¿Cuáles son las cuestiones legales relacionadas con la garantía hipotecaria inmobiliaria? 1. Cuando la pareja inmobiliaria * * * se ha registrado en la Oficina Hipotecaria de Bienes Raíces para hipoteca de casas, terrenos y otras propiedades, el banco prestamista debe determinar primero la propiedad del inmueble hipotecado. En nuestro país, la propiedad de un inmueble se basa en principio en la inscripción. El certificado de propiedad del inmueble y el libro de registro de bienes inmuebles son prueba de que el acreedor goza de los derechos de propiedad del inmueble. El artículo 18 de las "Medidas de registro de viviendas" estipula que el departamento de registro preguntará al solicitante si la casa solicitada para el registro es propiedad de * * * y registrará los resultados de la investigación. El registro de viviendas se basa principalmente en una revisión de procedimientos. Sin una investigación y verificación sustanciales, puede haber errores entre el registro de derechos inmobiliarios y el estado real de propiedad. Según las disposiciones pertinentes de la Ley de Matrimonio, excepto los bienes muebles especialmente acordados antes del matrimonio, los bienes y los ingresos obtenidos por la pareja durante la relación matrimonial pertenecen a ambos cónyuges. Esto significa que incluso si la casa está registrada a nombre de una de las partes, siempre que se adquiera durante el matrimonio, debe pertenecer a la propiedad conjunta del marido y la mujer. La otra parte puede reclamar que el registro es incorrecto. o directamente negar el efecto registral a través del tribunal. En la práctica judicial también ha habido casos en los que los cambios en la titularidad de las hipotecas dieron lugar a la nulidad de las hipotecas bancarias. Cabe señalar que los bienes inmuebles como casas y terrenos tienen un gran impacto en la realización de los derechos y obligaciones de acreedores y deudores. Uno de los propósitos del sistema de registro de bienes raíces es dar a conocer el estado de los derechos y proteger la seguridad de las transacciones. Por lo tanto, cuando exista un conflicto entre los bienes conyugales legales * * * y el registro, se debe aplicar el artículo 106 de la Ley de Propiedad para obtener de buena fe los derechos de propiedad inmueble, y se debe dar prioridad a proteger la seguridad de la propiedad dinámica. transacciones El derecho hipotecario basado en la inscripción no puede ser negado por la inscripción incorrecta de la efectividad del inmueble. Cuando un banco gestiona una hipoteca inmobiliaria, primero debe confirmar si el inmueble a garantizar es propiedad de * * *, consultar el registro de domicilio y el certificado de matrimonio del deudor hipotecario y verificar el momento en que se obtuvo la hipoteca. Si el inmueble hipotecado es propiedad de un matrimonio o familia, la hipoteca estará sujeta al consentimiento escrito de todas las partes. Si no es propiedad del acreedor hipotecario, el deudor hipotecario deberá emitir una explicación por escrito. En segundo lugar, es necesario examinar si el garante tiene un acuerdo sobre el derecho a disponer de la propiedad propiedad de * * * *. Si no hay acuerdo sobre si la conducta hipotecaria cumple con las disposiciones legales sobre enajenación de bienes propiedad de * * *, se deberá prestar atención a * * * indicando la ejecución de los trámites en las operaciones comerciales, formándose un documento escrito y archivando para referencia futura. 2. Pueden coexistir sobre un mismo inmueble los derechos hipotecarios y los derechos de arrendamiento de bienes inmuebles. Cuando el deudor hipotecario no puede cumplir con sus deudas vencidas y el acreedor hipotecario subasta el inmueble hipotecado, puede causar que el acreedor hipotecario no pueda realizar plenamente sus derechos en tiempo y forma o afectar el interés del arrendatario de continuar alquilando el inmueble, resultando en una Conflicto entre derechos hipotecarios y derechos de arrendamiento. Para el caso de que primero se establezca el derecho de arrendamiento del inmueble y luego el derecho de hipoteca del inmueble, el artículo 48 de la "Ley de Garantías" establece que si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, deberá notificar por escrito al arrendatario que el original El