¿A qué debes prestar atención a la hora de comprar una casa de segunda mano?
La primera es exigir al vendedor que proporcione el certificado legal de título original, y acudir al departamento de administración de vivienda para verificar la autenticidad del certificado, así como la fuente y el registro de los derechos de propiedad de la propiedad adquirida. Incluyendo propietario, fecha de registro, precio de transacción, etc. , también es necesario confirmar la integridad de los derechos de propiedad del vendedor y comprender si la casa comprada ha sido hipotecada y compartida con otros. Preste atención a si el propietario y el vendedor en la escritura de propiedad son la misma persona. En segundo lugar, debe averiguar si la casa que está comprando proviene de una casa que puede venderse. En términos generales, las viviendas públicas en unidades militares, hospitales y escuelas deben tener el sello de la unidad original antes de poder venderse.
A diferencia de la vivienda comercial, la compra y venta de vivienda de segunda mano se realiza generalmente "caso por caso". Por tanto, precios relacionados, condiciones de la vivienda, etc. , todos requieren una comprensión detallada por parte de los propios consumidores o de las instituciones a las que confían. Antes de que los consumidores decidan comprar, deben observar cuidadosamente si el tipo de casa es razonable, si existen varias administraciones y si la capacidad del suministro de energía puede soportar electrodomésticos grandes como los acondicionadores de aire. Revise el techo en busca de signos de filtración de agua y las paredes en busca de grietas o descamaciones obvias. Algunos también preguntan sobre el nivel de seguridad pública en la comunidad, las tarifas de administración de la propiedad y los estándares de cobro. Además, los consumidores no deben olvidar saber cuánto tiempo hace que se compró la casa, cuánto tiempo se utiliza el terreno y si hay pagos pendientes, como honorarios de administración de la propiedad, facturas de agua y electricidad, facturas de gas, etc.
Los consumidores deben comparar y juzgar el valor de las casas de segunda mano desde muchos aspectos basándose en la comprensión de la situación básica de la casa. También puedes confiar a un intermediario o agencia de tasación de confianza para que evalúe si puedes conseguir un préstamo hipotecario para vivienda de segunda mano. En circunstancias normales, los bancos realizarán una evaluación de cobertura al solicitar una hipoteca y este precio puede mostrar el precio mínimo de cobertura de la vivienda.
Por último, me gustaría recordarte que a la hora de comprar una casa de segunda mano no te fíes de la otra parte, y debes realizar los trámites de transferencia de forma legal y exhaustiva. Las casas de segunda mano deben transferirse a través del departamento de vivienda y gestión del suelo antes de que el propietario pueda realmente cambiar y las certificaciones notariales de cualquier otra unidad no se considerarán para completar la transacción.
Cuatro consejos para elegir "casas de segunda mano"
La vivienda se ha convertido en una mercancía, y las transacciones de "casas de segunda mano" se convertirán en la parte más activa de toda la transacción inmobiliaria mercado. En la actualidad, el país ha comenzado a aumentar la promoción de las transacciones de viviendas de segunda mano, por lo que las transacciones de viviendas de segunda mano se volverán gradualmente más activas. Sin embargo, vender una "casa de segunda mano" no es tan claro como comprar una nueva. casa, por lo que se debe prestar especial atención a la selección.
Conozca la situación de los derechos de propiedad
La mayoría de las "viviendas de segunda mano" se han convertido en bienes de consumo personal con la comercialización de la vivienda. Su "identidad" es complicada, y lo es. Es muy importante entender sus derechos de propiedad. El primer paso para el comprador es solicitar al vendedor que proporcione certificados de título, certificados de identidad, certificados de calificación y otros documentos; el segundo paso es consultar con el departamento de administración de bienes raíces correspondiente sobre la fuente y el registro de los derechos de propiedad del comprador; propiedad comprada, incluido el propietario, número de expediente, fecha de registro y precio de espera de la transacción. El tercer paso es comprobar si existe alguna carga de deuda sobre la casa. Además, los compradores de vivienda también necesitan saber si la casa que están comprando tiene una hipoteca y si ha sido embargada por el tribunal.
Preste especial atención a las casas con derechos de propiedad parciales o en disputa (como viviendas públicas compradas a precios estándar, con derechos de propiedad, derechos de propiedad poco claros o sin derechos de propiedad, sin importar cuán buenos sean). casa es, no se venderá. Obtenga el certificado de título después de la transacción.
Ver claramente la estructura del edificio
La estructura de las "casas de segunda mano" suele ser más complicada. Algunas casas han sido reconstruidas muchas veces y la estructura es generalmente deficiente.
