Shanghai promulgó los métodos de identificación y gestión del arrendamiento para viviendas de alquiler asequibles: el alquiler cobrado por adelantado no excederá los 3 meses.
Las “Medidas de Gestión” proporcionan orientaciones claras sobre las condiciones de suministro, condiciones de acceso, reglas de arrendamiento, estándares de suministro, revisión de calificación, período de arrendamiento, gestión de alquileres y usos, etc.
Los "Métodos de reconocimiento" proporcionan procedimientos y directrices de reconocimiento claros para proyectos de viviendas de alquiler existentes (divididos en proyectos generales/proyectos de renovación), proyectos recientemente implementados y políticas de apoyo financieras, fiscales, de agua y electricidad relacionadas.
A este respecto, Shu Duan, analista senior del Departamento de Negocios Empresariales de la Academia Central Index, señaló que la promulgación de las "Medidas de Gestión" y las "Medidas de Reconocimiento" son una extensión y conexión. de políticas superiores y mejorar aún más la política de seguridad habitacional de Shanghai. El sistema tiene una gran importancia de referencia para otras ciudades grandes y medianas de todo el país. Específicamente:
Preste más atención a la protección de los derechos e intereses de los inquilinos: las "Medidas de gestión" estipulan claramente que no se debe cobrar ningún alquiler por más de una cuarta parte por adelantado; no exceder el alquiler de un mes; la unidad de alquiler puede ser Los servicios de valor agregado se brindan de forma voluntaria, pero no se permiten otros cargos, como los de propiedad.
El estándar de identificación presta más atención al equilibrio regional: las "Medidas de Gestión" aclaran que el estándar de superficie para las dificultades de vivienda se determina en principio en función de la superficie de construcción de viviendas per cápita de una determinada zona en Shanghai tiene menos de 15 metros cuadrados. El área se calcula en función del área específica, lo que ayuda a realizar mejor la función de seguridad de la casa y hay espacio para un ajuste adecuado más adelante.
Las reglas de asignación de alquileres se centran más en mejorar la eficiencia: las "Medidas de Gestión" estipulan claramente que el alquiler puede asignarse al empleador en su conjunto, y el empleador se encargará de que las personas que cumplan las condiciones de acceso a mudarse. En principio, la asignación de alquiler centralizada - asignación de alquiler normalizada - lista de espera para el alquiler se implementará en fases. Ayudar a mejorar la eficiencia de la asignación de viviendas de alquiler asequibles.
La política tiene un alcance de aplicación más amplio: los "Métodos de reconocimiento" incluyen proyectos de viviendas de alquiler existentes que cumplen con las normas dentro del alcance de la identificación de viviendas de alquiler asequibles, lo que favorece la implementación y estándares unificados en toda la ciudad y aumenta el entusiasmo de todas las partes.
(A finales de agosto de 2021, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural propuso en la rueda de prensa “Tener un Lugar donde Vivir” acelerar el establecimiento de un sistema habitacional con oferta multisujetaria, seguridad multicanal, tanto en alquiler como en compra, y aclaró que el “Décimo Plan Quinquenal” durante este periodo se centrará en el desarrollo de viviendas de alquiler asequible. En agosto de 2021 se lanzará el “XIV Plan Quinquenal de Vivienda”. "Desarrollo de Vivienda en Shanghai" indicó claramente que durante el período del "14º Plan Quinquenal", se formarán más de 420.000 unidades de viviendas de alquiler (habitaciones de huéspedes y dormitorios), lo que representa el 40% de la oferta total de viviendas. El 20 de septiembre de 2021, Shanghai emitió las "Opiniones de implementación para acelerar el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles en la ciudad")
Las siguientes son las "Medidas de gestión del arrendamiento de viviendas de alquiler asequibles de Shanghai (prueba)" Texto original. :
Capítulo 1 Principios Generales
Artículo 1 (Bases de Formulación)
Con el fin de normalizar la gestión del arrendamiento de viviendas de alquiler asequible, según los "Dictámenes de la Oficina General del Consejo de Estado para Acelerar el Desarrollo de Viviendas de Alquiler Asequibles" (Guobanfa [2021] No. 22) y el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Shanghai sobre la Emisión de Opiniones de Implementación para Acelerar el Desarrollo de Viviendas de Alquiler Asequibles Vivienda en esta ciudad" (Número Hu Fu Ban [2021] No. 12).
