[Solución] ¿Liberar el agua? ¿palanca? ¿Se está relajando el mercado inmobiliario? ¡No pienses demasiado, piensa demasiado!
Es importante ver claramente la tendencia general. El artículo que Xiakedao publicará hoy es solo para ayudar a todos a ver con claridad.
Uno
El tío Dao ha visto recientemente muchas interpretaciones de la Conferencia Central de Trabajo Económico. Quizás desee intentarlo:
"Sonido monetario. La política debería... "Desbloquear el mecanismo de transmisión de la política monetaria y aumentar el financiamiento a mediano y largo plazo para la industria manufacturera", lo que significa que se aumentará el crédito a la industria manufacturera en 2020. "Aliviar mejor las dificultades de financiación de los sectores privado y privado; pequeñas y medianas empresas" significa que todavía hay margen para recortes de los tipos de interés el próximo año.
Después de algunos análisis, algunas personas han llegado a la conclusión de que "recortes de tasas de interés" e "inundaciones" ya están en camino, y que aún es necesario "abrir y liberar" la presión a la baja para estimular la economía.
¿Pero esto realmente puede durar?
Relajar el crédito durante una recesión económica es un método que muchos países han probado, pero los resultados no son los ideales. Desde la crisis financiera internacional, economías desarrolladas como Europa, Estados Unidos y Japón han implementado una flexibilización cuantitativa sin precedentes. Aunque el dolor temporal de la recesión económica se ha aliviado, las reformas estructurales han avanzado lentamente, los conflictos profundamente arraigados continúan fermentando, la polarización política y las tendencias populistas se han vuelto más prominentes, el espacio de políticas macroeconómicas se ha reducido y hay municiones para hacer frente a los próximos problemas potenciales. La crisis se ha vuelto más limitada.
¿Qué nos aporta esto? Si las antiguas recetas no pueden curar el problema, deben cambiarse. Sólo encontrando la causa raíz y prescribiendo el medicamento adecuado se podrán resolver los problemas económicos.
¿Dónde están las “raíces” de la economía china? En resumen, la vergüenza del período de transición: ya no podemos seguir el viejo camino de la "base pública de hierro" para impulsar el desarrollo. De esta manera, la relación insumo-producto es cada vez menor, pero los efectos secundarios son cada vez mayores.
Entonces, ¿qué debemos hacer? Utilizar la capacidad de producción avanzada para reemplazar la capacidad de producción atrasada, llevar a cabo ajustes estructurales en el lado de la oferta, es decir, el lado de la producción, desarrollar industrias de alta tecnología, mejorar la eficiencia de la producción, llevar la calidad económica a un nivel superior y obtener la fuerza impulsora. para el desarrollo sostenible. Si va contra la lógica, simplemente abrir las compuertas monetarias y permitir que los fondos fluyan hacia la capacidad de producción atrasada equivale a buscar pez en un árbol.
Sin embargo, al realizar ajustes estructurales a largo plazo, también podemos tener en cuenta el objetivo a corto plazo de cubrir la presión a la baja sobre la economía.
¿Cómo hacerlo? La línea principal de la reforma estructural por el lado de la oferta recorre todo el proceso de macrocontrol, y el ritmo y la intensidad del ajuste anticíclico deben entenderse adecuadamente para no forzarlo demasiado. Es necesario orientar a las empresas para que realicen esfuerzos en la interfaz entre la mejora de la oferta y la expansión de la demanda. Sólo así podremos lograr una combinación orgánica entre el tratamiento de los síntomas y la causa raíz, y el tratamiento inmediato y a largo plazo.
China ha logrado algunos logros en este campo anteriormente. De 2015 a 2065438 a 2017 a 2017 a 2018, se implementará la "política de ocho caracteres". En respuesta a los cambios en la situación, el gobierno central ha ajustado continuamente el enfoque de las políticas de reforma estructural del lado de la oferta y enriquecido sus connotaciones, lo que ha desempeñado un papel sustancial en la promoción del reequilibrio económico, la mejora de la calidad operativa y la promoción de la convergencia del riesgo.
II
Después de hablar de las ideas de desarrollo a largo plazo, veamos la importante tarea que tenemos entre manos: “estabilizar el crecimiento”. Lograr un crecimiento estable es inseparable de la regulación anticíclica, y un componente importante de la regulación anticíclica es la política monetaria.
En el comunicado de prensa de la Conferencia Central de Trabajo Económico de este año, la política monetaria tiene una expresión llamativa: "flexible y apropiada". Mucha gente se dio palmadas en los muslos: ¡Esto es sólo relajación, el banco central va a abrir las compuertas y soltar agua!