Al comprar, no solo debe comprender la antigüedad en la que se construyó la casa, si el área de construcción existente y el área utilizable son consistentes con lo que se indica en el certificado de propiedad, si el diseño de la casa es razonable , y si las instalaciones y equipos están completos e intactos, etc. , pero también estudiar la estructura de la casa en detalle para comprender si hay decoraciones que dañen la estructura y si existen peligros ocultos, como daños a la estructura principal causados por la construcción y modificación desinteresadas. Para ello, puedes acudir a la sala de archivos del departamento de gestión de vivienda para consultar los expedientes originales, consultar los planos e información y resolver cualquier duda.
Investigación del medio ambiente e instalaciones de apoyo
Las casas antiguas generalmente están ubicadas en áreas urbanas con alta densidad de construcción. El entorno circundante se ha formado durante muchos años y generalmente es difícil de cambiar. Investigue detenidamente si existen fuentes de contaminación alrededor de la casa, como ruido, gases nocivos, contaminación del agua, basura, etc. , así como el medio ambiente circundante, la seguridad comunitaria, el saneamiento y la limpieza. La investigación de las instalaciones de apoyo a la vivienda incluye principalmente: calidad del agua, presión del agua, capacidad de suministro de energía, suministro de gas, estándares de calefacción y carga, claridad de la recepción de televisión, etc. Visite a los vecinos de los alrededores para obtener una comprensión más profunda del medio ambiente y las comodidades de vida aquí.
Comprender la situación de la administración de propiedades
La inspección de la administración de propiedades se centra principalmente en la reputación y el nivel de servicio de la empresa de administración de propiedades, la calidad básica del personal de seguridad y el equipo de seguridad. y el profesionalismo del nivel del personal administrativo, la actitud de servicio, si el saneamiento ambiental y la ecologización de la comunidad son limpios y cómodos, si todas las instalaciones y equipos están en buenas condiciones y si funcionan con normalidad. También es necesario comprender las normas relativas a las tarifas de gestión de propiedades, los precios del agua, la electricidad, el gas y la calefacción, las normas de cobro de las plazas de aparcamiento, etc. y comprender si se ha creado un fondo especial para el mantenimiento de instalaciones, equipos y partes públicas para evitar tener que afrontar enormes costes de mantenimiento en el futuro. Muchas tabernas han caído en un estado de "a nadie le importa" después de ser vendidas, por lo que debes elegir con cuidado.
Consejos a los que debes prestar atención a la hora de comprar y vender casas de segunda mano
Para mirar la noche en lugar del cielo, puedes comprobar si la administración inmobiliaria de la comunidad presta atención para la seguridad, si hay patrullas regulares, si las precauciones de seguridad son integrales y si hay vendedores que causan molestias por ruido. No podemos ver estas situaciones durante el día y la información más precisa sólo se puede obtener de noche.
No importa qué tipo de "decoración" el propietario haya hecho antes en la casa, no puede escapar de la "invasión" del agua de lluvia.
En este momento, queda claro de un vistazo si hay grietas en las paredes, esquinas y techos de la casa, y si hay goteras o filtraciones de agua. Presta especial atención a los suelos cercanos al balcón y al baño para ver si hay humedad o moho.
Si nos fijamos más en la distribución que en los materiales de construcción, lo mejor es comprar una casa vacía. Debido a que la casa vacía no está bloqueada por muebles, electrodomésticos, etc., se puede ver claramente la distribución de toda la casa. La distribución ideal es abrir la puerta del balcón al salón, luego al comedor, la cocina y el dormitorio. Si la puerta del salón da directamente al dormitorio, la privacidad será escasa. Una casa bien diseñada debe distinguir eficazmente varias funciones. Como funciones de banquete, funciones de descanso, etc.
Mirar las esquinas en lugar de las paredes para ver si las paredes están planas o agrietadas por la humedad puede ayudar a los compradores a comprender si hay filtraciones de agua. Las esquinas son más importantes que las paredes. La esquina es responsable de las fuerzas estructurales de los lados superior, inferior, izquierdo y derecho. Durante un terremoto, la capacidad de carga de las esquinas de las paredes es clave. Cuando las esquinas están muy agrietadas, pueden producirse fugas de agua en cualquier momento.
Ya sea decoración o mano de obra, una buena decoración hará que las personas brillen, pero una decoración inteligente puede ocultar problemas como esquinas agrietadas, moho y fugas de agua. Por lo tanto, al comprar una casa, los compradores deben prestar atención a la mano de obra de la casa, especialmente si las esquinas, los alféizares de las ventanas y los techos están cuidadosamente terminados. Estos lugares a menudo pasan desapercibidos. Si hay un problema, reparar estos pequeños lugares es problemático. Seleccionar estos pequeños problemas puede aumentar su capacidad de negociación con el propietario. En términos generales, las casas recientemente renovadas con mano de obra tosca probablemente sean una fuente de alimento para los inversores. Su propósito es ganar la diferencia de precio vendiéndolas a un precio bajo y vendiéndolas a un precio alto. Por lo tanto, debemos prestar más atención. a este tipo de vivienda.
