Para 2050, la población de personas mayores en Beijing, Shanghai y Guangzhou superará los 300 millones, y existe un enorme potencial para el sector inmobiliario de atención a personas mayores.
El mercado es enorme, pero el modelo de desarrollo aún no está maduro.
En diciembre de 2016, la Oficina General del Consejo de Estado de China emitió las "Varias opiniones sobre la apertura integral del mercado de servicios de atención a las personas mayores para mejorar la calidad de los servicios de atención a las personas mayores", proponiendo liberalizar completamente el cuidado de las personas mayores. mercado de servicios. Para 2020, el mercado de servicios de cuidado de personas mayores estará completamente liberalizado y la capacidad de oferta efectiva de servicios y productos de cuidado de personas mayores mejorará considerablemente. La estructura de la oferta y la industria de servicios de atención a personas mayores se convertirán en nuevos motores del desarrollo económico y social. Las "Opiniones" proponen claramente favorecer los servicios comunitarios a domicilio, ampliar aún más los recursos de los servicios de enfermería y cultivar y desarrollar vigorosamente instituciones de servicios pequeñas, de cadena y profesionales. Fomentar la construcción de pequeñas residencias de ancianos comunitarias para satisfacer las necesidades de atención de las personas mayores. Para 2020, las camas de atención para personas mayores administradas por el gobierno no representarán más del 50% del número total de camas locales para atención de personas mayores. Incentivar a las fuerzas sociales a participar en la reforma de las instituciones públicas de atención a personas mayores a través de empresas unipersonales, empresas conjuntas, cooperación, empresas conjuntas, tenencias de acciones, arrendamientos, etc.
Colliers International descubrió que existen abundantes oportunidades de desarrollo para desarrolladores e inversores, especialmente en las ciudades de primer nivel de China. En las tres principales ciudades de Beijing, Shanghai y Guangzhou, la población mayor de 65 años es superior al promedio nacional y cercana a los niveles de Estados Unidos, Gran Bretaña y Japón. Al mismo tiempo, las familias de las ciudades de primer nivel suelen ser familias de un solo hijo con altos ingresos disponibles y necesidades médicas relativamente altas. Estos factores impulsarán una fuerte demanda de la industria de viviendas para personas mayores en las próximas décadas. Sin embargo, Xie Jingyu, director senior del Departamento de Investigación de China de Colliers International, cree que el segmento de viviendas para personas mayores del mercado inmobiliario está todavía en su infancia. Aunque algunos desarrolladores e inversores han probado múltiples modelos de negocio, los modelos de ganancias más populares aún deben explorarse más a fondo.
“Para satisfacer las necesidades urgentes del mercado inmobiliario de cuidados para personas mayores, el gobierno central promueve la implementación de políticas para atraer inversión extranjera. Sin embargo, las políticas importantes deben formularse de acuerdo con las condiciones locales e implementarse en el país. de manera ordenada para alentar a las empresas privadas en este sector a asignar recursos en un área. Aunque aún no se han implementado políticas de apoyo, hay muchas oportunidades para los inversores y desarrolladores. Es muy importante que los desarrolladores estudien el modelo de negocio actual y el suyo. ventajas comparativas Haga un análisis en profundidad de todo el proceso de desarrollo y piense profundamente sobre cómo elegir el mejor socio. A medida que los subsidios y beneficios gubernamentales se liberen gradualmente, cuanto antes se actúe, mayores serán los beneficios", dijo Xie Jingyu. .
El mercado carece de operadores experimentados.
Al hablar de las cuestiones más importantes en la práctica del mercado de bienes raíces para personas mayores de China, Deng Yijun, director ejecutivo de China Industrial and Industrial Real Estate Services en Colliers International, dijo: “En primer lugar, Es seguro que el mercado ha invertido o puede invertir mucho dinero en este campo. Sin embargo, el mercado carece de operadores experimentados. Los operadores extranjeros tienen la capacidad de ofrecer conceptos de servicios empresariales maduros, pero todavía están un poco aclimatados a la demanda de los consumidores nacionales. ". Deng Yijun dijo que la inversión en bienes raíces para el cuidado de personas mayores es promedio. Dividida en dos partes: bienes raíces y operadores. Las empresas inmobiliarias tradicionales generalmente tienden a realizar el valor de venta o alquiler de terrenos y propiedades para jubilados. Pero en ausencia de un operador de marca, es difícil reflejar este valor, que es similar al de las propiedades hoteleras. Por el contrario, otro grupo de inversores se ha enamorado del enorme mercado de atención a personas mayores y está más inclinado a invertir en operadores con pocos activos, que pueden expandirse rápidamente según su respectivo posicionamiento de servicios.