¿Es realmente así?
Antes de responder si "liberar agua", hay una pregunta más importante: ¿Qué debe conseguir una buena política monetaria? Respuesta: Mantener la estabilidad monetaria y promover el desarrollo económico. ¿Cómo podemos lograr los objetivos anteriores? La tasa de crecimiento monetario debería básicamente coincidir con la tasa de crecimiento económico.
La tasa de crecimiento actual del PIB de China es de alrededor del 6% y, según cálculos de muchas instituciones, se espera que la tasa de crecimiento económico potencial de China durante el período del “14º Plan Quinquenal” sea inferior al 6%, porque el El nivel tecnológico está más cerca de la vanguardia y la edad laboral. La población disminuye y el rendimiento marginal del capital se limita.
La tasa de crecimiento del dinero en sentido amplio (M2) de China es de alrededor del 8%, lo que representa alrededor del 2%-3% después de excluir los factores de inflación. Los dos son básicamente coincidentes y la tasa de crecimiento de los fondos monetarios puede respaldar las necesidades del desarrollo económico. En este caso, realmente no hay necesidad de una mayor flexibilización monetaria significativa.
Además, una forma muy directa de evaluar si la oferta monetaria está equilibrada es ver si el nivel de tipos de interés es equilibrado y deseable.
¿Cuál es la tasa de interés? También lo hace el precio del fondo. ¿Cómo juzgar si el nivel de tipos de interés está equilibrado? Observe los diferenciales y los movimientos de precios.
Para este fin, también podríamos elegir tres conjuntos de indicadores de tasas de interés, a saber, las tasas de interés de los préstamos bancarios a un día, las tasas de interés de los bonos del tesoro a 1 y 5 años, y la tasa preferencial de préstamo (LPR) correspondiente. al tipo de interés de los bonos del tesoro.
¿Cuál es la esencia de estos tres? El tipo de interés de los préstamos a un día refleja los costos de financiación a corto plazo de las instituciones financieras; el tipo de interés de los bonos gubernamentales es el tipo de interés libre de riesgo respaldado por el crédito nacional y el tipo de interés preferencial de los préstamos es el tipo de interés formado por las transacciones entre diversas entidades del mercado y; tiene características orientadas al mercado.
¿Cómo se comportan estos indicadores en China? En la actualidad, el tipo de interés de los préstamos a un día en el mercado interbancario de China es de aproximadamente el 2,3%. Los rendimientos libres de riesgo de los bonos a 65.438+0 años y los bonos a 5 años son de aproximadamente el 2,6% y el 3%, respectivamente. Las mejores tasas de interés para préstamos con plazos correspondientes (LPR) son 4,65, 438+05% y 4,8% respectivamente, la diferencia entre ambas es inferior a 2 puntos porcentuales.
Parece que no veo nada y necesito encontrar una referencia. Tomando como ejemplo a Estados Unidos, que en esencia no ha salido completamente de la flexibilización cuantitativa y tiene condiciones crediticias relativamente laxas, su rango objetivo de tasas de fondos federales es actualmente del 1,5-1,75%, las tasas de interés de los bonos del Tesoro a 1 y 5 años son alrededor del 1,6%, y la tasa de préstamo preferencial de Estados Unidos alrededor del 4,75%. La diferencia correspondiente entre los dos últimos conjuntos de datos ha superado los 3 puntos porcentuales.
Vale la pena señalar que la actual tasa de crecimiento económico potencial de China es casi tres veces mayor que la de Estados Unidos, y el aumento de precios es aproximadamente el mismo. La tasa de interés libre de riesgo de China es ligeramente más alta y la prima de riesgo es ligeramente más baja. La comparación de ambos muestra que el nivel actual de tasas de interés de mi país se encuentra en un rango relativamente equilibrado y deseable.
En este caso, "estable" es el enfoque ideal. Sin embargo, la "estabilidad" no es estática. Para mantener la estabilidad correspondiente, también se necesitan ajustes flexibles y oportunos cuando la situación económica fluctúa, pero esto no significa que la política monetaria deba ajustarse con flexibilidad.
Dicho esto, ¿has entendido el verdadero significado de “flexibilidad y moderación”?
Tres
“Es necesario mantener el ratio de apalancamiento macroeconómico básicamente estable”, explicó alguien. “Esto significa que el desapalancamiento no puede ser una solución única para todos. Puede aumentar el apalancamiento, pero los gobiernos locales deben aumentar el apalancamiento, los individuos deben aumentar el apalancamiento y las empresas deben aumentar el apalancamiento, por lo que la situación general es estable "¿Se puede realmente entender esta frase de esta manera?