Si miras por la ventana sin mirar las cortinas, debes prestar atención a si la casa está bien ventilada, si está húmeda y con moho y si la iluminación es buena. Verifique si las ventanas de su casa dan a las rejillas de ventilación de otras casas.
No abrir el agua fría ni caliente. Si desea saber si la tubería de agua tiene fugas, puede verificar si hay incrustaciones alrededor de la tubería de agua y si el agua está amarilla. Al revisar la bañera, primero abra el grifo para ver si el agua fluye suavemente y luego drene el agua una vez que esté llena para ver si el sistema de drenaje es normal. Generalmente existen dos situaciones para una casa sin agua caliente: la casa ha estado desocupada por mucho tiempo y la otra es que la casa puede no haber sido vendida por mucho tiempo.
No mires al ascensor ni a las escaleras. La mayoría de los nuevos edificios comerciales son salas de ascensores. El papel del ascensor es muy importante y no se pueden ignorar las escaleras. Compruebe si hay acumulación de escombros en la casa y si la escalera de incendios está despejada.
Mire al cielo en lugar de al suelo. Después de mirar el suelo del salón, los azulejos del baño y los azulejos del exterior de la cocina, los compradores también deben fijarse en la ruta de la iluminación. hay manchas de agua en el techo y si el color de la pintura es desigual. Si es así, significa que puede haber una fuga. Si es posible, tome un destornillador, retire la lámpara, use una linterna para ver si hay pintura descascarada o fugas de agua en las cuatro esquinas de la habitación en el techo.
No preguntes al propietario ni al portero. Puedes chatear con el administrador de la comunidad o el portero. Debido a que conocen mejor la situación básica de la comunidad, a veces pueden informar a los compradores sobre sus casas de manera más objetiva y precisa que los propietarios. Obtener de ellos la información que necesitan a veces puede ser un factor decisivo a la hora de comprar una casa.
Siete elementos principales para firmar un contrato de compraventa de vivienda de segunda mano
1. Se debe confirmar la verdadera identidad del propietario.
Antes de firmar un contrato, el comprador y el vendedor deben comprobar primero la autenticidad de la parte contratante, principalmente para verificar la identidad del propietario. Por lo tanto, la autenticidad del certificado del propietario y su coherencia con la identidad del propietario son requisitos previos para firmar un contrato de compraventa, especialmente cuando el comprador y el vendedor realizan transacciones por su cuenta sin un tercero como garantía intermediaria. Esta cuestión es aún más grave. Necesidad de atraer la atención de los clientes.
2. La responsabilidad por incumplimiento del contrato debe quedar claramente establecida por ambas partes.
Debido a que las transacciones inmobiliarias son complejas e implican grandes cantidades, a veces ocurren circunstancias inesperadas que conducen al incumplimiento del contrato. Para evitar disputas en el futuro, es necesario anotar claramente las responsabilidades y derechos de ambas partes al firmar el contrato, así como el monto y el momento del pago de la indemnización por daños y perjuicios, y seguir el principio de igualdad de responsabilidades y derechos. de ambas partes.
En la actualidad, la mayoría de los contratos de compraventa de viviendas de segunda mano tienen disposiciones claras sobre la proporción de la indemnización por daños y perjuicios, pero no existe un acuerdo específico sobre el tiempo de pago, lo que hará que la parte incumplidora retrase el tiempo de pago en consecuencia. y reducir la fuerza vinculante real de las cláusulas y su ejecución. Por lo tanto, la cláusula "el comprador pagará la indemnización por daños y perjuicios al vendedor (comprador) dentro de _ _ _ días a partir de la fecha de pago real (el vendedor realmente entrega la casa)" debe agregarse al contrato para garantizar la implementación final del contrato. términos. .
3. Se debe indicar el tiempo de transferencia del pago.
En la operación real, el comprador dividirá el pago de la casa en dos partes, el pago inicial y el pago final, y llamará al propietario en diferentes momentos. Por lo tanto, el vendedor necesita conocer el momento de pago del comprador, y el momento de pago del pago final depende de la fecha de transferencia de la propiedad, por lo que el comprador tiene derecho a conocer el momento de la transferencia de propiedad. Si excede el plazo, la parte incumplidora deberá cumplir con la responsabilidad por incumplimiento del contrato en el párrafo 2 de acuerdo con la situación real.
