Cosas a tener en cuenta al comprar una propiedad comercial
1. Firmar un contrato de compraventa con el arrendador.
2. Busque una empresa tasadora para evaluar la propiedad.
3. Acude al banco a pagar el anticipo y solicita un préstamo.
4. El banco aprueba el préstamo.
5. Después de pasar la revisión, el comprador y el vendedor acuden a la bolsa para gestionar la transferencia del certificado inmobiliario.
6. El banco presta dinero al vendedor.
Cosas a tener en cuenta al comprar una tienda:
1. Al elegir una tienda para hacer el tipo de negocio que desea hacer, debe considerar la ubicación que elija (entorno circundante, incluidas las personas que se vieron gravemente afectadas por el desastre).
2. ¿Es para negocio propio, es para traspasar después de la compra o es para subarrendar más adelante?
3. No importa cuáles sean sus planes, debe averiguar el certificado de propiedad del propietario o los certificados pertinentes, así como todos los asuntos relacionados anteriores de la tienda (como si hay tarifas relacionadas atrasadas, etc.). en buen estado, como calefacción, desagüe, etc.
4. Determinar la información de identidad del vendedor y la información de la propiedad.
Pregunta 2: Las cosas a tener en cuenta al comprar una casa de segunda mano son relativamente simples, siempre que el vendedor tenga el certificado de propiedad y el certificado del terreno, luego verifique si ha sido hipotecado y si la transferencia. Puede ser sencillo. Los impuestos y tarifas incurridos por la transferencia son altos. Acuerde quién correrá con las multas e impuestos derivados de la transferencia. ¡Lo mejor es pagar después de la transferencia!
Pregunta 3: ¿A qué debes prestar atención a la hora de comprar una tienda de primera mano? Vea más, pregunte más, escuche más y haga más recados.
En lo que respecta a las tiendas, las tiendas con una superficie de aproximadamente 60O y 130~150O son relativamente fáciles de alquilar y los inversores no estarán bajo demasiada presión financiera. Además, una tienda con una tasa de ocupación del 85% y una tasa de ocupación de 30.000 yuanes es más valiosa que una tienda con una tasa de desocupación de 25.000 yuanes y una tasa de ocupación del 70%.
En cuanto a los ingresos por alquiler y el retorno de la inversión reclamados por los promotores, los propios inversores también deberían comprobarlo sobre el terreno. Al calcular los ingresos por inversiones de una tienda, se debe considerar plenamente el coste de compra de la tienda en la fase inicial: por ejemplo, el impuesto sobre la escritura es el 3% del precio total de la vivienda. Después de la venta, se debe pagar un impuesto global del 5% del precio total de la vivienda. En segundo lugar, también se deben tener en cuenta los gastos posteriores de agua, electricidad, gas, calefacción, administración de la propiedad y otros gastos de la tienda.
La liquidez es un indicador importante para evaluar el valor de una tienda. Las tiendas como Yunduo con derechos de propiedad independientes, derechos de operación e inquilinos son opciones populares entre los expertos en inversiones. Estas tiendas son fáciles de retirar con éxito. Por el contrario, las tiendas no independientes aumentarán los riesgos de efectivo en caso de disputas.
En términos de impuesto comercial, es relativamente sencillo a la hora de comprar, principalmente un 3% de impuesto sobre escrituras y un 0,05% de impuesto de timbre sobre el monto del contrato. Si compras en una tienda de segunda mano, tendrás que pagar una tarifa de transacción del 0,5%.
Pregunta 4: ¿A qué debes prestar atención al comprar una tienda? Lo primero importante para una tienda es la ubicación.
Una ubicación privilegiada en una ubicación privilegiada es definitivamente lo mejor.
Las tiendas generalmente se dividen en varias categorías: grandes tiendas con comerciantes subyacentes\tiendas independientes en el mercado.
Generalmente, los relacionados con compras personales son literas y literas de abajo.
En primer lugar, debes hacer un análisis comercial de tu ciudad objetivo para ver dónde están los distritos comerciales con más gente. Generalmente, no hay tiendas a la venta en ubicaciones privilegiadas, por lo que el propietario es propietario de las tiendas en alquiler y puede proporcionar un lugar para venderlas. Hay muy pocos lugares realmente privilegiados.
Como simple inversor, es muy importante entender esto.
Lo primero importante es el retorno de la inversión.