Colliers International también llevó a cabo un estudio en profundidad de las barreras que enfrentan los actores del mercado para ingresar a este segmento de mercado. Deng Yijun cree: "En lo que respecta a los bienes raíces, el valor de la tierra y los bienes inmuebles proviene del posicionamiento de los servicios, el posicionamiento de la población y los estándares de cobro del cuidado de personas mayores. Los promotores adquieren terrenos en nombre del cuidado de personas mayores y luego los venden después del desarrollo. Si los servicios de cuidado de personas mayores posteriores no pueden mantenerse al día, los consumidores que compran una casa se sentirán engañados. Sin embargo, la definición de la cantidad y calidad de los servicios prestados es razonable y los estándares de referencia del mercado todavía están en un estado predeterminado, e incluso los propios consumidores. No tengo experiencia para evaluarlos ". En cuanto a los operadores, Deng Yijun dijo que los inversores extranjeros no tienen experiencia en gestión y servicio, pero los hábitos de consumo y los requisitos de servicio de los consumidores mayores chinos todavía están en proceso de exploración. Los operadores locales pueden comprender las necesidades de los consumidores de las personas mayores, pero la mayoría carece de experiencia en gestión o marketing. Por lo tanto, los últimos años han sido un período de rápida expansión del mercado y la mayoría de los participantes del mercado se encuentran en la etapa de exploración y experimentación, probando y practicando un modelo exitoso.
La nueva política cambiaria del país restringe las compras de viviendas en el extranjero
El 31 de diciembre de 2016, la Administración Estatal de Divisas emitió un anuncio estipulando que a partir del 1 de diciembre de 2017, las personas que compren viviendas estadounidenses. Los dólares deben completar claramente el formulario de compra y declarar que no utilizarán divisas para comprar bienes raíces en el extranjero o productos de seguros relacionados con inversiones, ni prestarán su cuota personal a otros. Si hay alguna infracción, será incluido en la "lista de vigilancia". El individuo no disfrutará de la cuota de conveniencia personal para el año en curso y los dos próximos años, y deberá someterse a una investigación contra el lavado de dinero.
Los analistas señalaron que la nueva política cambiaria apunta a que las compras de bienes raíces en el extranjero por parte de los chinos pueden ser reprimidas, pero también puede estimular a más personas a transferir fondos y evitar un mayor endurecimiento de los controles cambiarios en el futuro.
Savills dijo que las preocupaciones sobre las continuas salidas de capital privado e institucional han presionado al yuan para que se deprecie aún más, y el anuncio es una respuesta a las preocupaciones del mercado. Esta ronda de regulaciones es consistente con el propósito de varias regulaciones del año pasado, que es llenar los vacíos políticos y promover una mejor implementación de las regulaciones existentes, en lugar de simplemente introducir nuevas políticas y restricciones. Este anuncio puede dificultar que las personas transfieran fondos al extranjero, por lo que las compras chinas de propiedades en el extranjero podrían verse frenadas. Algunas personas también analizan que, aunque la dificultad ha aumentado, también puede estimular a más personas a transferir fondos y evitar un mayor endurecimiento de los controles cambiarios en el futuro. Las salidas de capital de China continuarán independientemente de las políticas que se introduzcan, pero una aplicación más estricta de las políticas debería desacelerar el ritmo de las salidas de capital, ayudar a estabilizar el tipo de cambio y aliviar la presión sobre China para que reduzca sus reservas de divisas.
(La respuesta anterior se publicó el 3 de febrero de 2017. Consulte la política de compra actual).
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