Aviso sobre las "Especificaciones técnicas para la evaluación de los precios de compensación por la demolición de viviendas urbanas y otras normas de subsidio en la ciudad de Haimen"
Documento Hai Jianshe [2003] No. 13
Fecha de emisión: 01 de marzo de 2003
Fecha de implementación: 01 de marzo de 2003
Falla de eficiencia
Texto completo
Construcción urbana, unidad de implementación de desarrollo y demolición, unidad de evaluación de demolición:
De acuerdo con el "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas" del Consejo de Estado (Orden del Consejo de Estado n.º 305), el "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas" de la provincia de Jiangsu, "Real Especificaciones de valoración de bienes" (GB/T50291-1999) y "Medidas de gestión de demolición de viviendas urbanas" de la ciudad de Nantong (Tong 2003[16) "Especificaciones técnicas de evaluación del precio de compensación por demolición de viviendas de la ciudad de Nantong" (Tongfang [2003] No. 65438
1 de marzo de 2003
Especificaciones técnicas para la evaluación del precio de compensación y otras normas de subsidio para la demolición de viviendas urbanas en la ciudad de Haimen
Capítulo 1 Disposiciones generales
1 De acuerdo con el "Reglamento de Gestión de la Demolición de Viviendas Urbanas" del Consejo de Estado (Orden Nº 305 del Consejo de Estado (en adelante, el Reglamento de Demolición), el "Reglamento sobre la Gestión de la Demolición de Viviendas Urbanas en la Provincia de Jiangsu" y las "Normas de Valoración de Bienes Raíces". (GB/T50291-1999), "Medidas de gestión de demolición de viviendas urbanas de la ciudad de Nantong" (Tongzi [2003] 659 No.),
2 El precio de compensación por demolición de viviendas mencionado en esta especificación se refiere al valor real. El precio de mercado inmobiliario de las casas demolidas bajo la dirección del gobierno, que es diferente del precio de mercado determinado por la negociación entre las dos partes según la regulación del mercado.
3. (en adelante denominada evaluación de demolición).
En cuarto lugar, el propósito de la evaluación de demolición es proporcionar una base de compensación por la demolición de la casa.
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5. reglas de valoración de bienes raíces, la valoración de demolición puede utilizar métodos como el método de comparación de mercado y el método de precio de ruta.
Verbo intransitivo La agencia de valoración y su personal de valoración que realiza el negocio de valoración de demolición deben cumplir con la ética profesional. , perseguir la credibilidad de la valoración, proporcionar buenos servicios y ser responsable del contenido y los resultados del informe de valoración
7. La evaluación de la demolición debe seguir los principios de equidad, legalidad, sustitución y evaluación oportuna. Al evaluar la demolición, el tiempo de demolición especificado en el permiso de demolición de la casa y el anuncio de demolición se utilizará como el tiempo de valoración unificado para el mismo proyecto. 8. Los asuntos no cubiertos en esta especificación se determinarán de acuerdo con las leyes, reglamentos y normas pertinentes; , Estandarización y tramitación rutinaria de la valoración del mercado inmobiliario
Capítulo 2 Pasos y métodos básicos de la valoración de demolición
En primer lugar, los pasos básicos de la valoración de demolición son:
(1) ) Conocer la relación de propiedad legal y la base de la casa que se está evaluando;
(2) Realizar una investigación y evaluación en el sitio basada en la base legal;
( 3) Elaborar y cumplimentar los materiales del formulario de evaluación;
(4) Elaboración del informe de evaluación;
(5) Informe de los resultados de la evaluación
2. método de evaluación
Se puede utilizar el método de comparación de mercado y el método de precio de ruta. Para la misma unidad de evaluación (el edificio es la unidad de evaluación y el bungalow es la unidad de evaluación), se debe utilizar el mismo método de evaluación.
