Academia China de Ciencias Sociales: El mercado inmobiliario marcará el comienzo de una nueva ronda de ajustes en la segunda mitad del año.
La flexibilización y el endurecimiento de las políticas inmobiliarias dependen de la prosperidad del mercado inmobiliario y tienen la naturaleza de un ajuste anticíclico. Ya sea "una ciudad, una política" o "una ciudad, una política", de hecho, es necesario que cada ciudad adopte medidas regulatorias basadas en las condiciones reales del mercado inmobiliario local. Este es el principio básico de la futura regulación inmobiliaria, que es mantener el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario y evitar riesgos sistémicos.
En la actualidad, bajo la guía del posicionamiento estratégico de "vivienda para vivir, no para especular", el mercado inmobiliario se adhiere a "una ciudad, una política" e implementa las principales responsabilidades de la ciudad, y La regulación del mercado inmobiliario ha logrado resultados notables. En el primer semestre de 2019, el mercado inmobiliario en general mostró una tendencia constante pero a la baja. El área de ventas de varias propiedades mostró una tendencia de crecimiento negativo. El área de compra de terrenos y los precios de transacción de terrenos cayeron significativamente. La inversión y la inversión en propiedades comerciales frías continuaron. Aunque las ventas de viviendas en varios lugares mostraron una tendencia de "pequeña primavera" en marzo y abril, y las expectativas del mercado han mejorado, la caída de los datos del mercado en mayo muestra que la recuperación del mercado inmobiliario aún es inestable y el poder de la "pequeña "Primavera" en el mercado inmobiliario es evidentemente insuficiente. Esta "pequeña primavera" causada por la falta de fondos se ha enfriado rápidamente bajo la influencia de las políticas, especialmente en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel. El mercado inmobiliario puede entonces entrar en una nueva ronda de ajuste.
Características destacadas del mercado inmobiliario en el primer semestre del año
De enero a mayo de 2019, el desarrollo y las ventas inmobiliarias en todo el país mostraron tres cambios evidentes:
Primero, varias El área de ventas de propiedades similares fue negativa y la tasa de crecimiento de los precios de venta retrocedió. Las áreas de ventas residenciales, de oficinas y comerciales experimentaron un crecimiento negativo. De junio a mayo, la superficie de ventas de viviendas comerciales fue de 560 millones de metros cuadrados, una disminución interanual de 65.438 ± 0,6%, y la disminución fue 65.438 ± 0,3 puntos porcentuales mayor que la de abril. Entre ellos, el área de ventas residencial disminuyó un 0,7%, el área de ventas de oficinas disminuyó un 12,2% y el área de ventas comerciales disminuyó un 12,9%. Al mismo tiempo, las ventas de viviendas comerciales ascendieron a 565.438+077.300 millones de yuanes, un aumento interanual del 6.654,38+0%, de los cuales las ventas residenciales aumentaron un 8,9%, las ventas de edificios de oficinas cayeron un 654,38+02,3% y las ventas comerciales cayeron un 9,7%. A partir de esto, se puede calcular que el precio de venta promedio de viviendas comerciales desde junio de 2065438 hasta mayo de 2009 fue de 9.325 yuanes/metro cuadrado, con una tasa de crecimiento interanual del 7,8% y una tasa de crecimiento interanual de 0,8 puntos porcentuales. Entre ellos, el precio promedio de las transacciones residenciales fue de 9.243 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 9,7%; el precio promedio de las transacciones de edificios comerciales aumentó un 3,6% interanual; el precio promedio de las transacciones de edificios de oficinas disminuyó; un 0,1% interanual. En comparación con todo el año 2018, el precio medio de la vivienda comercial aumentó un 6,7% y el aumento cayó 2,86 puntos porcentuales. Entre ellos, los edificios residenciales aumentaron un 8,2%, los edificios de oficinas aumentaron un 2,1% y los edificios comerciales aumentaron un 1,7%.
