Control de riesgos de arrendamiento SI
En primer lugar, el objetivo de crecimiento del PIB para todo el año del 5,5% refleja la determinación de un crecimiento económico estable. La economía de China crecerá un 8,1% en 2021, con una tasa de crecimiento promedio de dos años del 5,2%. El crecimiento del PIB ha mostrado una tendencia a la baja trimestre a trimestre, cayendo a un mínimo del 4% en el cuarto trimestre. La tasa de crecimiento del PIB objetivo para 2022 se fija en alrededor del 5,5%, lo que significa que la tasa de crecimiento del PIB en un solo trimestre debe alcanzar el 6% o incluso el 7%. En el contexto de una elevada presión económica a la baja a corto plazo, no es difícil lograrlo.
El segundo es seguir haciendo un buen trabajo en "seis estabilidad" y "seis garantías" para garantizar el empleo y los niveles de vida básicos de los residentes. Entre ellos, el empleo es la base del sustento de las personas.
En tercer lugar, introducir activamente políticas preferenciales e introducir cautelosamente políticas restrictivas. Las políticas macroeconómicas deberían fortalecer los ajustes intercíclicos y anticíclicos para brindar un mayor apoyo a la economía real, estabilizar mejor los fundamentos de la economía y mantener la economía operando dentro de un rango razonable. Todas las regiones y departamentos deben contribuir a la situación general de crecimiento económico estable, movilizar todos los factores positivos y reducir algunas medidas restrictivas innecesarias. Vale la pena señalar que la industria inmobiliaria sigue siendo un importante motor de crecimiento económico estable. La industria inmobiliaria involucra muchas industrias relacionadas ascendentes y descendentes, con una escala industrial y un volumen económico enormes. A corto plazo, resulta difícil encontrar sustitutos eficaces del papel desempeñado por el sector inmobiliario en otros sectores.
En el entorno político de crecimiento económico constante, la industria inmobiliaria necesita urgentemente resolver los riesgos a la baja de la industria. Se espera que las políticas de desapalancamiento corrijan adecuadamente las desviaciones y logren un desarrollo saludable y un círculo virtuoso del mercado inmobiliario. . Al menos, la industria inmobiliaria no puede obstaculizar el crecimiento estable de la economía.
En segundo lugar, el objetivo a corto plazo de la política monetaria es estabilizar el sector inmobiliario. El 15 de marzo, el "Informe sobre la labor del gobierno" de las dos sesiones señaló: Aumentar la implementación de una política monetaria prudente. Posteriormente, Liu Shijin, subdirector del Comité Económico de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino, propuso que la orientación estructural de La política monetaria debe basarse en los recortes de tasas de interés RRR anteriores y los recortes de RRR. Sobre la base de proporcionar la liquidez necesaria para el aterrizaje suave y el desarrollo estable del sector inmobiliario en el mediano y largo plazo, la política monetaria debe centrarse en estabilizar el sector inmobiliario en el. Corto plazo.
El banco central ha reducido continuamente el RRR y los tipos de interés, lo que ha atrapado a la economía real. El 15 de diciembre de 2021, el banco central redujo el índice de reservas de depósitos de las instituciones financieras en 0,5 puntos porcentuales, liberando aproximadamente 1,2 billones de yuanes en fondos a largo plazo. En 2022, la política monetaria del banco central seguirá siendo laxa en su conjunto y se fortalecerá su implementación. Apenas cuatro meses después del último recorte del RRR, el banco central volvió a bajar el RRR el 15 de abril, liberando alrededor de 530 mil millones de yuanes en fondos a largo plazo. Para el sector inmobiliario, la política monetaria se centra en estabilizar el sector inmobiliario en el corto plazo.
Por un lado, recuperar paulatinamente la confianza de los mercados y orientar de forma ordenada la normalización de las transacciones inmobiliarias. Desde la segunda mitad de 2021, el mercado inmobiliario ha seguido enfriándose, con una disminución interanual del volumen de transacciones en cientos de ciudades y una caída generalizada de los precios de la vivienda. El factor principal es una grave falta de confianza del mercado. Una vez que se aclare el resultado final de la política, la confianza del mercado se restablecerá en gran medida, la demanda de compra de viviendas para autoocupación y mejora se liberará de manera ordenada y las transacciones inmobiliarias volverán gradualmente a la normalidad.
