Un año después del lanzamiento de la nueva política de oferta de suelo de “dos concentraciones”, la inversión en empresas inmobiliarias ha divergido
Mirando hacia 2021, la industria inmobiliaria ha experimentado diferentes cambios, ya sea en la adquisición de terrenos, en la venta o en la financiación. Cabe mencionar que 2021 es el primer año de la nueva política de “dos concentraciones”.
Según las estadísticas de la China Index Academy, 50 empresas representativas experimentaron una ola de picos de adquisición de tierras en 2021, y luego el mercado se volvió más racional. En 2021 65438 + febrero, debido a la finalización del tercer lote de suministro centralizado de tierras en muchos lugares, las empresas en general aumentaron sus posiciones a finales de año y las transacciones de tierras aumentaron.
Sin embargo, la animada escena antes mencionada no continuó en la segunda mitad de 2021, y las empresas inmobiliarias en su conjunto se volvieron cada vez más cautelosas a la hora de adquirir terrenos.
A pesar del desempeño general relativamente lento, algunas empresas inmobiliarias aún han mantenido una inversión relativamente activa en 2021. Los datos de la China Index Academy muestran que en 22 ciudades con oferta concentrada de tierras, las empresas estatales adquirieron tierras en tres lotes, lo que representa más del 60% de la adquisición total de tierras. Entre ellos, la proporción de adquisición de tierras en Xiamen, Guangzhou y Shenzhen superó el 75%.
El Centro de Investigación Ke Rui dijo que en 2022, la segunda ronda de oferta concentrada de tierras o ventana de adquisición de tierras para empresas continuará, pero la diferenciación entre empresas continuará y los principales inversores seguirán siendo empresas estatales. y empresas estatales. La mayoría de las empresas privadas deberían seguir manteniendo una actitud cautelosa. Con el "apoyo" de las plataformas locales, se pueden aumentar las reservas o la "buena medicina" mediante el desarrollo cooperativo.
La proporción de adquisición de tierras por parte de empresas estatales y empresas estatales ha aumentado
La "Lista de las 100 principales empresas inmobiliarias chinas en cantidad y área de adquisición de tierras en 2021" publicado por la China Index Academy muestra que en 2021, el número total de empresas TOP100 La cantidad de terreno adquirido fue de 2.537,7 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 21,5%; la cantidad total de terreno adquirido por las empresas TOP100 a través de licitación, subasta y cotización representaron el 45,1% de las tarifas de transferencia de tierras en 300 ciudades de todo el país, una disminución de 8,9 puntos porcentuales con respecto al mismo período de 2020.
Entre ellos, Country Garden ganó el "primer lugar" con un monto de adquisición de terrenos de 654,38+039,7 mil millones de yuanes y un área de adquisición de terrenos de 406,5438+07 millones de metros cuadrados, respectivamente. en la lista de adquisición de tierras y ocupó el segundo y tercer lugar en la lista de áreas.
Vale la pena señalar que, en comparación con 2020, la cantidad de terreno adquirido por China Railway y China Railway Construction en 2021 ha aumentado en más del 100% interanual; Group, Yuexiu Real Estate y Xiamen International Trade La cantidad de terreno adquirido aumentó más del 50% año tras año. El análisis señaló que el estado crediticio de las empresas centrales en China es bueno, el modelo de desarrollo persigue una estrategia comercial sólida y la solidez financiera tiene ventajas obvias en comparación con las empresas privadas. El Centro de Investigación Kerui dijo que, en general, las empresas de propiedad central y estatal pueden describirse como "todopoderosas" y siempre han sido la "nueva fuerza" en el mercado de tierras.
En cuanto a las etapas, según las estadísticas del CRIC, en 2021, la cantidad de terreno adquirido por las 100 principales empresas inmobiliarias en la primera ronda de oferta centralizada de terrenos superó los 920 mil millones de yuanes, mientras que en la segunda ronda , la cantidad de tierra adquirida cayó repentinamente a 340 mil millones de yuanes aproximadamente, una caída de hasta el 63%. Por tipo de empresa, las empresas privadas experimentaron la mayor caída. En la segunda ronda, la cantidad de tierra adquirida por empresas estatales disminuyó un 42% en comparación con la primera ronda, y la intensidad de la adquisición de tierra por parte de empresas privadas llegó al 83%.