contrato de arrendamiento sigue vigente. Cuando el inmueble hipotecado es adquirido por otra persona con motivo de la realización del derecho hipotecario, el contrato de arrendamiento sigue vigente. Antes de que expire el plazo del arrendamiento, el nuevo propietario no puede rescindir el contrato de arrendamiento original y cambiar el alquiler a voluntad. Es decir, establecer primero el derecho de arrendamiento del inmueble y luego otorgar el derecho de arrendamiento contra el derecho de hipoteca. Para el supuesto de que primero se establezca el derecho de hipoteca sobre el inmueble y luego el derecho de arrendamiento del inmueble, el artículo 66 de la Interpretación Judicial de la Ley de Garantías establece que si el deudor hipotecario arrienda el inmueble hipotecado, una vez realizada la hipoteca, el arrendamiento El contrato no obligará al cesionario. Cuando el deudor hipotecario arriende el inmueble hipotecado, si no informa por escrito al arrendatario que el inmueble está hipotecado, el deudor hipotecario será responsable de las pérdidas que se causen al arrendatario por el arrendamiento del inmueble hipotecado si el deudor hipotecario lo ha notificado al arrendatario; por escrito que el inmueble ha sido hipotecado, el arrendatario soportará las pérdidas causadas por la realización de los derechos hipotecarios. “Se puede observar que el momento en que se establece el derecho de arrendamiento tiene un gran impacto en el derecho hipotecario porque el deudor hipotecario ejerce el derecho a obtener ingresos sobre el inmueble hipotecado mediante arrendamiento, y el derecho de arrendamiento preestablecido restringe la transacción o transferencia de. la propiedad hipotecada, lo que reduce en gran medida el riesgo de la propiedad hipotecada. El valor de la garantía se puede establecer mediante libre negociación entre las partes sin registro, lo que expone la hipoteca registrada al riesgo de fraude al tratarse de la relación entre. derechos hipotecarios y derechos de arrendamiento, hay dos puntos que deben mejorarse en la legislación: primero, se debe estandarizar el establecimiento de arrendamientos. El comportamiento de los derechos de propiedad debe incluirse en el alcance del registro de propiedad, reflejando plenamente la apertura y transparencia de. el sistema de derechos de propiedad inmobiliaria y lograr la igualdad de protección de los derechos de propiedad en diferentes niveles. El segundo es otorgar derechos hipotecarios antes que derechos de arrendamiento. El acreedor hipotecario tiene derecho a solicitar al tribunal que rescinda el contrato de arrendamiento de bienes raíces para evitarlo. Cuando se subasta un inmueble hipotecado, nadie puede comprarlo o bajar el precio debido a la existencia de derechos de arrendamiento sobre el inmueble, lo que perjudicará los intereses del acreedor hipotecario. Se debe prestar atención a las siguientes cuestiones: Primero, hacer la debida diligencia. descartar el arrendamiento Verificar el estado de ocupación y uso de la casa en el acto, verificar si el ocupante es consistente con el arrendador, si existe una relación de alquiler de facto y registrar la situación de ocupación. el impacto adverso del derecho de arrendamiento sobre el derecho hipotecario. Si el plazo del arrendamiento es más largo que el derecho del acreedor del banco, el pago único del alquiler debe cambiarse al pago a plazos, y el arrendatario debe pagar el alquiler impago al banco acreedor. 3. Los derechos legales tienen prioridad en la hipoteca especial. En determinadas circunstancias, con el fin de proteger los intereses del Estado o de otras entidades, la ley establece algunos derechos estatutarios que prevalecen sobre los derechos hipotecarios, entre ellos los siguientes tres tipos: (1. ) Derechos de tributación nacional según lo estipulado en el artículo 45 de la Ley de Recaudación y Gestión Tributaria “Si el impuesto adeudado por un contribuyente se produce antes de que el contribuyente hipoteque, pignore o coloque gravamen sobre su inmueble, se ejecutará antes de la hipoteca, prenda o gravamen. derecho de retención. “(2) Prioridad en el precio del proyecto de construcción.