Por otro lado, apoyar la financiación razonable de empresas inmobiliarias, apoyar adquisiciones y fusiones de empresas inmobiliarias de alta calidad y minimizar las crisis de pago de deuda corporativa. Desde la segunda mitad de 2021, las empresas se han enfrentado a una enorme crisis y las ventas y la financiación de las empresas inmobiliarias han disminuido en todos los ámbitos. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias de marca han incumplido una tras otra sus deudas. Para resolver mejor las crisis de pago de la deuda corporativa, la siguiente etapa aún debe respaldar las necesidades financieras razonables de las empresas inmobiliarias y respaldar adquisiciones y fusiones de empresas de alta calidad. Afectadas por esto, las empresas estatales, las empresas centrales y las empresas privadas de alta calidad se beneficiarán más y se espera que obtengan oportunidades para aumentar la concentración del desempeño. En tercer lugar, controlar el ritmo del desapalancamiento y apoyar los préstamos hipotecarios residenciales y la financiación corporativa. Una serie de políticas indican que las políticas financieras inmobiliarias se concluirán con precisión y se regularán de manera adecuada.
Los riesgos de deuda del sector aún no se han eliminado por completo y el volumen de financiación de las empresas inmobiliarias sigue siendo lento. En el primer trimestre de 2022, la escala de financiación de 100 empresas inmobiliarias típicas del sector cayó un 52,5% interanual. Con base en la prevención y resolución de riesgos para las empresas inmobiliarias, se espera que se descongele la financiación relacionada con la vivienda y se espera que el entorno financiero general para las empresas inmobiliarias mejore significativamente.
Específicamente, apoyar las necesidades de financiación razonables de las empresas inmobiliarias, apoyar a las empresas inmobiliarias de alta calidad en la realización de financiación de préstamos para fusiones y adquisiciones y guiar a las empresas de manera ordenada para que regresen gradualmente a las actividades comerciales normales, como las ventas. , compra de terrenos y financiación. Los cambios en las políticas financieras inmobiliarias se reflejan primero en las mejoras marginales en las políticas de préstamos hipotecarios privados.
Se trata específicamente de los siguientes cinco aspectos: relajar los préstamos del fondo de previsión, reducir el índice de pago inicial de los préstamos comerciales, reducir las tasas de interés hipotecarias, relajar parcialmente las restricciones de los préstamos, acortar el ciclo de los préstamos hipotecarios, etc. Los últimos datos del banco central muestran que los bancos de más de 100 ciudades de todo el país han reducido de forma independiente las tasas de interés de las hipotecas personales basándose en los cambios del mercado y sus propias condiciones operativas, con una reducción promedio que oscila entre 20 y 60 puntos básicos.
Sin embargo, los préstamos hipotecarios reales de los residentes fueron significativamente menores que las expectativas del mercado. Desde 2021 hasta octubre, la proporción de préstamos a medio y largo plazo en el sector de los hogares llegó a alcanzar un máximo del 53,1%, pero luego la proporción siguió disminuyendo en los meses naturales.
En febrero de 2022, los préstamos a corto plazo al sector de los hogares disminuyeron en 29.110 millones de yuanes, y los préstamos a medio y largo plazo disminuyeron en 45.900 millones de yuanes. Los préstamos a medio y largo plazo experimentaron un crecimiento negativo por primera vez en la historia. Se espera que se sigan flexibilizando los préstamos hipotecarios residenciales. Implementaremos políticas específicas de la ciudad e implementaremos políticas de crédito de vivienda diferenciadas para garantizar que se mejoren las necesidades inmediatas y se satisfaga el consumo de compra de vivienda de los nuevos ciudadanos, y se brinde cierto apoyo de política crediticia a los nuevos ciudadanos para garantizar el buen funcionamiento de los bienes raíces normales. transacciones y promover un círculo virtuoso en la industria inmobiliaria. En cuarto lugar, la frecuencia de las mejoras de las políticas ha disminuido significativamente. Las ciudades estresadas "rescataron el mercado" En 2021, la regulación local fue de alta frecuencia y precisa, y 73 provincias y ciudades aumentaron sus políticas 249 veces, lo que es realmente raro en la historia.