Artículo 2 (Unidades de arrendamiento)
El término "unidad de alquiler" como se menciona en estas Medidas se refiere a la unidad con derechos de propiedad para viviendas de alquiler asequibles, o la unidad que ha firmado un acuerdo con los derechos de propiedad para viviendas de alquiler asequibles y obtuvo Unidades completas con derechos de operación de alquiler y derechos de ingresos.
Si el propietario confía a una empresa operativa profesional la realización de operaciones de arrendamiento mediante la compra de servicios, ésta seguirá siendo considerada una "unidad de alquiler".
Capítulo 2 Gestión de Oferta y Acceso
Artículo 3 (Condiciones de Oferta)
Proyectos que hayan obtenido la “Carta de Confirmación de Proyecto de Vivienda de Alquiler Asequible”, se puede poner en suministro solo después de que haya sido completamente renovado y cumpla con las siguientes condiciones:
(1) Para proyectos que requieren una licencia de entrega residencial, se debe obtener una licencia de entrega residencial;
(2) Los proyectos que no requieren un permiso de entrega y uso residencial (excepto para proyectos de decoración) deben obtener un certificado de aceptación de finalización;
(3) Los proyectos que utilizan renovaciones de viviendas no residenciales deben obtener un certificado de aceptación de finalización del gobierno del distrito (viviendas subsidiadas por el gobierno del distrito) opiniones de aceptación conjunta de los departamentos relevantes organizados por el Grupo líder de trabajo de viviendas de alquiler).
Artículo 4 (Condiciones de Acceso)
La oferta de vivienda de alquiler asequible es para empleados que estén empleados legalmente en esta ciudad y tengan dificultades de vivienda, así como para sus cónyuges e hijos. En principio, el estándar del área de dificultad de vivienda se determina en función de que el área de construcción de viviendas per cápita de un hogar en una determinada zona de la ciudad sea inferior a 15 metros cuadrados. El área de construcción de viviendas per cápita de una familia se determina en función de si la persona, el cónyuge y los hijos poseen propiedades o alquilan viviendas públicas. El alcance regional para calcular el área de construcción se determina de acuerdo con los siguientes estándares combinados con factores de desplazamiento:
(1) Si la vivienda de alquiler asequible está ubicada en las siete áreas urbanas centrales de Puxi y la Nueva Área de Pudong ( dentro del anillo exterior), la familia solicitante está ubicada en Puxi. El área de construcción de viviendas de las siete áreas urbanas centrales de la Nueva Área de Pudong (dentro del anillo exterior) debe incluirse en el cálculo.
(2) Si las viviendas de alquiler asequibles están ubicadas en el distrito de Baoshan, el distrito de Minhang, el distrito de Jiading, el distrito de Jinshan, el distrito de Songjiang, el distrito de Qingpu, el distrito de Fengxian, el distrito de Chongming y el nuevo distrito de Pudong (fuera del anillo exterior) , en la solicitud se calculará la superficie construida de los hogares ubicados en el área del proyecto.
(3) Las viviendas de alquiler asequibles se ubican dentro de las cinco nuevas ciudades. El área para calcular el área de construcción de viviendas se puede optimizar aún más en función del desarrollo de las nuevas ciudades y las necesidades de equilibrio entre empleo y vivienda; El plan específico será propuesto por el departamento de gestión de vivienda del distrito donde se ubica el proyecto. Se implementará después de ser informado al departamento de gestión de vivienda municipal para su aprobación.
