¿Cómo calcular el área de un local a la hora de comprarlo?
1. Acerca del "área"
El "área de construcción" incluye el área compartida y el área de construcción de pago. Es decir, el área de construcción incluye el área habitable utilizable de la casa, el área de columnas de pared, el área de escaleras y pasillos y otras áreas compartidas.
El "área real de construcción" se conoce comúnmente como "área utilizable". Es el saldo después de deducir el área prorrateada del "área de construcción".
La zona que el propietario puede utilizar directamente se denomina “zona útil”, comúnmente conocida como “zona de pavimento”. Es un concepto de espacio de contenidos basado en el área práctica, una vez deducidas las columnas, muros y otros edificios que ocupan el espacio.
2. El área pública es caótica.
El área pública del primer piso incluye principalmente escaleras, ascensores, pasillos, vestíbulo del primer piso, etc. Algunos grupos de bienes raíces también incluyen instalaciones de apoyo, como salas de agua, salas eléctricas y cabinas de seguridad.
A igualdad de precio nominal, este último es muy superior al primero. Actualmente no existe una normativa legal precisa sobre el tratamiento de las zonas compartidas, por lo que los compradores de viviendas no deben subestimarlas.
Pregunta 2: Cómo calcular el área de puesto de una tienda, que generalmente es de 10 a 20. De hecho, mi grupo de tiendas representa el 40%.
1. Acerca del "área"
El "área de construcción" incluye el área compartida y el área de construcción de pago. Es decir, el área de construcción incluye el área habitable utilizada de la casa, el área de columnas de pared, el área de escaleras y pasillos, y otras áreas compartidas.
El "área real de construcción" se conoce comúnmente como "área utilizable". Es el saldo después de deducir el área prorrateada del "área de construcción".
La zona que el propietario puede utilizar directamente se denomina “zona útil”, comúnmente conocida como “zona de pavimento”. Es un concepto de espacio de contenidos basado en el área práctica, una vez deducidas las columnas, muros y demás edificios que ocupan el espacio.
2. El área pública es caótica.
El área pública del primer piso incluye principalmente escaleras, ascensores, pasillos, vestíbulo del primer piso, etc. Algunos grupos de bienes raíces también incluyen instalaciones de apoyo, como salas de agua, salas eléctricas y cabinas de seguridad.
Con el mismo precio nominal, este último es muy superior al primero. Actualmente no existe ninguna normativa legal precisa sobre el tratamiento de las zonas compartidas, por lo que los compradores de viviendas no deberían subestimarlas.
Pregunta 3: ¿Cómo calcular el área y alcance de viviendas comerciales y fachadas? En los últimos años, ha habido cada vez más disputas sobre el área de viviendas comerciales, que en última instancia son causadas por algunos promotores sin escrúpulos que juegan con la zona. Porque cuando compramos una casa, los agentes inmobiliarios suelen proporcionar datos sobre la superficie de la casa ya preparados. Entonces, ¿cómo sabes qué hacer?
Herramientas: Cinta métrica y calculadora de uso común.
Nota: La medición se refiere a dos pasos diferentes: medir y calcular.
Medición: Mide principalmente el tamaño real de la casa.
Paso uno: Obtenga el plano detallado de la planta estándar o de su propia planta.
La medición basada en planos residenciales detallados es conveniente y precisa. Los datos principales que deben incluirse en el plano son: las dimensiones axiales de cada habitación (es decir, la dimensión entre las líneas centrales del muro o columna de carga) y las dimensiones totales de las paredes exteriores (es decir, las dos líneas de dimensión). , así como el uso de cada zona de la habitación.
La mayoría de los hogares se encuentran en el piso estándar y el cálculo se basa principalmente en los dibujos y el área del piso estándar.
Si el suelo de la casa es especial, como la planta baja y la superior, se deben utilizar los planos de ese piso. Para medir el tamaño de una vivienda no es necesario medir todo el edificio.