Desde 2022, a medida que la presión a la baja sobre el mercado ha aumentado, algunas ciudades han comenzado a relajar los controles e incluso estimular a los residentes a comprar y consumir. En primer lugar, las restricciones de compra se relajan encubiertamente. Los ejemplos típicos incluyen Zhengzhou, Suzhou y Nanning. En segundo lugar, los incentivos fiscales y tributarios estimulan el mercado. Por ejemplo, si compra su primera casa nueva de menos de 90 metros cuadrados en Yulin, recibirá un subsidio de 6.000 yuanes por casa y un subsidio del 50% del impuesto sobre la escritura. En tercer lugar, promover la monetización de la reforma del cobertizo. Por ejemplo, Zhengzhou implementó una acción de tres años para la construcción de viviendas de reasentamiento e insistió en que el reasentamiento monetario de las casas que hayan sido terminadas y no estén habitadas por las masas, el gobierno las recomprará, las arrendará y las revitalizará; viviendas de alquiler asequibles y viviendas de propiedad privada. Las ciudades débiles de segundo, tercer y cuarto nivel pueden hacer lo mismo y relajar los controles, e incluso estimular a los residentes a comprar casas. La atención se centra en la combinación de políticas de rescate, principalmente a través de los dos aspectos siguientes:
Primero, el grado de estabilidad del mercado: primero, reducir el umbral de liquidación, acelerar la liquidación de talentos y relajar parcialmente. restricciones de compra. En segundo lugar, se deben relajar los préstamos de los fondos de previsión y el porcentaje de pago inicial de los préstamos comerciales debe basarse en los estándares mínimos establecidos por el banco central, a fin de reducir las tasas de interés hipotecarias y acortar el ciclo hipotecario. El tercero es acelerar la renovación de cobertizos y edificios antiguos y aumentar la proporción de reasentamiento monetizado. En cuarto lugar, los incentivos fiscales y tributarios apoyan el mercado. Los subsidios a la vivienda, las exenciones fiscales, etc., son todas opciones políticas.
Segundo nivel de rescate corporativo: primero, reducir el umbral para la preventa de viviendas comerciales y acelerar la aprobación de los certificados de preventa. El segundo es implementar estrictamente el "piso garantizado" y al mismo tiempo relajar moderadamente la supervisión de los fondos de preventa y aumentar el índice de retiro de cada nodo de construcción. En tercer lugar, reducir el umbral para las subastas de tierras, aumentar la oferta de tierras asequibles y de bajo precio, reducir los depósitos de licitación y diferir el pago de las tierras.
Verbo (abreviatura de verbo) La urbanización sigue siendo el mayor dividendo del sector inmobiliario. La nueva urbanización sigue siendo un dividendo institucional para la industria inmobiliaria. Las aglomeraciones urbanas y las áreas metropolitanas crecerán una tras otra y fortalecerán el nuevo patrón industrial.
La nueva urbanización no es un desarrollo para “repartir el pastel”, sino guiar el flujo bidireccional de capital, industria, población y otros elementos de recursos entre ciudades de diferentes niveles de energía. Por un lado, aceleraremos la construcción de un nuevo patrón de desarrollo integrado de aglomeraciones urbanas y áreas metropolitanas. Por otro lado, deberíamos mejorar la asignación de tierra, mano de obra y otros factores orientada al mercado.
Bajo las expectativas ideales, la tasa de urbanización de las ciudades de tercer y cuarto nivel aumentará constantemente, lo que se espera que impulse una cierta cantidad de demanda incremental de vivienda durante este período; Atraerá talentos de alta calidad para seguir reuniéndose y las perspectivas del mercado inmobiliario serán más prometedoras.
A medida que la reforma de la vivienda entra básicamente en la etapa final, la antigua reforma se ha acelerado significativamente. En marzo de 2022, el gobierno municipal de Zhengzhou emitió un documento para implementar una acción de tres años para la construcción de viviendas de reasentamiento, teniendo en cuenta las condiciones del mercado inmobiliario e insistiendo en el reasentamiento monetario. Y para las casas de reasentamiento que aún no han comenzado a construirse, se anima a los demoledores a optar por el reasentamiento monetario.
En el futuro, la renovación urbana se convertirá en un estabilizador del mercado inmobiliario. A medida que la renovación de los barrios marginales y las renovaciones antiguas continúen avanzando, se espera que impulse una cierta cantidad de demanda incremental para la compra de viviendas. Se espera que algunas ciudades con mayor presión sigan el ejemplo de Zhengzhou y tengan más necesidad y motivación para aumentar la intensidad de la renovación de invernaderos y la renovación antigua para estimular la compra y el consumo de los residentes y aliviar la presión a la baja sobre el mercado.
Centrandonos en el nuevo patrón urbano, gracias a los fuertes fundamentos económicos, el efecto sifón de población de las cinco aglomeraciones urbanas del delta del río Yangtze, Guangdong, Hong Kong y Macao, Beijing-Tianjin-Hebei, el el tramo medio del río Yangtze, y Chengdu y Chongqing continuarán, y la afluencia neta de población extranjera continuará brindando un sólido apoyo a la demanda para el mercado inmobiliario, y se espera que se convierta en el principal portador del mercado inmobiliario, y su La cuota de mercado seguirá aumentando.
