Resumen del mercado inmobiliario de Wuhan en 2007 y previsión de las tendencias del mercado inmobiliario de Wuhan en 2008 (requisitos: datos y opiniones)
Palabra clave 1: Disparándose
Precio de transacción promedio de viviendas comerciales en Wuhan de 2005 a 2007
El 12 de diciembre es el “Día Kanji” de Japón. Como de costumbre, la Asociación Japonesa de Pruebas de Competencia de Kanji anunció los kanji que pueden reflejar los principales eventos mundiales de este año en el Templo Kiyomizu en Kioto, y se seleccionó el carácter "pseudo". Y si tuviéramos que elegir un carácter chino para representar el mercado inmobiliario de China este año, creo que la mayoría de la gente elegiría la palabra "subir" sin dudarlo. Los precios de la vivienda en Wuhan también han seguido la tendencia, pasando de la “depresión de precios” en el centro de China al nivel más alto en el centro de China. Las estadísticas muestran que el precio medio de transacción de viviendas comerciales en la principal zona urbana de Wuhan en junio de 2007 fue de 5.562,49 yuanes/metro cuadrado, y el precio residencial medio en las zonas centrales de Wuchang y Hankou superó los 6.500 yuanes/metro cuadrado.
En la competencia de precios de la vivienda entre 70 ciudades de todo el país, ¿qué impulsa el aumento de los precios de la vivienda en Wuhan? A los ojos de mucha gente corriente en Wuhan, el aumento de los precios de la vivienda en los últimos dos años es doloroso: sus billeteras se están secando cada vez más y cuantas más casas compran, más caras son. Después de marzo de este año, tanto el volumen como el precio del mercado residencial de Wuhan han aumentado, lo que hace que la decisión de la gente corriente de comprar una casa sea más decisiva que antes. El mercado inmobiliario de Wuhan está tan caliente que ¿habrá una burbuja?
Los expertos de la industria dijeron que durante el período de rápido crecimiento económico de China, la economía de Wuhan siempre se ha quedado rezagada con respecto a las ciudades costeras, y los precios de la vivienda han estado deprimidos durante mucho tiempo, lo que limita la capacidad de consumo de los ciudadanos de Wuhan. A diferencia del aumento de los precios de la vivienda en el delta del río Yangtze y Shenzhen, el aumento de los precios de la vivienda en Wuhan se debe a la enorme brecha entre Wuhan y las ciudades de primer nivel, lo que deja espacio para que los precios de la vivienda suban más. y más promotores extranjeros han entrado en Wuhan, elevando el precio de la tierra en el mercado primario y los costos de desarrollo inmobiliario. Y lo más importante, a medida que el mercado "suaviza" oleada tras oleada de políticas regulatorias, el aumento de los precios de la vivienda ha liberado la demanda alguna vez reprimida de compra de viviendas: al igual que la psicología de comprar al alza o a la baja en el mercado de valores, Los compradores de viviendas temen ser "expulsados" del mercado por los precios de la vivienda que se actualizan constantemente, se apresuraron a ingresar al mercado inmobiliario y gradualmente se fueron alejando.
Con el aumento general de los precios de la vivienda, es difícil saber si los compradores de viviendas compran viviendas para inversión o para ocupación propia, o ambas cosas. Sin embargo, el aumento de los precios de la vivienda en Wuhan se convertirá en una limitación para la competitividad de la ciudad en el futuro. En comparación con varias áreas importantes de desarrollo económico del país, los precios de la vivienda en Wuhan son relativamente bajos, lo que también es una oportunidad para el desarrollo de Wuhan. Cuando la brecha entre los precios de la vivienda en Wuhan y las ciudades de primer nivel se haga cada vez más pequeña, y el costo para las empresas extranjeras de ingresar a Wuhan sea cada vez mayor, la ventaja competitiva aportada por el espacio de crecimiento entre Wuhan y las ciudades de primer nivel también disminuirá. Por lo tanto, mejorar la futura competitividad urbana de Wuhan no se logra simplemente estimulando los precios de la vivienda; es más necesario promover el desarrollo de industrias ventajosas a través de las ventajas geográficas y de transporte de Wuhan, mejorando así verdaderamente el valor urbano de Wuhan.
Palabra clave 2: Comprar una casa en otro lugar
Enlace de noticias de Wuhan: el 40% de las casas comerciales son compradas por forasteros.
El mercado inmobiliario de Wuhan, que siempre ha estado dominado por los residentes locales, está en aumento debido a la ubicación geográfica del centro de Wuhan y a la acelerada integración del círculo urbano de Wuhan. Recientemente, un informe mostró que en la primera mitad del año se vendieron 41.348 unidades de viviendas comerciales en Wuhan, de las cuales sólo el 59,82% fueron compradas por residentes locales. El resto fueron adquiridos por forasteros: el 26,48% fueron adquiridos por particulares de la provincia; el 13,62% fueron adquiridos fuera de la provincia y el 0,08% fueron adquiridos en el extranjero; El precio medio de las viviendas comerciales adquiridas por extranjeros es el más alto, con un precio medio de 5.427,92 yuanes por metro cuadrado. (Según Chutian Metropolis Daily)
Wuhan debería tener la capacidad de absorber bienes raíces de otros lugares.
En el mercado inmobiliario de Wuhan, el poder adquisitivo local es cada vez más débil, lo que también se refleja en las estadísticas. En 2004, la proporción de compradores de viviendas locales en Wuhan llegaba al 90%. En 2005, cayó al 71% y el año pasado cayó al 64%. En junio de este año, la proporción de compradores de viviendas locales en Wuhan cayó a un mínimo histórico del 58,74%. En la actualidad, la proporción de bienes inmuebles adquiridos en otros lugares del mercado inmobiliario de Wuhan ha superado el 40%. Según este análisis, en el mercado inmobiliario actual, el poder adquisitivo de los residentes locales en Wuhan se ha saturado. Dado que los precios de la vivienda aumentan rápidamente, esta tendencia de saturación no cambiará fundamentalmente durante mucho tiempo. Además, los compradores de viviendas de otros lugares, en general con ingresos altos, serán más capaces de soportar los altos precios de las viviendas en Wuhan.
La prosperidad económica es la mayor garantía de confianza para que los compradores de viviendas no locales inviertan en Wuhan, lo que hace que el mercado inmobiliario de Wuhan sea muy favorecido por los compradores de viviendas no locales, especialmente aquellos clientes de Hubei que trabajan o viven en otros lugares. , o quienes estudian o viven en Wuhan, personas que han trabajado. Estos grupos están compuestos por compradores de vivienda de edad avanzada, compradores de vivienda establecidos (grupos que actualmente trabajan afuera pero tienen la intención de regresar o han regresado a Wuhan para establecerse), compradores de casas de vacaciones y compradores de casas móviles debido a cambios en los lugares de trabajo (como el efecto Foxconn). .
Palabra clave 3: Control macroeconómico
Después del bautismo político en 2006, el rápido impulso de desarrollo del mercado inmobiliario continuó sin cesar en 2007, y los precios de la vivienda, que sirven como punto de referencia, siguen aumentando. Por lo tanto, la tarea de mejorar la estructura de la oferta de vivienda y estabilizar los precios de la vivienda en 2007 sigue siendo muy ardua, especialmente la tarea de frenar el sobrecalentamiento de la inversión, que es particularmente prominente en la regulación de este año. En vista de esto, el gobierno ha introducido este año una serie de políticas que se han vuelto cada vez más estrictas, la regulación y el control se han intensificado sin precedentes y la intervención del gobierno en el mercado inmobiliario se ha fortalecido cada vez más.
El banco central ha subido los tipos de interés seis veces este año, con buenas intenciones.
Política de crédito financiero
En 2007, el banco central aumentó el coeficiente de reserva de depósitos en RMB para las instituciones financieras que aceptan depósitos.
Contenido de la política: De enero a noviembre de 2007, el banco central aumentó nueve veces el coeficiente de reservas de depósitos en RMB para las instituciones financieras que aceptan depósitos. Después del último aumento, el coeficiente de reservas de depósitos en RMB para las instituciones financieras que aceptan depósitos alcanzó el 13,5%.
Impacto de la política: Su propósito es fortalecer la gestión de la liquidez del sistema bancario, frenar el crecimiento excesivo del dinero y el crédito y reducir los riesgos crediticios.
En 2007, el Banco Central aumentó las tasas de interés de referencia para los depósitos y préstamos en RMB.
Contenido de la política: De marzo a junio de 2007, el banco central aumentó las tasas de interés seis veces. Tras el último ajuste, el tipo de interés de referencia para los depósitos a un año se elevó del 3,87% al 4,14%, un aumento de 0,27 puntos porcentuales. La tasa de interés de referencia para préstamos a un año se elevó del actual 7,29% al 7,47%, un aumento de 0,18 puntos porcentuales.
Impacto de la política: frenar el sobrecalentamiento de la economía nacional, orientar el crecimiento razonable de la moneda y la inversión, absorber más liquidez y frenar el sobrecalentamiento de la inversión inmobiliaria.
C.2007.9.29 Aviso del Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China sobre el fortalecimiento de la gestión del poder estatal en el crédito inmobiliario comercial.
