4,69 millones para comprar casas nuevas y 5,77 millones para venderlas. ¿Es ganancia o pérdida?
El mercado alcista ya está aquí, cabalga sobre el viento y las olas.
Sin embargo, una ola de rotación en el mercado de valores y el mercado inmobiliario nos dice que pueden ser necesarios 10 años para ganar dinero con el comercio de acciones sin comprar una casa.
Si quieres comprar una casa ahora, ¿debes comprar una nueva o una de segunda mano?
¿Qué debo hacer si me perdí la nueva y el precio de la vivienda de segunda mano volvió a subir?
Si tú también tienes este problema, que no cunda el pánico, hay muchos amigos que planean comprar una casa en Shenzhen y se preguntan si esperar a una nueva o comprar una casa de segunda mano.
"Innovación" es sin duda la palabra clave para el mercado inmobiliario de Shenzhen en el primer semestre de 2020. Los precios invertidos de las viviendas de segunda mano han atraído a muchos compradores de viviendas.
Pero después de todo, la oferta de viviendas nuevas es limitada y no muchas de ellas pueden realmente denominarse “precios nuevos”. Que el comprador pueda comprarlo depende de la suerte, sin mencionar que fabricar uno nuevo no es necesariamente rentable y el costo de tenencia aún debe calcularse cuidadosamente.
Aunque no hay límite de oferta para casas de segunda mano, el mercado ha sido volátil últimamente y es fácil perseguir precios más altos.
Hay 20 nuevos proyectos que entran al mercado en julio, pero no todos valen la pena jugar.
"Innovación" era originalmente un término bursátil.
Significa suscribir acciones de nueva emisión, porque el precio de emisión y el precio de mercado de las acciones se benefician de una determinada diferencia de precio. Más tarde se dijo en el mercado inmobiliario que los precios de las casas nuevas y las de segunda mano estaban invertidos, lo que significaba que se podía ganar la diferencia si se compraban.
Para muchos compradores de viviendas, esto significa que, en comparación con las casas de segunda mano, la renovación en el mercado inmobiliario ahorrará decenas de millones en gastos. Sin embargo, después de todo, este es un juego de lotería y depende de la suerte.
Es más, no todas las casas nuevas que hay en el mercado pueden considerarse casas nuevas, al menos tienen que ser más asequibles que las de segunda mano.
A primera vista, la diferencia de precio entre estos nuevos proyectos y los de segunda mano que esperan entrar al mercado no es grande, y no es comparable a la diferencia de precio en Financial Street. Por ejemplo:
Junto con el mercado inestable actual, los compradores de viviendas deben considerar cuidadosamente sus propias necesidades en lugar de apresurarse tan pronto como ven un nuevo proyecto.
Jugar nuevo no es una apuesta segura.
Al igual que en el mercado de valores, hacer uno nuevo no es una apuesta segura.
Cuando el mercado está de moda, debemos tener más cuidado con el coste en el proceso de innovación; de lo contrario, el aumento en los libros sólo quedará bonito. Hoy les daré una cotización y discutiré los costos involucrados con el nuevo proceso.
Tomemos como ejemplo la ciudad de Huaqiang, que entrará en el mercado en un futuro próximo. El precio actual que se rumorea es de más de 50.000. Suponiendo que a este precio, el precio total del producto de 72㎡ es de 3,6 millones, el pago inicial es de aproximadamente 165.438+ millones.
Muchos amigos piensan que el coste es sólo un pago inicial de más de 165.438 millones, lo cual en realidad está mal.
△Establecer el precio unitario para facilitar el cálculo. El precio de registro de construcción específico estará sujeto al anuncio del desarrollador. Tomando como ejemplo Financial Street, un sector popular, se ganaron 4,69 millones de casas nuevas mediante licitación y se vendieron 5,77 millones de casas con capital garantizado.
Suponiendo que se necesitan 2 años para entregar la propiedad y obtener el certificado, y 3 años para vender la casa, solo se podrá volver a comercializar después de haber estado en posesión durante al menos 5 años.