Aparentemente no. Al analizar los problemas, debemos observar la situación general y la tendencia general, y no podemos hacer suposiciones subjetivas.
¿Cómo está la situación general? Es la situación general la que garantizará la construcción de una sociedad modestamente acomodada en todos los aspectos y la culminación exitosa del XIII Plan Quinquenal. ¿Cuáles son las grandes tendencias? La estabilidad y la mejora a largo plazo de la economía china son la tendencia general.
En la situación y tendencia generales, estabilizar el crecimiento es, por supuesto, una tarea importante para el desarrollo económico; pero construir un buen cortafuegos para prevenir y resolver riesgos importantes es la tarea fundamental.
Solo previniendo y desactivando riesgos importantes y protegiendo firmemente el resultado final de ausencia de riesgos sistémicos podremos garantizar que los resultados no sean absorbidos por los riesgos.
En los últimos años, los responsables políticos han hecho muchos esfuerzos. Del "desapalancamiento" de 2015, a la batalla para prevenir y resolver grandes riesgos en 2017, al "desapalancamiento estructural" de 2018, riesgos como la banca en la sombra, los gigantes financieros, las deudas locales ocultas y algunas pequeñas y medianas instituciones financieras. También se ha controlado eficazmente el rápido aumento del ratio de apalancamiento macroeconómico.
Los datos muestran que a finales del tercer trimestre de este año, el índice de apalancamiento macroeconómico de mi país era del 256,8%, un aumento de 4,1 puntos porcentuales con respecto al mismo período del año pasado. En los últimos cinco años, el ratio de apalancamiento macroeconómico aumentó un 14,9%, 20,2%, 21,1%, 7,2% y -1,5% respectivamente.
Si tomamos en cuenta las actividades de financiación sin estadísticas sistemáticas, como las promesas de capital y el P2P, el ratio de apalancamiento macroeconómico más amplio se ha estabilizado en los últimos dos años, dejando espacio político para la posterior resolución de riesgos.
Lo anterior demuestra plenamente que las políticas pasadas fueron efectivas y pueden resistir la prueba de la práctica. Pero no podemos tomárnoslo a la ligera. Los riesgos y contradicciones acumulados en la etapa inicial pueden seguir estando expuestos y es necesario consolidar los resultados de la prevención de riesgos.
¿Qué debo hacer en este momento? En una palabra: mantener el ratio de apalancamiento macroeconómico básicamente estable y evitar aumentos de apalancamiento a gran escala.
¿Cómo hacerlo concretamente? En primer lugar, para los riesgos visibles, como las instituciones financieras pequeñas y medianas, las deudas de algunas plataformas de inversión urbana y los riesgos de deuda inmobiliaria, debemos consolidar responsabilidades, manejarlas en categorías y desmantelar con precisión las bombas; en segundo lugar, para los riesgos impredecibles, debemos; Debe hacer planes de manera proactiva lo antes posible y utilizar el pensamiento de alta probabilidad para lidiar con eventos de pequeña probabilidad.
Cuatro
El contenido anterior era bastante duro. Puede que estés un poco cansado después de leer esto, pero estarás entusiasmado con el próximo contenido, porque vamos a hablar de bienes raíces. Entonces, ¿se relajará el mercado inmobiliario?
En la Conferencia Central de Trabajo Económico de cada año, la descripción del mercado inmobiliario es un tema candente que preocupa al mercado, y este año ha alcanzado un punto alto.
¿Qué se dijo en la conferencia de este año? Las palabras fueron muy breves, reiterando que "la vivienda no es para la especulación", pero también enfatizaron la necesidad de "implementar integralmente mecanismos de gestión y control de largo plazo para estabilizar los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas, y promover el desarrollo estable y saludable". del mercado inmobiliario."
Al ver estas declaraciones, los analistas plantearon un "punto central": dado que en la reunión se dijo que las "políticas específicas de la ciudad" deben "implementarse plenamente", entonces cada localidad debe combinar sus propias condiciones, endurecerlas o flexibilizarlas. sin dudarlo.
En cuanto a "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de las viviendas y estabilizar las expectativas", esta es la actitud clara del gobierno central hacia los gobiernos locales: los precios de las viviendas no pueden bajar más, deben ser estables y pueden aumentar moderadamente. , pero no bruscamente. De esta manera, existe una oportunidad para que el mercado inmobiliario se recupere.
¿Es realmente así?
Al tío Dao le gustaría darle cuatro palabras al "analista" mencionado anteriormente: pensar demasiado. De hecho, no es necesario adivinar entre líneas cuando se trata de tendencias de los precios de la vivienda y políticas de control inmobiliario. Sólo hace falta volver al sentido común para obtener la respuesta.