En general, los promotores son inteligentes y esperan que el precio de las tiendas con buena relación calidad-precio no sea muy bajo. Primero debe investigar los precios de alquiler de las tiendas en las áreas circundantes, calcular el alquiler anual y luego calcular la inversión requerida para la tienda que le gusta: pago inicial + pago mensual + tarifa de administración de la propiedad, etc. y luego calcule la ganancia anual, para que pueda saber fácilmente si comprar este puntaje es un buen negocio.
Hay muchos algoritmos de retorno de la inversión en Internet. Puedes buscarlo en Baidu o puedes hacer un cálculo simple según el método que mencioné. Pero existe un riesgo, es decir, no puedes estar seguro de cuánto tiempo llevará alquilar la casa después de cerrarla. Si contratas a un agente, tendrás que pagar las tarifas correspondientes. Además, si la tienda no funciona bien, el arrendador cancelará el contrato de arrendamiento y usted perderá los ingresos esperados por el alquiler.
Lo segundo importante es elegir la mejor tienda entre un montón de tiendas. Por supuesto, esta es la base del Golden Horn y Silver Edge. Veamos si el camino va bien. Las carreteras demasiado anchas bloquean a la gente. Si hay un ambiente comercial maduro a su alrededor, el valor de inversión de la tienda puede ser mayor.
El interior de la tienda debe ser cuadrado y tener una relación ancho-profundidad razonable; esto no significa que cuanto más ancho sea, mejor; las tiendas con naves anchas pueden ser costosas, así que no No subestimes a los desarrolladores. Al menos hay muchos factores de precio cuando valoro la tienda. Cada tienda considera muchos factores al fijar el precio. No coloque demasiadas paredes y rincones en el interior; esto se puede entender con sentido común.
En principio, al diseñar comerciantes, se debe considerar la uniformidad y, en general, no habrá productos no disponibles. Pero las llamadas cosas que no debes comprar son los riesgos de inversión que mencioné anteriormente. Debes evaluar correctamente el desarrollo comercial, crecimiento poblacional y mejora municipal de la zona donde se ubica tu tienda en los próximos 3-5 años. No se deje engañar por los vendedores. A muchas tiendas les va bien al principio y los clientes están entusiasmados por comprar. Como resultado, la población no aumentó mucho después de 10 años y había menos gente. ¿Dónde puedo obtener ingresos? Los hogares itinerantes no pueden ganar dinero. ¿Dónde puedo obtener el pago del alquiler?
La racionalidad es siempre la cualidad fundamental de los inversores.
Hablemos de rebajas, tonterías, la lana es de la oveja, ¿no? El 12% está incluido en el precio de venta, lo que equivale a utilizar tu propio dinero para devolverte un poco de dinero cada año. No tiene ningún sentido en absoluto. Les dices que no den descuentos, solo dame un descuento alto.
Existen dos tipos de tiendas en los grandes centros comerciales.
Uno son los amarres reales, venderte tantos como sea posible para que tengas amarres físicos. Al alquilar, el alquiler se basa en la superficie real de la tienda. Alquila todo lo que puedas.
El otro son los derechos de gestión (Sogou Nanting de Beijing es este modelo). No eres dueño del puesto real, sólo de un porcentaje. Al alquilar un centro comercial, puede dividir todas las tiendas y volver a dividirlas, y luego pagar los ingresos del alquiler de acuerdo con la proporción de la inversión de compra de todos. Por ejemplo, usted usa 1 millón para comprar la propiedad de una tienda y otra persona usa 100.000 para comprar la propiedad de 10 tiendas. No importa cuántas tiendas estén asignadas en el centro comercial y a cuántos comerciantes se les alquile, su proporción de alquiler compartido es de 1:10, uno para usted y 10 para los demás. Y no puedes alquilarlo solo. Esto es un poco como una sociedad anónima. Todo el mundo equivale a comprar acciones.
Pero parece que estás hablando de la primera situación: sin reembolso, sólo un descuento. Todos los reembolsos son estafas.
Además, si tienes dinero, intenta elegir una tienda con buena ubicación y una gran superficie. Estas tiendas tienen un mayor valor de inversión y es menos probable que bajen de precio.
Pregunta 5: ¿A qué cuestiones debemos prestar atención al comprar una casa frontal? Hola. Lo más importante a la hora de comprar una casa es la ubicación. La ubicación es definitivamente mejor ahora y tiene un gran potencial de apreciación en el futuro. Generalmente, si alquila, 20 años de alquiler deberían poder cubrir el precio de compra. A la hora de firmar el contrato basta con seguir el proceso general y preguntar por la próxima fecha, préstamo hipotecario, factura, etc. Lo que importa es la credibilidad del promotor. Si huyes, no conseguirás la casa, pero esto es raro.
