3.15 Tema especial|De todos los obstáculos que he encontrado al comprar una casa, los asuntos pendientes son los más profundos.
“¡La villa que debía ser entregada en junio de este año sigue siendo una trampa!”. La Sra. Li, que vive en Beijing, gastó decenas de millones de dólares para comprar esta trampa más grande. Como propietaria de la villa Tahoe Beijing Courtyard Phase II, cuando habla de los últimos dos años, no siente nada más que una tristeza infinita.
El sistema de vivienda sobre plano ha traído una prosperidad sin precedentes al mercado inmobiliario de China y también ha creado una serie de gigantes inmobiliarios valorados en cientos de miles de millones. Sin embargo, debido a factores como la agitación de la deuda de los promotores y la apropiación indebida de ingresos anticipados, los intereses de los compradores de proyectos inacabados también se han visto perjudicados con frecuencia.
Para los promotores, un edificio sin terminar es sólo una casa, pero para los compradores de viviendas, esta casa puede serlo todo. Cuando el sistema de preventa aún no se ha perfeccionado y las empresas inmobiliarias todavía están liquidando sus propiedades, elegir una empresa inmobiliaria relativamente estable se convertirá sin duda en la primera lección para que los compradores de viviendas "se suban a bordo y se protejan".
"¿Puedo vivir en una casa nueva durante mi vida?"
La triste historia de la Sra. Li se originó en 2018. En ese momento, vendió una casa del distrito escolar originalmente ubicada en el distrito de Xicheng, Beijing, y firmó un contrato de compra de vivienda comercial con una subsidiaria de Tahoe Group por un pago de 120.000 dólares.
La intención original de elegir Tahoe Beijing Courtyard era para sus padres. El segundo anciano tiene más de 70 años. Quería darles a sus padres un espacio habitable con mejor ambiente y calidad. Requiere un área mayor. Además de proporcionar un lugar cómodo para que sus padres se queden, también puede servir como lugar para reuniones familiares en el futuro. En la casa grande también hay espacio para una niñera que se ocupará de los padres en sus últimos años.
Lo que es aún más dramático es que debido al reemplazo de la casa, los padres de la Sra. Li alquilaron una casa durante el período de transición. La hermana propietaria también compró la segunda fase del Beijing Courtyard gracias a la presentación de la Sra. Li. Según la Sra. Li, la intención original del propietario era mudarse a una casa más grande y vivir con su madre de 80 años.
Según el contrato original, la fase de vivienda estaba prevista para ser entregada en junio de 2021. Sin embargo, debido a la ruptura de la cadena de capital del Grupo Tahoe, muchos proyectos en todo el país quedaron estancados. Los fondos para el desarrollo del proyecto resultaron insostenibles y la construcción se suspendió.
La Sra. Li dijo a China Business News: "En realidad, descubrí asuntos pendientes relativamente tarde entre los propietarios, y muchos propietarios lo descubrieron mucho antes que yo. Porque pagué a finales de 2018 y durante la primavera. Festival de 2019 La firma en línea anterior fue exitosa, así que creo que desde que firmé en línea, no habrá ningún problema".
Los propietarios que fueron "mucho antes" mencionados por la Sra. Li están aún más indefensos. porque lo son todos La compra intensiva de casas después del Festival de Primavera de 2019 es un punto de inflexión importante para la segunda fase del Tahoe Beijing Courtyard. Antes del Festival de Primavera, la cuenta de supervisión del proyecto todavía tenía fondos suficientes y los compradores de viviendas podían firmar en línea con éxito. Después del Festival de Primavera, los fondos de la cuenta de supervisión fueron malversados y los compradores de viviendas no pudieron firmar en línea;
Cada vez más propietarios se dan cuenta de que no pueden firmar online y empiezan a darse cuenta de que puede haber problemas con la segunda fase de Tahoe Beijing Yard. El largo camino hacia la protección de los derechos es accidentado y accidentado. La Sra. Li dijo que había pedido información a muchos departamentos y amigos de la industria de bienes raíces, pero aún no había llegado a una conclusión.
