¿Cuáles son las consecuencias de no registrar una casa de alquiler?
Si el contrato de arrendamiento de la vivienda no se registra, el arrendador puede asumir responsabilidad legal al no poder acreditar la existencia de la relación de arrendamiento ni la verdadera identidad del arrendatario. Por ejemplo, después de que el arrendador alquila la casa al arrendatario, el arrendatario planta flores y plantas en la casa arrendada. Una de las flores en macetas se cae debido a un almacenamiento inadecuado y lesiona a un grupo de personas. Tras el incidente, el arrendatario desapareció. En este caso, el peatón lesionado sin duda solicitará una indemnización al propietario. El artículo 4 del "Reglamento de Pruebas" estipula que "en los juicios por infracción causados por derrumbe, desprendimiento, caída de edificios u otras instalaciones, u objetos colocados o suspendidos en edificios, la carga de la prueba correrá a cargo del propietario o administrador".
Evidentemente no es fácil para el arrendador demostrar la existencia de la relación de arrendamiento y luego demostrar que la casa estaba realmente controlada y administrada por el arrendatario cuando ocurrió el accidente. Si el arrendador no puede aportar pruebas, el tribunal lo declarará responsable del accidente.
En segundo lugar, el impacto de la no inscripción del contrato de arrendamiento de vivienda en el arrendatario.
1. El arrendatario no obtendrá el derecho de tanteo.
El artículo 230 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" (en adelante, la "Ley de Contratos") estipula que "cuando el arrendador venda la casa arrendada, deberá notificar al arrendatario dentro de un plazo plazo razonable antes de la venta. El arrendatario tiene derecho de tanteo en las mismas condiciones, es decir, cuando el arrendador vende la casa en alquiler, si el arrendatario ofrece el mismo precio que los demás, el arrendatario tiene derecho a firmar. primero un contrato de compra con el arrendador. La intención original de la legislación es dar a los inquilinos existentes el derecho de prioridad para comprar casas, lo que favorece la estabilidad de sus vidas o su producción. Para obtener esta protección especial, la parte debe poder acreditar que es el “arrendatario” de la vivienda y tiene una relación real de alquiler con el arrendador. Sin embargo, en la práctica judicial, no es raro que los arrendadores se confabulen con otros para falsificar contratos de arrendamiento, lo que hace que los tribunales a menudo duden de la autenticidad del contrato de arrendamiento al determinar si se establece la relación de arrendamiento. Cuando existe una relación de familia entre el arrendador y el arrendatario, será más probable que el tribunal considere que el contrato de arrendamiento entre las partes se firmó a posteriori y es falso, negando así el derecho de tanteo del arrendatario.
El artículo 77 de las "Varias Disposiciones del Tribunal Supremo Popular sobre Pruebas en Litigios Civiles" (en adelante, las "Disposiciones sobre Pruebas") estipula que "el tribunal popular podrá determinar la prueba del mismo hecho a partir de varias pruebas de acuerdo con los siguientes principios Fuerza: El poder probatorio de los documentos oficiales producidos por agencias estatales y grupos sociales de acuerdo con sus autoridades es generalmente mayor que otras pruebas documentales." El certificado de registro de arrendamiento emitido por el departamento de administración de vivienda proporcionará una prueba sólida de la autenticidad de la relación de arrendamiento, y las partes no necesitan soportar una carga adicional de prueba por ello.
2. El arrendatario no tendrá derecho a la protección especial de “comprar y vender sin romper el alquiler”.
El artículo 229 de la "Ley de Contratos" estipula: "Durante el período de arrendamiento, si cambia la propiedad del objeto arrendado, la validez del contrato de arrendamiento no se verá afectada con carácter general a que se refiere esta disposición". al arrendamiento de una casa Cuando los derechos de propiedad cambian debido a venta o herencia durante el período de arrendamiento, el nuevo propietario de la casa (comprador o heredero, etc.) no tiene derecho a rescindir la relación de arrendamiento original y el arrendatario puede continuar usándola. La casa arrendada en las condiciones originales durante el período de arrendamiento. La esencia es mantener la estabilidad de la producción o la vida del arrendatario. Pero desde la perspectiva del nuevo propietario, el uso continuado de la propiedad por parte del inquilino ha perjudicado gravemente sus intereses, especialmente si el contrato de arrendamiento es por diez o incluso veinte años. En nuestro país, muchos bancos comerciales o empresas de gestión de activos no pueden realizar subastas inmobiliarias de deudores, lo que aumenta considerablemente el número de deudas incobrables.
Para evitar que el deudor invente la relación de arrendamiento y proteger los intereses del nuevo propietario de la casa, muchos tribunales han establecido condiciones estrictas para el derecho del arrendatario a “comprar y vender sin romper el contrato de arrendamiento”, es decir es decir, el arrendatario debe registrar el contrato de arrendamiento con antelación. Por ejemplo, las "Respuestas a varias cuestiones relativas a la ley aplicable en el manejo de casos de disputas sobre alquiler de viviendas (3)" del Tribunal Popular Superior de Shanghai estipulan que "cuando la propiedad de la casa cambia, el arrendatario no exigirá al nuevo propietario de la casa que seguir utilizando la “compraventa” como excusa para cumplir el contrato de arrendamiento”. Sin embargo, esto se exceptúa si el arrendatario tiene pruebas que demuestren que el nuevo dueño de la casa conoce o debe conocer los hechos del contrato de arrendamiento. "Según esto, el arrendatario puede perder el derecho a "comprar y vender sin violar el contrato de arrendamiento" porque no puede demostrar que "el nuevo propietario de la casa conoce o debe conocer los hechos del contrato de arrendamiento".