El artículo 286 de la Ley de Contratos estipula: “Si el promotor por contrato no paga el precio acordado, el contratista podrá instar al promotor por contrato a pagar el precio dentro de un plazo razonable. El contratista puede llegar a un acuerdo con el promotor del contrato. Si el proyecto se descuenta o el proyecto se subasta por el Tribunal Popular de conformidad con la ley, a menos que la naturaleza del proyecto de construcción no sea adecuada para el descuento o la subasta, el precio del proyecto de construcción será pagado antes del descuento del proyecto o del precio de subasta "En 2002, el Tribunal Popular Supremo emitió la "Prioridad en la recepción de los precios de los proyectos de construcción". La aprobación estipula además que "el derecho prioritario de reembolso del contratista del proyecto de construcción es superior a los derechos hipotecarios y". otros reclamos.” (3) Derechos de expectativa para vivienda comercial. La "Respuesta sobre el derecho a la prioridad en el reembolso de los precios de los proyectos de construcción" del Tribunal Popular Supremo (Interpretación Fa [2002] Nº 16) estipula que "después de que los consumidores paguen todo o la mayor parte del precio de compra de una casa comercial, el contratista tendrá prioridad para recibir el pago del precio de la casa comercial." “Según la interpretación judicial del Tribunal Supremo Popular, se puede deducir que siempre que el comprador haya pagado la totalidad o la mayor parte del pago de la vivienda, sus derechos de expectativa deben ser realizados antes de los derechos hipotecarios, cualquiera que sea la diferencia entre ambos. Para proteger los ingresos tributarios nacionales y proteger los derechos de los trabajadores a la remuneración laboral y las expectativas de vivienda comercial, la ley china estipula que los derechos tributarios nacionales, los derechos prioritarios de compensación de proyectos de construcción y las expectativas de vivienda comercial tienen prioridad sobre la realización de los derechos hipotecarios cuando entran en conflicto. juntos. Las normas mencionadas son razonables hasta cierto punto, pero también tienen deficiencias: la falta de publicidad de la prioridad en el pago de los fondos del proyecto de construcción imposibilita que terceros sepan si la parte contratante está atrasada en los pagos del proyecto, y Es imposible evitar una colusión maliciosa entre la parte emisora ​​del contrato y el contratista, que deliberadamente informó falsamente el pago del proyecto, perjudicando los intereses de los acreedores hipotecarios en general. El tercero se encuentra en una posición desventajosa debido a la asimetría de información y puede sufrir una infracción repentina en cualquier momento. Desde la perspectiva de proteger a terceros y mantener la seguridad y el orden de las transacciones, es efectivamente necesario introducir el registro y la publicidad en el derecho prioritario a la compensación por proyectos de construcción. Si el crédito por el proyecto de construcción ha sido registrado previamente, el acreedor hipotecario acepta igualmente constituir una hipoteca sobre el edificio, lo que supone un riesgo voluntario de que su hipoteca no se realice debido a la prelación legal. Teniendo en cuenta la incertidumbre de las reclamaciones de fondos para proyectos de construcción, algunos académicos sugieren que los fondos registrados para proyectos deberían utilizarse como el monto máximo de hipoteca legal para el contratista. Si el monto de liquidación real es mayor que el monto registrado, prevalecerá el monto registrado; si es menor que el monto registrado, prevalecerá el monto de liquidación real; En vista de los tres derechos de prioridad legal mencionados anteriormente, los bancos pueden tomar las siguientes medidas al gestionar hipotecas inmobiliarias: En primer lugar, prestar atención al pago de los fondos del proyecto. Al momento de constituir una hipoteca para un proyecto en construcción, se debe prestar atención a la revisión y comprensión del precio total del proyecto, los términos y métodos de pago acordados en el contrato del proyecto de construcción, así como si existe construcción previa por parte del contratista. El contratista debe proporcionar prueba escrita de si está atrasado en el pago del proyecto y deducir el precio del proyecto al determinar el valor de la hipoteca. Una vez establecida la hipoteca, el préstamo se utilizará para el proyecto en construcción (incluido el pago de la hipoteca); el pago del proyecto), y se debe prestar atención al progreso del proyecto y al pago del pago del proyecto. El segundo es verificar la situación fiscal del prestatario y si está en mora antes de constituir una hipoteca. El tercero es verificar si el inmueble que el deudor hipotecario pretende hipotecar ha sido vendido previamente a un tercero e investigar el estado de registro de preventa del inmueble hipotecado en el departamento de registro de bienes raíces. 