Tomemos como ejemplo el precio de compra de una casa de 72㎡ a 50.000/㎡ y un pago inicial del 30% 1.654.388+ millones. Los costos de tenencia para estos cinco años incluyen:
Intereses hipotecarios
El tiempo de tenencia está estrechamente relacionado con el costo de los intereses. Según la calculadora de hipotecas de Shell APP, basada en un préstamo a 30 años con capital e intereses iguales, el préstamo comercial es de 2,52 millones y el interés total es de 2,3224 millones.
El interés acumulado pagado en los primeros cinco años fue de aproximadamente 599.400.
Costo de oportunidad del pago inicial y pago mensual del principal
De hecho, el principal de su propia inversión también necesita calcular el costo de oportunidad, que es el valor del dinero en el tiempo.
Todos sabemos que 10.000 hoy no son iguales a 10.000 en el futuro. Predecir si una inversión será rentable en el futuro presente requiere alguna forma de convertir las ganancias futuras en valor presente.
Tomemos como referencia el depósito a plazo bancario con un tipo de interés del 2,75% anual.
El pago inicial es de 1.654,38 millones de RMB, el capital mensual durante cinco años es de 207.500 RMB y los ingresos del banco después de cinco años son de 179.700 RMB.
Impuestos y tasas administrativas
La diferencia entre vivienda nueva y segunda mano son los impuestos y tasas.
Entre ellos, las casas nuevas deben pagar la mayor cantidad de impuesto sobre escrituras, impuesto de timbre, fondo de mantenimiento de la casa, tarifa de registro de propiedad y tarifa de transacción. El impuesto a pagar por el impuesto sobre escrituras de casas nuevas = base de cálculo del impuesto × tasa impositiva. .
Tipo impositivo específico: 1% para la primera casa de menos de 90 metros cuadrados (inclusive); 1,5% para 90-144 metros cuadrados (inclusive); 3% para 144 metros cuadrados y más; segunda casa con toda el área residencial no ordinaria y comercial 3%.
3,6 millones x 1% = 36.000
Entonces, con un pago inicial del 30%, el coste de una casa de 3,3 millones en 5 años:
Mensual interés + pago inicial y costo de oportunidad del capital mensual + impuesto a la escritura = 599.400 + 179.700 + 36.000 = 865.438 + 0,51 millones.
Es decir, una casa con un precio inicial de 3,6 millones y un tamaño de 72 metros cuadrados subirá al menos a 4,1121 millones en cinco años, con un precio unitario de 57.000/㎡ para cubrir la inversión. costo.
Otros riesgos
Aunque la innovación puede ahorrarte mayores costes. Pero para los compradores primerizos y los que están reduciendo su tamaño, el riesgo es que la tasa de éxito para nuevos proyectos populares sea menor. Si no lo logras, ¿tienes un nuevo plan?
Sin embargo, el mercado no es estable ahora. Cuando no pueda encontrar esos puntos calientes, puede buscar casas de segunda mano, que se ven fácilmente afectadas por el costo de las fluctuaciones de los precios de la vivienda y también son propensas a que los vendedores aumenten los precios o rompan su confianza. Por lo tanto, estos factores deben considerarse cuidadosamente y no olvidarse de sus necesidades primarias.
En comparación con las casas nuevas, la ventaja de las casas de segunda mano es que puedes mudarte a ellas inmediatamente, sin tener que alquilar una casa y esperar la entrega.
Es recomendable que a la hora de comprar una casa nueva mires también casas de segunda mano, y no te centres sólo en la casa nueva.
¿Cómo tomar una decisión? Consejos avanzados de la industria
Te ayudaré a calcular los nuevos costos, entonces, ¿cómo compras ahora?
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Pan Chuancan, subdirector general de E-House Enterprise Group Shenzhen Company:
Simplemente haga lo que pueda, no apresure el método. En la situación fluctuante del mercado, debe elegir una propiedad que se adapte a sus necesidades, como una propiedad con viviendas en el distrito escolar y una elegante decoración a lo largo del metro. Para los clientes que quieran cambiar de casa, se recomienda centrarse en la estabilidad y no perseguir precios elevados. El mercado actual es irracional.
