La última política de compensación por demolición de fábricas en 2023
La última política de compensación por demolición de fábricas en 2020
Los artículos 31 y 33 del "Reglamento sobre expropiación e compensación de viviendas en terrenos de propiedad estatal", respectivamente, estipulan que la parte de la demolición deberá pagar una indemnización a la persona afectada y los arrendatarios de viviendas deberán pagar subvenciones de reubicación y una indemnización adecuada por la suspensión de la producción y el negocio.
En la práctica jurídica, la indemnización por demolición empresarial se divide principalmente en tres partes: en primer lugar, la indemnización por activos de demolición, que incluye terrenos, casas, edificios y accesorios del terreno que no pueden reubicarse, así como maquinaria y equipos que hayan sido la compensación perdida por reubicación; la segunda es la compensación por los costos de demolición, incluidos los costos previos a la reubicación, los costos de tiempo de inactividad durante el proceso de reubicación, los costos de depuración y reparación de equipos mecánicos, la remoción, el embalaje y el transporte de materiales, y la compensación por los empleados despedidos; en tercer lugar, las recompensas basadas en las políticas de demolición. Las tarifas incluyen tarifas de reubicación rápida y tarifas de incentivo de demolición.
1. Indemnización por los bienes derribados
1. Indemnización por terrenos
Como arrendatario, los locales comerciales de una empresa se obtienen generalmente mediante arrendamiento. El arrendamiento de tierras se divide en dos tipos: arrendamiento de tierras de propiedad estatal y arrendamiento de tierras colectivas. La demolición de una empresa conducirá inevitablemente a la terminación de esta relación de arrendamiento, entonces, ¿cómo proteger los intereses esperados de la empresa en el contrato de arrendamiento? Según las leyes y reglamentos sobre demolición, el objeto de la indemnización por demolición son los edificios y anexos situados en terrenos de propiedad estatal. Sin embargo, las leyes y reglamentos sobre demolición no prevén de manera uniforme una compensación por terrenos baldíos o limpios.
Las "Reglas detalladas de evaluación y compensación por demolición de viviendas no residenciales del Parque de la Exposición Mundial de Shanghai de China 2010" establecen claramente que el precio de referencia de la compensación por derechos de uso de la tierra se determina de acuerdo con los principios de evaluación del mercado y equilibrio integral. y precios gubernamentales: 1,13 millones de yuanes/mu en el área de Pudong, 1,20-300.000 yuanes/mu en el área de Puxi. Esta es la primera vez que Shanghai aclara el método de compensación de los derechos de uso de la tierra en forma de un documento de política.
En otros lugares, la compensación por demolición de terrenos a menudo se calcula junto con la compensación por vivienda y construcción. Hay muchas situaciones poco claras y opacas, lo que resulta en que los titulares de derechos no puedan obtener una compensación razonable correspondiente. Al mismo tiempo, esto es lo que nuestras agencias legislativas y administrativas deberían proteger al formular leyes, reglamentos y documentos de políticas. Espero que los departamentos pertinentes le presten atención.
2. Indemnización de viviendas y edificios
La norma de cálculo se basará en la superficie de edificación registrada en el correspondiente título de propiedad. Si es imposible solicitar un certificado de bienes raíces o un certificado de terreno por razones históricas, se puede confirmar mediante mediciones reales. El valor de las casas y edificios generalmente lo determina una empresa de tasación a la que los demoledores y las personas demolidas le confían la tarea de determinar el valor real de las casas y edificios sobre la base de las normas técnicas de tasación pertinentes. Si es inferior al estándar de precio unitario de compensación mínima para la demolición de viviendas urbanas, se utilizará para el cálculo el estándar de precio unitario de compensación mínima. Y calcule los costos de compensación reales para casas y edificios de acuerdo con las normas de compensación pertinentes.