Se informa que más de 300 propietarios están atrapados en la segunda fase de Tahoe Beijing Yard. Se organizaron juntos y establecieron un grupo de WeChat llamado "Cámara de Comercio" para intercambiar los bienes necesarios según el progreso del proyecto. El Sr. Wang, líder de la "Cámara de Representantes", dijo a China Business News: "Los propietarios han intentado promover el proyecto a través de varios canales, pero todavía no hay progreso".
"Encontramos problemas Con el proyecto relativamente temprano y tomó el control lo antes posible. Para los préstamos bancarios, el propietario está obligado a no entregar el saldo a Tahoe. El saldo es de unos 800 millones de yuanes. “Los propietarios fueron a consultar y la respuesta fue que 800 millones. El yuan es suficiente para completar la segunda fase del astillero.
Sin embargo, el progreso del proyecto ha sido lento. ¿Por qué? Según el Sr. Wang, "China Railway Construction exige que Tahoe devuelva el dinero porque Tahoe le debe dinero al contratista general del proyecto". Si China Railway Construction no se retira del sitio, otros contratistas generales no podrán ingresar. Incluso si el propietario dispone de 800 millones de yuanes, todavía no puede reiniciar la construcción del proyecto.
En cuanto al progreso de la segunda fase del proyecto del patio de Beijing, Tahoe publica periódicamente el progreso del proyecto a los propietarios a través de la cuenta oficial de WeChat "Tahoe Lijing Home". El último artículo publicado por el WeChat oficial. la cuenta es 65438 + 30 de octubre de 2020. El artículo muestra que algunas casas han sido rematadas y el resto están en construcción.
La Sra. Li dijo: "Antes del 30 de junio de octubre, Tahoe informará el progreso con aproximadamente un artículo por semana, pero lo he comparado cuidadosamente y todo el progreso es similar. Las cosas en el pozo son Sigue ahí "En el pozo". Desde entonces, Tahoe no ha actualizado el progreso del proyecto.
Ahora, los padres ancianos de la Sra. Li a menudo le preguntan a su hija: "¿Puedo seguir viviendo en una casa nueva en esta vida?". Esta pregunta también es una pregunta que suele hacer la anciana madre de la hermana mayor de su casero. La Sra. Li dijo a China Business News: "Mis padres tienen ahora casi 80 años. Cuando se construya la casa en el futuro, ¿cuánto tiempo podrán disfrutar de su vejez?"
Este no es un caso aislado .
Tahoe Group es una de un gran número de empresas inmobiliarias radicales que utilizan un alto apalancamiento para lograr una expansión a gran escala. Fusheng Group, China Fortune Land Development, Shanshui Wenyuan, Xiexin Real Estate, etc., han caído en el. Los últimos dos o tres años también fue la estrella brillante en la fiesta del mercado inmobiliario. Pero después de la locura, finalmente quedó un montón de plumas de pollo.
Se entiende que solo hay unos pocos proyectos suspendidos bajo Tahoe Group en el país, y algunos de ellos se han revitalizado con éxito a través de transferencias de capital y la participación y coordinación de los departamentos relevantes. Sin embargo, todavía existen proyectos como el Beijing Field Phase 2 que no lograron encontrar soluciones.
Por ejemplo, Jiuyu, una conocida mansión situada en el Tercer Anillo Este de Pekín. Los reporteros de China Business News visitaron Shanshui Wenyuan en el lugar, que es una comunidad muy madura. Se ponen en funcionamiento jardines de infancia y empresas y la comunidad es próspera. Los ocho edificios de Jiuyu se encuentran en una comunidad tan madura, rodeados de vallas y separados de otros edificios.