Piénsenlo todos. ¿Para qué se utiliza esta casa? Después de todo, es para vivir. Ya sea para satisfacer las necesidades inmediatas de vivienda y hacer realidad el sueño de ser propietario de una vivienda o para satisfacer las necesidades de una vivienda mejorada para quienes desean vivir en una casa nueva;
Sin embargo, también tenemos que admitir que los atributos de una casa no son solo la residencia, sino también los atributos financieros y de inversión, y la inversión y la especulación en el mercado inmobiliario son desencadenadas por los dos últimos atributos.
Sin embargo, si la demanda de inversión y la demanda especulativa son demasiado grandes e impulsan un aumento demasiado rápido de los precios inmobiliarios, la gente considerará el mercado inmobiliario no como un mercado de consumo, sino como una herramienta de especulación.
Después de eso, los fondos de toda la sociedad se apresurarán a perseguir altas tasas de rendimiento en el corto plazo, pero esto obligará a otras industrias e incluso a industrias de alta tecnología que representan una productividad avanzada a estar hambrientas de fondos. limitando el desarrollo iterativo de la industria.
Para los individuos, todas las necesidades de jubilación, educación, atención médica, entretenimiento y viajes tienen que dejar paso a la compra de una casa. Sólo con seis carteras se puede permitirse una casa. ¿Qué podemos hacer si no nos ajustamos el cinturón? Si el sector inmobiliario se desarrolla hasta este punto, sería demasiado irrelevante.
¿Entonces la presión a la baja sobre el desarrollo económico relajará las restricciones sobre el sector inmobiliario? En absoluto. Si las cifras de crecimiento a corto plazo parecen buenas, será fácil relajar los controles sobre el sector inmobiliario, lo que no sólo conducirá a un mayor aumento del coeficiente de apalancamiento macroeconómico, sino que también será perjudicial para la mejora de los medios de vida de las personas y la innovación y actualización.
Más importante aún, después del rápido desarrollo de la industria inmobiliaria, si vuelve a haber un gran superávit, el ciclo de digestión de la acumulación de problemas y contradicciones será más largo, y la digestión será más difícil. . Beber veneno para calmar la sed nunca es una buena idea.
Entonces, ¿es necesario desarrollar el mercado inmobiliario? ¿Cómo desarrollarse? En este punto, la Conferencia Central de Trabajo Económico dio una respuesta clara: adherirse a una gestión y regulación a largo plazo para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
¿Cómo hacerlo concretamente? Por ejemplo, deberíamos aumentar la seguridad habitacional para las personas necesitadas en las ciudades, fortalecer la renovación urbana y la renovación de viviendas existentes, renovar las antiguas comunidades urbanas y fortalecer la construcción de viviendas de alquiler.
El parque de viviendas urbanas de China ha alcanzado más de 30 mil millones de metros cuadrados, y el área de construcción de viviendas per cápita ha alcanzado los 39 metros cuadrados. La fase de rápido desarrollo de la industria inmobiliaria de China básicamente ha terminado, y la principal contradicción en el mercado inmobiliario ha pasado de un volumen total insuficiente a una oferta estructural insuficiente y una calidad relativamente baja.
China tiene alrededor de 6 mil millones de metros cuadrados de antiguas comunidades urbanas, que sufren problemas como el envejecimiento de la infraestructura municipal y la falta de servicios públicos. La renovación de estas antiguas comunidades y la mejora de las instalaciones circundantes pueden estimular directa o indirectamente una inversión de más de 20 billones de yuanes.
Además, alrededor del 70% de los más de 200 millones de nuevos ciudadanos de China viven en viviendas de alquiler, y un gran número de trabajadores inmigrantes viven en "aldeas urbanas" con malas condiciones. La inversión directa e indirecta en la construcción de viviendas de alquiler también alcanzará más de 20 billones de yuanes en los próximos 10 años.
Se puede decir que la renovación urbana en China es una necesidad urgente y tiene un enorme potencial. Es a la vez un importante proyecto de medios de vida y un importante proyecto de desarrollo que puede estimular una demanda de inversión efectiva.
En los últimos tres años, los resultados de la regulación inmobiliaria son evidentes para todos.
Con el establecimiento y la implementación del mecanismo de gestión y control a largo plazo de los bienes raíces, se espera que el mercado inmobiliario experimente cambios importantes. El aumento de los precios inmobiliarios convergerá gradualmente y la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria será generalmente estable. , y el problema del elevado inventario inmobiliario se aliviará significativamente. Los logros se obtienen con esfuerzo y debemos valorarlos aún más.