4. Se deberá indicar el momento de transferencia de la tarifa.
Ésta es una cuestión accesoria de la propia casa a la que el comprador debe prestar atención, y es una cláusula importante en la “entrega de la casa”. Es necesario indicar la fecha de entrega de los gastos de agua, luz, gas, propiedad, calefacción y otros. Porque un tiempo de entrega claro es la clave para dividir claramente las responsabilidades. Al mismo tiempo, si se trata de una transacción de vivienda pública, el tiempo de pago y los estándares de propiedad, calefacción y otros gastos, si el propietario original de la unidad ha establecido requisitos y cambios. el vendedor debe cooperar y el comprador debe cooperar. Los acuerdos que deben firmarse deben estar claramente establecidos en el contrato.
5. Debe haber una relación detallada de los honorarios de la agencia.
A medida que el mercado intermediario continúa mejorando, los consumidores se están dando cuenta gradualmente de que las empresas de corretaje acreditadas pueden proteger eficazmente los derechos de compradores y vendedores. La proporción de casas de segunda mano comercializadas a través de empresas de corretaje aumenta año tras año, por lo que los honorarios de intermediación de las empresas de corretaje han atraído cada vez más la atención de los consumidores. Al firmar un contrato, los compradores y vendedores deben solicitar a la firma de corretaje que indique claramente el propósito de los honorarios de agencia.
6. El comprador deberá reunirse con el propietario.
En la actualidad, algunas casas de bolsa tienen negocios de "adquisición", por lo que existe una operación ilegal de "vender más de una casa", es decir, después de que la casa de bolsa reciba un depósito de un cliente, También lleva a otros clientes a ver la casa, y el precio final Cuanto más alto lo consigue, y se lo vende al que no duda en romper el contrato con el primer cliente. El motivo suele ser la negativa del propietario a vender y las cláusulas de exención de otras empresas de corretaje, es decir, la empresa de corretaje no tiene ninguna responsabilidad por incumplimiento de contrato, y los consumidores que han pagado el depósito sólo pueden tragarse su ira. Por ello, este diario recuerda a los consumidores que deben ejercer sus derechos en este momento y solicitar una cita con el propietario del vehículo para una verificación presencial, que dejará al descubierto su conducta inapropiada.
7. Debes aprender a utilizar protocolos suplementarios.
Al firmar un contrato, si los términos del contrato no son claros o requieren un acuerdo adicional, el comprador y el vendedor deben completar las líneas en blanco después de los términos relevantes del contrato, o completar términos adicionales después del contrato Esto reducirá el número de malentendidos debido a significados ambiguos en las etapas posteriores.
Cinco puntos a los que debes prestar atención a la hora de comprar una casa de segunda mano
Primero, verificar la cédula de propiedad
Lo más importante a la hora de comprar una casa Es tener un certificado de propiedad inmobiliaria, y luego se puede alquilar, vender o hipotecar de manera razonable y legal.
En segundo lugar, elija la zona y ubicación más adecuada
Elija una casa cerca de la universidad y en una zona con transporte conveniente. La casa tiene un gran espacio para apreciar. También es mejor elegir un apartamento pequeño para la sala de estar.
En tercer lugar, la calidad de la vivienda es muy importante.
En los cuartos de mano generalmente existen distintos grados de peligros ocultos. Estas preguntas deben observarse y formularse en detalle antes de comprar una casa.
En cuarto lugar, las instalaciones necesitan atención
Al comprar una casa de segunda mano, el antiguo propietario no quitará el aire acondicionado, la ducha de gas o eléctrica, el gas, el teléfono, el circuito cerrado de televisión. y otras instalaciones, por lo que se requiere una observación cuidadosa al elegir para evitar problemas futuros.
5. Encuentra un intermediario confiable.
Cuando los inversores compran casas de segunda mano, deben buscar instituciones con altas calificaciones y buena reputación, para evitar muchos problemas y pérdidas.
2 Lo que necesitas saber sobre las transacciones de vivienda de segunda mano (la versión más detallada)
El comprador deberá traer su DNI, y el vendedor deberá acudir a la bolsa de inmuebles con los documentos pertinentes como el certificado de vivienda de segunda mano y otros documentos pertinentes para gestionar los detalles.
Requerido:
Cédulas de identidad de ambas partes y copias de cédulas de identidad (no vencidas);
Certificado de propiedad del vendedor.
Trámite:
Acudir a la notaría con el DNI vigente para realizar los trámites de notarización.
Gastos de tramitación:
La primera parte de los honorarios: honorarios de notario;
La segunda parte de los honorarios: impuesto basado en el precio del segundo- mano casa, consulte la oficina del notario para conocer la tasa impositiva específica dada la tasa impositiva.