(1) Método de comparación de mercados
1. Este método se aplica principalmente a la evaluación de la demolición de casas residenciales en terrenos de propiedad estatal y terrenos colectivos de agricultores en áreas de planificación urbana.
2. La fórmula de cálculo de este método es:
(1) Monto de compensación por viviendas derribadas en terrenos urbanos de propiedad estatal (2) Nuevo monto de compensación por construcción e instalación de viviendas legales. área de construcción + uso legal del suelo El monto de la compensación de ubicación para el área (si el área de uso legal del suelo es menor que el área legal de construcción, el monto de la compensación de ubicación se calcula en función del área de construcción).
Los derechos de uso de la tierra obtenidos a través de la transferencia serán evaluados por la agencia de valoración de la tierra en función del número real de años que el usuario de la tierra ha utilizado la tierra y la situación real del desarrollo de la tierra. Si el monto de compensación del nuevo precio para el área legal de construcción y el monto de compensación de la tarifa de transferencia de terreno para el área legal de uso del suelo son mayores que el monto de compensación (1) para las casas demolidas calculado en el párrafo anterior, se calculará de acuerdo con este párrafo.
(2) La compensación por la demolición de viviendas en terrenos de propiedad colectiva de agricultores utilizados durante el período de construcción se basará en las siguientes normas.
(1) El área legal de construcción de la casa demolida se determinará de acuerdo con el área aprobada por el gobierno del municipio (pueblo) y el departamento administrativo municipal de tierras y construcción o el certificado colectivo de uso de la tierra para nueva construcción o reconstrucción; el área de uso legal de la tierra Determinada con base en el área legal indicada en el certificado de uso de la tierra en poder de la persona demolida.
②El área legal de construcción de las casas derribadas será tasada y compensada en base al precio de nueva construcción. La evaluación del precio de construcción e instalación de casas residenciales se determinará de acuerdo con los "Estándares de evaluación de la ciudad de Haimen para la estructura y calidad de la construcción de varias casas residenciales demolidas" (Apéndice 2), combinados con la evaluación del nuevo estado de las casas. .
La compensación por ubicación de las casas residenciales demolidas se calculará en función del área de construcción legal. Si el área de construcción real es menor que el área aprobada, se calculará en función del área real.
③Si el área legal de uso de suelo de la residencia demolida es mayor que el área de construcción, la compensación se incrementará de acuerdo con las siguientes normas.
Respuesta: Si el área de uso del suelo es inferior a 135 metros cuadrados (incluidos 135 metros cuadrados), el exceso de área de construcción se calculará sobre la base del 30% del precio de ubicación de la vivienda.
b: Si el área de construcción excede los 1,35 metros cuadrados, el área de uso del suelo que exceda el área de construcción se calculará según el estándar de 60 yuanes por metro cuadrado.
c: Si el área de uso del suelo excede los 135 metros cuadrados y el área de construcción es inferior a 135 metros cuadrados (incluidos 135 metros cuadrados), la porción del área de uso del suelo que exceda los 135 metros cuadrados estará sujeta a Calcular el estándar de 60 yuanes por metro cuadrado.
(4) Dentro del área de control urbanístico, la población debe disfrutar de la parte del área de uso del suelo que sea mayor que el área de construcción de la casa, y ser compensada al estándar del 40%. del precio de ubicación de la vivienda (los objetos y estándares para el área que disfruta la población se basan en Haifa. Se implementarán las disposiciones pertinentes del Documento No. 〔2002〕98). Si la casa está en mal estado o los jóvenes mayores sin casa necesitan casarse, pueden ser demolidos con antelación según su solicitud.
3. Si una casa residencial de nueva construcción se derriba en menos de 5 años desde la fecha de finalización hasta la fecha de emisión del permiso de demolición (9 meses adicionales de período de construcción desde la fecha de aprobación). para la construcción de la casa), ésta será demolida según su período de construcción e instalación. La compensación se incrementará en un 20% del nuevo precio:
4. organizaciones económicas colectivas, la compensación se evaluará con base en el nuevo precio de las casas con área legal de construcción;
5. Si la persona derribada se especializa en acuicultura y se da por terminada por demolición de la casa, la compensación se otorgará de acuerdo a las normas del Apéndice 18.
