Análisis de inversión hotelera con derecho de propiedad
Según estadísticas de partes relevantes: en la actualidad, hay más de 200 proyectos de hoteles con derechos de propiedad en mi país, y solo en Shanghai hay más de 75 apartamentos de hoteles con derechos de propiedad. Proyectos de departamentos hoteleros con derechos de propiedad en construcción en todo el país. El siguiente es un análisis de la inversión hotelera con derechos de propiedad, léalo en detalle.
La esencia de un hotel con derechos de propiedad es que el promotor divide cada habitación del hotel en derechos de propiedad independientes y los vende a los inversores. Los inversores generalmente no viven en el hotel, sino que confían el alquiler a la empresa gestora del hotel. y operar las habitaciones, y obtener dividendos anuales de ganancias por habitación y un período determinado de estadía gratuita de la empresa administradora del hotel. Los inversores no sólo pueden obtener ingresos directos, sino también viajar a diferentes países y lugares pintorescos de todo el mundo para fines de ocio y vacaciones.
Los datos relevantes muestran que en los últimos 10 años, la tasa de crecimiento anual promedio de los hoteles propios en todo el mundo es del 15,8%. En comparación con los ahorros bancarios, el rendimiento de las inversiones en los hoteles con derechos de propiedad es mayor. Se espera que en 2004 las ventas globales de propiedades hoteleras alcancen los 30 mil millones de dólares. Durante mucho tiempo, los ahorros bancarios han sido la primera opción para invertir entre los residentes nacionales. Sin embargo, a partir del octavo recorte de las tasas de interés en febrero de 2002, la función de ahorrar y agregar valor ha comenzado a debilitarse y el concepto de gestión financiera ha comenzado a debilitarse. cambió. En comparación con la inversión en acciones y bonos, se espera que los hoteles con derechos de propiedad, que tienen riesgos de inversión relativamente menores, se conviertan en la primera opción para la clase media.
Los hoteles con derecho de propiedad presentan al público bienes especiales que son a la vez consumo y almacenamiento, servicios y activos, y que pueden utilizarse para uso propio o como obsequio. Son una síntesis eficaz de la industria inmobiliaria. y la industria turística y hotelera.
Perspectiva sobre el desarrollo de los hoteles con derechos de propiedad en China
En China continental, los hoteles con derechos de propiedad se han vuelto populares desde 1995 en Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hainan y Qingdao. , Beihai, Guilin y Zhuhai Han comenzado a aparecer varias formas de hoteles con derechos de propiedad en Beijing, Kunming y otros lugares. Después de un período de desarrollo y mostrando un fuerte impulso, se han abierto nuevos hoteles uno tras otro, dando a la gente la sensación de que. El mercado tiene un gran potencial. En los pocos años transcurridos desde su aparición en China, el nuevo formato de negocio hotelero de hoteles con derechos de propiedad ha experimentado germinación, desarrollo y fracaso.
Condiciones para el desarrollo de hoteles con derechos de propiedad
Los hoteles con derechos de propiedad se originaron en los Alpes franceses en la década de 1960 y luego se hicieron populares en algunas ciudades y regiones turísticas famosas de todo el mundo. Como Hawaii, California, Florida, Arizona y la Costa Dorada de Australia, después de décadas de desarrollo, este modelo se ha convertido en un tipo de inversión inmobiliaria y turística ampliamente aceptado en el mundo. Las tasas de ocupación hotelera son relativamente altas, generalmente superiores al 40%.
El desarrollo maduro de los hoteles occidentales con derechos de propiedad se basa en las siguientes condiciones: primero, el ascenso de la clase media en los países occidentales ha formado una enorme base de clientes. La segunda es que la ubicación del hotel con derechos de propiedad cuenta con suficientes recursos turísticos, como visitas turísticas y recreación, que pueden brindar a los huéspedes unas vacaciones de ocio. Los hoteles con derechos de propiedad extranjeros se construyen principalmente en áreas con condiciones 3S (sol, playa, agua de mar), o áreas con paisajes naturales únicos y completas instalaciones deportivas y de fitness. En tercer lugar, un factor importante son las instalaciones de apoyo para el consumo de vacaciones en tiempo compartido en el extranjero. La combinación del sistema de intercambio de tiempo compartido con los hoteles de propiedad sin duda hará que los hoteles de propiedad sean más atractivos, permitiendo invertir en un lugar y disfrutar en otros. En la actualidad, más de 5.000 hoteles (resorts) en más de 100 países del mundo se han sumado a la alianza de intercambio de tiempo compartido.