En segundo lugar, la superficie de compra de tierras y el precio de transacción de tierras han disminuido significativamente. De junio a mayo de 2019, la superficie de compra de suelo de las empresas promotoras inmobiliarias cayó un 33,2% interanual y el precio de transacción de suelo cayó un 35,6% interanual. El área de compra de tierras y el precio de transacción de tierras han caído sin precedentes. La superficie de compra de tierras ha caído más desde 1998, y el precio de transacción de tierras ha caído más desde que se publicaron los datos por primera vez en 2004. Además, la disminución de los precios de transacción de tierras fue mayor que la superficie de compra de tierras, y el precio promedio de transacción de tierras cayó. 65438 El precio medio de las transacciones de terrenos de junio a mayo fue de 4.389 yuanes por metro cuadrado, con una tasa de crecimiento interanual del -3,5%. Fue la primera disminución interanual desde 2012 y fue un 21% inferior. los 5.525 yuanes/metro cuadrado en 2018 y 2017. Dado que el precio del suelo es el factor básico que forma el precio de la vivienda comercial, su aumento y caída se reflejarán en el mercado de la vivienda comercial después de un retraso de 1 a 2 años. Por tanto, en el corto plazo, el mercado del suelo reducirá el precio de mercado de las viviendas comerciales de nueva construcción.
En tercer lugar, continúa el fenómeno del auge de la inversión residencial y la débil inversión inmobiliaria comercial. De junio a mayo de 2019, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario aumentó un 11,2% interanual, superior al aumento del 9,5% de 2018. Si este impulso inversor se puede mantener durante todo el año, será la primera vez desde 2015 que se recupere un crecimiento de dos dígitos. El crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario estuvo liderado por el crecimiento de la inversión residencial. De junio a mayo, la inversión residencial aumentó un 16,3% interanual, y la inversión en edificios de oficinas y comerciales experimentó un crecimiento negativo, con tasas de crecimiento de la inversión del -3,6% y -9,7% respectivamente. Continúa el fenómeno del auge de la inversión residencial y la debilidad de la inversión inmobiliaria comercial. Entre ellos, aunque la inversión en edificios de oficinas fue negativa, la caída fue menor que en 2018, y la caída en la inversión en viviendas comerciales se amplió aún más en comparación con 2018. Desde la perspectiva de las diferencias regionales, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario en la región occidental de junio a mayo fue aproximadamente el doble que la de las regiones oriental y central, y la región nororiental tuvo la tasa de crecimiento de la inversión más baja. Las tasas de crecimiento de la inversión en las regiones oriental, central, occidental y nororiental fueron del 9,7%, 9,2%, 18,5% y 7,1% respectivamente. Al mismo tiempo, el área de construcción de viviendas por parte de empresas promotoras inmobiliarias aumentó un 8,8% interanual, y el área de construcción de viviendas recién iniciadas aumentó un 10,5% interanual.
En general, las características del mercado inmobiliario en la primera mitad del año son: las transacciones del mercado son débiles y las ventas de viviendas comerciales caerán aún más; la fuerte corrección en la tasa de crecimiento acumulada del área de transacciones de terrenos; y la cantidad tendrá un mayor impacto en el mercado futuro. La presión a la baja en la inversión en desarrollo general sigue siendo alta, pero el crecimiento de la inversión inmobiliaria se ajustará aún más. Se espera que no haya cambios sustanciales en el ajuste sostenido del mercado inmobiliario en 2019.
Varios factores clave que afectan la tendencia futura del mercado inmobiliario
Según las condiciones del mercado inmobiliario en 2018 y la primera mitad de 2019, algunos problemas potenciales en el futuro inmobiliario El mercado merece atención.
