Explicación detallada de tarifas y precauciones relacionadas con el proceso de transacción de vivienda de segunda mano
Parte 1: Proceso de transacción de una casa de segunda mano
(1) El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información. El comprador comprende la situación general y los derechos de propiedad de la casa y requiere la. El vendedor debe proporcionar documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la casa, prueba de identidad y otros documentos.
PD: A. Al revisar el certificado de propiedad del vendedor, puede ver sellos rojos como “Vender Casa a Precio de Costo”, “Vender Casa a Precio de Costo” o “Compra Privada” en el primero o segundo Página del certificado de propiedad, indicando que la casa fue comprada al costo.
B. Compruebe si existen cláusulas como "la unidad tiene derecho de preferencia", "la venta y transferencia deben ser aprobadas por el propietario original" o "no se permite cotizar en bolsa dentro de los cinco años". en el acuerdo de venta firmado con el comprador original. Además, si compra a precio de costo y ha acordado de antemano con el propietario original de la propiedad o a un precio estándar o precio preferencial, debe enviar el "Formulario de consulta de compra de vivienda pública y venta de vivienda económicamente aplicable" al propietario original. y obtener el sello y la aprobación del propietario original de la propiedad. Luego podrá incluirse en la lista para su comercialización.
El contenido de la revisión incluye: Cuando hay un sello rojo como "*Etiqueta privada", "Etiqueta privada", "Venta preferencial" o "Venta estándar" en la página de inicio del certificado de propiedad de la vivienda, significa que la casa se vende a un precio estándar o se compra a un precio con descuento. En segundo lugar, observe las estipulaciones del acuerdo de venta firmado con el propietario original. Por supuesto, se debe ver el certificado de propiedad original y debe ser verificado por el departamento competente y la oficina de bienes raíces del distrito y condado donde se encuentra la casa para finalmente confirmar si la casa está calificada para cotizar y comercializar.
(2) Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y se puede comercializar en el mercado, el comprador puede pagar un depósito para la compra de una casa (pagar un depósito para la compra de una casa no es un procedimiento necesario para la venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de casa (o contrato de compraventa de casa). Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre la ubicación, los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega, el método de entrega, el tratamiento de los derechos de propiedad, etc. de la casa mediante negociación, las dos partes firman al menos tres contratos de venta de la casa.
(3) El comprador y el vendedor solicitan una revisión al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias. Después de que los compradores y vendedores presenten su solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos relevantes, revisar los derechos de propiedad y permitir procedimientos de transferencia para las casas que cumplan con las condiciones de cotización si no hay derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales sin el consentimiento por escrito de. otros derechos de propiedad, la solicitud será rechazada y se prohibirán las transacciones de cotización.
(4) Contrato. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias presentará informes para su aprobación paso a paso en función del estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y del objeto de compra, y de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida por el departamento de transacciones de antemano. Solo entonces ambas partes podrán hacerlo. a la transacción pasar por los procedimientos de firma de la escritura. Ahora Beijing ha cancelado el contrato de venta de bienes raíces durante el proceso de transacción, lo que comúnmente se conoce como el "contrato blanco".
(5) Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición fiscal de la vivienda comercial, como la reforma de la vivienda, las renovaciones y demoliciones peligrosas y la vivienda asequible, es diferente.
PD: El impuesto a las transacciones de viviendas de segunda mano incluye el impuesto comercial, el impuesto sobre la renta personal, el impuesto de timbre, el impuesto sobre escrituras, etc. (Haga clic para ver el cálculo del impuesto sobre transacciones de vivienda de segunda mano).
(6) Tramitar los trámites de transferencia de propiedad. Después de que las partes de la transacción completen el registro del cambio en los derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, transferirán los materiales de la transacción al departamento emisor. El comprador solicitará un nuevo certificado de propiedad de la propiedad en el departamento emisor. aviso de recepción del certificado de propiedad de la vivienda.
(7) Para el comprador del préstamo, después de firmar el contrato de compraventa de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor acuden al banco prestamista para gestionar los procedimientos del préstamo. El banco revisará el crédito del comprador, evaluará la casa en la que las partes quieren negociar y luego aprobará el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador reciba el certificado de propiedad de la vivienda, el banco emitirá un préstamo único.
