En 2022, se introducirán más de mil políticas flexibles en varios lugares. ¿Hay margen para la regulación inmobiliaria?
Según las estadísticas del Instituto Central del Índice, al 26 de febrero de 2010, más de 330 provincias y ciudades (condados) de todo el país han emitido más de 1.000 políticas de flexibilización del mercado inmobiliario, alcanzando el máximo en los últimos años. años.
A juzgar por las políticas emitidas por varios lugares, las políticas implican principalmente optimizar las políticas de restricción de compras, reducir los índices de pago inicial y las tasas de interés hipotecarias, aumentar los límites de préstamos de fondos de previsión, emitir subsidios para la compra de viviendas, acortar las restricciones de ventas y reducir impuestos a las transacciones, etc. Al mismo tiempo, las tasas hipotecarias en muchos lugares han caído a mínimos históricos. También se está simplificando el proceso de transacción de viviendas de segunda mano. Por ejemplo, Shenzhen, Nanjing y otros lugares han promovido el modelo de "transferencia con hipoteca", y Beijing ha puesto a prueba el negocio de "orden en cadena" para transacciones de viviendas existentes, lo que ayudará a abrir la cadena de transacciones y reducir los costos de reemplazo.
Más de 300 provincias, ciudades y condados han emitido más de 1.000 pólizas.
Desde principios de 2022, las políticas del lado de la demanda se han ajustado y optimizado continuamente.
En términos de reducción de costos, el banco central recortará las tasas de interés tres veces en 2022, y la LPR para cinco años o más se reducirá en 35 puntos básicos, que es la mayor reducción en las tasas de interés hipotecarias. después del cambio a LPR en 2019. Al mismo tiempo, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China han reducido repetidamente el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias. En mayo, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China aclararon que el límite inferior de la tasa de interés para préstamos personales comerciales para vivienda por primera vez se ajustaría a no menos de 20 puntos básicos menos que la tasa de interés cotizada en el mercado para préstamos. En el mismo período, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China publicaron sucesivamente importantes beneficios y relajaron gradualmente la tasa de interés para los préstamos hipotecarios por primera vez en algunas ciudades.
Los datos de seguimiento del China Index Institute muestran que hasta ahora, 30 ciudades han reducido las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda por debajo del 4%, incluidas Yangjiang, Qingyuan, Yunfu, Zhanjiang, Jining, Wuhan, Guiyang, Jiangmen, y Yichang, Xiangyang, Tianjin, Baotou, Fuyang, Shijiazhuang, Qinhuangdao, Kunming, Dalian, Dali, Luzhou, Anqing, Enshi, Wenzhou, Ruian, Yueqing, Enshi.
Las tasas de interés en algunas ciudades han caído a mínimos históricos. La tasa de interés más baja actual para préstamos comerciales para primera vivienda en las ciudades de segundo nivel, Shijiazhuang y Wenzhou, es del 3,8%, y la más baja es del 3,7% en las ciudades de tercer y cuarto nivel, Qingyuan y Zhuzhou.
Al mismo tiempo, el banco central volvió a bajar el tipo de interés del primer préstamo del fondo de previsión para viviendas personales en 15 puntos básicos después de un lapso de siete años. A partir del 1 de junio de 2022, el tipo de interés de los préstamos de fondos de previsión para primera vivienda a más de cinco años se reducirá hasta el 3,1%.
En términos de recortes de impuestos y reducciones de tasas, en septiembre, el Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos señalaron que los contribuyentes que venden sus propias casas y las recompran en el mercado dentro del año posterior a la venta sus viviendas existentes estarán exentas. Se concederá una devolución fiscal preferencial al impuesto sobre la renta de las personas físicas pagado por la venta de la vivienda existente. Entre las políticas de control local, ciudades como Wuxi y Shenyang han reducido el período de exención del IVA para las transferencias de viviendas personales de cinco a dos años, y más de 100 ciudades han introducido subsidios al impuesto sobre las escrituras y han reducido las tasas del impuesto sobre las escrituras.