Después de la visita, las fachadas exteriores de los ocho edificios antes mencionados han sido completamente terminadas. Desde el exterior, no se diferencian de otros edificios de la comunidad. Sin embargo, cuando CBN habló con el guardia de seguridad de la comunidad, el guardia de seguridad dijo: "Nadie vive en estos edificios. Están todos vacíos y aún no han sido construidos, pero no hay ningún equipo de construcción trabajando dentro".
El proyecto se ha detenido por completo, además de los ocho edificios, también se ha suspendido la oficina de ventas del proyecto. En la puerta de cristal de la oficina de ventas, un anuncio del Tribunal Popular Intermedio N° 3 de Beijing mostraba que debido a disputas sobre derechos de propiedad, el Tribunal Intermedio Municipal había sellado un total de 34 propiedades en el Edificio 2, el Edificio 16, el Edificio 3 y Edificio 9. Los nueve jardines imperiales de Shanshui Wenyuan involucran a unos 120 hogares y el precio de una sola unidad comienza en 120.000 yuanes.
Según el "Libro Blanco de Protección de los Derechos de Consumo de Vivienda 2021" compilado por RealData, en 2020, el número de quejas relacionadas con el consumo de vivienda en todo el país alcanzó más de 55.500, un aumento del 15,5% respecto al año anterior. Entre ellos, en el campo de la vivienda nueva, la calidad de la vivienda, la publicidad engañosa de la vivienda comercial y las quejas contractuales se han convertido en el principal foco de controversia.
Entre los muchos casos de protección de derechos, los "edificios sin terminar" son sin duda uno de los problemas más difíciles y difíciles de resolver. Una vez que aparecen las turbulencias en las empresas de bienes raíces y los "edificios sin terminar", los compradores de viviendas a menudo tienen que esperar varios años y es posible que no puedan esperar un futuro brillante. Tomemos como ejemplo las famosas villas australianas sin terminar en Guangzhou. Cientos de propietarios han estado sufriendo en el abismo de los edificios sin terminar durante 20 años.
A mediados de la década de 1990, Guangzhou Ogilvy Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, Ogilvy) atrajo a un gran número de intelectuales de alto nivel, empleados jubilados y profesionales médicos con su anuncio de "38.000 pago inicial, sin intereses en cuotas" El personal y los ingenieros se suscriben a villas australianas. En 2000, la cadena de capital de la empresa Aomei se rompió y el proyecto se disolvió. La consiguiente disputa por la deuda empujó a muchos compradores de viviendas al abismo de la vida: algunas personas cargaron con enormes deudas debido a sus préstamos hipotecarios originales; otras no vivieron en las hermosas villas de sus sueños hasta su muerte. estaban en su mejor momento cuando compraron la casa, pero ahora han pasado los setenta.
También hay que mirar el balance a la hora de comprar una casa.
El mercado inmobiliario de China ha experimentado 30 años de desarrollo y todavía ocurren historias absurdas. Los grupos de compradores pagan por mercados y negocios fuera de control. En este sentido, la mayoría de la gente cree que la avaricia empresarial o el pecado original, así como la falta de supervisión de los fondos de preventa, son también las principales razones de los asuntos pendientes.
Ya en 2013, Beijing promulgó las "Medidas para la supervisión y gestión de fondos de preventa de viviendas comerciales". Todos los proyectos que solicitan licencias de preventa de viviendas comerciales y diversas formas de compra de viviendas en preventa. Los fondos se incluirán en el ámbito de supervisión. En teoría, el pago por adelantado del comprador puede permitir la finalización del proyecto correspondiente, por lo que si las medidas se pueden implementar de manera efectiva, la situación de los edificios sin terminar se reducirá considerablemente o incluso se eliminará.
Sin embargo, la realidad es que la malversación de fondos de preventa es un fenómeno común en la industria inmobiliaria. La segunda fase del Tahoe Beijing Courtyard es insostenible porque el pago inicial de los propietarios fue malversado para otros fines. El Sr. Wang dijo a China Business News que Tahoe no sólo se apropió indebidamente del pago inicial, sino que también quería continuar apropiándose indebidamente del préstamo del propietario. “Afortunadamente, el propietario lo descubrió a tiempo y detuvo la pérdida a tiempo.