Pregunta 6: ¿Cuáles son los procedimientos o precauciones para comprar una casa nueva? El derecho de uso de suelo de la casa delantera es de 40 años. En términos generales, debemos prestar atención a los siguientes pasos:
El primero es ver la casa, normalmente a través de una agencia inmobiliaria o por tu cuenta;
El segundo es firmar un contrato. contrato de depósito y contrato de intermediario, pagar el depósito después de firmar el contrato;
El tercero es firmar un contrato de compraventa, es decir, el contrato de compraventa de bienes raíces, y presentar el contrato en línea al mismo tiempo;
El cuarto es pasar por los trámites de transferencia. Una vez completados los procedimientos de transferencia, el centro de transacciones emitirá un recibo;
En quinto lugar, obtenga el certificado de derechos de propiedad 20 días después de la emisión del recibo, podrá obtener el certificado de derechos de propiedad para la próxima casa;
El sexto es entregar la casa. Pago final.
Procedimientos y tarifas de transacción:
El comprador debe traer su documento de identidad y el vendedor debe acudir a la bolsa de bienes raíces con los documentos pertinentes, como la vivienda y los certificados de vivienda, para su procesamiento detallado.
Requerido:
Cédulas de identidad de ambas partes y copias de cédulas de identidad (no vencidas);
Certificado de propiedad del vendedor.
Trámite:
Acudir a la notaría con el DNI vigente para realizar los trámites de notarización.
Gastos de tramitación:
La primera parte de los honorarios: honorarios de notario;
La primera parte de los honorarios: Los impuestos y tasas pagaderos por ambas partes a La transferencia de bienes inmuebles son los siguientes.
Pregunta 7: ¿A qué aspectos hay que prestar atención al aceptar una casa con fachada transferida? Debes firmar un contrato y pagar un depósito. Si la propiedad anterior fue alquilada por otra persona, también se deberá obtener el consentimiento del inquilino. También hay algunas licencias sanitarias y similares. ¡Compruebe si existe registro industrial y comercial y deuda externa, y diríjase a la oficina industrial y comercial local para realizar los trámites de transferencia!
Asegúrese de saber si la licencia comercial de la tienda original se transfiere con la tienda. ¿Se pagan los impuestos a tiempo? ¿Cuándo vence el plazo de pago de los honorarios de gestión? ¿Cuánto cuesta volver a solicitar la transferencia de propiedad? Asegúrese de consultar con el departamento industrial y comercial antes de transferir la propiedad.
B.Considerar los derechos de propiedad y vida útil de la vivienda.
¿Es una taberna o una casa particular? ¿Ha caducado el contrato de arrendamiento anterior? ¿Hay algún atraso en el alquiler? Porque sólo cuando los derechos de propiedad de la casa estén claros, podremos solicitar licencias comerciales industriales y comerciales, licencias minoristas de monopolio de tabaco y otros documentos. )
C. Amplio conocimiento en licencias
(Antes de hacerse cargo de una tienda transferida por otros, primero debe comprender si la licencia comercial de la tienda original se transfirió con la tienda. ¿Impuestos pagados a tiempo? ¿Cuándo es la fecha límite para el pago de los gastos de gestión? ¿Cuánto cuesta volver a solicitar la transferencia? Debe consultar al departamento industrial y comercial antes de transferir la propiedad. )
D. Estimar científicamente el valor de la mercancía original de la tienda
Al estimar el valor de la mercancía, no solo se debe considerar el precio mayorista sino también la depreciación de la mercancía. No se pueden pedir productos caducados, pero algunos productos, como los artículos de primera necesidad y los condimentos, se vuelven difíciles de vender con el tiempo y es necesario reducir su precio. Además, también se debe considerar la depreciación de los activos fijos. Como estanterías, mostradores, mesas y sillas, etc. , la depreciación debe calcularse en función de la antigüedad y el uso. En ese momento, los estantes que compré por 500 yuanes eran simples estantes de madera. Ahora parece que 200 yuanes están bien gastados. )
E. Se debe firmar un acuerdo de transferencia.
(Asegúrese de firmar el contrato de transferencia con anticipación y solicite a personas con experiencia que verifiquen los precios de los productos. Antes de firmar el acuerdo, leí atentamente el contrato de arrendamiento firmado por el propietario de la tienda a transferir y El propietario, y aprendí de la parte razonable, y se modificaron algunos términos. He abierto una tienda en esta calle durante mucho tiempo y sé mucho sobre los alquileres y las tarifas de transferencia de las tiendas cercanas, así que lo estoy. relativamente seguro.