Específicamente, las empresas inmobiliarias regionales y las empresas inmobiliarias a gran escala fueron más activas en la primera ronda de oferta de tierras centralizada, mientras que en la segunda y tercera rondas de oferta de tierras centralizada, muchas empresas privadas eligieron "Invisible". ", las empresas estatales y las empresas de plataformas locales se han convertido en la principal fuerza en la adquisición de tierras.
Por ejemplo, en la primera ronda de suministro y transferencia centralizada de terrenos en Shenzhen, solo se suministraron 6 parcelas residenciales, pero aun así atrajo la participación de más de 20 empresas inmobiliarias. El sitio más disputado del día fue Xili, un terreno comercializable para viviendas de talentos. Originalmente, el mercado esperaba que el terreno fuera adquirido por Shenzhen Talent Anzhu Group con una alta probabilidad, pero al final se convirtió en una batalla entre Wanke Development Group y Longguang. Al final, después de más de 150 rondas de levantamiento de carteles y que duraron casi 120 minutos, Longguang ganó el terreno con una tasa de prima del 44,96%.
Otro ejemplo es el primer lote de terrenos de "dos concentraciones" vendido en Guangzhou, que se vendió en seis subastas centralizadas durante dos días consecutivos del 26 al 27 de abril de 2021. El valor total de la transacción fue de 90.600 millones de yuanes y se completaron 42 transacciones de tierras. La escala y la popularidad son evidentes. Después de dos días de arduo trabajo, han aparecido varios "Reyes de la Tierra".
En la segunda ronda de suministro centralizado de tierras, según datos del CRIC, la proporción de inversión de las empresas privadas se redujo a la mitad al 25%, y el 75% restante fue ocupado por empresas centrales y empresas estatales. Resulta que en la primera ronda de oferta centralizada de tierras, entre las 100 principales empresas inmobiliarias, las empresas privadas representaron el 52% y las empresas estatales el 48%, lo que es una "división equitativa".
Según los centros locales de comercio de recursos públicos y los datos de cotización de China Securities Investment Corporation, la cantidad total de terrenos adquiridos por China Overseas Real Estate alcanzó los 33,72 mil millones de yuanes, y * * * adquirió 13 terrenos, convirtiéndose en el mayor adquisición de terrenos en la segunda ronda de suministro de terrenos centralizado. Su empresa está empatada con China Railway Construction Corporation en términos de adquisición de terrenos entre las 50 principales empresas.
Según estadísticas de la China Index Academy, en 2021, China Overseas Real Estate adquirió terrenos por 109.200 millones de yuanes, con una superficie de 6,32 millones de metros cuadrados, en ciudades como Beijing, Tianjin, Suzhou. , Shenyang, Chongqing, Guangzhou, Nanjing y Shenzhen.
Desde la introducción de políticas regulatorias financieras como las "Tres Líneas Rojas", el flujo de caja de financiación de las empresas inmobiliarias se ha reducido significativamente. Por otro lado, en la segunda ronda de oferta centralizada de tierras en 2021, las ciudades han reforzado su revisión de la adquisición de tierras con sus propios fondos, elevando considerablemente el umbral para la adquisición de tierras.
Por ejemplo, en junio de 2021, siete departamentos, incluida la Oficina Municipal de Recursos Naturales de Dongguan, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Dongguan y la Oficina Municipal de Recursos Humanos y Seguridad Social de Dongguan, emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la regulación las Calificaciones para la Licitación de Terrenos (Prueba)" (en adelante, el "Aviso").
De acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Aviso", las empresas "consolidadas" establecidas temporalmente por empresas inmobiliarias antes de participar en las subastas de suelos no serán elegibles para participar en la subasta.
El Centro de Investigación Curui señaló que con el continuo endurecimiento de las políticas de financiación y subasta de tierras, las empresas privadas se han visto mucho más afectadas que las empresas estatales.
La adquisición cuidadosa de tierras sigue siendo el tema principal.