6. Los factores y estándares para revisar este método son:
(1) Modificaciones a la estructura, grado y factores de composición del edificio residencial evaluado. De acuerdo con los "Estándares de evaluación para la estructura de construcción y el grado de varios tipos de casas demolidas en la ciudad de Haimen" (Tabla 2), "Estándares de evaluación para varios tipos de casas demolidas en la ciudad de Haimen" (Tabla 3), "Tasas de depreciación de varios tipos de casas demolidas en la ciudad de Haimen" (Tabla 4).
(2) Corrección del coeficiente estimado de suelo residencial (ver Tabla 6 y Tabla 7).
(3) Corrección de factores ambientales de la vivienda a evaluar. Corrija el peso según el entorno natural, el entorno social y el entorno de vida donde se encuentran las casas demolidas, como vistas, paisaje, ruido, contaminación del aire, densidad de construcción, tráfico rodado, zonas verdes circundantes, educación (escuelas, guarderías), tiendas. , atención médica, etc. La proporción está entre -2%-2%.
(4) La evaluación de compensación para proyectos de instalaciones, equipos y decoración que excedan las condiciones de grado estructural de la casa evaluada se basará en el "Estándar de compensación de la ciudad de Haimen para instalaciones auxiliares, equipos y decoración para casas". Demolición” (Anexo 14) A evaluar por separado.
(5) A partir de la fecha en que se determine el alcance de la demolición y se emita el anuncio de demolición de la casa, no se proporcionará ninguna compensación por proyectos de decoración, reconstrucción y ampliación.
7. Las personas demolidas o los inquilinos de viviendas públicas en el área de planificación urbana tienen certificados de propiedad de la vivienda (certificados de arrendamiento), certificados de uso del suelo o documentos de aprobación de construcción, solo tienen una casa y realmente viven en ella durante Si el monto total de la compensación monetaria obtenida mediante la evaluación es inferior a 35.000 yuanes (excluyendo el bono de reubicación anticipada y la tarifa de transición), la persona demolida deberá compensar la cantidad de 35.000 yuanes después de la confirmación mediante anuncio público.
Las personas demolidas (incluidos los ancianos sin hijos) o los residentes que obtuvieron viviendas públicas recibieron 35.000 yuanes en compensación monetaria, pero aún no tienen capacidad financiera para resolver el problema de la vivienda. Una vez que la solicitud sea revisada por el departamento de gestión de demolición de viviendas y la oficina de reforma de vivienda, se resolverá de acuerdo con las políticas urbanas de vivienda de bajo alquiler o demolición de viviendas para personas necesitadas.
8. Para los hogares cuyos terrenos sean expropiados y demolidos en el límite del área de planificación urbana, si su aldea o grupo tiene condiciones para disponer de terrenos para su reubicación y reasentamiento fuera del sitio, con el consentimiento de El departamento de gestión de planificación compensará los gastos de reubicación de las casas demolidas. El precio de compensación por los costos de reubicación de casas demolidas en la ciudad de Haimen se evalúa con referencia a las "Estándares de compensación por reubicación para casas demolidas en la ciudad de Haimen" (ver Tabla 8).
(2) Método del precio de ruta
1. Este método es aplicable a la evaluación de demolición de viviendas no residenciales.
2. La fórmula de cálculo de este método es: compensación por demolición de la casa = compensación por construcción e instalación y precio de instalación de la casa demolida + compensación por el precio de ubicación.