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Bai Wenxi, vicepresidente de China Enterprise Capital Alliance, dijo a China Business News que la malversación de fondos de preventa refleja las deficiencias del alto apalancamiento en la industria. "Para expandir la escala, es necesario Las empresas inmobiliarias utilizan un mayor apalancamiento financiero para apropiarse indebidamente de los fondos de preventa que se utilizan para otros proyectos. Fondos de promoción o adquisición de terrenos. "Pero una vez que el mercado cae, el pago del proyecto se bloquea y la financiación se interrumpe, la empresa enfrentará la crisis de la cadena de capital rota, lo que resultará en asuntos pendientes.
Bai Wenxi cree que para resolver el problema pendiente, En primer lugar, debemos ocuparnos de los fondos de preventa para garantizar que los fondos estén asignados y, en segundo lugar, comenzar desde la industria para reducir adecuadamente el uso del apalancamiento. El año pasado, el nivel nacional introdujo nuevas regulaciones de financiación de "tres líneas rojas". todas las grandes empresas inmobiliarias para reducir el apalancamiento. Esta es una medida fundamental para prevenir problemas antes de que ocurran.
En segundo lugar, también es una estrategia de afrontamiento para que los propietarios se unan para defender sus derechos y salvarse. El abogado Wang Yuchen dijo a China Business News que una vez que surgen asuntos pendientes, los propietarios necesitan una organización fuerte y disciplinada para organizar y defender sus derechos. Al mismo tiempo, se deben establecer mecanismos de confidencialidad pertinentes para presentar los documentos. demandas lo antes posible.
Sin embargo, para los compradores de vivienda, la espera o el litigio son solo las cosas más importantes. La clave es mantener la cabeza lúcida al comprar una casa y tratar de evitar bienes raíces de alto riesgo. En general, una vez que estalle la crisis financiera de las empresas inmobiliarias, los proyectos en construcción serán los más afectados y los compradores de viviendas se verán obligados a "avanzar y retroceder" con las empresas inmobiliarias, por lo que elegirán una empresa inmobiliaria de marca estable. El proyecto es el primer paso para evitar esta tragedia.
En la actualidad, aunque el apalancamiento de la deuda de las empresas inmobiliarias está mostrando una tendencia a la baja bajo el poder de las "tres líneas rojas", ha surgido la agitación. El proceso aún continúa. Tomemos como ejemplo a Xiexin Yuanchuang, que ha estado en crisis recientemente. El 9 de marzo, el bono emitido por la empresa "18 Xiexin 01" no se pagó según lo previsto, con una tasa de cupón del 7,5%. El saldo es de 440 millones de yuanes. El 11 de marzo, los tenedores de bonos afirmaron que habían recibido los intereses a cobrar, pero el principal aún no había sido pagado.
Hace unos días, la crisis financiera afectó al país. El progreso de los proyectos de Xiexin en Chongqing, Sun Hongbin, presidente de la junta directiva de Sunac China, predice que la lógica subyacente de la industria inmobiliaria ha cambiado en el futuro y algunas empresas quedarán expuestas. No puedo entender qué empresas ahora, pero se dividirán en el futuro.
Algunas personas en la industria también dijeron que la lista de empresas inmobiliarias con dificultades operativas se está ampliando aún más. La mayoría de las empresas adoptan una expansión radical de alto apalancamiento y tienen una gestión interna caótica. Algunas comenzaron en el delta del río Yangtze y luego en el delta del río Yangtze. adquirir terrenos a precios elevados, sentando las bases para futuras dificultades operativas.
Por eso no basta con fijarse en la ubicación y la calidad, porque la compra de una casa depende del balance del promotor.