65438 de junio + 65438 de octubre + julio de 2022, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó los datos inmobiliarios de todo el año para 2021. En 2021, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 14,76 billones de yuanes, un récord. con un crecimiento promedio anual del 4,4%, pero la tasa de crecimiento ha disminuido durante dos años consecutivos la superficie de terrenos inmobiliarios adquiridos fue de 2,16 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 15,5%; La construcción inmobiliaria de nueva construcción disminuyó un 11,4% interanual. Desde la segunda mitad del año, la tasa de crecimiento acumulada ha sido negativa durante seis meses consecutivos y la desaceleración ha seguido ampliándose. Del 1 de junio al 11 de junio de 2021, las tarifas de compra de terrenos (incluida la inversión en desarrollo) disminuyeron ligeramente un 0,6% interanual.
A pesar del crecimiento negativo en el área de compra de tierras, el precio de transacción de tierras (ingresos por transferencia de tierras) en 2021 fue de 1.775,6 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 2,8%. En la actualidad, las transacciones de tierras están aumentando, los costos de compra de tierras siguen siendo altos y el área de construcción recién iniciada está disminuyendo, lo que significa que una gran cantidad de parcelas de tierra aún no se han desarrollado.
El 7 de octubre de 2022, 65438, Beijing anunció el primer lote de transferencias de tierras centralizadas en 2022, tomando la iniciativa en el país para lanzar 18 parcelas de tierra, que se transferirán de forma centralizada a mediados o finales. Febrero de 2022.
A corto plazo, el modelo centralizado de oferta de suelo continuará. Para algunas empresas inmobiliarias, la presión financiera es como una "espada que cuelga sobre sus cabezas".
Los datos del China Index Institute muestran que en 2021, el capital social promedio de 50 empresas inmobiliarias representativas representó el 78,5%, una ligera disminución de 0,6 puntos porcentuales con respecto al mismo período, y la adquisición cooperativa de terrenos básicamente se ha mantenido estable. Específicamente, en comparación con el mismo período de 2020, la cantidad de derechos sobre la tierra obtenidos por las empresas en el grupo TOP11 30 fue relativamente estable; la proporción de derechos sobre la tierra obtenidos por las empresas en el grupo TOP10 disminuyó en 4,3 puntos porcentuales; Los derechos sobre la tierra obtenidos por las 50 empresas operativas TOP31 aumentaron ligeramente.
El Centro de Investigación Ke Rui también cree que en el futuro, la mayoría de las empresas privadas deberían ser cautelosas y aumentar las reservas o la "buena medicina" a través del desarrollo cooperativo con el "apoyo" de las plataformas locales.
Afirmó además que la recuperación de la inversión inmobiliaria requerirá un período de recuperación de tres a seis meses. Para la mayoría de las empresas inmobiliarias, la cautela sigue siendo el tema principal para futuras inversiones. Por un lado, la industria ha entrado en la era "post-escala" y la estrategia de adquirir terrenos para aumentar la escala ya no es adecuada; por otro lado, en un contexto de desapalancamiento, "fomentar las ventas y recuperar fondos"; " y garantizar el flujo de caja siguen siendo importantes para las empresas. Lo más importante es "sobrevivir primero para vivir bien".
Li Ye, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo que desde la perspectiva de la oferta y la demanda de viviendas, el índice de apalancamiento de los residentes, el adiós a la demolición y construcción a gran escala y otros factores, el situación de operación inmobiliaria mantenida por la oferta de nuevos terrenos y el desarrollo de nuevas viviendas. Se enfrenta a una situación pico integral y puede enfrentar una tendencia a la baja en el futuro.
Sin embargo, Li cree que en este contexto también hay que tener en cuenta que, por un lado, se compensará parcialmente la revitalización de las antiguas zonas residenciales, la renovación urbana y la preparación de viviendas de alquiler asequibles; por otro lado, la revitalización de antiguas zonas residenciales, la renovación urbana y la habilitación de viviendas de alquiler asequibles se verán parcialmente compensadas. Por otro lado, a medida que la población se concentra en las grandes ciudades y áreas metropolitanas, las áreas efectivas de oferta y demanda de vivienda; También han comenzado a desplazarse hacia estas áreas, lo que impulsará a la industria a tomar la equiparación de los servicios públicos y la construcción de comunidades residenciales como una oportunidad para transformarse de un tipo de inversión a un tipo de consumo de vivienda.