Beneficios del arrendamiento de Vanke
El 31 de marzo, Vanke A (000002.SZ) anunció la “boleta de calificaciones” para 2021 y celebró una conferencia de desempeño simultáneamente. Al inicio de la conferencia de resultados, el presidente Yu Liang "pidió disculpas" a los 520.000 accionistas de Vanke por el hecho de que el beneficio neto atribuible a la matriz haya caído más de un 40% y admitió que el desempeño en 2021 no fue bueno y decepcionó. accionistas.
En comparación con años anteriores, se puede decir que el informe anual de Vanke de 2021 es “inesperado y razonable”. El informe anual muestra que en 2021, los ingresos de Vanke fueron de 452.798 millones de yuanes, un aumento interanual del 8,04%; el beneficio neto atribuible a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa fue de 22.520 millones de yuanes, una disminución interanual del 45,7%; .
Sorprendentemente, dada la reciente situación general del sector inmobiliario, el repunte de Vanke hoy no fue fuerte.
Sospechoso de "baño de espectáculo"
En cuanto a la disminución del beneficio neto, Vanke dijo que había tres razones: la razón principal fue la disminución del margen de beneficio bruto, seguida de la disminución. en rentas de inversiones, y luego la provisión para pérdidas por deterioro. En 2021, el margen de beneficio bruto de Vanke fue del 21,8%, una disminución interanual de 7,4 puntos porcentuales. De hecho, en los últimos dos años, la disminución del margen de beneficio bruto de la industria inmobiliaria se ha convertido en una tendencia del sector. La clasificación del margen de beneficio bruto de las 50 principales empresas inmobiliarias en el primer semestre de 2021 publicada por Beijing News muestra que el margen de beneficio bruto medio es del 22,41 %, mientras que en el primer semestre de 2020 fue del 28,1 %.
Yu Liang también añadió otras dos razones que afectan el beneficio neto en la reunión de rendimiento. En primer lugar, hay problemas de gran fragmentación y desequilibrio en los métodos de gestión; en segundo lugar, las tasas de matrícula para las nuevas carreras son elevadas.
Aunque las razones parecen ser muy buenas, los ingresos de Vanke están creciendo, pero su beneficio neto se ha reducido casi a la mitad. Esto también hace que los inversores se pregunten directamente si Vanke está "tomando un baño de rendimiento".
El llamado baño de rendimiento significa que las empresas que cotizan en bolsa reducen deliberadamente el rendimiento de la empresa y posponen parte de las ganancias al siguiente período de publicación para una reflexión concentrada, con el fin de lograr el propósito de aumentar considerablemente el rendimiento en el próximo. período de lanzamiento.
“Las entradas para el baño de espectáculo no deberían ser demasiado caras. Los ingresos personales de la dirección, incluido Yu Liang, también han disminuido drásticamente debido a la disminución del rendimiento si el precio pagado por los cuadros y empleados de Vanke. más de dos órdenes de magnitud, no hay necesidad de usarlo. Es aún más imposible darse un baño de rendimiento a un precio tan caro”, dijo sin rodeos el presidente de Vanke, Zhu Jiusheng. "Revelamos nuestro desempeño en el mercado público y cada paso que damos debe resistir la prueba y la inspección del mercado".
El informe anual de Vanke muestra que Yu Liang renunció voluntariamente a todos los bonos para 2021. El total La remuneración antes de impuestos de ocho directores, supervisores y altos ejecutivos que trabajan en Vanke también cayó un 50% interanual.
Zhu Jiusheng agregó: "Preferimos usar el baño para describir el desempeño de Vanke. Nos echamos agua fría sobre la cabeza para frenar nuestro cuerpo impulsivo y hacer que nuestro cuerpo sea más saludable y nuestra mente más clara". Liang mencionó cuando se trata de los requisitos para el desarrollo de Vanke en 2022, es decir, “estabilización y recuperación”.
Yu Liang señaló que las frecuentes políticas cálidas, una enorme base de mercado, el desarrollo empresarial y la escala de ventas todavía se encuentran en el primer campo de la industria, todo lo cual le da a Vanke la confianza para completar la tarea de detener el declive y estabilizar y mejorando constantemente. Zhang Hai, socio principal de la sede de desarrollo y operaciones de Vanke, enfatizó que el margen de beneficio bruto de desarrollo este año se mantendrá en el 20% como garantía para la estabilización de los beneficios netos.
Optimista sobre el negocio operativo
No es difícil ver que incluso si admite que la exploración simultánea de múltiples vías en el negocio ha costado más de lo esperado e incluso ha afectado el desempeño pasado. Yu Liang sigue siendo optimista sobre estas pistas. En opinión de Yu Liang, habrá un enorme margen para el desarrollo de servicios comerciales en el futuro, lo que supondrá una enorme contribución para Vanke.
Desde la perspectiva de los segmentos de negocios, los ingresos de Vanke, su desarrollo inmobiliario y los ingresos comerciales de gestión de activos relacionados son de 429,93 mil millones de yuanes, el índice de contribución de ingresos es del 95%, los ingresos por servicios inmobiliarios son de 654,38+09,83 mil millones de yuanes; representa el 4,4%. Sin embargo, en términos de división, negocios que incluyen administración de propiedades (Wanwu Cloud), logística y almacenamiento (Wanwei Logistics), viviendas de alquiler (estacionamiento) y desarrollo y operaciones comerciales (India Power) han experimentado mejoras en la tasa de crecimiento, el desempeño de los ingresos. y promover la eficiencia operativa.
Entre ellos, en 2021, los ingresos de Wanwu Cloud superaron los 20 mil millones de yuanes por primera vez, alcanzando los 24,04 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 32,1 %. Vanke dijo que este negocio ha sido impulsado por un único servicio residencial tradicional y se ha expandido a una "troika" de comunidades, empresas comerciales y servicios espaciales urbanos.
En la conferencia de desempeño, cuando se le preguntó cómo medir el éxito de los servicios comerciales, Yu Liang dijo que el criterio es si se pueden cotizar de forma independiente. En cuanto a por qué quiere enumerar sus servicios comerciales de forma independiente, Yu Liang dijo sin rodeos: "A medida que los niños crecen, su apetito aumenta y la familia no tiene suficiente para comer, por lo que necesitan desarrollarse de forma independiente. Si todavía están dentro de Vanke , no habrá oportunidades de financiación independientes. Los padres deberían animar a los niños a crecer”.
Después de todo, en 2018, Yu Liang todavía amenazaba con no hacerlo nunca público. En 2019, la tónica fue salir a bolsa y convertirse en un proveedor de servicios urbanos. En 2020, Yu Liang volvió a cambiar de opinión y dijo que Wanwuyun definitivamente se lanzará, pero aún no se ha determinado el momento. Ha pasado el tiempo, en noviembre de 2021, Wanwuyun comenzó oficialmente su camino hacia la cotización en bolsa de Hong Kong.
"Todas las nubes obtuvieron una 'zona de ruta' el día 30", dijo Zhu Baoquan, socio principal de Vanke Property Group, en la reunión: "Es más apropiado salir a bolsa ahora y la valoración dada. por parte de los inversores será mejor".
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El analista inmobiliario Yan Yuejin dijo a los medios que la escala de la industria inmobiliaria se ha mantenido básicamente estable y que las direcciones actuales exploradas por las empresas inmobiliarias tienden a diversificarse. racionalmente, lo que en cierta medida determina el futuro del sector inmobiliario. Al fin y al cabo, la segunda curva de crecimiento es el nuevo punto de crecimiento de los beneficios para las empresas inmobiliarias en el futuro.