El 10 de mayo, Yucheng optimizó la supervisión de los fondos de preventa y aceleró la política de "alivio" para las empresas inmobiliarias.
Hasta ahora, más de 10 ciudades, incluidas Nantong, Chengdu, Haikou y otras ciudades, han optimizado la supervisión de los fondos de preventa en mayo, incluida la aceleración de la eficiencia de la aprobación y el aumento de la proporción de capital. supervisión y supervisión bancaria. Reemplazo garantizado, etc.
Desde el pasado, los fondos de preventa han sido un flujo de caja muy importante para las empresas inmobiliarias, representando generalmente entre el 30% y el 40% del total de los fondos de preventa. Sin embargo, ante la aparición de riesgos de liquidez para algunas empresas inmobiliarias en 2021, varias localidades han reforzado la supervisión de los fondos de preventa. En 2022, aunque muchas ciudades han relajado la supervisión de los fondos de preventa, la mayoría de ellas sólo están haciendo ajustes, lo que tendrá un efecto limitado para aliviar el estrés financiero de las empresas inmobiliarias. Los conocedores de la industria creen que las empresas de bienes raíces deberían aprovechar la oportunidad de las políticas flexibles, aumentar la recaudación por ventas y aprovechar el período de la ventana de crédito.
Más de 10 ciudades relajaron durante el mes sus políticas regulatorias sobre fondos de preventa.
Según el seguimiento del Instituto Central Index, bajo la premisa de mantener el tono de "vivienda para vivir, no para especular", en lo que va del año, más de 1,20 provincias y ciudades de todo el país han emitido Políticas regulatorias y regulación de "políticas basadas en ciudades" Hay más de diez formas, que se reflejan principalmente en la mayor relajación de las políticas del lado de la demanda y políticas más detalladas para promover la liberación de la demanda de vivienda rígida y mejorada.
Se ha abierto la puerta a la "estabilización del mercado inmobiliario", pero para algunas empresas inmobiliarias la actual crisis de liquidez todavía persiste. El 23 de mayo, Ping An Trust emitió un anuncio indicando que Wuhan Qiaorong Real Estate Co., Ltd., el prestatario del producto del plan fiduciario de fondos colectivos Anyuan No. 9, no pagó el principal de 599 millones de yuanes y los intereses correspondientes adeudados el 18 de mayo; el mismo día, Ping An Trust Co., Ltd. planea extender los bonos "20 Jinke 03" por un año.
Antes de esto, el 20 de mayo, Moody's rebajó la calificación familiar internacional (CFR) de Century Jiayuan de B3 a Caa1, y la calificación senior no garantizada de Caa1 a Caa2, con la perspectiva aún negativa. La rebaja refleja los crecientes riesgos de liquidez y de impago de Century Jiayuan International Holdings Limited.
Según las estadísticas de CITIC Securities, las políticas para “rescatar” a las empresas inmobiliarias incluyen optimizar la supervisión de los fondos de preventa, excluir temporalmente los préstamos para fusiones y adquisiciones de proyectos de la gestión centralizada de préstamos inmobiliarios y excluir los préstamos para proyectos de viviendas de alquiler asequibles Además de la gestión centralizada de los préstamos inmobiliarios, se ha reducido la proporción de depósitos en subastas de terrenos, se han relajado las restricciones a la financiación con bonos de las empresas inmobiliarias y los préstamos para el desarrollo inmobiliario deben emitirse de forma fluida y ordenada. manera.
Cabe señalar que en 2022, hay signos de una relajación moderada de la supervisión del capital de preventa en varios lugares para corregir las estrictas políticas de supervisión del capital anteriores. Especialmente en mayo, este fenómeno es más evidente. Según estadísticas de la China Index Academy, más de diez ciudades optimizaron la supervisión de los fondos de preventa en mayo, incluidas Nantong, Taizhou, Suzhou, Chengdu, Haikou, Chifeng, Wuxi, Jingdezhen, Qinzhou, Jiujiang, Yangzhou, Jilin, Xuzhou, y Meizhou.
Entre ellos, el 20 de mayo, Nantong mencionó en su comunicado de política que implementa políticas regulatorias diferenciadas para fondos regulatorios de preventa para compañías inmobiliarias de alta calidad, y puede disfrutar de mayores nodos de asignación, reducción de regulaciones clave. cuotas de fondos, La garantía bancaria se utiliza para reemplazar la misma cantidad de fondos regulatorios de preventa y otros dividendos. Además, Jilin, Xuzhou y Changchun también permiten a las empresas inmobiliarias reemplazar los fondos regulatorios de preventa con cartas de garantía.
Al respecto, Liu Shui, director de investigación de la División Empresarial de la Academia China Index, dijo que a juzgar por la introducción de políticas de rescate en muchos lugares, principalmente ajustan los métodos de supervisión de los fondos de preventa. , incluida la aceleración de la eficiencia de la aprobación, la liberalización del ratio de supervisión de fondos, la sustitución por garantía bancaria, etc.
El ajuste de las políticas no ha aliviado significativamente la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias.
“La supervisión de los fondos de preventa para proyectos inmobiliarios generalmente representa entre el 30% y el 40% del total de los fondos de preventa. Si se relaja la supervisión de los fondos de preventa, la proporción de pre-venta. -Los fondos de venta caerán aproximadamente un 10%, lo que ayudará a aliviar las limitaciones financieras de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, Liu Shui también dijo que en términos de aliviar las limitaciones financieras de las empresas inmobiliarias, el impacto actual es limitado.
Fang Ling, analista de Ke Rui, cree que en 2022, hay signos de relajación de la supervisión de los fondos de preventa en muchas ciudades, pero la mayoría de ellas solo están afinando la estricta supervisión anterior, agravada por una liquidación de riesgos incompleta. de empresas inmobiliarias, bancos La influencia de factores como la preferencia por el riesgo aumentará aún más la diferenciación entre las empresas inmobiliarias, y el efecto esperado sobre la liberación de liquidez general será limitado.
Como todos sabemos, los fondos de preventa pertenecen a la empresa promotora, pero las empresas inmobiliarias deben depositar los fondos de preventa en una cuenta especial de supervisión bancaria según una cierta proporción y asignarlos según el proyecto. avanza la construcción.
Además, el analista del CRIC Yi Tianyu señaló que desde el pasado, los fondos de preventa han sido un flujo de caja muy importante para las empresas inmobiliarias. Sin embargo, en 2021, con la aparición de riesgos de liquidez para algunas empresas inmobiliarias, los gobiernos locales han fortalecido la supervisión de los fondos de preventa. Las provincias y ciudades como Xi, Tianjin y Shijiazhuang han introducido sucesivamente políticas para fortalecer la supervisión de los fondos de preventa. -Venta de fondos y supervisión total y completa implementada. En este contexto, la proporción de fondos de preventa que se pueden retirar ha disminuido, lo que aumenta la presión de pago de la deuda de la empresa.
Después de monitorear los datos de 88 empresas inmobiliarias clave que cotizan en bolsa, Kerui descubrió que sólo 41 empresas inmobiliarias revelaron fondos de supervisión de preventa relevantes. Entre estas 41 empresas inmobiliarias, sólo aproximadamente la mitad ha incluido fondos regulatorios de preventa para restringir el retiro de efectivo. 5438+0 en 2026, las ventas restringidas representaron el 29% del efectivo total, un aumento de 5 puntos porcentuales en comparación con 2020, y la tasa de crecimiento se aceleró significativamente.
“El ejemplo más típico es KWG, que se ha visto afectado por un aumento sustancial de los fondos regulatorios de preventa. El efectivo restringido aumentó de 3.900 millones de yuanes en 2020 a 21.700 millones de yuanes en 2021, lo que representa el 10%. de tenencias de efectivo la proporción del monto total también ha aumentado del 9% al 74% "Se puede ver que el endurecimiento y la relajación de las políticas de capital regulatorio de preventa afectarán directamente el control de efectivo de las empresas inmobiliarias, afectando así. Presión de pago de la deuda a corto plazo.
Recomendación: Las empresas inmobiliarias deberían aprovechar el período de la ventana de crédito y recaudar fondos activamente.
En opinión de Fang Ling, para resolver los problemas actuales de las empresas inmobiliarias, todavía necesitamos apoyar las necesidades de financiación razonables de las empresas inmobiliarias privadas de alta calidad y aumentar los esfuerzos para rescatar a las empresas inmobiliarias en problemas. y garantizar la entrega en las instalaciones, relajar aún más adecuadamente la política regulatoria sobre los fondos de preventa, lo que es más importante, generar confianza en el mercado y promover la recaudación de fondos de ventas por parte de las empresas inmobiliarias;
Liu Shui dijo que el objetivo de esta ronda de "rescate" es distinguir entre los riesgos del proyecto y los riesgos del grupo empresarial, y que las instituciones financieras no pueden retirar ni cortar préstamos. Además, el "rescate" se centra en proyectos de empresas inmobiliarias en riesgo. La Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China, el banco central, alienta a las empresas inmobiliarias de alta calidad a realizar financiación de préstamos para fusiones y adquisiciones y recopila proyectos de alta calidad de empresas inmobiliarias en riesgo.
Para las empresas inmobiliarias, Liu Shui también cree que las empresas deberían aprovechar el período de relajación de las políticas y aumentar los ingresos por ventas. Además, es necesario aprovechar la oportunidad del gobierno actual para fomentar la financiación de fusiones y adquisiciones; emitir bonos y cobrar recaudar fondos activamente a través de préstamos para fusiones y adquisiciones.
Lo que hay que prestar atención es que las empresas inmobiliarias privadas están restableciendo gradualmente sus funciones de financiación en el mercado abierto. Entre ellas, los reguladores seleccionaron empresas inmobiliarias privadas como Country Garden, Longfor y Midea Real Estate como empresas inmobiliarias modelo y emitieron con éxito bonos corporativos bajo herramientas de protección crediticia. El 20 de mayo, Country Garden Real Estate emitió con éxito la primera fase de bonos corporativos de 2022 por valor de 500 millones de yuanes, con una tasa de interés del 4,5%. Al mismo tiempo, Longfor y Midea Real Estate también anunciaron la emisión de bonos corporativos, por importes de 500 millones de yuanes y 654,38 mil millones de yuanes respectivamente. Esto significa que se ha abierto la ventana de financiación para empresas privadas.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que, a juzgar por el contenido de las dos reuniones recientes sobre política crediticia del banco central, las empresas inmobiliarias tendrán dificultades para obtener crédito. Las empresas deben aprovechar activamente este período de ventana y prestar dinero cuando las condiciones lo permitan, lo que tendrá un efecto positivo en el aumento del capital corporativo.
El reportero de Beijing News Yuan Xiuli
El editor Yang redactó y Kaudner corrigió a Yang