En primer lugar, debido a la polarización urbana, los precios de la vivienda en algunas ciudades han aumentado demasiado rápido. La urbanización de China ha entrado en una nueva etapa, en la que algunas megaciudades de segundo nivel están formando nuevos polos de crecimiento. Independientemente de la magnitud o duración de los aumentos de los precios de la vivienda, algunas ciudades de segundo e incluso de tercer nivel han superado a las de primer nivel. Si el aumento de los precios de la vivienda urbana está respaldado por fundamentos, los riesgos son relativamente controlables; por el contrario, si el aumento de los precios de la vivienda urbana no tiene un respaldo fundamental y está respaldado exclusivamente por la expectativa de que los precios de la vivienda seguirán aumentando, lo es; Hay una burbuja y es necesario reforzar la prevención de riesgos. En la actualidad, algunas ciudades de segundo nivel y algunas ciudades de tercer nivel han promovido la prosperidad del mercado inmobiliario debido a la afluencia de poblaciones jóvenes y de mediana edad y al crecimiento económico urbano. Al mismo tiempo, el entorno general de escasez de productos seguros y de alta calidad en el mercado de capitales no ha cambiado, lo que hace que la demanda de inversión especulativa provocada por el aumento de los precios de la vivienda en algunas ciudades de segundo nivel siga siendo muy fuerte. Además, las medidas administrativas adoptadas por algunos lugares, como la lotería para casas nuevas, han aumentado en gran medida la demanda de arbitraje.
La segunda son las preocupaciones de mercado que han surgido en algunas ciudades pequeñas y medianas tras la retirada de la reforma inmobiliaria. Debido a los efectos combinados de las políticas de reducción de ganado y renovación de barrios marginales, la superficie de viviendas comerciales en venta en todo el país sigue disminuyendo significativamente. En comparación con las ciudades grandes y medianas, las ciudades pequeñas y medianas han contribuido más al aumento del volumen de ventas del mercado inmobiliario, afectado principalmente por la política de reforma inmobiliaria. En el futuro, la financiación de la reforma de la vivienda pasará de la compra de servicios de reforma de la vivienda por parte del gobierno a la emisión de bonos especiales para la reforma de la vivienda, y se alentará al BDC y al Banco de Desarrollo Agrícola de China a seguir otorgando préstamos de ingresos equilibrados para proyectos de reforma de la vivienda. . Con el endurecimiento de las políticas de reducción de ganado y reconstrucción de barrios marginales, y el aumento de la saturación del mercado en las ciudades pequeñas y medianas, aumentarán los riesgos de que el mercado inmobiliario en las ciudades pequeñas y medianas carezca de población y apoyo industrial.
En tercer lugar, las ciudades cada vez más pequeñas se enfrentan a la posibilidad de una caída de los precios inmobiliarios. Después de más de 30 años de rápido crecimiento y expansión, ha comenzado a tomar forma la contracción parcial representada por algunas ciudades industriales y mineras y ciudades basadas en recursos. Impulsados por la globalización y la informatización, diversos factores sociales y económicos convergerán aún más en megaciudades y aglomeraciones urbanas. Sumado a la existencia de riesgos e incertidumbres potenciales, como la desaceleración del crecimiento económico global, es inevitable que algunas ciudades experimenten problemas de contracción, que inevitablemente no tendrán ningún impacto en la contracción de los precios de la vivienda urbana. Por lo tanto, en la actual etapa de desaceleración de la urbanización de China, algunas ciudades que están mostrando signos de contracción o que ya se han reducido deberían evitar en la mayor medida la expansión urbana innecesaria y los proyectos inmobiliarios suburbanos, y reducir la dificultad de la posterior renovación y planificación del desarrollo urbano. Al mismo tiempo, en el caso de las ciudades que muestran signos de contracción, se debe evitar la planificación incremental y pasar gradualmente a una planificación en stock o incluso a una planificación reducida. Cambiar el enfoque del desarrollo urbano hacia la reurbanización del territorio existente y ajustar la naturaleza y funciones de la ciudad en función del entorno de desarrollo urbano y sus propias ventajas.
En cuarto lugar, el mercado de alquiler de viviendas puede enfrentarse al impacto de la entrada de terrenos colectivos en el mercado. Bajo la orientación política de "adherirse al posicionamiento de que las casas son para vivir, no para especular, y acelerar el establecimiento de un sistema de vivienda con oferta multidisciplinaria, garantía multicanal y tanto de alquiler como de compra", varias localidades han introdujo políticas y medidas para desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas. Entre ellos, no se puede subestimar el impacto del uso de suelo colectivo para construir viviendas de alquiler en el mercado. Tomando a Beijing como ejemplo, planea suministrar 1.000 hectáreas de terreno colectivo para la construcción de viviendas de alquiler colectivo entre 2017 y 20215, con una tarea de suministro de terreno anual promedio de aproximadamente 200 hectáreas en el plan de suministro de terreno de construcción de Beijing de 2018; para suministrar 1.000 hectáreas de terrenos residenciales de propiedad estatal. Hay 200 hectáreas de terrenos para viviendas de alquiler colectivo, lo que representa una sexta parte de todos los terrenos residenciales. A finales de 2018, la oferta de suelo para viviendas de alquiler colectivo había alcanzado las 209,2 hectáreas, con una tasa de finalización del 105%. Se puede esperar que en los próximos años, con la oferta de suelo para viviendas colectivas de alquiler en suelo y la construcción de viviendas colectivas en alquiler en suelo, entre en el mercado un número considerable de nuevas viviendas de alquiler, lo que tendrá un impacto considerable en la mercado local de alquiler de viviendas.
En quinto lugar, la disminución de las transacciones en el mercado de tierras puede ejercer presión sobre los ingresos fiscales locales. La superficie de terreno comprada siguió aumentando en 2018, pero el aumento del precio medio de transacción de terrenos se redujo significativamente. El precio medio de transacción de terrenos aumentó un 3,3% interanual, muy por debajo del 10% a 30. % de aumento desde 2013. 2065438+En el primer semestre de 2009, tanto el área de compra de terrenos como el precio de transacción de terrenos cayeron significativamente. Las transacciones de terrenos han disminuido. Por un lado, la restricción general de los fondos de crédito inmobiliario no ha cambiado. Algunas parcelas de terreno tienen demasiadas condiciones adicionales, lo que ha reducido la disposición de las empresas de desarrollo inmobiliario a adquirir terrenos. Las empresas inmobiliarias tienen costes de financiación elevados y la situación futura no está clara. Cuando el nivel de precios local es alto, la actitud de las empresas promotoras inmobiliarias tiende a ser cautelosa. La fuerte caída de las transacciones en el mercado de tierras aumentará inevitablemente la presión para reducir los ingresos fiscales. Los ingresos por la transferencia de derechos de uso de suelo de propiedad estatal cayeron un 6,0% interanual de junio a mayo de 2019, y se encuentran en un estado de crecimiento negativo desde 2019. En el futuro, si las transacciones en el mercado de tierras continúan manteniendo una tendencia a la baja, la presión para reducir los ingresos fiscales aumentará aún más.
La idea de control político de “vivienda para vivir, no para especular” se ha mejorado continuamente.
Desde que la Conferencia Central de Trabajo Económico de 2016 propuso la orientación de "vivienda para vivir, no para especular", las políticas regulatorias que se han prolongado durante más de dos años han logrado los resultados esperados, resultando en cambios sustanciales en las expectativas a largo plazo de aumento de los precios de la vivienda. Especialmente desde la segunda mitad de 2018, el aumento de las ventas de viviendas se ha desacelerado, la tasa de prima de terrenos ha seguido disminuyendo, el número de ventas de terrenos no vendidos ha aumentado, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario se ha desacelerado y la caída La presión sobre el mercado ha aumentado. Varias regiones han introducido medidas para relajar las políticas regulatorias restrictivas y aliviar la presión del mercado. Sin embargo, el pensamiento regulatorio del gobierno central de que "la vivienda es para vivir, no para especular, y las políticas se implementan según la ciudad" no ha cambiado fundamentalmente las futuras políticas de regulación inmobiliaria se ampliarán y espesarán aún más a partir de las siguientes tres dimensiones.