(4) Para los proyectos de viviendas de alquiler asequibles que se suministran públicamente a la ciudad y se han puesto en oferta durante más de medio año y la tasa de ocupación aún está por debajo del 80%, el ámbito regional para calcular el el área de construcción de viviendas se puede ajustar adecuadamente; específicamente, se determinará el área donde se ubicará el proyecto. El departamento de administración de vivienda del distrito propondrá un plan y lo presentará al departamento de administración de vivienda de la ciudad para su aprobación antes de su implementación.
Sobre la base de las condiciones de acceso básicas anteriores, la unidad de arrendamiento puede refinar y aumentar las condiciones de acceso según el proyecto real. Apoyar a los parques industriales y a los empleadores en la construcción de viviendas de alquiler asequibles y dar prioridad o ubicación específica a los empleados en parques, unidades y sistemas. La unidad de alquiler deberá presentar las condiciones de acceso específicas al departamento de gestión de vivienda del distrito donde se encuentra el proyecto para su presentación.
Artículo 5 (Reglas de asignación de alquileres)
Las viviendas de alquiler asequibles pueden asignarse directamente a personas que cumplan las condiciones de acceso, o pueden asignarse al empleador en su conjunto, y el El empleador se encargará de que cumpla con los requisitos de admisión para que las personas se muden. La asignación de viviendas de alquiler asequibles sigue los principios de apertura, equidad e imparcialidad y generalmente se implementa en las dos etapas siguientes:
(1) Etapa de alquiler centralizado. Una vez que el proyecto cumpla con las condiciones de suministro, la unidad de arrendamiento emitirá un anuncio y comenzará la asignación de alquiler centralizada durante el período de asignación de alquiler centralizada, se debe dar prioridad a las personas que no tienen una casa en la ciudad y cumplen con otras condiciones de acceso.
(2) Etapa normal de distribución del alquiler. Las casas restantes después de la asignación centralizada se asignarán para alquiler normalmente, y aquellas que cumplan con las condiciones de acceso se asignarán para alquiler por orden de llegada.
Si todos o parte de los apartamentos del proyecto se alquilan íntegramente durante el periodo de alquiler, se establecerá una lista de espera según el tipo de apartamento, y se dará prioridad a aquellos que no tengan vivienda en la ciudad y Cumplir con otras condiciones de admisión.
La unidad de alquiler debe formular reglas detalladas específicas para la asignación del proyecto basadas en los principios anteriores e informarlas al departamento de administración de vivienda del distrito donde se encuentra el proyecto para su presentación.
La unidad de arrendamiento no rechazará a los solicitantes calificados para el arrendamiento.
Artículo 6 (Normas de oferta)
Controlar razonablemente las normas de oferta de viviendas residenciales de alquiler asequible. Las familias unifamiliares con tres o menos hijos pueden vivir en unidades de dos dormitorios o menos, y las familias con dos o tres hijos pueden vivir en unidades de tres dormitorios o menos. Dependiendo de la correspondencia entre la oferta y la demanda, también se pueden organizar unidades de alquiler para su demolición y uso de apartamentos de varias habitaciones.
Una familia o una persona sola sólo puede vivir en una vivienda de alquiler asequible.
Artículo 7 (Materiales de solicitud)
Los solicitantes de viviendas de alquiler asequibles deberán presentar los siguientes materiales de solicitud a la unidad de arrendamiento:
(1) "Arrendamiento indemnizado" Formulario de Solicitud de Proyecto de Vivienda";
(2) Contrato de trabajo válido (o contrato de trabajo, contrato de trabajo, aviso de empleo, registro industrial y comercial de trabajo por cuenta propia) y otros documentos que acrediten el empleo legal;
(3) Si es propietario de una propiedad con derechos de propiedad en esta ciudad, debe presentar la prueba de los resultados de la investigación de vivienda en esta ciudad para usted, su cónyuge y sus hijos en los últimos 10 días hábiles (se puede hacer a través de portal de “ventanilla única” de la ciudad o “Mi” en la APP de licitación) (obtener el servicio de consulta en línea "Bienes Raíces" en esta ciudad debe presentar el "Certificado de Arrendamiento de Vivienda Pública";
(4) Otros materiales presentados por la unidad arrendadora de acuerdo con las condiciones de acceso.
Entre los materiales de solicitud anteriores, de acuerdo con el principio de "dos exenciones de presentación", los solicitantes no necesitan proporcionar materiales que puedan obtenerse a través de medios de big data.
Para viviendas de alquiler asequibles tipo dormitorio proporcionadas por esta unidad y los empleados de este sistema y viviendas de alquiler asequibles tipo dormitorio alquiladas por el empleador en su conjunto, los materiales de solicitud pueden simplificarse adecuadamente y determinarse por el departamento de gestión de vivienda del distrito donde se ubica el proyecto en función de la situación real.
Artículo 8 (Revisión de Calificación)
La unidad de arrendamiento revisará los materiales de solicitud presentados por el solicitante dentro de los 5 días hábiles de acuerdo con las condiciones de acceso que se presentarán al; ubicación del proyecto La agencia de seguridad de vivienda del distrito llevará a cabo la verificación y la agencia de seguridad de vivienda del distrito emitirá los resultados de la verificación dentro de los 3 días hábiles. La unidad de arrendamiento no firmará un contrato de arrendamiento para un solicitante que no pase el examen.
La agencia de seguridad de vivienda del distrito inspecciona cada año el estado de revisión de calificación de todos los proyectos de viviendas de alquiler asequibles en el distrito. La agencia municipal de seguridad de la vivienda realizará verificaciones e inspecciones, y la agencia distrital de seguridad de la vivienda realizará inspecciones aleatorias.
Si las agencias de seguridad de vivienda municipales o distritales descubren que las unidades y el personal relevantes han proporcionado materiales falsos y ocultado la verdadera situación durante la verificación, inspección y controles al azar, la unidad de arrendamiento retirará inmediatamente los objetos relevantes, y la información relevante deberá estar de acuerdo con el crédito social de la ciudad. Las normas de gestión pertinentes se proporcionan en la plataforma de servicios públicos de información crediticia de esta ciudad.
La unidad de arrendamiento debe presentar la solicitud y los materiales de revisión junto con el contrato de arrendamiento y conservarlos hasta el final del período del contrato.
Capítulo 3 Alquiler, plazo de arrendamiento y gestión de uso
Artículo 9 (Precio de arrendamiento)
Precio de alquiler de viviendas de alquiler asequibles (un precio por habitación) Es determinado por la unidad de arrendamiento, y el precio inicial y los ajustes de precio se informan al departamento de administración de vivienda en el área donde se encuentra el proyecto para su presentación y se anuncia al público el precio de alquiler real no será mayor que el precio de presentación;
Para viviendas de alquiler asequibles proporcionadas al público, el precio del alquiler debe ser inferior al 10% del alquiler de viviendas de alquiler en la misma ubicación y mercado de calidad.
Antes de la fijación de precios inicial, la unidad de arrendamiento debe confiar a una agencia de tasación de bienes raíces profesional para evaluar el alquiler de viviendas de alquiler en la misma ubicación y mercado de la misma calidad que el proyecto si la oficina del grupo líder de viviendas de alquiler asequibles del distrito tiene alguna duda sobre el resultados de la tasación, puede confiar a una agencia de tasación para que realice otra tasación, y Confirmar los resultados de la evaluación, si la unidad de alquiler tiene preguntas sobre los resultados de la evaluación confirmados por la Oficina del Grupo Líder de Vivienda de Alquiler Asequible del Distrito, puede solicitar una tasación de Bienes Raíces; Comité de Expertos en Tasaciones de la Asociación de Tasadores de Bienes Raíces de Shanghai. Las unidades de arrendamiento pueden ajustar el precio de alquiler de viviendas de alquiler asequibles anualmente si el precio aumenta, el aumento no será mayor que el aumento de los alquileres de viviendas de alquiler en el mercado en el mismo lugar monitoreado por el departamento de administración de vivienda municipal durante el mismo período; , y el incremento anual no será superior al 5%.
