El mercado inmobiliario de Shanghai tiene un impacto inmediato. Expertos: no persigan ciegamente precios altos.
Desde finales de 2020 hasta principios de 2021, "hay algunos signos de sobrecalentamiento en algunas ubicaciones y algunos tipos de casas" en el mercado inmobiliario de Shanghái. Inmediatamente después, Shanghai lanzó un "golpe combinado" para regular el mercado inmobiliario, enviando una señal estable al mercado de que el mercado inmobiliario "está sujeto a regulación tan pronto como aparece".
Bajo el nuevo sistema político y la regulación precisa, el efecto es inmediato. En una entrevista, The Paper descubrió que las expectativas del mercado comenzaron a cambiar una semana después de que se introdujera la política. Se observó que los precios de las viviendas de segunda mano caían y la proporción de aumentos de precios de los propietarios disminuyó significativamente.
En cuanto a las perspectivas del mercado, los expertos sugieren que los compradores de viviendas deben tratarlas de forma racional. En este momento, la persecución ciega de los precios puede acabar prevaleciendo.
El mercado inmobiliario de Shanghai está sobrecalentado en algunas zonas y "se golpea a la primera señal"
A principios de año, hubo un número cada vez mayor de quejas durante el proceso de venta de las propiedades de Shanghai. casas de primera y segunda mano, lo que implica que los propietarios suben los precios, incumplen el contrato y recaudan demasiado dinero. Nuevos fenómenos como una gran cantidad de reembolsos y largos ciclos de reembolso.
Chen Jie, director del Centro de Investigación sobre Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la Universidad Jiao Tong de Shanghai, dijo en una entrevista con Shanghai TV que el sector inmobiliario de Shanghai se ha mantenido básicamente relativamente estable en términos de oferta, ventas, y precios en los últimos años. Sin embargo, recientemente ha habido algunos signos de sobrecalentamiento en ciertas áreas y tipos de casas, por ejemplo, algunas ventas de bienes raíces están particularmente activas y algunos propietarios de segunda mano se han vuelto psicológicamente inestables. En realidad, esta es una mentalidad contagiosa exclusiva del sector inmobiliario. La gente compra pero no cae.
En este sentido, en la tarde del 21 de enero, Shanghai emitió las "Opiniones sobre la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de la ciudad" (en adelante, las "Opiniones"), a través de un serie de "golpes combinados" Para regular la demanda de vivienda, fortalecer la supervisión del mercado y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Jiang Weiru, investigador de la Oficina de Supervisión del Mercado Inmobiliario de la Autoridad de Vivienda de Shanghai, reveló en una entrevista con los medios que las "Opiniones" incluyen principalmente cuatro grandes apartados: aumentar la oferta, regular la demanda, estabilizar expectativas y fortalecer la supervisión.
En Shanghai, donde el mercado inmobiliario es relativamente activo y han surgido algunas irregularidades, el New Deal utiliza decisivamente un "golpe combinado" para reducir de manera integral las oportunidades de los compradores especulativos de ingresar al mercado inmobiliario y aumentar el costo. de entrada.
Hablando del momento en que se introdujeron las nuevas políticas del mercado inmobiliario de Shanghai, en una entrevista con el Shanghai TV News Comprehensive Channel, Jiang Weiru, investigador de la Oficina de Supervisión del Mercado Inmobiliario de la Autoridad de Vivienda de Shanghai, analizó que era principalmente para implementación, construcción y persistencia. Una implementación es implementar las políticas específicas de la ciudad del país, "una ciudad, una política", y la principal responsabilidad de la ciudad es acelerar la construcción de un mecanismo inmobiliario a largo plazo, centrándose en estabilizar los precios de la tierra y; los precios de la vivienda; una persistencia es insistir en promover tanto el alquiler como la compra, centrándose en la oferta, ajustando la demanda y fortaleciendo la supervisión para promover un mercado estable y saludable.
Lu Wenxi, analista de mercado de Shanghai Zhongyuan Real Estate, dijo a The Paper que hay inquietud en el mercado, lo que tiene un impacto en el funcionamiento estable del mercado inmobiliario. Especialmente cuando estamos a punto de afrontar el mercado del verano indio en marzo y abril, la introducción oportuna de políticas puede evitar el caos en el mercado y estabilizar el sentimiento y las expectativas del mercado.