1. Estabilidad - El desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario es la máxima prioridad. 2018 12.24 Wang, Ministro de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo que en 2019, el objetivo será estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Deberíamos centrarnos en resolver los problemas de vivienda de los nuevos ciudadanos y compensar las deficiencias de las viviendas de alquiler. Por tanto, "estabilizar los precios de la vivienda" es la tónica de 2019. En las megaciudades y grandes ciudades con grandes flujos de población y altos precios de la vivienda, debemos revitalizar activamente los terrenos existentes y acelerar la construcción de viviendas de alquiler. Continuar impulsando el proyecto piloto de construcción de viviendas de alquiler en suelos colectivos. Profundizar la reforma del sistema del fondo de previsión para la vivienda, estudiar el establecimiento de instituciones financieras para la política de vivienda, aumentar el apoyo a las familias urbanas de bajos ingresos y a los nuevos ciudadanos que alquilan casas, y mejorar integralmente la eficiencia del servicio y el nivel de gestión del fondo de previsión para la vivienda. Continuar manteniendo la continuidad y estabilidad de las políticas regulatorias, fortalecer el ajuste bidireccional de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario, mejorar la estructura de la oferta de viviendas, apoyar una demanda razonable de viviendas ocupadas por sus propietarios, frenar decididamente la especulación inmobiliaria y garantizar el mercado. estabilidad.
2. Diferenciación - La diferenciación de las políticas de control inmobiliario es la tendencia general. La rigidez de las políticas inmobiliarias depende de la prosperidad del mercado inmobiliario y tiene la naturaleza de un ajuste anticíclico. Actualmente, los bienes raíces en las ciudades de primer y segundo nivel están impulsados principalmente por el crecimiento del mercado y la población, mientras que en las ciudades de tercer y cuarto nivel están impulsados principalmente por las políticas de reforma de la vivienda. Por tanto, las políticas de control inmobiliario también han mostrado una clara tendencia a la diferenciación. Ya sea "una ciudad, una política" o "una ciudad, una política", de hecho, es necesario que cada ciudad adopte medidas de control basadas en la situación real del mercado inmobiliario local. Este es el principio básico de la futura regulación inmobiliaria, que es mantener el desarrollo sano y estable del mercado inmobiliario y evitar riesgos sistémicos. En las ciudades de primer y segundo nivel con mayor presión del mercado, se seguirán manteniendo políticas regulatorias estrictas. Al tiempo que prevenimos las burbujas de precios inmobiliarios, debemos centrarnos en la reforma estructural del lado de la oferta y promover la reforma del sistema de vivienda desde aspectos como la tierra, las finanzas y los impuestos. En otras ciudades de tercer y cuarto nivel, la máxima prioridad será mantener estable el mercado inmobiliario y evitar que los precios del mercado inmobiliario caigan demasiado rápido.
En tercer lugar, la descentralización: prestar más atención a la responsabilidad principal de los gobiernos locales en la regulación inmobiliaria. La Conferencia Central de Trabajo Económico del 19 al 21 de diciembre de 2018 utilizó 66 palabras para posicionar el mercado inmobiliario: “Construir un mecanismo de largo plazo para el sano desarrollo del mercado inmobiliario, adherirse al posicionamiento de que las casas son para vivir , no para especular, fortalecer la responsabilidad principal de los gobiernos urbanos, Mejorar el sistema del mercado de la vivienda y el sistema de seguridad de la vivienda "En el informe de trabajo del gobierno de este año, las principales responsabilidades de las ciudades se aclararán aún más, lo que significa que el poder independiente de los gobiernos locales. para regular el mercado inmobiliario se ampliará aún más. Al enfatizar "una ciudad, una política" y "una ciudad, una política", se presta más atención a ampliar la responsabilidad principal y la autonomía de los gobiernos locales en la regulación inmobiliaria, lo que refleja el principio de las políticas de regulación central y la flexibilidad de las medidas de regulación local.