4. El momento de registro de la hipoteca es anterior y el momento de firma del contrato de hipoteca es posterior. El contrato de garantía es un contrato subordinado al contrato principal (contrato de préstamo). El artículo 44 de la "Ley de Seguridad" estipula que al registrar una hipoteca, se deben presentar al departamento de registro el contrato principal y el contrato de hipoteca, así como el certificado de propiedad o derechos de uso de la hipoteca. Sin el crédito principal no se constituye el derecho hipotecario. Sin embargo, en las operaciones bancarias reales, para hacer avanzar la plataforma de prevención de riesgos, a menudo se exige a los clientes que registren una hipoteca antes de determinar si establecen una relación de préstamo. Si la hipoteca no se puede registrar, significa que no se puede establecer la relación de préstamo. Desde esta perspectiva, los requisitos operativos de los bancos son exactamente lo contrario de las leyes y reglamentos. En la práctica, también se dan situaciones en las que el momento de registro de la hipoteca es anterior y el contrato de hipoteca se firma más tarde. Dado que el contrato de hipoteca aún no se ha firmado en el momento del registro de la hipoteca, no se puede determinar la relación correspondiente entre el registro de la hipoteca y los derechos del acreedor principal. Además, es ilegal registrar el derecho hipotecario sin firmar un contrato de hipoteca. Incluso si se obtienen otras garantías, las fallas de procedimiento en el proceso de obtención de la hipoteca pueden afectar la efectividad de la misma. Si el derecho hipotecario se puede obtener después del registro es un tema controvertido en los círculos jurídicos, y en la práctica judicial ha habido casos en los que el derecho hipotecario no fue reconocido por el tribunal. Cuando un banco gestiona un préstamo hipotecario, primero debe firmar un contrato de préstamo y un contrato de hipoteca, y luego gestionar el registro de la hipoteca. Para evitar el riesgo de que el derecho hipotecario pierda su validez debido a la falta de registro, se puede estipular en el contrato de préstamo que el préstamo se emitirá una vez finalizados los procedimientos de registro de la hipoteca. 5. La hipoteca separada y el registro unificado de bienes inmuebles dependen indivisiblemente de la casa y el terreno. Por lo tanto, China ha adoptado el principio unificado bidireccional de "dónde va la casa" y "la tierra va con la casa" al abordar la relación entre ambos. Inevitablemente, los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda son derechos de propiedad jurídicamente independientes. En la mayoría de las zonas de nuestro país, los terrenos y las casas se registran por separado y los dos departamentos emiten certificados por separado. Los calibres estadísticos son diferentes y la duplicación de cargos genera grandes inconvenientes para los propietarios y los bancos. Cuando las casas y los terrenos son inseparables en el estado físico y separados en el estado jurídico, dando lugar a hipotecas separadas, la realización de las hipotecas de casas y de las hipotecas de terrenos se afectan mutuamente. El artículo 182 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que "si un edificio está hipotecado, los derechos de uso del suelo para la construcción que ocupa el edificio se hipotecarán juntos. Si los derechos de uso del suelo para la construcción están hipotecados, los edificios en el terreno se hipotecarán juntos". Si el deudor hipotecario incumple lo dispuesto en el párrafo anterior el artículo 182 “Los bienes hipotecados se considerarán hipotecados conjuntamente” es incompatible con el principio jurídico de inscripción efectiva de la hipoteca sobre inmuebles.