Paso 2: Calcular el área útil interna y el área de construcción.
Usa cálculos de área. Las dimensiones obtenidas midiendo el interior de la habitación son las dimensiones del eje de la habitación menos el espesor de las paredes y el yeso, y no pueden usarse como dimensiones dentro del área. En otras palabras, el área calculada en base a este tamaño no es el área utilizable. El área útil se calcula en función de las dimensiones axiales e internas de la habitación, excluyendo las dimensiones de espesor estructural. En términos generales, cuando el muro de carga es un muro de ladrillo, el espesor estructural es de 24 cm, el espesor estructural del muro exterior en zonas frías es de 37 cm, el espesor estructural del muro de hormigón es de 20 cm o 16 cm, y el sin carga -el muro de carga mide 12 cm, 10 cm, 8 cm. En términos generales, el eje se ubica en el medio de la pared, con la mitad del espesor de la pared a cada lado del centro.
El espesor del yeso blanco es generalmente de 2 a 3 cm (debe especificarse en los dibujos específicos).
La posición de medición debe estar a 1 ~ 1,2 m del suelo. Para una habitación con una dimensión de eje de 360 cm, la medida sería 360-20-2,5×2 = 335 cm. En base a esto, la dimensión axial de la habitación se puede calcular como 360 cm y el tamaño calculado es 340 cm. Si el error de tamaño es de unos pocos centímetros, significa que el espesor del yeso es inexacto y desigual, lo que generalmente no afecta el tamaño del eje ni el tamaño interno de la habitación.
Si el error se aproxima o supera los 20 cm, puede que haya algún problema. Mida las dimensiones interiores de la habitación desde ambas direcciones y multiplíquelas para obtener el área utilizable de la habitación. El área de aberturas de puertas y ventanas no está incluida en el área utilizable.
La suma del área útil de cada habitación (incluidos los espacios delimitados por recibidores, pasillos, salas, dormitorios, cocinas, baños, trasteros, closets, balcones y otras estructuras no fijas) es la superficie útil total de la casa.
Cálculo del área de construcción residencial
Separe las uniones entre su propia casa y otras casas y partes públicas a lo largo del eje. El área total entre sus propios ejes es el área total de la casa. . Área de construcción. Uno de sus métodos de cálculo es sumar el área total utilizable al área estructural de cada muro; el otro es calcular directamente el área de la figura geométrica encerrada por su propio eje; Sin embargo, el área total de construcción de la casa generalmente no está marcada en los dibujos, lo que no tiene ningún significado sustancial y solo se utiliza para el siguiente paso para calcular el área de construcción de toda la casa.
Pregunta 4: ¿Cómo calcular el área del salón? La superficie real debe ser de unos 20 metros cuadrados menos.
Pregunta 5: ¿Cuál es el tipo impositivo por comprar una tienda (de primera mano)? En lo que respecta a las tiendas, las tiendas con una superficie de aproximadamente 60O y 130~150O son relativamente fáciles de alquilar y la presión financiera sobre los inversores no será demasiado grande. Además, una tienda con una tasa de ocupación de 30.000 yuanes/O y una tasa de ocupación de 85 es más valiosa que una tienda con una tasa de desocupación de 25.000 yuanes/O y una tasa de ocupación de 70.
En cuanto a los ingresos por alquiler y el retorno de la inversión reclamados por los promotores, los propios inversores también deberían comprobarlo sobre el terreno. Al calcular los ingresos por inversiones de una tienda, se debe considerar plenamente el coste de compra de la tienda en la fase inicial: por ejemplo, el impuesto sobre la escritura es el 3% del precio total de la vivienda. Después de la venta, se debe pagar un impuesto global del 5% del precio total de la vivienda. En segundo lugar, también se deben tener en cuenta los gastos posteriores de agua, electricidad, gas, calefacción, administración de la propiedad y otros gastos de la tienda.