Contenido de la política: El aviso señala que la gestión de los préstamos de consumo para vivienda será estricta. Para aquellos que han utilizado un préstamo para comprar una casa y solicitan comprar una segunda casa o una casa superior, el índice de pago inicial del préstamo no será inferior al 40% y la tasa de interés del préstamo no será inferior a 1,1 veces la tasa de interés de referencia. del mismo grado anunciado por el Banco Popular de China. Además, la tasa de pago inicial y el nivel de la tasa de interés del préstamo aumentarán significativamente con el aumento del número de unidades. La tasa de aumento específica será administrada por los bancos comerciales en función de los riesgos del préstamo.
Impacto de la política: la introducción de esta política suprimirá efectivamente la demanda de compra de viviendas no rígidas y reducirá efectivamente las compras de viviendas de inversión. También tendrá un cierto impacto en los promotores que acaparan las ventas de viviendas.
2. Política de tierras
D.2007.7 Procedimientos de trabajo de auditoría de transferencia de derechos de uso de tierras del proyecto de transferencia de la Oficina de Gestión de Vivienda y Recursos de Tierras
Contenido de la política: ocho tipos de claridad disposiciones El terreno no es transferible.
Impacto de la política: controlar estrictamente el proceso de transferencia de tierras, hacer que la transferencia de tierras sea más transparente y reducir las operaciones secretas. Al mismo tiempo, aumentará el costo de adquirir terrenos y controlará que los promotores inmobiliarios acaparen terrenos.
E.2007.10.9 Reglamento del Ministerio de Tierras y Recursos sobre la transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización
Contenido de la política: estipula claramente el alcance de la licitación, subasta y cotización, el período de transferencia y la transferencia. Con respecto al pago del precio y la emisión de certificados de derecho de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal, se enfatiza que el cesionario debe pagar todas las tarifas de transferencia de terrenos antes de recibir el terreno de construcción de propiedad estatal. certificado de derecho de uso, y ha sido modificado en cinco aspectos. Impacto de las políticas: Las nuevas regulaciones reflejan la conexión entre el sistema de licitación, subasta y cotización de los derechos de uso de tierras de construcción de propiedad estatal y las leyes y políticas, especialmente los problemas existentes en la práctica actual de tierras. Es necesario enfatizar que la inclusión de terrenos industriales en el ámbito de licitación, subasta y cotización tiene tanto una base política nacional como la implementación legal de este sistema, lo que representa una gran mejora en el efecto de implementación. La introducción de esta política no sólo estandariza los procedimientos de adquisición de tierras, sino que también combate en gran medida el acaparamiento deliberado de tierras por parte de algunos promotores.
3. Políticas integrales
G.2007.8 Consejo de Estado "Diversos dictámenes del Consejo de Estado sobre la solución de las dificultades de vivienda de familias de bajos ingresos en zonas urbanas"
Contenido de la política: Requiere áreas clave de desarrollo. Las viviendas comerciales ordinarias de bajo precio aumentarán la oferta efectiva de viviendas. La oferta anual de suelo para la construcción de viviendas de alquiler bajo, viviendas asequibles y viviendas comerciales generales de precio bajo a medio, pequeñas y medianas no deberá ser inferior al 70% de la oferta total de suelo residencial. La superficie de construcción de viviendas asequibles se controla en unos 60 metros cuadrados.
Impacto de la política: el gobierno cambiará el enfoque de la regulación del "mercado" a la "garantía gubernamental". La oferta de viviendas asequibles en el mercado aumentará gradualmente para satisfacer algunas demandas rígidas y frenar el aumento de la vivienda. precios.
H. El 30 de noviembre de 2007, siete ministerios y comisiones emitieron conjuntamente las "Medidas para la Gestión de la Vivienda Asequible".
Contenido de la política: el área de construcción de una sola casa asequible debe controlarse en unos 60 metros cuadrados, redefinir el grupo de compradores y establecer el concepto de "derechos de propiedad limitados".
Impacto de la política: Fortalecer la regulación y supervisión de la vivienda asequible, garantizar una implementación más profunda del sistema de seguridad de la vivienda urbana, proporcionar una oferta efectiva para los residentes urbanos de ingresos bajos y medios y equilibrar la oferta y la demanda del mercado. estructura.
Palabra clave 4: Optics Valley
Foxconn se instaló en Wuhan Optics Valley en 2007.
Información relacionada:
2000: China Optics Valley comenzó oficialmente la construcción y los bienes raíces de Optics Valley comenzaron a entrar en la visión de los desarrolladores;
2001: El desarrollo del mercado inmobiliario de Wuchang se transfiere gradualmente a Optics Valley;
2003: El mercado inmobiliario de Optics Valley entró en su período pico y la tendencia de escala y calidad regional se hizo clara gradualmente;
2004: Optics Valley El mercado inmobiliario volvió a hervir y se convirtió en el mercado inmobiliario de Wuhan. Una estrella brillante. Se reunieron poderosos desarrolladores y con frecuencia aparecieron proyectos inmobiliarios de alta calidad;
2005: El mercado inmobiliario de Optics Valley maduró gradualmente. Las viviendas comerciales ordinarias, los apartamentos individuales y las villas junto al lago están en pleno florecimiento.