El desarrollo y auge de los hoteles con derecho de propiedad en China
El primer país en introducir el modelo de hotel con derecho de propiedad fue la ciudad de Sanya, provincia de Hainan, alrededor de 1995. Esa fue una estrategia de "último recurso" para deshacerse del dilema de las propiedades invendibles cuando el mercado inmobiliario estaba a la baja. Inesperadamente, esto "accidentalmente" golpeó la "cintura" de la nueva ola de inversión inmobiliaria. Como modelo de desarrollo inmobiliario que combina turismo y bienes raíces, se ha vuelto popular en todo el país desde 2001.
Con el rápido desarrollo de la economía nacional y la industria turística, los hoteles con derechos de propiedad, un tipo de inversión favorecido por la clase media extranjera, han aterrizado en China. Desde la isla de Hainan hasta Beijing, desde Chongqing hasta Shanghai, los hoteles con derechos de propiedad se han convertido gradualmente en una pradera en el turismo interno famoso y en ciudades económicamente prósperas.
"Arran Hotel" en Dameisha, Shenzhen, "Danfeng Bailu" del Grupo Sanjiu "Golden Holiday" e "Infinite Happiness - Longqing (Holiday) Country Club" en Beijing "Boao Nanse Coast" en Hainan, "South China Sea Legend"; , "Sanya Seaview Hot Spring Hotel", "Gold Coast Garden" de Shanghai, "Victoria Bay" de Qinhuangdao y "Blue Sea and Blue Sky" de Dalian, proyectos como "Huanglong Moon Bay Hotel"; " se sucedieron uno tras otro.
Análisis de la situación actual de los hoteles con derecho de propiedad
Hace unos años, los hoteles con derecho de propiedad representados por Hainan sufrieron un fracaso. Esto se debe a tres razones: En primer lugar, la situación. los planificadores originales querían principalmente El propósito de vender el edificio lo antes posible para recaudar fondos no es desarrollar la industria turística; en segundo lugar, las condiciones para Hainan como centro turístico no estaban maduras en ese momento y el clima de mercado para los turistas nacionales; los complejos turísticos aún no se habían formado; en tercer lugar, los conceptos de hoteles con derechos de propiedad y vacaciones de tiempo compartido aún no son comprendidos ni aceptados por los consumidores chinos.
Si analizamos las condiciones actuales para el desarrollo de hoteles con derecho de propiedad en China, podemos ver que: En primer lugar, las condiciones que originalmente restringieron el desarrollo de hoteles con derecho de propiedad: el software y El entorno de hardware de los centros turísticos ha madurado gradualmente. El clima de mercado para el turismo y las vacaciones ha ido tomando forma. En segundo lugar, en los últimos años, la economía nacional se ha desarrollado rápidamente y la clase trabajadora se ha expandido rápidamente y se ha convertido en el grupo principal de la población urbana. consumidores Al mismo tiempo, el nuevo concepto de consumo de ocio ha traído oportunidades de negocios para el consumo de vacaciones de tiempo compartido; en tercer lugar, la industria del turismo en los últimos años ha Con un rápido desarrollo, los recursos turísticos emergentes nacionales son cada vez más abundantes, y finalmente, el tiempo compartido internacional; Las empresas han entrado en China, por lo que los conceptos de tiempo compartido y hoteles con derechos de propiedad han sido reconocidos gradualmente en la industria nacional y en los círculos de consumidores. Se puede decir que el entorno general para el desarrollo de hoteles con derechos de propiedad básicamente ha madurado.