La liquidez es un indicador importante para evaluar el valor de una tienda. Las tiendas como Yunduo con derechos de propiedad independientes, derechos de operación e inquilinos son opciones populares entre los expertos en inversiones. Estas tiendas son fáciles de retirar con éxito. Por el contrario, las tiendas no independientes aumentarán los riesgos de efectivo en caso de disputas.
En términos de impuesto comercial, es relativamente sencillo de comprar, principalmente 3 impuestos de escritura sobre el monto del contrato y 0,05 impuesto de timbre del contrato. Si compras en una tienda de segunda mano, tendrás que pagar una tarifa de transacción del 0,5.
Pregunta 6: ¿Qué debo hacer si sospecho que la tienda que compré no es lo suficientemente grande? ¿Cómo se calcula la superficie interior de una tienda? Los términos del contrato deben ser específicos y claros. Puede apelar y ser sospechoso de fraude contractual.
Información:
La posibilidad de presentar una reclamación depende de las disposiciones específicas del contrato.
Creo que no existe tal acuerdo en el contrato.
Entiendo lo que quieres decir. Lo que desea es duplicar el reembolso por cargos irrazonables.
Personalmente creo que por la práctica judicial es difícil que este tipo de solicitud de devolución sea avalada por el tribunal.
Debido a que los reembolsos dobles son en su mayoría por obligaciones contractuales,
Aunque existen fallas en el cumplimiento de las obligaciones principales del desarrollador, éstas efectivamente se han cumplido.
Por lo tanto, no se deben admitir solicitudes de doble devolución.
Si reclama una compensación, el área compartida cobrada de más durante el período de cobro definitivamente estará respaldada por intereses bancarios.
Esto es lo más justo, pero puede que no tenga sentido para todos. Después de todo, el número es lamentablemente pequeño.
Pregunta 7: ¿Cómo calcular la superficie de alquiler de un local? 5 puntos 1. Si se trata de una tienda independiente, se calcula en función de la superficie del edificio. (Ver: precio de referencia del alquiler de una casa en Guangzhou)
2. Si es compartido, el área de alquiler es [el área medida de una sola tienda compartida] [el área compartida que debe asumirse].
[Área compartida a repartir] = [Área real de una única tienda repartida] x (suma del área del edificio público/área de la tienda compartida)
[Área del edificio compartido] se refiere a [área asignada] área de edificio público], o [área de edificio público compartido].
El área de edificio público, es decir, el área compartida, es el área de edificio público a que se refiere la norma nacional "Código de Medición de Bienes Raíces".
Por ejemplo, el área de una tienda compartida es de 20 metros cuadrados, el área del edificio público es de 600 metros cuadrados y el área de todas las tiendas compartidas es de 2000 metros cuadrados.
Esta tienda total [área total] es 20 x (600/2000) = 6 metros cuadrados.
Área alquilable = [área de medición asignada personalmente] [área compartida] = 20 6 = 26 metros cuadrados.
Pregunta 8: ¿Cómo calcular el área de la tienda? Incluyendo la superficie útil, la superficie real debe ser unos 20 metros cuadrados menos.
Pregunta 9: ¿Qué debo hacer si el área de la tienda comprada al cerrar la casa es inconsistente? 10 puntos Esta situación generalmente debe implementarse de acuerdo con el contrato, y el estado también tiene regulaciones al respecto.