(8) Después de que el comprador obtenga el certificado de propiedad de la casa y pague el pago completo, y el vendedor entregue la casa y pague todos los honorarios de la propiedad, el contrato de venta de casa de segunda mano entre las dos partes quedará completamente cancelado. realizado.
Parte 2: Precauciones en transacciones de vivienda de segunda mano
(1) ¿Están completos los trámites de la vivienda?
El certificado de propiedad inmobiliaria es la única prueba de que el propietario es el propietario de la casa. Existe un gran riesgo para el comprador de no obtener la casa al realizar una transacción sin un certificado de propiedad inmobiliaria. El propietario puede hipotecar o revender el título de propiedad aunque no lo obtenga en el futuro. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria.
(2) Si los derechos de propiedad de la casa son claros.
Algunas casas tienen varios propietarios, como herederos, familias y parejas. Para ello, el comprador deberá firmar un contrato de compraventa de la vivienda con todos los propietarios. Si solo algunas * * * personas disponen de la propiedad propiedad de * * * sin autorización, entonces el contrato de compraventa firmado por el comprador sin el consentimiento de otras * * * personas generalmente no será válido.
(3) Si la casa de transacción está alquilada.
Algunas casas de segunda mano tienen una carga material al ser traspasadas, es decir, también son alquiladas por otros. Si el comprador de una vivienda solo mira el certificado de propiedad y presta atención a los procedimientos de transferencia, pero no presta atención a si existe un contrato de arrendamiento, entonces es muy probable que el comprador de la vivienda obtenga una propiedad en la que no se puede mudar ni usar. a tiempo. Porque China, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que “la compra y venta no constituye arrendamiento”, es decir, el contrato de compraventa de una vivienda no puede competir con el contrato de arrendamiento previamente establecido.
En la práctica, muchos compradores y empresas intermediarias ignoran este punto, y también lo aprovechan muchos vendedores, lo que genera más disputas.
& gt& gt& gtGráfico de tiempo del proceso de transacción de casas de segunda mano
(4) ¿Está clara la situación del terreno?
Los compradores de viviendas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo, ya sea asignado o transferido. La tierra asignada generalmente se utiliza de forma gratuita y el gobierno puede recuperarla sin costo alguno. La transferencia significa que el propietario ha pagado la tasa de transferencia del terreno y el comprador tiene derechos más completos sobre la casa. También preste atención a la edad del terreno. Si el derecho de uso del suelo de una casa es de sólo 40 años y el propietario la ha utilizado durante más de diez años, entonces no es rentable para el comprador juzgar si el precio de una vivienda comercial en la misma ubicación debe basarse en el derecho de uso de suelo de 70 años.
(5) ¿Le afecta la planificación municipal?
Algunos propietarios pueden estar ansiosos por vender sus casas de segunda mano porque saben que la casa será demolida en unos 5 a 10 años, o que se construirán edificios residenciales de gran altura cerca de la casa, lo que puede afectar la iluminación, el precio y otras condiciones de planificación municipal. Como comprador, tenga plenamente en cuenta los detalles al realizar la compra.
(6) ¿Es legal la vivienda social?
La reforma de vivienda, los proyectos de vivienda y la vivienda asequible son todas políticas de vivienda social y estarán sujetas a ciertas restricciones al momento de la transferencia. Además, estas casas tienen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza del terreno y el alcance de la propiedad de la casa. Los compradores deben evitar conflictos entre el contrato de compraventa y las leyes nacionales al comprar.
(7) ¿La vivienda unitaria infringe los derechos?
La vivienda en unidades generales incluye viviendas para empleados a precio de coste y viviendas para empleados a precio estándar. Se asignan ambos terrenos y se deben pagar las tarifas de uso del suelo al momento de la transferencia. Además, en el caso de las viviendas de precio estándar, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales y, cuando los empleados transfieren la propiedad, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no presta atención a estos, puede vulnerar los derechos e intereses legítimos de la unidad junto con el propietario.
(8) ¿Están atrasados los honorarios de administración de la propiedad?