Las casas de subastas legales del mercado inmobiliario están incluidas en la restricción de compra.
A partir del 25 de enero, los objetivos de subasta de bienes raíces residenciales en Shanghai incluyen Gongpai.com, Alibaba Auction, JD Subasta, etc. Todos los lotes de viviendas en el canal de subasta judicial de la plataforma de subastas recuerdan a los postores que deben cumplir con la política de restricción de compra de viviendas comerciales de Shanghai.
Las casas en ejecución hipotecaria se refieren a casas que están obligadas a ser subastadas por el tribunal. Actualmente, Beijing, Guangzhou, Shenzhen, Nanjing y otros lugares tienen requisitos de compra limitados para casas en ejecución hipotecaria residencial. sobre casas en ejecución hipotecaria antes, lo que resulta en que muchos ciudadanos que no están calificados para comprar casas compran casas a través de subasta legal. Según la normativa pertinente, el precio de salida de una subasta judicial en línea no será inferior al 70% del precio tasado o del precio de mercado. De hecho, debido al gran número de personas que compran, la probabilidad de perderse una casa en ejecución hipotecaria en Shanghai es cada vez menor, y el precio de algunas casas en ejecución hipotecaria ya es más alto que el precio de mercado. Comprar una casa en ejecución hipotecaria puede implicar riesgos tales como impuestos de transferencia de viviendas y tarifas de liquidación, y los compradores de viviendas deben protegerse contra los riesgos.
En una entrevista con la agencia de noticias Xinhua, Chen Jie dijo que la serie de "golpes combinados" regulatorios introducidos por Shanghai son un ataque preciso a la especulación inmobiliaria.
Regulación del mercado de alquiler de viviendas en el mercado inmobiliario
El 4 de febrero, diez departamentos, incluido el Comité de Gestión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural Municipal de Shanghai, emitieron conjuntamente el documento "Acerca de una mayor rectificación". y Regulación del Orden del Mercado de Alquiler de Viviendas de la Ciudad" "Opiniones de Implementación" (denominadas "Opiniones sobre la Regulación del Mercado de Alquiler de Viviendas") regulan el orden del mercado de alquiler.
Shanghai exige frenar decididamente el comportamiento de "entradas altas, salidas bajas" y "recibos largos, pagos cortos". Las "Opiniones sobre la regulación del mercado de arrendamiento de viviendas" establecen requisitos claros para los cargos por servicios de alquiler de viviendas, los ciclos de pago de alquileres y las agencias operativas de arrendamiento de viviendas, y exige que las agencias operativas de arrendamiento de viviendas abran la única cuenta de supervisión de capital de la ciudad en un banco comercial registrado en Shanghai, el banco regulador supervisará el cobro y pago de los depósitos de alquiler corporativo. Al mismo tiempo, los "Dictámenes" exigen el establecimiento de un mecanismo de alerta temprana de riesgo de capital para las empresas de alquiler de viviendas, fortalecer los recordatorios de riesgo y frenar decididamente los comportamientos de "entradas altas, salidas bajas" y "recibos largos, pagos cortos".
Los "Dictamenes sobre la regulación del mercado de arrendamiento de viviendas" mencionan que el período en el que las empresas operadoras de arrendamiento de viviendas cobran el alquiler a los arrendatarios debe coincidir con el período en el que se paga el alquiler a los arrendadores. Las agencias de arrendamiento de viviendas no obligarán ni inducirán a los inquilinos a pagar alquileres a largo plazo durante más de tres meses seguidos en nombre de concesiones de alquiler. Los departamentos de gestión de vivienda y supervisión del mercado deben agregar avisos especiales al texto del modelo de contrato para recordar al arrendatario que pague el alquiler a largo plazo de una sola vez, lo que puede causar el riesgo de pérdida del alquiler.
Al mismo tiempo, la agencia operadora de arrendamiento de viviendas debe abrir la única cuenta de supervisión del fondo de alquiler de viviendas de la ciudad en un banco comercial registrado en Shanghai. El alquiler y el depósito cobrados por la agencia operadora de arrendamiento de viviendas deben depositarse directamente. por el arrendatario. Ingrese la cuenta de supervisión.