El delta del río Yangtze, Guangdong, Hong Kong, Macao y Beijing-Tianjin-Hebei tendrán como objetivo construir aglomeraciones urbanas de clase mundial, convertirse en un nuevo motor para el desarrollo económico de alta calidad en China y abordar de manera integral liderar una nueva ronda de patrón de desarrollo en la industria inmobiliaria. Verbo intransitivo Nuevo modelo de desarrollo industrial: ciclo dual de vivienda y seguridad Una serie de políticas están dirigidas a explorar un nuevo modelo de desarrollo industrial, involucrando principalmente los siguientes tres aspectos:
Primero, mejorar el ciclo dual de mercado inmobiliario y sistema de seguridad, centrándose en Resolver los problemas de vivienda de nuevos ciudadanos y grupos desfavorecidos, establecer un nuevo mecanismo de vinculación cuatro en uno de personas, vivienda, tierra y dinero para promover un círculo virtuoso en la industria. En el sector residencial, continuaremos adhiriéndose al tono político de "viviendas para vivir, no para especular", apoyaremos la autoocupación de los residentes y el consumo de viviendas mejoradas, y frenaremos la inversión y la demanda especulativa. En el ámbito de la vivienda, debemos insistir en promover tanto el alquiler como la compra, desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler de viviendas, especialmente las viviendas de alquiler asequibles, y garantizar que los inquilinos disfruten de los mismos derechos a los mismos servicios. En el ámbito del suelo, los indicadores de oferta de suelo se ajustan dinámicamente de acuerdo con las condiciones reales del mercado de cada ciudad, es decir, los indicadores de suelo edificable en ciudades grandes y supergrandes continúan aumentando, y los indicadores de suelo edificable en ciudades pequeñas y medianas. Las ciudades de tamaño reducido se reducen adecuadamente. En el aspecto del capital, la industria inmobiliaria continúa desapalancandose, y las "tres líneas rojas" para la financiación y las "dos líneas rojas" para los préstamos hipotecarios siguen trabajando arduamente para reducir los ratios de endeudamiento empresarial y los ratios de apalancamiento de los hogares a niveles relativamente seguros. y frenar decididamente la financiarización de las burbujas inmobiliarias.
El segundo es optimizar y ajustar el modelo de desarrollo inmobiliario, incluida la racionalización del apalancamiento de las empresas inmobiliarias, la transparencia de la escala de financiación, la supervisión estricta del desarrollo de proyectos y el control de riesgos en la entrega de viviendas. Cambiar el concepto de búsqueda excesiva de escala de desempeño de ventas y cambiar a un modelo de negocios que equilibre la escala, las ganancias, los productos y los servicios.
Después de que se implementaron las "tres líneas rojas" para la financiación, las empresas inmobiliarias de alta calidad tomaron la iniciativa de optimizar y ajustar sus estructuras financieras y mejorar su calidad operativa. Sin embargo, muchas empresas también utilizaron tecnologías financieras como las transferencias fuera de balance. embellecer sus estados financieros. Por tanto, el desapalancamiento de las empresas inmobiliarias debe realizarse tanto dentro como fuera de balance al mismo tiempo para reducir eficazmente los riesgos operativos de la empresa. En tercer lugar, a medida que la industria inmobiliaria entra en la era del posdesarrollo, todavía necesita revitalizar activamente su stock existente, promover la renovación urbana de manera ordenada y transformar las empresas en gestión de activos para encontrar una segunda curva de crecimiento. La escala de la industria inmobiliaria básicamente ha alcanzado su punto máximo, y el área de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional se ha mantenido en un máximo de 654,38 mil millones de metros cuadrados durante cinco años consecutivos. En el futuro, la industria inmobiliaria entrará en una era de posdesarrollo. A medida que la industria inmobiliaria pase del desarrollo incremental a la gestión de existencias, la competitividad de las empresas se centrará en la operación y la gestión de activos de toda la cadena industrial. El modelo de negocio también cambiará gradualmente de centrarse en los activos a ignorarlos y buscar activamente una solución. segunda curva de crecimiento, como agencia de construcción, administración de propiedades, arrendamiento, etc. Desde abril, ciudades clave como Suzhou, Nanjing y Fuzhou han relajado los controles y los mercados inmobiliarios en varias ciudades han rotado cíclicamente. El mercado podría tocar fondo en el segundo trimestre y las transacciones podrían estabilizarse y recuperarse. La política monetaria se centra en estabilizar el sector inmobiliario en el corto plazo, restaurar gradualmente la confianza del mercado, orientar la normalización de las transacciones inmobiliarias y resolver las crisis de pago de la deuda corporativa. Bajo la guía de políticas de círculo virtuoso, las empresas inmobiliarias están marcando el comienzo de un momento de gran éxito. A largo plazo, la importancia central de una serie de políticas sigue siendo guiar a la industria a explorar nuevos modelos de desarrollo sobre la base de restaurar la confianza del mercado. En la era del posdesarrollo, la competitividad de las empresas inmobiliarias radica en la operación y gestión de activos de toda la cadena industrial, y el modelo de negocio debe cambiar gradualmente de centrarse en los activos a ignorarlos.