(1) Determinación del precio de compensación de construcción. De acuerdo con los "Estándares de evaluación de estructuras de edificios no residenciales de la ciudad de Haimen" (Tabla 5 del Apéndice), los "Estándares de evaluación de la ciudad de Haimen para varias casas demolidas" (Tabla 3 del Apéndice) y las "Tasas de depreciación de varios tipos de casas demolidas de la ciudad de Haimen" (Apéndice Tabla 4) Realizar comparación e identificación.
(2) Determinación del precio de compensación por ubicación. De acuerdo con la "Tabla de clasificación de líneas de casas no residenciales urbanas (sección de carretera) de la ciudad de Haimen" (Tabla 15 del Apéndice) y el estado del frente de la calle y los factores de piso de las casas no residenciales demolidas (de acuerdo con el Apéndice 9 "Casas no residenciales "Tabla de coeficientes de ajuste del estado de la calle" y "Tabla de coeficientes de ajuste del estado de la calle de la casa no residencial" y "Tabla de coeficientes de ajuste del estado de la calle de la casa no residencial") "Tabla de ajuste y corrección del piso del edificio residencial"), que modifica y determina el precio guía de compensación para la demolición de viviendas no residenciales. El precio guía de compensación por ubicación para la demolición de viviendas no residenciales en la ciudad de Haimen se basa en el "Estándar de compensación por ubicación para la demolición de viviendas no residenciales de la ciudad de Haimen" (Apéndice 16).
3. En ambos lados de la calle, determine los precios guía de compensación de ubicación para los tramos de calle con altos niveles de ubicación.
4. Indemnización por suspensión de demolición de viviendas no residenciales.
(1) Si la demolición de viviendas no residenciales (negocios) implica el intercambio de derechos de propiedad y una compensación monetaria, lo que resulta en el cese de las actividades comerciales, se puede otorgar un segundo subsidio integral basado en el promedio anual de el impuesto empresarial en los dos años anteriores a la demolición. El monto específico del subsidio integral de Haimen se determina haciendo referencia al Apéndice 10.
(2) La compensación de ubicación para casas no residenciales se calcula en función del área de construcción legal. Si el área de construcción legal es menor que el área del terreno, se calcula en función del área del terreno. Se deben distinguir factores como la naturaleza y el tipo de terreno. Después de la evaluación por parte de la agencia, las tarifas de transferencia de terreno y otros gastos se deducirán del precio de compensación de ubicación.
Entre ellos: las tarifas de transferencia de tierras se deducen de las tierras que se han utilizado durante muchos años; el monto de la reducción se deduce de las empresas reestructuradas que han sido exentas de las tarifas de transferencia de tierras por parte del gobierno; las tarifas de transferencia de tierras se deducen de las tarifas de transferencia de tierras; y los derechos de adquisición de tierras se deducen de las tierras colectivas.
(3) Para las casas demolidas en terrenos colectivos arrendados, la compensación se evaluará en función del precio de nueva construcción del área de construcción aprobada.
(4) La compensación por proyectos de decoración y renovación de viviendas no residenciales se evaluará por separado con referencia a la "Norma de compensación de la ciudad de Haimen para accesorios de demolición de viviendas y proyectos de decoración y renovación" (Apéndice 14).
5. Si existe un certificado de propiedad inmobiliaria y un certificado oficial de la Oficina de Tierras, se trata de una casa residencial. Si el uso se cambia a un edificio comercial o un edificio residencial, se evaluará la compensación. como edificio residencial.
Para aquellos que hayan obtenido licencias de negocios industriales y comerciales y certificados fiscales y hayan operado durante más de L años (incluido 1 año) pero menos de 3 años, el precio guía de compensación para viviendas no residenciales en el camino adyacente donde se ubica la casa x el área de uso real de la casa demolida El subsidio integral se incrementará en un x3% si es mayor a 3 años (incluidos 3 años) y menor a 5 años, se incrementará en; 8% si es superior a 5 años (incluidos 5 años), se incrementará en un 10%.
(4) Otras evaluaciones de compensación
Si los árboles (incluidos los árboles frutales) y los jardines de bambú propiedad de las personas demolidas deben ser talados o trasladados dentro del alcance de la demolición, se deberá obtener una compensación. se otorgará de acuerdo con el Anexo 11. Se otorgará una compensación única por reubicación de tumbas de acuerdo con el Anexo 12.
Capítulo 3
Subsidios para demolición de viviendas y reasentamiento temporal
Así como subsidios para suspensiones de negocios.
1. Para la demolición de casas residenciales en la ciudad, el estándar para el pago del subsidio de reubicación es: si el área de construcción de la casa demolida (la misma a continuación) es inferior a 30 metros cuadrados ( incluyendo 30 metros cuadrados), se pagará un subsidio de reubicación único de 120 RMB si el área de la casa demolida excede los 30 metros cuadrados, se pagará un subsidio de reubicación único de 5 yuanes por metro cuadrado; .
2. Para aquellos que se instalan por su cuenta en una vivienda de transición después de la demolición de la casa, el estándar para el pago del subsidio de reasentamiento temporal (tarifa de transición) es: si el área de la casa demolida es inferior a 30 metros cuadrados. metros (incluidos 30 metros cuadrados), el área urbana El subsidio de reasentamiento temporal mensual para los lotes de primera y segunda categoría es de 100 yuanes, y el subsidio de reasentamiento temporal mensual para los lotes de tercera e inferiores es de 80 yuanes; las casas demolidas tienen más de 30 metros cuadrados y están ubicadas en áreas urbanas de primera y segunda categoría, el subsidio de reasentamiento temporal se pagará por mes. El subsidio de reasentamiento temporal se paga a 3 yuanes por metro cuadrado en la tercera categoría, el reasentamiento temporal. el subsidio es de 2,5 yuanes por metro cuadrado al mes; en otras zonas, el subsidio de reasentamiento temporal se paga a 2 yuanes por metro cuadrado al mes. Si la casa a demoler está en la primera o segunda categoría de área urbana, si el área es inferior a 100 yuanes, se pagará 100 yuanes; si el área es inferior a 80 yuanes, se pagará 80 yuanes; :
3. Pagar el subsidio de reubicación y la compensación temporal El subsidio de reubicación se calcula en función de la superficie legal de construcción confirmada por el certificado de propiedad de la casa demolida u otros documentos de certificación de propiedad legal. Se utiliza para calcular hogares con menos de 30 metros cuadrados debido al análisis de rendimiento.
4. Si se implementa una compensación monetaria por la demolición de la casa, se realizará un pago único de 6 meses de subsidio de reasentamiento temporal; si se lleva a cabo el reasentamiento, el subsidio de reasentamiento temporal se pagará según lo acordado;
5. Para la demolición de viviendas de alquiler (viviendas públicas, viviendas unitarias), se deberán pagar al arrendatario subsidios de reubicación y subsidios de reasentamiento temporal. Sin embargo, si existen otras disposiciones en el contrato de arrendamiento, dichas disposiciones prevalecerán.
6. Si se derriban casas no residenciales de empresas industriales orientadas a la producción, se trasladan a otros lugares o se intercambian derechos de propiedad, lo que resulta en la suspensión de la producción normal de la unidad demolida, el personal de la demolida. Las unidades que estén registradas, empleadas y que paguen el seguro laboral se determinarán de acuerdo con la información proporcionada por el departamento de trabajo municipal, y los subsidios financieros se otorgarán en función del salario mensual per cápita de 450 yuanes. Entre ellos, si la producción se suspende parcialmente, la subvención económica no excederá de tres meses; si la producción se suspende por completo, la subvención económica no excederá de cuatro meses (la compensación monetaria se calcula en dos meses). Para las empresas con producción anormal, se otorgarán subsidios basados en el salario mensual per cápita de 340 yuanes, hasta por cuatro meses (la compensación monetaria se calcula sobre la base de dos meses). Para las empresas que hayan cesado su producción antes de la demolición, se otorgarán subsidios de acuerdo con los estándares mínimos de seguridad de vida para los trabajadores urbanos despedidos, con un período máximo de no más de cuatro meses (la compensación monetaria se calcula sobre la base de dos meses).