Cuando algunos propietarios transfieren una propiedad, llevan mucho tiempo atrasados en los gastos de administración de la propiedad, las facturas de la luz y tres facturas de gas (gas natural, calefacción y gas) y ya deben mucho. de dinero. Si un comprador compra una casa sin su conocimiento, el comprador puede ser responsable de todos los costos.
(9) ¿La empresa intermediaria viola las reglas?
Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, brindan servicios de pago inicial cero a los compradores de viviendas cuando realizan la solicitud. en el caso de préstamos para viviendas de segunda mano, es decir, todo el dinero pagado por los compradores de la vivienda puede ser préstamos fraudulentos de los bancos. El comprador cree que está obteniendo una ventaja. No sé si el banco se entera, puede que él mismo cargue con toda la responsabilidad.
(10) ¿Está claro el contrato?
Aunque el contrato de compraventa de una vivienda de segunda mano no tiene por qué ser tan completo como el contrato de compraventa de una vivienda comercial, también debe estipular claramente algunos detalles, como el objeto del contrato, la protección de los derechos y el precio de la vivienda. , método de transacción, responsabilidad por incumplimiento de contrato, resolución de disputas y fecha de espera de firma.
Parte 3: Costos de transacción de una casa de segunda mano
Una transacción normal de una casa de segunda mano requiere el pago de tarifas, que incluyen principalmente tres partes: comisión de la agencia inmobiliaria, honorarios de la hipoteca y impuestos a las transacciones.
1. Comisión de agencia inmobiliaria: Es la remuneración por servicio que pagan el comprador y el vendedor a la agencia inmobiliaria, está claramente pactada por las tres partes en el contrato anterior y se paga una vez realizada la transacción. exitoso. Diferentes empresas intermediarias pueden imponer diferentes estándares. Sin embargo, según las normas del departamento de precios, las comisiones de las distintas sucursales del comprador y del vendedor no pueden exceder el 3% del precio de la transacción.
2. Tarifas hipotecarias: Cuando se trata de hipotecas o rehipotecas, se deben pagar tarifas de servicio de compañías hipotecarias, compañías de tasación, bancos y otras instituciones relacionadas.
Las tarifas hipotecarias incluyen principalmente:
1. Tasa de estudio de la vivienda: 90 yuanes por certificado, recaudada por la Autoridad de Vivienda;
2. precio ×0,5%, cobrado por la sociedad tasadora. Si no se requiere un informe de tasación, solo se cobrará una tarifa de tasación inicial de 300 yuanes;
3 Tarifa de agencia hipotecaria: una tarifa de servicio cobrada directamente por la compañía hipotecaria, el estándar es el monto del préstamo × (. 1% ~ 1,5%); diferentes Los estándares de las compañías hipotecarias son diferentes, generalmente 1% o 1,2% del monto del préstamo
4. monto del préstamo × 1,2 × 0,1% × período del préstamo; , cobrado por la compañía de seguros. El plazo máximo de un préstamo hipotecario de segunda mano es de 20 años;
5. Tasa de notarización para el contrato de préstamo: 300 yuanes por caso;
6. 300 yuanes por caso;
7. Tasa de notarización de encomienda de transacción: 200 yuanes por caso;
8. Tasa de agencia del fondo de previsión bancaria: 500 yuanes por caso, cobrada por el banco correspondiente;
9. Tasa de registro para otros derechos: 250 yuanes por certificado (500 yuanes por certificado en Panyu), recaudada por la Autoridad de Vivienda;
10 Impuesto de timbre sobre préstamos: 0,005 % del total. el importe del préstamo, cobrado por el banco.
Entre ellos, la mayoría de los bancos no cobran comisiones de agencia por los fondos de previsión bancaria. Además, algunos bancos también cobrarán tarifas de refinanciación al refinanciar, que van desde 1.000 yuanes por caso hasta 500 yuanes.
3. Impuestos y tarifas sobre transacciones de viviendas de segunda mano (los impuestos y tarifas sobre transacciones son recaudados directamente por la Autoridad de Vivienda, y el comprador y el vendedor pagan los impuestos y tarifas correspondientes, respectivamente, de acuerdo con las regulaciones.
)
Los impuestos sobre transacciones de segunda mano incluyen principalmente:
1. Impuesto sobre escrituras de transacciones: precio de tasación × 1,5% (comprador)
2. : precio de tasación ×0,05%; (ambas partes)
3. Tarifa de gestión de transacciones: 3 yuanes/㎡ para propiedades residenciales, 6 yuanes/㎡ para propiedades comerciales (ambas partes)
4. Tarifa de registro de transacción: 60 yuanes/persona por caso, calculada en función del número de propietarios registrados en el certificado de bienes raíces (Comprador)
5. caso, calculado en base al número de propietarios registrados en el certificado de propiedad inmobiliaria (Comprador) )
6. Impuesto de timbre sobre el certificado de propiedad: 5 yuanes cada uno. (Comprador)
Si la propiedad comprada o comercializada por la unidad no es residencial, el estándar del impuesto sobre la escritura de transacción es el valor tasado × 3%. Si la propiedad de la transacción es una casa de reforma habitacional, se debe pagar el impuesto sobre la renta personal en la venta y liberación: precio de transacción × 1,3%, prima de terreno × precio de transacción × 1%, diferencia de área compartida × 10,98% × precio de tasación × 10%. La prima de vendedor estándar para transacciones de viviendas comerciales de segunda mano es de 60 a 120 yuanes/㎡.
En la actualidad, efectivamente existe un fenómeno de cobro irregular en el mercado de segunda mano. Principalmente, algunos intermediarios no planificados se aprovechan de la falta de comprensión de los compradores y vendedores sobre los estándares de cobro para poner excusas o aumentar las tarifas.
Una de las manifestaciones más importantes es el uso de algunos conceptos generales y vagos para cobrar extra. Como cargos anormales en nombre de tarifas de transacción, tarifas hipotecarias, etc. Otra manifestación importante es que algunas comisiones no las cobran todos los bancos o instituciones relacionadas, y los intermediarios no informan verazmente sobre estas situaciones. Incluso si el banco o institución relacionada no cobra el dinero, éste se cobrará correctamente. Por ejemplo, las comisiones de las agencias de reserva bancaria y las comisiones de refinanciación de hipotecas mencionadas anteriormente sólo las cobran los bancos individuales. En segundo lugar, algunos intermediarios aumentarán arbitrariamente los precios de algunos elementos de tarifa. Por ejemplo, la tarifa de venta de sellos es de 90 yuanes por caja y algunas agencias cobran 200 yuanes. Como ambas partes en una transacción general, para evitar pérdidas en esta área, es necesario elegir un intermediario calificado y formal, especialmente un intermediario grande con una marca. Al mismo tiempo, también debes reservar algo de sentido común en tu vida diaria.
Contratos que intervienen en operaciones de vivienda de segunda mano:
1. Contrato de encomienda de intermediario: Comprar una casa a través de un intermediario generalmente no te dejará conocer al vendedor directamente. Preocúpate de cruzarlo y llegar directamente a un acuerdo con el vendedor. Entonces la agencia definitivamente le pedirá que firme un contrato de agencia con él.
2. Contrato de compraventa de casa: En este contrato, el comprador debe firmar cuidadosamente quién es el dueño original de la casa, qué tamaño tiene el área de la casa, cuánto es el precio de la casa. , y la liquidación de gastos diversos. Para el vendedor, el método de menor costo es firmar un contrato relativamente detallado con todas las reglas y regulaciones, lo que también puede evitar disputas.
3. Contrato de hipoteca de préstamo bancario: Al comprar una casa de segunda mano, si no se paga la cuota de la vivienda en su totalidad, se deberá firmar un contrato de hipoteca de préstamo bancario. Este contrato involucra al vendedor, el comprador, el banco de préstamo del vendedor, el banco de préstamo del comprador y otras tres partes, la compañía de seguros designada por el banco de préstamo del vendedor, la compañía de seguros designada por el banco de préstamo del comprador y la empresa intermediaria. Este comportamiento crediticio puede involucrar a múltiples partes, por lo que es relativamente complicado. En este caso, los compradores de vivienda, si quieren firmar un contrato detallado, pueden contratar a un abogado.
Conclusión: Durante el proceso de transacción de una casa de segunda mano, todavía es necesario mirar en todas direcciones y escuchar todas las direcciones, recopilar información de todas las partes, observar y comprender de manera integral, y evitar errores y otros problemas en las transacciones de viviendas de segunda mano.
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