Los hoteles con derecho de propiedad tienen el doble atributo de turismo y bienes raíces. Como hotel orientado al consumidor, es un producto de apoyo de la industria del turismo, que brinda alojamiento, restauración, entretenimiento, negocios y otros servicios; Los promotores de derechos de propiedad para inversores también tienen muchas personalidades de promotores inmobiliarios, que brindan servicios de derechos de propiedad, administración de propiedades, operaciones encomendadas, etc. Por lo tanto, desde la perspectiva de los promotores de hoteles con derechos de propiedad, deben operar en la línea de la industria del turismo y la industria inmobiliaria. Este modelo está en línea con la esencia de los hoteles con derecho de propiedad y atiende a los intereses de inversión de los consumidores.
Análisis de los clientes de hoteles con derechos de propiedad
Como método de inversión puro, el 60% de los clientes de hoteles con derechos de propiedad son invertidos por familias de clase media, y alrededor del 40% son adquiridos por grupos empresariales.
Un análisis de los grupos de clientes de hoteles con derechos de propiedad muestra que los compradores actuales también tienen una doble personalidad: consumidores e inversores. Como consumidores, los clientes disfrutan de servicios de viajes y vacaciones y disfrutan de beneficios complementarios como catering, entretenimiento, fitness, etc. y como inversores, los clientes disfrutan de los beneficios operativos de las habitaciones y casas de vacaciones que compran. Un análisis específico muestra que los clientes de los hoteles con derechos de propiedad no son más que tres tipos de grupos de consumidores:
El primero son familias o individuos con cierta solidez financiera. Su papel es entre inversores y consumidores. Invierten principalmente. para valor agregado y dividendos, y para vacaciones;
En segundo lugar, algunas empresas o instituciones los compran para beneficios o reuniones para los empleados. En el pasado, algunas unidades tenían casas de huéspedes, residencias de ancianos y otros beneficios en lugares pintorescos. Las instalaciones y la gestión diaria de estas instalaciones se han convertido gradualmente en una carga para la unidad. La compra de un hotel con derechos de propiedad puede eliminar estas cargas;
La tercera es una empresa de tiempo compartido, cuya motivación de compra es puramente comercial. necesidades.
Los intereses de estos tres grupos son diferentes. Las empresas de tiempo compartido están más preocupadas por los beneficios de los hoteles en propiedad para las vacaciones de ocio, centrándose en el reflejo de las funciones de consumo del hotel que preocupan a los consumidores individuales. la proporción de la inversión inicial, la garantía de apreciación de la inversión, las capacidades operativas del hotel, los beneficios y funciones adicionales, la diferencia de paisaje con la zona residencial, la intercambiabilidad, etc., mientras que los inversores institucionales se centran en las capacidades de servicio y gestión del hotel, el seguimiento financiero, la transparencia y la cultura corporativa; ajuste, necesidades del negocio, etc. Independientemente del tipo de cliente, la consumibilidad del hotel (incluida la intercambiabilidad), la capacidad de inversión (capacidad de apreciación) y los indicadores de seguridad de la inversión son factores que influyen decisivamente, y China actualmente tiene la capacidad de invertir en el consumo de hoteles con derechos de propiedad. trabajadores administrativos de alta calidad. Estas personas generalmente tienen buena formación, experiencia exitosa en gestión empresarial, buenas habilidades analíticas y visión de inversión, por lo que persiguen intereses a corto plazo e ignoran los retornos a largo plazo para los consumidores. para ganarse su confianza.
La salida para el desarrollo de hoteles con derechos de propiedad
Hacer que el desarrollo de hoteles con derechos de propiedad nacionales sea más estable y requiere aún más los esfuerzos conjuntos de los desarrolladores, los clientes y el mercado. ambiente.
Dado que este mercado está impulsado por los vendedores y no por la demanda del mercado, lo primero es evitar precipitarse al mercado y no centrarse únicamente en los beneficios de una rápida recuperación del capital y los ingresos estables de un hotel de estilo propiedad media. Es aún más importante reconocer que hay problemas en este proyecto y es necesario orientar la demanda y estimular los conceptos de consumo. Los desarrolladores deben hacer grandes esfuerzos para cultivar el mercado y cultivar a los consumidores. Deben utilizar buenos métodos de promoción y métodos de demostración para atraer a un gran número de consumidores de seguimiento a través de la comunicación boca a boca de pioneros con experiencia personal.