El "Dictamen sobre la regulación del mercado de alquiler de viviendas" exige requisitos estrictos en materia de recaudación y pago de fondos. Si el ciclo de pago del alquiler del inquilino es superior a tres meses, el alquiler se transferirá mensualmente a la agencia operadora de arrendamiento de vivienda; si el ciclo de pago del arrendatario no excede los tres meses, la agencia operadora de arrendamiento de vivienda y el banco comprometido se pondrán de acuerdo; para transferir el alquiler mensualmente o mensualmente Transferencia de temporada.
La agencia de arrendamiento de viviendas paga el alquiler y el depósito al arrendador que recoge y almacena la vivienda, y el banco anfitrión transfiere el alquiler y el depósito de acuerdo con el contrato entre la agencia y el arrendador. Las agencias de arrendamiento de viviendas cobran depósitos de los arrendatarios, que sólo pueden utilizarse para pagar el depósito pagadero por la compra y almacenamiento de la vivienda.
Se recomienda que los compradores de viviendas piensen racionalmente, persiguiendo ciegamente precios altos pueden convertirse en compradores.
Después de la introducción del New Deal, algunas empresas intermediarias cancelaron contratos de casas por valor de decenas de millones. de ofertas. En la transacción inmobiliaria manejada por el agente Xiao Li, me encontré con la situación de "divorciarme para calificar para la primera vivienda". Después de que salió el New Deal, esta orden fue muy vergonzosa porque el depósito se pagó, pero en línea. La firma y los préstamos no se pueden procesar ahora porque la casa de segunda mano está sujeta a su firma en línea. Si la firma en línea no tiene éxito antes del 22 de enero, se seguirá la nueva política, que es rastrear el número de viviendas antes del . divorcio "
Este no es el caso. Caso.
Una semana después de la introducción de la nueva política, el efecto en el mercado ha comenzado a notarse, con un descenso del 11% en el número de vistas de casas de segunda mano. A juzgar por los diversos indicadores de vivienda de segunda mano anunciados por Shanghai Lianjia para la semana (25/1/31/1), todos disminuyeron mes a mes. Entre ellos, el número de transacciones disminuyó en 26 en comparación con el mes anterior. , el precio promedio de transacción disminuyó en 2 y el número de listados disminuyó en 16, con la disminución del número de visitas en un 11% y el número de nuevos clientes en un 8%. El efecto en el lado de la demanda ha comenzado a surtir efecto.
Yang Yulei, analista senior del Departamento de Investigación de Mercado Lianjia de Shanghai, señaló que las medidas de mejora regulatoria de la nueva política, como frenar las compras falsas de divorcio y aumentar el período del impuesto al valor agregado, han enfriado efectivamente el mercado, especialmente El ajuste del período del impuesto al valor agregado que se dirige a los bienes de segunda mano en el mercado de la vivienda, la proporción de propietarios que aumentan los precios de cotización ha disminuido significativamente y la proporción de reducciones de precios ha aumentado en 6 puntos porcentuales, considerando el aumento. en los costos de transacción, también tienen una actitud de esperar y ver, junto con la posterior introducción de restricciones a la compra de viviendas en ejecución hipotecaria, préstamos con límites estructurales, etc. El golpe combinado envía una señal al mercado para "estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y expectativas” y desempeñan un papel en la reducción del ruido en el mercado inmobiliario.
En cuanto a las tendencias posteriores del mercado, Lu Wenxi dijo que se espera que el entusiasmo por las viviendas nuevas en el mercado inmobiliario nuevo se enfríe y que el número de proyectos con tasas de suscripción superiores a 100 se reducirá significativamente en el futuro. futuro. Debido a la extensión del período de exención del impuesto al valor agregado, será difícil trasladar este costo de transacción al próximo vendedor en el corto plazo y los precios estarán en proceso de reajuste. Especialmente después de la introducción de políticas restrictivas, las expectativas del mercado cambiarán y los precios de la vivienda de segunda mano volverán a ser racionales en el corto plazo.
En una entrevista con "Nightline Appointment", Chen Jie sugirió al público que no deberían perseguir ciegamente los precios altos al comprar casas. La razón del aumento de los precios de la vivienda puede ser el ajuste de las políticas individuales. Lo cual es incierto y puede ajustarse en el futuro. La búsqueda ciega de alto puede hacerse cargo. Por lo tanto, se recomienda que todos piensen racionalmente, consulten información más formal y oficial y emitan juicios independientes.