¿A qué cuestiones se debe prestar atención en las transacciones de vivienda de segunda mano?
1. ¿Están completos los trámites de la vivienda?
El certificado de propiedad inmobiliaria es la única prueba de que el propietario es el propietario de la casa. Existe un gran riesgo para el comprador de no obtener la casa al realizar una transacción sin un certificado de propiedad inmobiliaria. El propietario puede hipotecar o revender el título de propiedad aunque no lo obtenga en el futuro. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria.
2. ¿Están claros los derechos de propiedad de la casa?
Algunas casas tienen varios propietarios, como herederos, familias y parejas. Para ello, el comprador deberá firmar un contrato de compraventa de la vivienda con todos los propietarios. Si sólo algunas * * * personas disponen de la propiedad propiedad de * * * sin autorización, el contrato de compraventa firmado por el comprador con las otras * * * personas sin su consentimiento será generalmente inválido.
3. ¿La casa comercial está alquilada?
Algunas casas de segunda mano tienen una carga material al ser traspasadas, es decir, también son alquiladas por otros. Si el comprador de una vivienda solo mira el certificado de propiedad y presta atención a los procedimientos de transferencia, pero no presta atención a si existe un contrato de arrendamiento, entonces es muy probable que el comprador de la vivienda obtenga una propiedad en la que no se puede mudar ni usar. a tiempo.
Porque China, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que "la compraventa no constituye arrendamiento". Es decir, un contrato de compraventa de una casa no puede competir con un contrato de arrendamiento previamente establecido. En la práctica, muchos compradores y empresas intermediarias ignoran este punto, y también lo aprovechan muchos vendedores, lo que genera más disputas.
4. ¿Está clara la situación del suelo?
Los compradores de viviendas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo, ya sea asignado o transferido. La tierra asignada generalmente se utiliza de forma gratuita y el gobierno puede recuperarla sin costo alguno. La transferencia significa que el propietario ha pagado la tasa de transferencia del terreno y el comprador tiene derechos más completos sobre la casa.
Presta atención también a la edad del terreno. Si el derecho de uso del suelo de una casa es de sólo 40 años y el propietario la ha utilizado durante más de diez años, entonces no es rentable para el comprador juzgar si el precio de la vivienda comercial en la misma ubicación debe basarse sobre el derecho de uso de suelo de 70 años.
5. ¿Tiene impacto la planificación municipal?
Algunos propietarios pueden estar ansiosos por vender sus casas de segunda mano porque saben que la casa será demolida en unos 5 a 10 años, o que se construirán edificios residenciales de gran altura cerca de la casa, lo que puede afectar las condiciones de planificación municipal como la iluminación y el precio. Como comprador, tenga plenamente en cuenta los detalles al realizar la compra.
6. La asignación de viviendas sociales es legal.
La reforma de vivienda, los proyectos de vivienda y la vivienda asequible son todas políticas de vivienda social y estarán sujetas a ciertas restricciones al momento de la transferencia. Además, estas casas tienen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza del terreno y el alcance de la propiedad de la casa. Los compradores deben evitar conflictos entre el contrato de compraventa y las leyes nacionales al comprar.
7. Si la casa de la unidad infringe la ley.
La vivienda en unidades generales incluye viviendas para empleados a precio de coste y viviendas para empleados a precio estándar. Se asignan ambos terrenos y se deben pagar las tarifas de uso del suelo al momento de la transferencia. Además, en el caso de las viviendas de precio estándar, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales y, cuando los empleados transfieren la propiedad, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no presta atención a estos, puede vulnerar los derechos e intereses legítimos de la unidad junto con el propietario.
8. ¿Están atrasados los honorarios de administración de la propiedad?
Cuando algunos propietarios transfieren una propiedad, llevan mucho tiempo atrasados en los gastos de administración de la propiedad, las facturas de la luz y tres facturas de gas (gas natural, calefacción y gas) y ya deben mucho. de dinero. Si un comprador compra una casa sin su conocimiento, el comprador puede ser responsable de todos los costos.