Director General de Jiang Meilian Property Shenhui:
Después de la epidemia, se liberó un poder adquisitivo reprimido y luego todo el volumen de transacciones se activó, lo que también llevó a la vivienda. El precio en la primera mitad del año ha habido un aumento significativo, especialmente en algunas áreas donde han entrado al mercado viviendas en distritos escolares y nuevos desarrollos.
Por ello, las autoridades reguladoras han comenzado a prestar atención a esta situación e introdujeron algunas medidas. Actualmente se encuentra en un periodo de juego entre propietarios y compradores. Se recomienda que los inquilinos nuevos y los inquilinos nuevos comparen con calma y objetividad la relación precio-rendimiento de varios distritos antes de ingresar al mercado, y no persigan áreas populares.
Zheng Shulun, director general de Shenzhen Zhongyuan:
Veamos primero los datos de transacciones del mercado: se vendieron 44.000 unidades de segunda mano en la primera mitad del año, un aumento de un 41% interanual en el primer semestre del año pasado; pero en el segundo semestre del año pasado se vendieron 45.989 unidades, un descenso intermensual del 4,3%. Se realizaron 16.727 transacciones de viviendas nuevas de primera mano, un descenso del 5,4% respecto al primer semestre del año pasado, en comparación con las 20.203 unidades del segundo semestre del año pasado, un descenso del 17,2% respecto al mes anterior;
El mercado se sintió muy activo en junio de este año, pero después de observarlo durante medio año, el volumen de transacciones en realidad no es muy diferente al de los últimos años. No te olvides tan rápido del primer trimestre. Debido a las vacaciones del Festival de Primavera y la epidemia, el mercado ha tocado fondo y se puede decir que junio es solo el final de la primavera.
Los compradores no deberían permitir que el repunte del mercado de un mes afecte su criterio. Comprar una casa es una decisión a largo plazo que requiere una consideración integral.
Pan Chuancan:
Jiang Dao:
Puedes elegir casas a lo largo de líneas de metro recién abiertas, como la Línea 6, la Línea 10 y la próxima Línea 8. . En la actualidad, los precios de la vivienda en algunas zonas a lo largo de la línea siguen siendo relativamente bajos. Al igual que Luohu, los precios son más bajos en algunas zonas. Aunque es antiguo, las instalaciones de apoyo siguen siendo muy completas en comparación con las zonas emergentes.
Zheng Shulun:
Afectado por las restricciones de precios actuales, el precio de las casas nuevas será más atractivo, pero después de todo, los precios de la vivienda en Shenzhen no son baratos, así que tengo que negociar. tiempo por espacio y comprar una casa un poco más alejada de la ciudad. Una casita.
Es mejor elegir propiedades a lo largo de las líneas de transporte ferroviario. Las propiedades de tránsito ferroviario que se han construido y utilizado pueden ser más costosas, pero también se pueden considerar las propiedades de tránsito ferroviario planificadas.
Pan Chuancan:
Es posible que se introduzcan algunas políticas que ayuden a bajar la temperatura del mercado inmobiliario actual. Más importante aún, frenarán la especulación inmobiliaria, lo que también será beneficioso para los inversores. la estabilidad a largo plazo de todo el mercado inmobiliario.
Jiang Dao:
El segundo trimestre está un poco sobrecalentado y las autoridades reguladoras formularán políticas específicas. Por supuesto, el objetivo es estabilizar todo el mercado y no ser demasiado impetuoso. Dado que el desarrollo de Shenzhen requiere talentos, el rápido aumento de los precios de la vivienda también provocará una fuga de cerebros.
Zheng Shulun:
La política no se puede estimar, por lo que no tienes que pensar demasiado en cosas que están fuera de tu control. Lo más importante es considerar sus propias condiciones y requisitos y encontrar una casa que se adapte a sus necesidades.