En 2006, el mercado inmobiliario de Optics Valley floreció. No sólo las ventas alcanzaron un nuevo máximo, sino que también continuaron desarrollándose de manera constante y se lanzó el proyecto de apoyo municipal local más importante, la calle peatonal Optics Valley.
Si desea elegir el sector inmobiliario más popular y de más rápido crecimiento en Wuhan en 2007, Optics Valley es sin duda un candidato calificado. En abril de 2007, Foxconn se instaló en Wuhan, lo que no sólo se convirtió en un truco de ventas para los desarrolladores, sino que también irradió otras propiedades en Optics Valley. Ha surgido la hoja de ruta de desarrollo para el mercado inmobiliario de Optics Valley desde Luo Yu Road hasta Guanshan Road, Minyuan Road y el este.
Las calles peatonales, la Línea Central y el metro, las zonas industriales de alta tecnología y grupos de consumidores potencialmente enormes parecen estar delineando en secreto el prototipo de un nuevo distrito comercial. En 2007, surgieron noticias de aumentos de precios en casi todos los mercados de viviendas nuevas y de alquiler de viviendas en Optics Valley. Las personas que compraron casas económicas en Optics Valley hace dos años no pueden evitar reírse ahora. Con la llegada de empresas de alta tecnología como Foxconn, el aumento de los precios de la vivienda está a la vuelta de la esquina y, a medida que se expande la escala de las fábricas, cada vez más empleados industriales se convertirán en inquilinos a largo plazo. ¿Será Optics Valley el nuevo punto de partida de Wuhan?
Palabra clave 5: Ley de Derechos de Propiedad
El 16 de marzo de 2007, la Quinta Sesión del Congreso Nacional Popular votó para aprobar la "Ley de Derechos de Propiedad de la República Popular China", que estipula claramente que "la expiración del derecho a utilizar la tierra para la construcción residencial" es una "renovación automática"; una vez expirado el período del contrato, la tierra se puede contratar, otorgando a los agricultores derechos de uso de la tierra garantizados y a largo plazo. 10 El 1 de octubre se implementó oficialmente la Ley de Propiedad. Como ley básica para el reconocimiento, utilización y protección de la propiedad, tiene gran importancia para la mejora del sistema jurídico y el desarrollo de la economía. Por primera vez, se estipuló claramente en la legislación nacional la igualdad de protección de la propiedad pública y la propiedad privada.
La Ley de Propiedad tiene una importancia de gran alcance.
Lo siguiente es una breve discusión y análisis del impacto de la "Ley de Derechos de Propiedad" en la industria inmobiliaria de Wuhan.
1. La Ley de Derechos de Propiedad regula el método de transferencia de tierras, lo que favorece la estandarización de la industria inmobiliaria, el aumento de la transparencia de las transacciones del mercado de tierras y la prevención de la colusión entre el gobierno y los empresarios y las operaciones secretas.
2. Por un lado, las disposiciones sobre compensación por demolición de terrenos en el "Reglamento" protegen los intereses de los propietarios y, en cierta medida, los derechos e intereses de los grupos vulnerables; , estas disposiciones pueden aumentar el impacto de los bienes raíces. Los costos de desarrollo del desarrollador también pueden retrasar el progreso de la demolición y afectar la velocidad del desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, vale la pena aprender de Wuhan sobre el reciente problema de las "casas de clavos" en Chongqing y Shenzhen.
3. El prerregistro inmobiliario puede impedir que los promotores vendan más de una casa. La renovación automática de los derechos de uso residencial a 70 años extiende la vida útil del terreno residencial, reduce el costo de obtener derechos de uso del suelo después de 70 años y aumenta el valor intrínseco de la casa. Esta es definitivamente una buena noticia para la vivienda comercial.
4. Ajustar los derechos e intereses de los propietarios y agencias de administración de propiedades.
El proyecto de ley de propiedad se basa en la salvaguarda de los derechos e intereses legítimos de los propietarios, y el establecimiento de un sistema de propiedad diferenciada de los inmuebles proporciona protección a los propietarios para ejercer sus derechos. Existen regulaciones específicas y claras sobre disputas entre propietarios y promotores, lo que estandariza aún más el comportamiento comercial de los promotores inmobiliarios y las empresas de administración de propiedades, y ordena el orden inmobiliario.