9. ¿La empresa intermediaria viola la normativa?
Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, brindan servicios de pago inicial cero a los compradores de viviendas cuando solicitan préstamos para viviendas de segunda mano. ser prestado fraudulentamente a los bancos. El comprador cree que está obteniendo una ventaja. No sé si el banco se entera, puede que él mismo cargue con toda la responsabilidad.
10. ¿Está claro el contrato?
Aunque el contrato de compraventa de una vivienda de segunda mano no tiene por qué ser tan completo como el contrato de compraventa de una vivienda comercial, también debe estipular claramente algunos detalles, como el objeto del contrato, la protección de los derechos y el precio de la vivienda. , método de transacción, responsabilidad por incumplimiento de contrato, resolución de disputas y fecha de espera de firma.
Existen muchas y complejas regulaciones fiscales para la venta de viviendas de segunda mano, y la cantidad acumulada de impuestos y tasas es relativamente grande, por lo que es muy necesario estimar la carga fiscal. Según las regulaciones nacionales, los compradores deben pagar el impuesto de escritura y el impuesto de timbre, y los vendedores deben pagar el impuesto comercial, el impuesto de construcción urbana, el recargo por educación y el impuesto sobre la renta personal bajo ciertas condiciones.
Dependiendo de la naturaleza de la compra y venta de la casa y de la situación real en cada lugar, también pueden aplicarse impuestos como el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre bienes raíces, tarifas de manejo y tarifas de gestión de transacciones. Además, factores como la naturaleza, el tamaño, el uso y la duración del registro de los derechos de propiedad también pueden cambiar la tasa del impuesto sobre la escritura.
Los compradores y vendedores pueden obtener más información sobre las partidas impositivas y las tasas impositivas de profesionales o departamentos relevantes en función de la situación real de la casa que se va a comercializar.
Datos ampliados:
El comprador debe prestar atención a siete detalles a la hora de comprar una casa de segunda mano:
1. Antes de comprar una casa, debe averiguar quién es el propietario de la casa, ya sea con derechos de propiedad parciales, * * derechos de propiedad o sin derechos de propiedad. Si los derechos de propiedad de la casa no están claros o hay disputas sobre los derechos de propiedad, la casa no será apta para comprar por muy buena que sea.
2. No es una pérdida distinguir los derechos de propiedad de las casas. Existen muchas restricciones sobre las transacciones de viviendas con derecho exclusivo de uso. Al comprar una casa, debe prestar atención a si el título de propiedad refleja todos los derechos de propiedad o sólo el derecho de uso.
3. Es muy importante conocer la antigüedad de la casa. Algunos propietarios están tan ansiosos por vender que pueden ocultar deliberadamente cuándo estarán terminadas sus casas.
Al mirar una casa, deben prestar atención a los datos de la página topográfica de la escritura de propiedad inmobiliaria para comprender la edad aproximada de la casa.
4. Encuentra el área de construcción y el área útil. Determine si el área de construcción y el área utilizable de la casa coinciden con el certificado de propiedad y si existe alguna construcción no autorizada para evitar reducir el área de la casa comprada.
5. Obtenga más información sobre gestión de propiedades, equipos de seguridad, entorno comunitario, suministro de agua y electricidad, etc. Estos factores pueden estar directamente relacionados con la calidad de vida posterior.
6. Inspeccionar exhaustivamente el entorno circundante de la casa. Centrarse en el ruido, los olores nocivos, la contaminación del agua, la basura, la salud y la limpieza de la comunidad.
7. Cuidado con los intermediarios negros. A la hora de comprar una casa de segunda mano, conviene buscar una empresa intermediaria habitual para evitar cometer errores o intermediarios deshonestos que se beneficien de ella.
Materiales de referencia:
Enciclopedia Baidu-Transacción de casas de segunda mano