Y al firmar el acuerdo de transferencia por escrito, también invitamos a un tercero a actuar como testigo. )
3. No te preocupes por apoderarte de la tienda.
No seas impaciente al hacerte con una tienda. Exprime el agua y elige el momento adecuado. Al igual que en la tienda que adquirí, el propietario pidió inicialmente 15.000 yuanes. Creo que este precio es injusto porque la ubicación de la tienda no es muy buena y casi no hay nadie allí después de las 9 p.m. Pero en ese momento no tenía prisa por negociar con él, sino que esperé pacientemente. Creo que esta tienda es pequeña y cara, por lo que no se la quitarán fácilmente. Los hechos han demostrado que mi juicio era correcto. Dos meses después, el dueño de la tienda se puso en contacto conmigo y automáticamente redujo el precio a 7.000 yuanes.
4. Adquirir una tienda antigua tiene sus ventajas.
(Yang Xiujuan: Creo que es deshonesto realizar transferencias a precios inflados y productos de mala calidad, lo cual también es muy común en las transferencias de tiendas. A pesar de esto, muchas personas todavía optan por hacerse cargo de otras. Creo que es muy importante. La razón es que la tienda transferida tiene ventajas que la nueva tienda no tiene. La antigua tienda ha acumulado muchos clientes, sumado a la reputación establecida durante muchos años de operación, estos son recursos financieros en comparación con la apertura de una nueva tienda. El riesgo de hacerse cargo de una tienda antigua es mucho menor. Con la transferencia de la tienda, el terreno de la tienda, los clientes y el poder adquisitivo se transfieren juntos, y el destinatario no paga más por ello, si los tres grandes jefes calculan esto. Entonces no me sentiré en desventaja.
Gao Yousong: Estuve de acuerdo con el punto de vista de la Sra. Yang Cuando me hice cargo de la tienda, otros dijeron que era costosa. 7.000 yuanes, descontando las baldosas que valen 700 yuanes y la puerta corredera que vale 1.300 yuanes, significa que la tarifa de transferencia para la tienda vacía es de sólo 5.000 yuanes. Creo que vale la pena. Después de que se transfirió la tienda, amplié el negocio. El costo se recuperó rápidamente, los ingresos se duplicaron y la reputación mejoró constantemente. Por lo tanto, al cambiar de tienda, no se concentre sólo en algunos activos tangibles, sino también calcule la inversión y los beneficios, y adopte una visión a largo plazo.
5 La tarifa de transferencia de tienda es una tarifa adicional que cobra la familia de clase alta cuando la tienda cambia de manos en actividades comerciales. Es una compensación para la familia de clase baja para compensar las pérdidas sufridas por la. familia de clase alta debido a la transferencia Sin embargo, la situación real es que algunos lugares, ubicaciones y tiendas piden dinero sin razón o pagan demasiado y se sospecha que "se convierten ilegalmente en un segundo propietario". >
Entonces, primero, al estimar la tarifa de transferencia, el valor tangible de la tienda cuando se transfiere...> & gt
Pregunta 8: ¿A qué debe prestar atención al comprar un escaparate? casa? Al tomar decisiones de inversión en bienes raíces de tiendas, debe prestar atención a elegir una ubicación, un buen mercado o una tienda con perspectivas de desarrollo prometedoras.
La calle donde se encontraba originalmente la tienda de fideos. ¿Una calle bulliciosa o una calle con un gran flujo de gente? ¿La ubicación y el entorno circundante son propicios para la inversión y los negocios? ¿La nueva calle tiene perspectivas de desarrollo? En general, resultó ser una calle próspera y con gran popularidad. gran flujo de personas.
Con factores favorables como carreteras, transporte conveniente y estacionamientos en los alrededores, el valor de las casas con fachada después de la inversión y renovación será mayor.
Para algunas calles de nueva construcción, es necesario realizar investigaciones y análisis para predecir sus tendencias de desarrollo. Si hay calles nuevas con buenas perspectivas de desarrollo, se puede ir allí cuando el precio de las casas delanteras sea bajo. , invertirá en comprar cuando la calle recién construida se vuelva próspera, podrá alquilar las casas delanteras a un precio de alquiler más alto, o las casas delanteras se transferirán a un precio más alto p>Pregunta 9: ¿Qué es una casa con fachada? ¿A qué debe prestar atención al comprar una casa con fachada? Probablemente muchos amigos sepan sobre la casa con fachada, pero ¿cuánto sabe usted sobre la definición de casa con fachada y las precauciones para comprar una casa con fachada? 1. Es una casa independiente al frente, especialmente una casa destinada a fines comerciales. 2: La habitación con fachada independiente al borde de la carretera forma parte de la casa, y debe ser una habitación en el primer piso o una suite que incluya una habitación en el primer piso. Esto es también lo que a menudo entendemos por casa de fachada: una casa de planta baja que da a la calle. Por supuesto, la naturaleza del uso de la casa o la naturaleza del terreno no son factores que definen una casa frontal. Casa fachada es sólo un término verbal sin significado legal estricto ni terminología profesional. Es un término convencional. Si compra de segunda mano, solicite a la otra parte que proporcione tres certificados, a saber, certificado de bienes raíces, certificado de terreno, certificado de escritura y de impuestos, y verifique la tarjeta de identificación del cabeza de familia;
Pregunta 10: ¿Qué ¿Debo prestar atención al comprar una nueva tienda? ¿A qué debes prestar atención al comprar una tienda?
Primero, antes de comprar una tienda, debe verificar el estado de propiedad de la casa que compró en el centro de comercio de bienes raíces en el distrito donde se encuentra la casa, y verificar estrictamente si el desarrollador tiene todas las licencias. desde el desarrollo de terrenos hasta la venta de bienes raíces, incluyendo si está hipotecado, si está sujeto a restricciones judiciales, etc.
2. Al firmar un contrato de venta de tienda, tenga en cuenta:
1. Comprobar si se trata de un negocio real e indicarlo en el contrato;
2. El área de puestos públicos de una tienda es generalmente del 30% al 40%, o incluso del 50%. Por lo tanto, para los compradores de tiendas, el precio unitario de comprar una tienda es más alto que el de una residencia. Si el error se permite dentro de un cierto rango, también puede generar decenas de miles de yuanes en cambios de precios. Se recomienda que los compradores de viviendas elijan el método de cálculo del precio unitario en función del área de uso y estipulen claramente el tamaño del área compartida y la propiedad de los derechos de propiedad en el contrato para determinar la planificación y el diseño de las partes públicas. Al mismo tiempo, deje que el promotor estipule en el contrato de compra una solución al problema de que el área del puesto es demasiado grande o demasiado pequeña;
3.
Muchas disputas entre compradores de viviendas y promotores se centran en la gestión inmobiliaria de las tiendas, que también es un vínculo que los compradores tienden a pasar por alto a la hora de adquirir tiendas;
4. Las condiciones de propiedad de las propiedades comerciales son muy importantes para la promoción de inversiones de los inversores y las operaciones futuras de los operadores. Al firmar un contrato de taller se tienen en cuenta condiciones especiales como la distribución del suelo, la capacidad de carga del suelo, las plazas de aparcamiento, la protección contra incendios, los espacios publicitarios, los ascensores de pasajeros y de carga, las entradas y salidas, la transparencia, la superficie de exposición, la distancia entre columnas, la altura del suelo y los medios de apoyo. , etc. deben acordarse al entregar la propiedad. Preste atención a la aceptación. 3. Un número considerable de personas están interesadas en las promesas del promotor inmobiliario al comprar una tienda, como el arrendamiento posventa y una tasa de rentabilidad anual de unos pocos puntos porcentuales. Cabe señalar que, de acuerdo con el artículo 11 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales" del Ministerio de Construcción, las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden vender viviendas comerciales no construidas en forma de arrendamiento posventa o posventa encubierta. arrendamiento. El mercado inmobiliario es riesgoso y los compradores de viviendas deben evaluar cuidadosamente la probabilidad de que se cumplan las promesas de los directores.
4. Préstamos y otros impuestos. Los préstamos para tiendas son bajos, tienen una vida útil corta y tienen tasas de interés de préstamo relativamente altas. Los bancos son más estrictos en cuanto a las calificaciones de los prestamistas para tiendas que para las casas. Por lo tanto, los compradores de viviendas deben considerar la presión que enfrentan cuando el préstamo no se puede realizar al comprar una tienda, deben pagar un impuesto sobre la escritura del 4% del precio total de la vivienda, además del impuesto de timbre contractual, el impuesto comercial y el valor del terreno; impuesto añadido e impuesto sobre la renta personal.