Freehand, Danke Apartment y otras empresas: las ganancias provienen principalmente de las diferencias de alquiler y de los servicios de valor agregado que brindan. Creen que su control de las viviendas de alquiler disponibles está cerca de un monopolio del mercado. lo cual es suficiente para afectar el precio de alquiler de mercado.
Se entiende que para la relación de arrendamiento bajo el modelo de alojamiento de viviendas, la empresa intermediaria de arrendamiento de viviendas firma los contratos de arrendamiento correspondientes con el propietario y el inquilino, respectivamente. En otras palabras, el establecimiento de esta relación de arrendamiento consta de dos contratos, uno es el contrato de fideicomiso de la vivienda (o contrato de arrendamiento) firmado por la empresa intermediaria de arrendamiento de vivienda y el propietario, y el otro es el contrato de arrendamiento de vivienda firmado por la empresa de corretaje. y el inquilino. Se trata de un "contrato tripartito" con el llamado "arrendamiento intermediario" del intermediario tradicional. El contrato de fideicomiso de vivienda suele firmarse entre 1 y 5 años. significa que los propietarios no pueden ajustar el alquiler de acuerdo con las condiciones del mercado durante el período del contrato, pero las empresas intermediarias de arrendamiento de viviendas pueden fijar sus propios precios
“En esta etapa, no existe ninguna supervisión. Creo que hay demasiadas zonas grises. Llevo muchos años alquilando y he experimentado casi todas las formas de alquiler del mercado. Por ejemplo, los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo, que son populares entre los jóvenes, me he encontrado con situaciones en las que el sistema aumentaba automáticamente el alquiler cuando solicité el subarrendamiento antes de la fecha de vencimiento. Lo que es seguro es que el contrato aún no ha expirado oficialmente y definitivamente no es el propietario quien lo aumentó. "Ren Qing dijo que la casa que alquiló desde 2065438 + 30 de junio de 2008 fue subarrendada a finales de junio de este año y se agregaron 40 yuanes al alquiler original.
Además, otro inquilino le dijo a Beijing El periodista de Business Today dijo que en algunas áreas de Beijing donde la población migrante está altamente concentrada, el fenómeno de los alquileres ilegales "n+1" todavía existe silenciosamente.
Por supuesto, al igual que una moneda tiene dos caras. La situación actual en la industria de los fideicomisos de vivienda también es muy clara. Para los propietarios, el hospedaje de viviendas no solo resuelve los problemas de mantenimiento y gestión de sus propiedades inactivas, sino que también les aporta ciertos beneficios y garantiza su conservación y aumento. del valor de las propiedades inactivas, también puede garantizar hasta cierto punto una búsqueda de vivienda más segura y eficiente. Sin embargo, a los ojos de la gran mayoría de los inquilinos, la mayoría de las disputas sobre las empresas intermediarias de arrendamiento de viviendas no se deben a la experiencia de la búsqueda de viviendas. Centrándose en las posibles preocupaciones sobre la manipulación de los precios de los alquileres por parte de “segundos propietarios” institucionales o corporativos
“De hecho, los alquileres de viviendas están muy orientados al mercado y las formas de realizar transacciones son bastante diversas, lo que dificulta la gestión. Difícil. Es realmente grande. Es mejor firmar el contrato en línea como si fuera una transferencia de propiedad de una casa, lo que favorece más la supervisión. De lo contrario, serán sólo algunas políticas normativas, y el efecto y la importancia no serán obvios. En otras palabras, estos sistemas no pueden ser demasiado estrictos porque es difícil garantizar una implementación efectiva debido a la falta de medios de gestión. "Guo Yi analizó las razones de cierto caos en el campo del alquiler.
En la actualidad, como muestran los resultados del cuestionario "Cómo mantener el orden del mercado de alquiler", la gran mayoría de los inquilinos cree que Además de la coordinación y coordinación de la asociación intermediaria, además de la supervisión del departamento de gestión de vivienda, el gobierno debería introducir leyes y regulaciones especiales para el alquiler de viviendas.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que, sobre la base de la estabilidad del mercado de transacciones inmobiliarias, Beijing introdujo muchas políticas regulatorias para el mercado de alquiler de bienes raíces en 2019, incluida la liberalización de la vivienda. oferta en el mercado de alquiler y compromisos corporativos en el mercado de alquiler, modificación de los contratos de arrendamiento, etc. Esto demuestra que para ciudades de primer nivel como Beijing, en el contexto de transacciones inmobiliarias estables, el arrendamiento se convertirá en una salida de política posterior, y Los ajustes de política en el mercado de alquiler serán muy frecuentes.
“Antes el mercado de alquiler carecía de regulación. Las transacciones de alquiler son diferentes a las de compra y venta, que son difíciles de regular porque no requieren la transferencia de propiedad. "Se ha desarrollado enormemente en el último período. Las empresas de arrendamiento también han participado en diversos comportamientos ilegales, incluidas reducciones de alquiler, arrendamientos, etc. La política actual ha prestado atención a esta área, lo que significa que las empresas de arrendamiento estarán reguladas en el futuro". Dijo Dawei.