3. Compensación por reposición de equipos
El "Reglamento de Gestión de Demolición de Viviendas Urbanas" estipula que los costos de reubicación e instalación de equipos se calculan en función del precio de transporte de mercancías y el precio de instalación de equipos estipulados por el gobiernos estatales y locales. La maquinaria y el equipo se dividen en dos categorías: uno es equipo desmontable y el otro es equipo que no se puede mover. Las pérdidas causadas por el desmontaje de equipos desmontables se pueden dividir en pérdidas físicas y pérdidas funcionales. Los costos de daños físicos incluyen costos de desmontaje, costos de transporte, costos de instalación y costos de puesta en servicio. El costo de la pérdida de funcionalidad incluye una menor precisión de la máquina y un aumento de productos defectuosos debido a la reubicación. Para los equipos no desmontables, el desmantelamiento conducirá al desguace del equipo, por lo que el precio de reemplazo del equipo debe calcularse en función de sus precios nuevos y de reemplazo, y todos deben ser compensados. En la operación de demolición real, los costos de reubicación e instalación de casas no residenciales se calculan de acuerdo con las regulaciones locales pertinentes, y el equipo que no se puede restaurar para su uso se compensa al precio de reemplazo del equipo.
2. Indemnización por gastos de demolición
1. Pérdidas por suspensión de operaciones productivas o comerciales
Artículo 33 del “Reglamento de Gestión de Indemnizaciones para Vivienda Urbana "Demolición" estipula que la demolición de edificios no residenciales si la casa provoca la suspensión de la producción y el negocio, el demoledor puede proporcionar una compensación adecuada. En cuanto al estándar de "idoneidad", qué es "idoneidad", su base y método de cálculo, bajo qué circunstancias "puede" compensar y bajo qué circunstancias "no puede" compensar, estas regulaciones no tienen disposiciones unificadas, y otras leyes y procedimientos administrativos regulaciones además No hay reglas. En la práctica jurídica, las normas de compensación suelen estar estipuladas en documentos de políticas de los gobiernos municipales. Las normas de compensación varían de un lugar a otro, y los métodos de cálculo también son diferentes. Las pérdidas debidas a la suspensión de la producción y las operaciones comerciales deben ser evaluadas y determinadas por una agencia de evaluación, que realiza una evaluación caso por caso de la naturaleza comercial, las condiciones operativas, las condiciones operativas y la rentabilidad de la empresa para garantizar la equidad. Por supuesto, el monto específico se puede determinar mediante negociación entre las dos partes.
2. Costos de reubicación e instalación de equipos
Para los equipos que pueden reubicarse, deben reubicarse, instalarse y ponerse en uso en una ubicación diferente según el principio de uso continuo. En consecuencia, los costos de reubicación e instalación del equipo son pérdidas inevitables causadas por la demolición, y la parte de la demolición debe compensarlas. Específicamente, el monto de la compensación por los honorarios de reubicación e instalación de equipos se determina mediante negociación entre el demoledor, la persona que está siendo demolida o el arrendatario en función del precio del flete y los honorarios de instalación de equipos determinados por el precio de orientación del gobierno. Si la negociación fracasa, se puede confiar a una empresa de tasación profesional la tarea de realizar una tasación y determinación.
3. Costos de compensación de reasentamiento para empleados despedidos
Los costos de compensación de reasentamiento para empleados despedidos debido a la demolición no están especificados en las leyes, reglamentos y documentos de políticas, y son elementos negociados por la demolición. fiestas.
Si un empleado es despedido debido a una demolición, la compensación se proporcionará de acuerdo con el contrato laboral específico con el empleado y las disposiciones pertinentes de la Ley del Trabajo.
3. Tarifas de incentivos en función de las políticas de demolición.
Durante el proceso de demolición, para acelerar el progreso de la demolición, los demolidores a menudo adoptan el método de incentivos de reubicación rápida para alentar a los demolidores y a los arrendatarios a firmar un acuerdo de compensación por demolición lo antes posible y mudarse de el alcance de la demolición. El monto de la tarifa de incentivo lo determinará la parte demolidora en función de la situación real de la demolición, o puede determinarse mediante negociación entre la parte demolidora, la persona demolida y el arrendatario real. Cabe señalar que si el propietario y el usuario de la fábrica demolida están separados, la tarifa de incentivo debe pagarse al arrendatario que realmente utilice la fábrica demolida. Esto se ha estipulado en el documento de política y es razonable.
El conocimiento anterior es mi respuesta a preguntas legales relevantes. En la actualidad, aún no se ha publicado la política de compensación por la demolición de fábricas. Las normas de compensación por la demolición de fábricas deben formularse de conformidad con el "Reglamento sobre expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal".