¿Cómo predecir los precios de la vivienda en 2016? Mire las cinco palabras clave de la nueva política del mercado inmobiliario.
De hecho, la política de pago inicial de la hipoteca se relajó una vez por adelantado en septiembre del año pasado. En ese momento, la Comisión Reguladora Bancaria del Banco Popular de China emitió un aviso estipulando que en las ciudades que no implementen medidas de "restricciones de compra", se otorgarán préstamos comerciales personales para vivienda a los hogares que compren casas comunes por primera vez, y el El ratio mínimo de pago inicial se ajustará a no menos del 25%. La nueva política de hoy diluye claramente la línea roja del pago inicial del 25%, lo que permite a los gobiernos locales reducir el pago inicial en un 5% en función de las necesidades reales y reducir el índice de pago inicial al 20%.
Según el Securities Times, durante el año pasado, las políticas de préstamos para vivienda han sufrido dos ajustes importantes: el 330 New Deal y el 930 New Deal. Entre ellos, el New Deal 330 ajustó principalmente el índice de pago inicial para segundas viviendas, reduciéndolo del 60-70% al 40%. El New Deal 930 redujo la tasa de pago inicial de una vivienda del 30% al 25%. Esto equivale a ajustar el ratio de pago inicial para primera y segunda vivienda al mismo tiempo. El porcentaje mínimo de pago inicial para la primera vivienda se reduce al 20%, y el porcentaje de pago inicial para la segunda vivienda se reduce aún más del 40% al 30%.
Yang Hongxu, subdirector del Instituto de Investigación E-House, dijo que el pago inicial se ha reducido al 20%, que era el nivel más bajo de la historia antes de 2006. Yang Hongxu analizó que esta política es la implementación específica de la política del gobierno central para apoyar la demanda ocupada por propietarios y resolver el inventario de bienes raíces, y ayudará a liberar la demanda rígida y mejorar la demanda.
Palabra clave 2: Máximo histórico - Inventario inmobiliario nacional de 710.000 metros cuadrados.
Las nuevas políticas del mercado inmobiliario publicadas oficialmente hoy parecen tener el mismo tono que la crisis financiera de 2008. Detrás de escena está la sombría realidad de que los gobiernos locales enfrentan un alto inventario en el mercado inmobiliario.
Los últimos datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que a finales de 2015, la superficie de viviendas comerciales en venta a nivel nacional alcanzó los 7,1 millones de metros cuadrados, la más alta de la historia. Entre ellas, las ciudades de tercer y cuarto nivel enfrentan una presión de inventario más obvia debido a una capacidad de digestión limitada.
La Academia China de Ciencias Sociales dijo que tomará 23 meses digerir completamente el inventario del mercado inmobiliario. La investigación del Instituto de Investigación de Valores de Minsheng muestra que, desde un punto de vista estructural, la relación inventario-ventas en las ciudades de primer, segundo y tercer nivel a finales de 2015, el 23 de octubre y el 25,58, el exceso de inventario inmobiliario El problema en las ciudades de tercer nivel es el más grave.
A diferencia del aumento de la superficie en venta, la tasa de contribución de la inversión inmobiliaria al crecimiento económico cayó hasta 0,079 puntos porcentuales a lo largo de 2015, convirtiéndose en el valor más bajo de años anteriores.
La superficie de todas las viviendas residenciales comerciales en el inventario de las empresas de desarrollo inmobiliario más importantes asciende a aproximadamente 554,38+8 mil millones de metros cuadrados, lo que no incluye una gran cantidad de residencias rurales.
Estos enormes inventarios afectan directamente a los datos de crecimiento económico de China.
Palabra clave 3: Reducción de existencias: diseño central, esfuerzos locales
Después de años de rápido crecimiento, el mercado inmobiliario de China ha entrado en la "era del inventario" desde la "era incremental", la "reducción de existencias" " se ha convertido en la palabra clave en el mercado inmobiliario de este año.
La disminución del crecimiento de la inversión inmobiliaria ha afectado gravemente el crecimiento económico de China. El gobierno central ha pedido en repetidas ocasiones una “reducción de existencias” y ha propuesto resolver el inventario inmobiliario. En la Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada en el cuarto trimestre de 2015, la resolución del inventario inmobiliario fue catalogada como una de las cinco tareas principales para el desarrollo económico y social. La reunión señaló que "deben abolirse las medidas restrictivas obsoletas. Cabe decir que a partir de esta política, se introducirá gradualmente la política de implementación de "reducción de existencias" del gobierno central.
Según datos publicados por China Index Academy, China El inventario general de bienes raíces se calcula en función de la tasa de ventas promedio de los últimos tres años. Se necesitarán cinco años para digerir este inventario.
Cómo digerir el alto inventario no es solo un. gran problema para los desarrolladores, pero también un dolor de cabeza para los gobiernos locales
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Según Nanfang Daily, Chongqing, Fujian, Hunan, Hainan y otros lugares han introducido recientemente medidas intensivas de reducción de existencias, y el ". "Dos sesiones" celebradas en muchos lugares también han hecho de la reducción de existencias una prioridad para los conocedores de la industria inmobiliaria en 2016. Se cree que los recientes ajustes de política en varios lugares son consistentes con los requisitos del gobierno central para resolver el inventario de bienes raíces y promover el desarrollo sostenible. de la industria inmobiliaria La implementación de ciudades planificadas separadas es la corriente principal de la flexibilización de políticas en el futuro, y se espera que más provincias sigan su ejemplo en el mercado inmobiliario, marcando el comienzo de una nueva ronda de flexibilización de políticas.
65438+El 18 de octubre, Chongqing se convirtió en la primera ciudad en introducir medidas de reducción de existencias en 2016. Introdujo muchas medidas que incluyen impuestos, finanzas, reestructuración y fusiones para promover el desarrollo de empresas inmobiliarias, por ejemplo. , el margen de beneficio bruto imponible del impuesto sobre la renta de sociedades inmobiliarias sobre los ingresos de preventa se ajusta del 20% al 15%, la tasa de retención del impuesto al valor agregado para terrenos residenciales, comerciales y de garaje no ordinarios se ajusta del 3,5% al 2%, y se retiene el impuesto al valor agregado para terrenos residenciales ordinarios. La tasa de pago se ha implementado al 1%. Desde entonces, muchos lugares han seguido el ejemplo de Chongqing y han introducido sucesivamente medidas de reducción de existencias. La videoconferencia y la conferencia telefónica sobre vivienda y desarrollo urbano-rural de la provincia de Fujian alentaron a las ciudades y condados a formular políticas basadas en las condiciones reales basadas en los principios de "una ciudad, una política", "un condado, una política" y "un mercado, una". política", las medidas de reducción de existencias de bienes raíces para propiedades específicas se implementarán a fines de febrero de 2016. Para las ciudades de tercer y cuarto nivel con grandes inventarios y largos ciclos de reducción de existencias, se debe suspender el suministro de tierra.
En El día 20, la Conferencia Provincial de Trabajo sobre Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hunan mencionó que la presión de reducción de existencias de bienes raíces en Hunan es relativamente grande. El ciclo de reducción de existencias (ciclo de venta de viviendas comerciales) en algunos lugares ha alcanzado de 2 a 3 años. El Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hunan propuso que el reasentamiento monetario es un medio eficaz de reducción de ganado.
En principio, la proporción de reasentamiento monetizado para la reforma de cobertizos en 2016 no será inferior al 50%, y se otorgará financiación a áreas y proyectos con altos índices de reasentamiento. A partir de 2017 ya no se construirán viviendas públicas de alquiler y se resolverá completamente a través del mercado de alquiler, con el gobierno proporcionando subsidios de alquiler. Además, también propuso medidas de reducción de existencias, como desarrollar vigorosamente el mercado de alquiler, apoyar a los trabajadores inmigrantes para que se establezcan en las ciudades y aprovechar plenamente los efectos de las políticas de fondos de previsión.
El día 21, Ding Shijiang, director del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hainan, reveló en la Conferencia de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hainan que dado que la velocidad de venta es menor que la velocidad de construcción , existe una gran presión para liquidar las viviendas comerciales en Hainan. Hainan tomará 10 medidas para promover plenamente la reducción de existencias y el desarrollo transformacional, reducir gradualmente la proporción de desarrollo de viviendas comerciales, aumentar la proporción de bienes raíces comerciales y promover la transformación de los bienes raíces de un solo producto a un producto diversificado. Al mismo tiempo, se levantarán medidas restrictivas obsoletas y se creará un entorno predecible para la reestructuración industrial.
Zhu Zhenxin, analista macro de Minsheng Securities, señaló que la reducción de existencias es la máxima prioridad de la reforma del lado de la oferta, y estimular la demanda razonable de bienes raíces es la máxima prioridad de la reducción de existencias. Después de reducir el pago inicial del fondo de previsión, es lógico reducir el pago inicial del préstamo general, y no se puede descartar la posibilidad de una mayor reducción.
Palabra clave 4: Reducción del estrés: el mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel acoge con agrado las oportunidades.
¿Cuánta presión hay sobre el inventario inmobiliario? Tomando como ejemplo la provincia de Henan, según datos de la Oficina Provincial de Estadísticas de Henan, a finales de 2015, la superficie de viviendas comerciales en venta en Henan era de 36,0683 millones de metros cuadrados. Según estadísticas del Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Henan, el inventario de viviendas comerciales aprobadas para preventa en la provincia ha alcanzado los 100.110.000 metros cuadrados, con un ciclo de venta promedio de 17 meses. En cuanto a la industria inmobiliaria, el ciclo de ventas está dentro del rango normal de 7 a 12 meses. Si excede los 12 meses, habrá una gran presión de inventario.
El equipo de investigación inmobiliaria de Guotai Junan declaró que la introducción de esta política tiene como objetivo acelerar aún más la reducción de existencias de ciudades no restringidas (las ciudades restringidas se refieren específicamente a Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Sanya) y estabilizar el fin de la inversión a través de la recuperación del fin de las ventas. inyectar un tiro en el brazo en el mercado inmobiliario pesimista actual. En 2015, la tasa de crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario fue solo del 1%, y la superficie de compra de terrenos y el precio de transacción de terrenos cayeron un 31,7% y un 23,9% interanual, cifras generalmente bajas.
Zhang Hongwei, director del departamento de investigación de Tongce Consulting, dijo que al reducir el índice de pago inicial para la primera vivienda, se puede reducir el umbral para que los compradores de viviendas ingresen al mercado y el volumen de transacciones de El mercado inmobiliario actual, que es principalmente para propietarios-ocupantes, puede activarse moderadamente y aliviar la presión sobre la mayoría de los niveles de tercer y cuarto nivel. El inventario en las ciudades y más de la mitad de las ciudades de segundo nivel está bajo una presión de mercado relativamente grande. , manteniendo al mismo tiempo los precios de la vivienda relativamente estables.
Lo más potente no es reducir el anticipo de la primera vivienda al 20%, sino reducir el anticipo de la segunda vivienda al 30% (antes era del 40% al 70% en muchas ciudades, y el 30% en algunas). Esto activará las necesidades de mejora y de inversión de las ciudades de segundo nivel, especialmente las "ciudades de segundo nivel fuertes". Entre las ciudades de segundo nivel, Suzhou, Hangzhou, Nanjing y Zhengzhou son las más optimistas sobre el mercado inmobiliario, porque estas ciudades tienen una fuerte competitividad poblacional y un bajo inventario en el mercado inmobiliario. Además, los edificios residenciales comunes en la zona central de Changsha, donde la población está creciendo rápidamente, no son optimistas.
Si bien "relajan las restricciones de compra", algunos lugares también alientan a los agricultores a comprar casas "relajando el registro de hogares". Algunas ciudades de Guangxi, como Beihai, Yulin y Nanning, han introducido nuevas políticas que permiten a los residentes establecerse en la ciudad comprando casas. Entre las ciudades que se pueden encontrar, lugares con políticas similares mencionadas anteriormente se encuentran repartidos por el norte y el sur de China. Hohhot está en el norte, Haikou está en el sur y Wuhan está en el medio.
Según las estadísticas del equipo de CITIC Construction Investment, en 2015, las tasas de crecimiento de las transacciones en ciudades clave de primer, segundo y tercer nivel fueron del 39%, 14% y 13% respectivamente. Desde el segundo trimestre, las ciudades de primer nivel han mantenido una tendencia positiva de aumento de volumen y precio. Debido a que el mercado de primer nivel a menudo tiene un efecto de demostración, el mercado principal de segundo nivel se ha recuperado y la transmisión de los precios de la vivienda a los precios del suelo ya se ha producido en algunas ciudades como Nanjing. Esta vez, el apalancamiento de capital aumentará aún más.
Palabra clave 5: ¿Los precios de la vivienda subirán o bajarán en 2016?
En los últimos cinco años, las ciudades centrales de China han experimentado una severa regulación del mercado inmobiliario. Con el levantamiento de las restricciones de compra en la mayoría de las ciudades, las continuas tasas de interés bajas, las políticas de préstamos preferenciales en varios lugares, así como las reformas del lado de la oferta y los procesos de urbanización, han surgido oportunidades desde la perspectiva del consumidor.
¿Realmente "caerá" el mercado inmobiliario? Algunas personas piensan que a los promotores les falta motivación para bajar los precios.
Li Daxiao, director del Instituto de Investigación de Valores de la Universidad de Yingda, también cree que se trata de una buena política para apoyar un consumo inmobiliario razonable y tiene un impacto positivo en la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. , estabilizar el mercado inmobiliario y reducir las existencias, y proporciona a las acciones inmobiliarias un impacto positivo. Proporcionar un apoyo importante también es de gran importancia para la estabilidad del mercado de valores.
“En los próximos dos o tres años, la tendencia cálida de las políticas inmobiliarias no se detendrá”. Zhu Zhenxin, analista macro de Minsheng Securities, dijo que, por un lado, se necesitan 6 mil millones de acciones potenciales. Por otra parte, los precios de la vivienda en su conjunto casi no aumentan el riesgo y hay más margen para la relajación de las políticas. El siguiente paso puede esperar: ajustar aún más los impuestos y tarifas sobre los vínculos de transacción (relajar los estándares de recaudación y cambiar los métodos de recaudación), ajustar los estándares de vivienda, alquilar viviendas asequibles para la venta y establecer un banco nacional de vivienda.
Según la referencia del mercado inmobiliario, el mercado inmobiliario en las ciudades de segundo nivel verá un aumento compensatorio. Dado que "el pago inicial para la primera vivienda se reduce al 20% y el pago inicial para la segunda vivienda se reduce al 30%" solo se implementa en ciudades sin restricciones de compra, actualmente no está disponible en las cinco ciudades con restricciones de compra. ciudades de Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Sanya. Ciudades de segundo nivel como Hangzhou, Nanjing, Zhengzhou, Tianjin y Chongqing pueden implementar esto, lo que les brinda la oportunidad de compensar el aumento de los precios de la vivienda.
“Los precios de la vivienda aumentarán de manera constante y leve en 2016, con un alto inventario y expectativas bajistas que limitarán el impulso para los aumentos de precios en todo el país.
"Xia Dan, investigador principal del Centro de Investigación Financiera del Bank of Communications, cree que el rápido crecimiento de las ventas de viviendas comerciales en 2015 es inseparable del entorno monetario relajado y la continua relajación de las políticas inmobiliarias.
Según Tencent Finance
Zhejiang News+
En la Conferencia Central de Trabajo Económico que concluyó el 21 de febrero, resolver el inventario de bienes raíces fue catalogado como una de las cinco tareas principales para el desarrollo económico y social de China. desarrollo en 2016. Esto no tiene precedentes. >
La reunión señaló claramente que se tomarán medidas que incluyen implementar una reforma del sistema de registro de hogares por el lado de la demanda, acelerar la ciudadanía de los trabajadores migrantes y promover que los agricultores compren casas por el lado de la oferta; , se alentará a los promotores inmobiliarios a reducir adecuadamente los precios de la vivienda y promover fusiones y reorganizaciones de empresas de desarrollo inmobiliario, está claro que deben abolirse las "medidas restrictivas obsoletas". ¿Qué señales envían y qué impacto tendrán en el mercado inmobiliario? Lo que más preocupa a todos es que el gobierno central claramente aliente los precios más bajos de la vivienda. ”
¿Por qué la “reducción de existencias” llegó a nivel nacional?
Esta Conferencia Central de Trabajo Económico, con hasta 325 palabras, detalló las medidas para la reducción de existencias de bienes raíces y " La "eliminación de inventario" ha aumentado a nivel nacional Principalmente porque: el nivel general de inventario inmobiliario de China es actualmente relativamente alto, especialmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel, y la disposición a invertir de las empresas inmobiliarias ha disminuido, convirtiéndose en el mayor riesgo. arrastrando hacia abajo la economía de China.
CICC Los últimos datos muestran que el tiempo promedio de liquidación de existencias en las ciudades de primer nivel de todo el país es de 8,8 meses, en las ciudades de segundo nivel es de 11,2 meses y en las ciudades de tercer nivel. son 21,5 meses, por lo tanto, resolver el inventario de bienes raíces no es solo un problema práctico actual, sino también un paso importante en la reforma estructural del lado de la oferta.
¿Colapsarán nuestras casas si el gobierno central anima a los promotores a bajar? precios?
Esta Conferencia Central de Trabajo Económico no está tratando de restringir a los desarrolladores a través de medios administrativos. En lugar de aumentar los precios de la vivienda, los desarrolladores deberían utilizar orientación para tener expectativas razonables para el futuro del mercado. p>Por supuesto, no todas las ciudades necesitan bajar los precios de la vivienda. Por ejemplo, los precios de la vivienda en ciudades de primer nivel como Beijing no lo hacen. El objetivo principal de esta declaración es evitar que las empresas de desarrollo juzguen mal. la situación de reducción de existencias y evitar una competencia feroz en el mercado de la tierra. En la aplicación, las políticas y medidas específicas seguirán siendo métodos orientados al mercado
Por supuesto, como el cuerpo principal del mercado, las empresas también tendrán. Por ejemplo, los recortes de precios por parte de las empresas que cotizan en bolsa pueden provocar una disminución de las ganancias, y los pequeños promotores pueden enfrentarse a la quiebra si reducen los precios. Es más, los recortes de precios pueden provocar incidentes masivos. responda en consecuencia. Tome decisiones basadas en sus propias circunstancias.
El gobierno también debería considerar implementar un plan integral de reducción de existencias. Hay una voz fuerte en el mercado: deje que el gobierno, los bancos y las oficinas tributarias se unan. reducir eficazmente la carga fiscal sobre los promotores y cambiar la situación. El coste total del desarrollo inmobiliario ha ido aumentando año tras año. Al mismo tiempo, ha maximizado la liberación de la demanda de primera, mejora e inversión. , como la reducción de los pagos iniciales de las hipotecas y las tasas de interés, la implementación continua de políticas monetarias laxas, como reducciones de RRR y reducciones de las tasas de interés, y la implementación de subsidios para la compra de viviendas, exenciones de impuestos sobre bienes raíces y otras políticas preferenciales. p>
¿Las restricciones de compra de las ciudades de primer nivel son “medidas restrictivas obsoletas”?
Teniendo en cuenta la situación actual de la oferta y la demanda en las ciudades de primer nivel, las megaciudades en 2016 no deberían relajarse. Además, las ciudades de primer nivel todavía necesitan controlar el tamaño de la población mediante políticas como restricciones de compra y restricciones de préstamos.
Por lo tanto, las "medidas restrictivas obsoletas" son cancelar las restricciones de compra en algunos lugares donde la oferta excede la demanda. Sin embargo, desde una perspectiva nacional, políticas como altas tasas de interés y pagos iniciales para segundas y terceras viviendas pueden ajustarse o eliminarse.
En general, el inventario se reducirá. No podemos depender únicamente del gobierno, sino que también necesitamos la cooperación de las empresas inmobiliarias.
No habrá una política de estímulo a gran escala como 4 billones en el futuro, ni habrá una súper feroz. política de reducción de existencias, por lo que no podemos detenernos. Lucky El gobierno actual pone más énfasis en consolidar la base y cultivar el RMB, centrándose en la estabilidad y el desarrollo a largo plazo del mercado inmobiliario de China. ¿Pueden los agricultores establecerse en las ciudades? La reforma estructural siempre lleva de tres a cinco años.
En la reunión se propuso que se implementara el plan de reforma del sistema de registro de hogares para permitir que las poblaciones no registradas en el hogar, como los trabajadores agrícolas migrantes, se establezcan en el lugar de empleo. Esta política intenta compensar el impacto negativo del punto de inflexión demográfico en el mercado inmobiliario, utilizar el dividendo demográfico para seguir apoyando el desarrollo del mercado inmobiliario y liberar más demanda de vivienda.
Según las estadísticas, alrededor del 30 % al 40 % de la demanda de vivienda en las ciudades de tercer y cuarto nivel de todo el país proviene de pequeños pueblos y agricultores circundantes. Si el gobierno puede aumentar el apoyo político en términos de crédito, impuestos, transferencia (o promesa) de viviendas, etc., puede liberar una gran cantidad de demanda de vivienda nueva.
Sin embargo, siguiendo las lecciones de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, no se puede alentar demasiado a los hogares rurales con débiles capacidades de pago a comprar casas, de lo contrario podrían tener dificultades de pago y aumentar la tasa de préstamos morosos.
En la dirección de profundizar la reforma del sistema de vivienda, la reunión propuso como dirección principal "establecer un sistema de vivienda que se centre tanto en la compra como en el alquiler para satisfacer las necesidades de vivienda de los nuevos ciudadanos", lo que significa que en el futuro, la compra El inventario de viviendas comerciales se convertirá en viviendas asequibles, los agricultores se incluirán en el sistema de seguridad de la vivienda y se llevarán a cabo reformas en el fondo de previsión y en las direcciones de seguridad social.
Por ejemplo, incluye romper el sistema dual urbano-rural, establecer una política de banco de vivienda, promover la titulización de activos hipotecarios, permitir préstamos externos e implementar la titulización de activos hipotecarios de fondos de previsión, etc. .
Medidas como la ciudadanía de los trabajadores inmigrantes son de hecho una forma de resolver el inventario en el mercado inmobiliario, pero se trata de una política de mediano a largo plazo y requiere una serie de reformas, como la reforma del sistema de registro de hogares. Se necesitarán al menos dos o tres años para que sea eficaz.
En general, las medidas de reducción de ganado a largo y corto plazo deben llevarse a cabo de forma simultánea y coordinada.
El gobierno fomenta la inversión en la compra de una casa. ¿Se convertirá el alquiler de una casa en un gran mercado?
En este encuentro se planteó la idea de gestión del sector de "fomentar la compra de viviendas y desarrollar el mercado del alquiler", lo que supone un cambio enorme y profundo. En el pasado, "comprar más casas" siempre se consideró inversión y especulación, y fue objeto de una severa represión política.
Este cambio demuestra que el gobierno se da cuenta de que el mercado inmobiliario de mi país ha entrado en la era del stock de vivienda, es decir, la vivienda comercial se convierte directamente en vivienda de segunda mano, formando un mercado de alquiler de vivienda.
Sin embargo, la tasa actual de retorno del alquiler residencial a nivel nacional es baja, especialmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Obviamente, el gobierno no sólo dependerá de la orientación esperada para desarrollar el mercado de alquiler, sino que también introducirá incentivos políticos prácticos.
Esta política se centra en reducir el coste de ser propietario de una vivienda. Por supuesto, debido a la complejidad de la reforma de las tasas impositivas, será difícil introducir reformas en la industria inmobiliaria en el futuro cercano.
Lo que es necesario recordar en particular es que los desarrolladores, como cuerpo principal del mercado, deben tener un entendimiento básico de que la reducción de existencias no es de ninguna manera un mercado dirigido por el gobierno, y que no es prudente tomar la decisión oportunidad de subir los precios.