De acuerdo con el artículo 14 de las "Interpretaciones del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales", si el área de construcción de la casa entregada por el vendedor no cumple con el área pactada en el contrato de compraventa de vivienda comercial, el área se liquidará de acuerdo con el acuerdo. Si el contrato no estipula o la estipulación no es clara, se manejará de acuerdo con los siguientes principios. :
(1) Si el valor absoluto del índice de error del área es inferior a 3 (incluido 3), la liquidación se basará en el precio estipulado en el contrato si el comprador exige la rescisión del contrato. no será admitido;
(2) Si el valor absoluto del índice de error del área excede 3, se debe respaldar la solicitud del comprador de rescindir el contrato y devolver el precio pagado y los intereses. El comprador se compromete a continuar ejecutando el contrato. Si el área real de la casa es mayor que el área estipulada en el contrato, la parte donde la proporción de error de área esté dentro de 3 (inclusive) será pagada por el comprador al precio acordado. excede 3 correrá a cargo del vendedor, y la propiedad pertenecerá al comprador si el área real de la casa es menor que el área acordada en el contrato, la parte con un índice de error de área dentro de 3 (inclusive) y. El vendedor devolverá los intereses al comprador, y el vendedor devolverá al comprador la pieza con un índice de error de área superior a 3 en dos cuotas.
Pregunta 10: ¿Cómo comprar una tienda sin perder dinero? ¿Perderé dinero comprando una tienda?
1. Antes de comprar una tienda, hay que hacer algunos cálculos: preocuparse por si perderá dinero. Por lo tanto, antes de invertir, es mejor calcular primero la cuenta de entrada y salida para asegurarse de tener fondos suficientes en 1 y al mismo tiempo asegurarse de que la inversión en esta tienda sea rentable.
2. Estas ventajas de la inversión en taller no están disponibles en la inversión industrial. Como las barreras de entrada para la inversión industrial son muy altas y requieren escala y fortaleza, están fuera del alcance de los inversores comunes.
3. Derechos de los vecinos: al comprar una tienda, debe comprender la planificación general de toda la propiedad, ser preciso pero no aproximado y aclarar la ventilación, la iluminación, el transporte y la distribución del edificio para evitar futuras operaciones comerciales.
¿Cómo evitar perder dinero o ser estafado al comprar una tienda?
Como producto básico, los negocios prefabricados no son reconocidos por todos en China. Incluso si existe una demanda y un comportamiento para vender y transferir, generalmente se utilizan métodos de transacción primitivos e irregulares, como presentaciones de familiares y amigos, pegatinas y anuncios, que ocultan enormes riesgos y muchos factores inciertos.
1. Garantizar los derechos de propiedad de la tienda: el estado de propiedad de la casa comprada debe confirmarse hasta el centro de la transacción de derechos de propiedad en el área donde se encuentra la casa, incluso si se trata de una tienda. sin derechos de propiedad, hipoteca y sujeto a restricciones judiciales. Certificado original de derecho de propiedad o contrato de arrendamiento, declaración del accionista o poder acordando vender el negocio, estados financieros, lista de bienes, lista de equipos, etc.
2. Cosas a tener en cuenta al comprar una tienda: Área pública compartida: elija el método de fijación de precios según el área de uso, estipule claramente el tamaño del área compartida y la propiedad de los derechos de propiedad en el contrato, y Determinar la planificación y diseño de las partes públicas.
3. ¿Es confiable el compromiso constitutivo? Muchos desarrolladores adoptan compromisos no escritos para los compromisos constitutivos. Al firmar un contrato de compra de una tienda, debe prestar atención a las precauciones para invertir en una tienda y escribir los compromisos de los estatutos en términos contractuales específicos.
4. Cosas a tener en cuenta al invertir en tiendas: Las condiciones de entrega y las condiciones de propiedad de las propiedades comerciales son muy importantes para que los inversores atraigan inversiones y para que los operadores operen en el futuro. Todos los documentos deben ser originales. Si el vendedor utiliza alguna excusa para evitar presentar los documentos originales, el comprador debe considerar cuidadosamente si continúa con la transacción (Wangpu Online).
Lo anterior trata sobre si perderás dinero al comprar una tienda y evitarás que te engañen. La probabilidad de que surjan disputas en las transacciones inmobiliarias es particularmente alta y todo depende de si ambas partes tienen cuidado. Los compradores experimentados comprenderán los detalles y no se dejarán engañar.