Para viviendas de alquiler asequibles proporcionadas a empleados en parques, unidades y sistemas, el precio del alquiler puede reducirse aún más sobre la base de lo dispuesto en el párrafo anterior y de un mecanismo progresivo y reglas de gestión de los precios de alquiler. se puede establecer en consecuencia.
El departamento municipal de gestión de vivienda debe fortalecer la supervisión e inspección del precio inicial y el ajuste de precios de viviendas de alquiler asequibles, y fortalecer la supervisión e inspección de la calidad de la evaluación de alquileres por parte de las agencias de tasación si se encuentran problemas, ordenar; rectificación.
Artículo 10 (Pago del alquiler)
Los alquileres de viviendas de alquiler asequibles se pueden cobrar mensual o trimestralmente, y no se podrá cobrar ningún alquiler por adelantado durante más de un trimestre; el depósito de garantía de alquiler (depósito) no debe exceder un alquiler mensual.
Los inquilinos de viviendas de alquiler asequibles pueden retirar los fondos de previsión de vivienda para pagar el alquiler de acuerdo con la normativa.
La unidad de alquiler no cobrará al arrendatario ninguna tarifa distinta del alquiler de viviendas de alquiler asequibles. Los inquilinos no deberán pagar tarifas de servicios de propiedad por viviendas de alquiler asequibles. La unidad de alquiler puede proporcionar servicios de valor agregado al inquilino, y el inquilino elige y paga voluntariamente las tarifas correspondientes.
Artículo 11 (Contrato de Arrendamiento y Plazo de Arrendamiento)
La unidad de alquiler de vivienda de alquiler asequible deberá firmar un contrato de arrendamiento con el arrendatario, y el contrato de arrendamiento utilizará el modelo de vivienda de alquiler asequible. el texto del contrato de alquiler y seguir los procedimientos de firma y presentación en línea.
En principio, el periodo de alquiler de una vivienda de alquiler asequible no será inferior a 1 año (salvo que el arrendatario tenga requisitos especiales), y el máximo no excederá de 3 años. Se anima a las unidades de alquiler a firmar contratos de arrendamiento de 2 o 3 años con los arrendatarios. Después de que expire el contrato de arrendamiento, después de un nuevo examen, si los residentes aún cumplen con las condiciones de acceso, pueden renovar el contrato de arrendamiento; si ya no cumplen con las condiciones de acceso, deben salir.
Artículo 12 (Gestión de uso)
El número de residentes y la superficie habitable per cápita de viviendas de alquiler asequibles deben cumplir con las regulaciones pertinentes del estado y de esta ciudad.
La unidad de arrendamiento deberá, de acuerdo con las regulaciones pertinentes de esta ciudad, implementar los requisitos de seguridad y gestión de la población para viviendas de alquiler asequibles, e implementar las responsabilidades de mantenimiento de la casa y seguridad contra incendios.
A los arrendatarios y usuarios de viviendas de alquiler asequibles no se les permite prestar o subarrendar viviendas de alquiler asequibles, no se les permite aumentar el número de inquilinos sin autorización, no se les permite cambiar el uso de viviendas de alquiler asequibles, y No se les permite dañar o decorar viviendas de alquiler asequibles sin autorización, no participarán en actividades ilegales en viviendas de alquiler asequibles y no dejarán viviendas de alquiler asequibles inactivas durante más de 6 meses sin razones justificables. Si se violan las disposiciones anteriores, la unidad de arrendamiento podrá rescindir inmediatamente el contrato de arrendamiento, responsabilizar al arrendatario y al usuario residencial por incumplimiento del contrato de acuerdo con el contrato y notificar a la unidad del arrendatario al mismo tiempo.