En segundo lugar, por un lado, los hoteles deberían unirse activamente al sistema de intercambio de tiempo compartido y, por otro lado, deberían llevar a cabo amplias alianzas horizontales con sus pares para mejorar las ventajas de la cadena de los hoteles con derechos de propiedad.
En tercer lugar, los desarrolladores deben establecer una buena imagen corporativa y sistemas completos de gestión corporativa para mejorar la rentabilidad operativa de la empresa, al tiempo que mejoran la transparencia de las operaciones corporativas para brindar a los inversores una protección de inversión segura y confiable y mejorar su confianza en las inversiones. .
En cuarto lugar, los desarrolladores, con la ayuda de los agentes, deben combinar sus propias ventajas y recursos sociales para ofrecer a los consumidores beneficios y descuentos adicionales. Por ejemplo, cuando HNA Group Kangyuan Hotel lanzó su concepto de derechos de propiedad, implementó operaciones a gran escala, combinó ventajas aéreas (rutas de aviones) y ventajas terrestres (lugares escénicos de Hainan, hoteles) y estableció una cadena hotelera nacional en sus ciudades de navegación nacionales. , formando una integración de ventajas para brindar a los clientes una variedad de valores agregados, como 50% de descuento en boletos aéreos, intercambio de derechos de uso de cadenas de tiendas, descuentos en instalaciones recreativas, etc., junto con la sólida marca de HNA y el buen funcionamiento del hotel Kangyuan. desempeño durante más de 10 años, el concepto de "inversión turística vacacional" y su cotización en bolsa. El modelo operativo transparente de la empresa ha dado a los inversores un alto grado de confianza en ella.
En quinto lugar, los promotores y agentes deberían utilizar activamente algunos modelos operativos de la industria inmobiliaria para ofrecer a los consumidores planes de inversión hipotecaria bancaria. Los consumidores sólo tienen que pagar un pequeño pago inicial y el saldo se reembolsa a plazos. De esta manera, los consumidores pueden obtener una cierta cantidad de ingresos cada año, además de pagar los préstamos bancarios confiando las operaciones hoteleras. Algunos desarrolladores también han introducido políticas de devolución garantizada, que pueden promover en gran medida el comportamiento de inversión y compra de los consumidores.
El éxito de un hotel con derechos de propiedad no consiste sólo en vender el hotel, sino también en centrarse en el desarrollo sostenible del rendimiento operativo posterior.
1. El posicionamiento de calidad de los hoteles con derechos de propiedad es muy crítico. Si la calificación es demasiado baja, no atraerá clientes; si la calificación es demasiado alta, habrá muy pocos clientes de alto nivel, el costo de gestión del hotel será demasiado alto y las ganancias superarán las pérdidas. Generalmente, los turistas y turistas prefieren hoteles de 3 a 4 estrellas.
2. Reducir los costes laborales. En general, los hoteles con derechos de propiedad ubicados en zonas turísticas pintorescas tienen obviamente temporadas altas y bajas, por lo que, además de estar localizados, los administradores de hoteles también pueden desear adoptar "trabajo estacional". Por supuesto, también es importante la formación para fortalecer la cohesión empresarial y la calidad del personal.
3. Añadir más instalaciones de entretenimiento abiertas. Las instalaciones públicas de apoyo de los hoteles con derechos de propiedad no sólo sirven a los propietarios de inversiones hoteleras, sino que también deben estar abiertas a todo el mercado turístico y al público, a fin de conservar y movilizar la popularidad.
4. Realizar operaciones diversificadas y hacer todo lo posible para satisfacer las necesidades de los huéspedes. En comparación con los hoteles de tipo empresarial, los hoteles con derechos de propiedad para la industria del turismo y el ocio, además de tener su propio posicionamiento distintivo en términos de precio y servicio, también deberían desarrollar una variedad de servicios u operaciones en torno a la industria del turismo.
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