7. La subvención de reubicación para la demolición de viviendas no residenciales se ajustará a lo dispuesto en el Anexo 13.
8. Normas para las vacaciones por demolición o indemnizaciones por pérdida de trabajo
Puedes elegir una de ellas como vacaciones por demolición o indemnizaciones por pérdida de trabajo.
Si se implementa una compensación monetaria o un intercambio de derechos de propiedad, con un certificado emitido por la oficina municipal de gestión de demolición o por el demoledor, podrá disfrutar de dos permisos de demolición de 7 días o recibir un subsidio de 100 yuanes por persona (limitado a dos personas por hogar)).
Si se realiza un derribo, con el certificado de derribo expedido por la Oficina Municipal de Gestión de Derribos se podrá disfrutar de las vacaciones de derribo (20 días para bungalows y 30 días para edificios) o recibir un subsidio por pérdida de trabajo. (250 yuanes/persona para bungalows y 400 yuanes/persona para edificios, limitado a dos personas por hogar).
Capítulo 4 Disposiciones complementarias
Esta especificación entrará en vigor a partir de la fecha de promulgación, y Haijianfa [2002] No. 1 y No. 100 serán abolidos al mismo tiempo. Antes del 1 de marzo de 2003, los proyectos de demolición que hayan recibido permisos de demolición de viviendas y se hayan implementado deberán implementarse de acuerdo con las especificaciones y estándares originales.
La dirección municipal de demolición de viviendas es la responsable de la interpretación de la presente normativa.
Anexo 1:
Precio básico de compensación de ubicación para casas residenciales demolidas en la ciudad de Haimen
Nivel de ubicación: área de primera clase; alcance de la demolición de casas residenciales; : desde la torre de televisión de Zhujiang Road en el sentido de las agujas del reloj desde la intersección hacia el oeste, pasando por Renmin Road, Changjiang Road, Xiushan Road, Xujiao River, Renmin West Road, Haixing Road, Xinhai Road, Xujiao River, Haimen River, Rixin River, Silk Road, y Zhujiang Road; precio base: 680 yuanes por metro cuadrado.
Nivel de ubicación: área de Clase II; alcance de la demolición de casas residenciales: comenzando desde la intersección del río Haimen y el río Rixin en el este, en el sentido de las agujas del reloj hasta Ruijiang Road, Nanhai Road, Jialingjiang Road, Henghe No. 13. y Weijiao River, Xiushan Road, Xinkaihe, Xinhai Road, Haixing Road, el área fuera del área de primera clase dentro de Henghe en el lado norte de la planta siderúrgica precio base: 630 yuanes/metro cuadrado;
Nivel de ubicación: área de categoría III; rango de ubicación de casas residenciales demolidas: otras áreas fuera de las áreas de primera y segunda categoría dentro del área de planificación de la ciudad; precio base: 550 yuanes por metro cuadrado.
Nivel de ubicación: Municipio de Sanchang; alcance de la demolición de casas residenciales: Ciudad de Sanchang, Parque Industrial Químico de Qinglong y área de planificación urbana. Las áreas restantes seguirán los estándares de otras regiones: 340 yuanes/. metro cuadrado.
Nivel de ubicación: otras áreas; alcance de las casas residenciales demolidas: otras áreas, ciudades y mercados fuera del área de planificación urbana de la ciudad de Haimen. Precio base: 230 yuanes/metro cuadrado.
Nota: Este documento ha sido reemplazado por el "Aviso del gobierno municipal sobre la emisión de las "Normas de implementación para la compensación y el reasentamiento por la demolición de viviendas urbanas en la ciudad de Haimen" (Hai [2004] No. 17).