Capítulo 4 Otras disposiciones
Artículo 13 (Inspección e Inspección)
Las viviendas de alquiler asequibles se integrarán plenamente en la gestión de la red urbana y la gestión comunitaria integral. Los gobiernos populares de los municipios y ciudades donde se encuentran viviendas de alquiler asequibles, así como las oficinas de subdistrito, los comités de gestión de parques y otras agencias gubernamentales deben establecer un sistema de inspección para inspeccionar el uso y la gestión de viviendas de alquiler asequibles dentro de sus respectivas jurisdicciones e implementar responsabilidades de gestión territorial. El departamento de gestión de vivienda del distrito debe proporcionar orientación sobre la frecuencia y los requisitos de las inspecciones y fortalecer la supervisión y la inspección.
Si durante la inspección se descubre que la unidad de arrendamiento no alquila viviendas de alquiler asequibles de acuerdo con los objetos de suministro prescritos, las condiciones de acceso, los precios de alquiler, los períodos de arrendamiento y otras condiciones, el departamento de administración de vivienda del distrito deberá ordenarle que haga rectificaciones o transferirlo al departamento de gestión de la aplicación de la ley para una mayor investigación, si las circunstancias son graves, informar al departamento de gestión de vivienda municipal para notificar a los departamentos pertinentes que suspendan el disfrute del impuesto por parte de la unidad de alquiler; y la política de apoyo fiscal para viviendas de alquiler asequibles y la política civil de precios de agua, electricidad y electricidad, ordenar a la unidad de alquiler que devuelva la recompensa fiscal y los fondos de subsidio recaudados, y recaudar y gestionar el caso de acuerdo con el método fiscal a procesar.
Artículo 14 (Transformación Digital)
Apoyándose en el portal de “ventanilla única” del gobierno municipal y la plataforma municipal de servicios de gestión de alquiler de viviendas, promover la liberación unificada de viviendas de alquiler asequibles en la plataforma. Los ciudadanos presentarán los materiales de solicitud, revisarán las calificaciones de las unidades de alquiler y comprobarán la disponibilidad de viviendas en la plataforma. El contrato de alquiler se firmará y presentará en línea en la plataforma, proporcionando a los ciudadanos servicios de gestión de arrendamiento de viviendas de alquiler asequibles "en un solo lugar".
Fortalecer la gestión inteligente de viviendas de alquiler asequibles y ampliar activamente los escenarios de aplicación de "una red y gestión unificada" de viviendas de alquiler asequibles.
Artículo 15 (Período de Vigencia y Cohesión de Políticas)
Esta medida se implementará a partir de la fecha de emisión y tendrá una vigencia hasta el 65438 de junio + 31 de febrero de 2023.
La gestión del arrendamiento de viviendas públicas de alquiler en esta ciudad continúa implementándose de acuerdo con las "Opiniones de implementación sobre el desarrollo de viviendas públicas de alquiler en Shanghai" (Shanghai Fangma [2021] No. 5); no especificado en los dictámenes de implementación se regirán por este método se implemente.
Si un proyecto de vivienda de alquiler que ha sido previsto para ocupación es reconocido como vivienda de alquiler asequible, las condiciones de acceso y los procedimientos de registro del precio de alquiler deberán completarse al solicitar el reconocimiento del proyecto después de obtener la confirmación del alquiler asequible; proyecto de vivienda, el recién firmado El contrato de arrendamiento (incluida la renovación) se ejecutará de conformidad con las disposiciones de estas Medidas.
Los departamentos de gestión de vivienda de cada distrito pueden formular reglas específicas para la gestión del arrendamiento de viviendas de alquiler asequibles en el distrito en función de la situación real del distrito.