Al mismo tiempo, en términos de reducción del umbral, desde 2022, más de 300 provincias, ciudades y condados de todo el país han introducido más de 1.000 políticas, incluida la optimización de las políticas de restricción de compras y la reducción de los índices de pago inicial. , aumento de los límites de préstamos de los fondos de previsión, etc. A finales de año, se intensificaron los esfuerzos para optimizar las políticas en ciudades centrales de primer y segundo nivel, y se ajustaron continuamente las políticas en ciudades como Hangzhou, Chengdu, An, Ning, Han y Beijing.
Por el lado de la oferta, en noviembre se implementaron una serie de políticas importantes y el apoyo a las políticas del lado de la oferta también se incrementó significativamente. El 5438+01 de junio, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron conjuntamente el "Documento No. 254 sobre apoyo financiero para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario", que implica mantener una financiación inmobiliaria estable y ordenada, activamente proporcionar servicios financieros para "garantizar el capital y el suministro" y cooperar activamente con la gestión de riesgos de las empresas inmobiliarias en dificultades, proteger los derechos e intereses legítimos de los consumidores de financiación de viviendas de acuerdo con la ley, ajustar algunas políticas de gestión financiera por etapas y aumentar Apoyo financiero para el arrendamiento de viviendas.
Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Departamento de Negocios de Índices del Instituto Index de China, señaló que la lógica central de la política es: primero, brindar apoyo financiero a las empresas inmobiliarias, apoyar la extensión de las deudas de las empresas inmobiliarias, aliviar la presión de financiación corporativa y estabilizar las expectativas de los participantes del mercado. En segundo lugar, el primero es brindar apoyo al crédito inmobiliario personal y promover la recuperación de las ventas en el mercado; el tercero es "entrega garantizada de propiedades"; resolver el problema de la entrega de viviendas sobre plano, impulsar el sentimiento del mercado y estabilizar la confianza de los compradores de viviendas. En el futuro, se aliviará hasta cierto punto la presión financiera sobre las empresas, se espera que se fortalezca aún más el apoyo político del lado de la demanda, aumentando la actividad y el entusiasmo de las ventas en el mercado; " acelerará la caída, estabilizando las expectativas de los compradores de viviendas.
Al mismo tiempo, la Comisión Reguladora de Valores de China anunció el 28 de octubre las cinco medidas para ajustar y optimizar la financiación de capital de las empresas inmobiliarias en 165438, que se implementarán a partir de ahora. Estos incluyen: reanudar las fusiones, adquisiciones, reorganizaciones y apoyar la financiación de las empresas inmobiliarias cotizadas; reanudar la refinanciación de las empresas inmobiliarias cotizadas y de las empresas inmobiliarias cotizadas; ajustar y mejorar las políticas de cotización en el extranjero para las empresas inmobiliarias; aprovechar aún más el papel de los REIT en la revitalización; los activos existentes de las empresas inmobiliarias y el aprovechamiento activo de la inversión de capital privado.
Según estadísticas incompletas del Securities Daily, hasta el 25 de febrero, 32 empresas inmobiliarias cotizadas tenían previsto refinanciar acciones, de las cuales 8 empresas inmobiliarias de acciones H habían financiado emisiones de derechos y 24 A -Las empresas inmobiliarias de acciones emitieron anuncios de financiación para la emisión no pública de acciones.
¿Hay margen para políticas de control del mercado inmobiliario?
Cabe mencionar que los altos funcionarios han enfatizado repetidamente la importancia de los bienes raíces recientemente, y la prevención y resolución de riesgos inmobiliarios se ha convertido en un contenido importante en 2023.
Liu He, viceprimer ministro de la República Popular China, pronunció un discurso escrito en la quinta ronda del Diálogo de líderes empresariales y ex altos funcionarios China-UE 65438+febrero 65438+mayo. Liu He señaló que el sector inmobiliario es una industria pilar de la economía nacional. En vista de los actuales riesgos a la baja, hemos introducido algunas políticas y estamos considerando nuevas medidas para mejorar el balance de la industria y guiar una recuperación de las expectativas y la confianza del mercado.
Compañeros relevantes de la Oficina Central de Asuntos Financieros dijeron que se debe comprender plenamente la importancia del sector inmobiliario. La cadena inmobiliaria es larga y cubre una amplia gama de áreas. Es una industria pilar de la economía nacional, que representa alrededor del 7 por ciento del PIB, y la industria de la construcción representa el 14 por ciento de los ingresos por transferencias de tierras y los impuestos relacionados con los bienes raíces; Representan casi la mitad de los recursos financieros integrales locales y el 60% de los activos de los hogares urbanos. Los préstamos inmobiliarios más los préstamos garantizados por bienes raíces representan el 39% del saldo total de los préstamos, lo que tiene un impacto importante en la estabilidad financiera y es una industria. con fuertes efectos de contagio e importancia sistémica.
Al mismo tiempo, el camarada responsable de la Oficina Central de Finanzas señaló: "En áreas como el consumo de vivienda, todavía existen algunas políticas restrictivas que obstaculizan la liberación de la demanda de los consumidores, y estos potenciales de consumo deberían ser liberado."
Al respecto, Zhao Xiuchi, profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios y vicepresidente de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing, dijo a este periódico que en la actualidad, la restricción de compra y Las políticas de restricción de préstamos se han ajustado de acuerdo con las políticas específicas de la ciudad, pero aún no pueden satisfacer la demanda de liberación del consumo de vivienda en el mercado. Es necesario ajustar urgentemente algunas políticas obsoletas sobre restricciones de compras y préstamos. Se recomienda que las restricciones de compras y préstamos se hagan más estrictas y precisas.
Entonces, ¿qué margen queda para posteriores políticas de regulación del mercado inmobiliario?
Zhao Xiuchi cree que todas las localidades deberían resolver aún más las restricciones de compras y préstamos basadas en políticas industriales, de talento y de población, y aumentar el apoyo a las necesidades rígidas y las deducciones antes de impuestos para las necesidades integrales de remesas para la vivienda; la compra y el alquiler deberían calcularse por empleado, en lugar de que sólo una persona de una familia pueda deducir las deducciones antes de impuestos por el alquiler y la compra de una casa deberían recibir el mismo trato. Actualmente, la deducción máxima por alquilar una casa en Beijing es de 1.500 yuanes, y la deducción por comprar una casa con un préstamo sólo puede ser de 1.000 yuanes. se deben reducir aún más las necesidades y las necesidades de mejora; se debe implementar la política de reconocer una casa pero no un préstamo. Es necesario ajustar dinámicamente los estándares de vivienda y redefinir los precios y estándares de la vivienda 65,438+0,000% de las viviendas de propiedad propia; Los proyectos de viviendas comerciales que son solo para alquiler pero no para venta deben ajustar el período de arrendamiento o las políticas de alquiler y ventas en consecuencia según la situación real del proyecto.
Chen Wenjing señaló que se espera que en 2023, bajo el tono de "vivienda para vivir, no especulación", las políticas de oferta y demanda sigan optimizándose, y se espera que la intensidad de las políticas sea aún mayor. fortificado. Las ciudades centrales de primer y segundo nivel, especialmente las ciudades centrales de segundo nivel, tienen un mayor margen para la optimización de políticas, como restricciones a la compra de viviendas y “renunciar tanto a una casa como a un préstamo”. También están aumentando las expectativas de optimización de políticas en las ciudades de primer nivel, y hay margen para reducciones en las tasas de interés hipotecarias, los índices de pago inicial y los impuestos. En el ámbito empresarial, se seguirán apoyando las necesidades de financiación razonables, se espera que se desbloquee aún más la cadena de financiación de las empresas inmobiliarias y se espera que mejore la situación financiera de las empresas, especialmente el apoyo financiero de las principales empresas inmobiliarias de alta calidad. las empresas inmobiliarias seguirán fortaleciéndose; la "entrega garantizada de viviendas" sigue siendo el centro de atención, y se acelerarán los proyectos especiales. Los préstamos y los fondos de apoyo se acelerarán y se espera un progreso más sustancial para mejorar las expectativas de los compradores de viviendas.