Comprensión general y sugerencias del mercado inmobiliario actual
En primer lugar, la popularidad del mercado en algunas ciudades de segundo nivel se ha recuperado significativamente en la primera mitad del año, lo que provocó más escalada de la regulación. Para frenar el continuo aumento de los precios de la tierra, muchas ciudades han realizado ajustes importantes en las normas de subasta de tierras. Desde este punto de vista, "la vivienda es para vivir, no para especular" sigue siendo el núcleo de la regulación, y el tono político de "la estabilidad primero, una política para una ciudad" no ha cambiado. Teniendo en cuenta la situación de las transacciones de tierras en mayo, el entusiasmo inversor en el mercado de tierras ha disminuido y la tasa de prima de la subasta de tierras ha disminuido significativamente. Esto muestra que la regulación del mercado ha logrado resultados y que las empresas inmobiliarias han reducido gradualmente las expectativas del mercado y han vuelto gradualmente a la racionalidad. Aunque el ajuste de varias nuevas regulaciones sobre subastas de terrenos ha aliviado la fiebre en algunas ciudades a corto plazo, no ha tenido un efecto sustancial en la tendencia del mercado a largo plazo. La clave para mantener la estabilidad de los precios de la tierra es aumentar moderadamente la oferta de tierra en los puntos críticos, promover un equilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado de la tierra y lograr verdaderamente el objetivo de “estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas”.
En segundo lugar, debido a que los resultados del funcionamiento del mercado de los diferentes niveles energéticos de las ciudades muestran una clara tendencia a la diferenciación, las ciudades de primer y segundo nivel se centran en garantizar una demanda rígida y mejorarla, y relajan adecuadamente las medidas de control administrativo excesivamente estrictas. . Con márgenes de política mejorados, la actividad de transacciones de mercado aumentará y el área de ventas puede aumentar ligeramente año tras año. La mayoría de las áreas en las ciudades de tercer y cuarto nivel que han completado la reducción de existencias retirarán o reducirán gradualmente los acuerdos de monetización; Sin un fuerte apoyo político, la demanda del mercado obviamente está sobregirada y las ventas en el mercado pueden volver al canal descendente. Aunque las ventas de viviendas en varios lugares mostraron una tendencia de "pequeña primavera" en marzo y abril, y las expectativas del mercado han mejorado, los datos del mercado en mayo muestran que la recuperación del mercado inmobiliario aún es inestable y el impulso de la primavera del mercado inmobiliario es obviamente insuficiente. Algunas ciudades de tercer y cuarto nivel pueden entrar gradualmente en un canal de enfriamiento y el mercado inmobiliario puede entrar en una nueva ronda de período de ajuste. El mercado inmobiliario debe centrarse en prevenir el riesgo de una rápida caída de los precios en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel.
Finalmente, independientemente de la regulación a corto plazo o del mecanismo a largo plazo, el objetivo general de la política inmobiliaria es el mismo: mantener la estabilidad básica del mercado y evitar altibajos. Se puede decir que la estabilidad básica del mercado inmobiliario en sí es una contribución importante a la economía nacional.
En la actualidad, las políticas y la regulación clasificada del gobierno central van en la dirección correcta y han producido buenos resultados. Los riesgos de mercado son generalmente controlables. Ante la presión de las fluctuaciones de los precios del mercado, las medidas de control deberían subdividirse aún más. Por un lado, es necesario "bloquear", por otro lado, también es necesario "drenar", aliviar y resolver la presión antes de llegar al límite peligroso. Al mismo tiempo, fortaleceremos el monitoreo, la predicción y la alerta temprana en tiempo real de la distribución de la presión del mercado en todo el país, y realizaremos investigaciones de seguimiento en profundidad, orientación y regulación sobre ciudades y regiones que suben y bajan demasiado rápido. .