¿Cómo se comportará el mercado en 2023? ¿Cuándo se estabilizará el mercado inmobiliario?
En cuanto a las perspectivas del mercado, la China Index Academy predice que las características del mercado inmobiliario nacional en 2023 son: "El volumen de ventas y los precios se han estabilizado, la tendencia de ajuste del área de construcción recién iniciada "Es difícil cambiar y la inversión puede seguir disminuyendo".
El informe del China Index Institute cree que, a corto plazo, el pico de infecciones epidémicas nacionales aún no ha terminado, la recuperación macroeconómica es relativamente lenta y todavía llevará tiempo mejorar las expectativas de ingresos de los compradores de viviendas y confianza en la compra de viviendas se recupere. Se espera que el mercado de ventas se estabilice más rápidamente en el segundo trimestre del próximo año.
El informe del China Index Institute muestra que el desempeño del mercado inmobiliario en diferentes ciudades seguirá siendo diferenciado en 2023. Entre ellos, se esperan ciertos ajustes en las políticas de las ciudades de primer nivel en 2023, se espera que el área de transacciones de viviendas comerciales crezca de manera constante y la recuperación del mercado en Beijing y Shanghai puede aparecer gradualmente. Se prevé que los mercados de viviendas nuevas en Beijing, Shanghai y Shenzhen estarán cerrados o se estabilizarán en su conjunto, y se espera que el entusiasmo por la compra de viviendas aumente con la optimización de las políticas. La tendencia de ajuste del mercado inmobiliario nuevo de Guangzhou será más obvia en 2022. Habrá más margen para la optimización de políticas en 2023, lo que se espera que conduzca a una mejora gradual del mercado.
Las ciudades de segundo nivel tienen un mayor margen para la optimización de políticas y los precios generales han aumentado de manera constante. El mercado en las principales ciudades de segundo nivel puede recuperarse gradualmente y algunas ciudades pueden enfrentar la presión del aumento de los precios de la vivienda. El informe muestra que en 2022, afectadas por factores como la epidemia, Wuhan, Chongqing, Zhengzhou, Tianjin y otras ciudades verán una disminución significativa en el ámbito de las transacciones de viviendas nuevas. En 2023, hay margen para una mayor optimización de algunas políticas urbanas. A medida que la epidemia mejore gradualmente, se espera que el mercado se recupere. Sin embargo, el período de liquidación de ventas en algunas ciudades es largo y la motivación para aumentar los precios de la vivienda es débil. Se han implementado políticas de relajación en Hangzhou, Chengdu y Xi'an. y todavía hay margen de optimización en el futuro. Se espera que la demanda del mercado se libere gradualmente después de la epidemia y que los precios de la vivienda puedan enfrentar cierta presión alcista. Además, las ciudades con fundamentos urbanos débiles tienen poco margen para la optimización de políticas. Aún tomará tiempo para que el mercado se estabilice y se recupere, y es posible que aún se encuentre en un período de consolidación.
El volumen del mercado y el precio en las ciudades de tercer y cuarto nivel pueden seguir disminuyendo. Muchas ciudades tienen grandes inventarios y los precios de la vivienda todavía enfrentan cierta presión de ajuste. En 2023, a medida que la situación de prevención y control de epidemias mejore gradualmente, se espera que algunas ciudades de tercer y cuarto nivel en el delta del río Yangtze y el delta del río Perla se estabilicen y se recuperen gradualmente con fundamentos sólidos.
Sin embargo, el período de liquidación de superficie vendible en muchas ciudades supera los 20 meses y la tendencia de ajuste de los precios de la vivienda puede continuar.