Un día en la subasta de tierras de Guangfo: pensando en el diseño de Vanke, Groenlandia y Hejing en la subasta de 8 mil millones
Aquí, KWG ganó un terreno en Guangzhou a un precio de reserva de 199 millones de yuanes, equivalente a un precio mínimo de aproximadamente 28.800 yuanes por metro cuadrado, o "el último terreno comercial en Zhujiang New Ciudad."
Por otro lado, el edificio de doble techo de 25.000 metros cuadrados y 5.090 millones de yuanes de Vanke ganó un área comercial y residencial en Guicheng, Nanhai, Foshan, con un área de construcción real de más de 21.045 yuanes/metro cuadrado; Groenlandia ganó Foshan a un precio de reserva de 889 millones de yuanes. La quinta cotización de casi 40.000 metros cuadrados de terreno en el lado este de la primera carretera de circunvalación y el lado norte de la avenida Nanzhuang equivale a un precio mínimo de. 7.500 yuanes/metro cuadrado.
Bajo el aura de la misma ciudad de Guangzhou y Foshan, los mercados inmobiliarios de los dos lugares se han convertido en un "destino" de prosperidad y desgracia compartida. La integración económica de las dos ciudades también ha afectado a la. Consideraciones de diseño de muchas empresas inmobiliarias.
Vanke: "Dobles límites" en la asignación de precios de la tierra
En la mañana del 12 de julio, se puso a la venta un terreno comercial y residencial en Guicheng, Nanhai, Foshan. atrayendo a Vanke, China Overseas, Poly, Longguang, ocho empresas inmobiliarias, incluidas China Resources, OCT, China Merchants Shekou (001979, Stock Bar) y Midea Real Estate, presentaron ofertas para la subasta.
La superficie del terreno supera los 16.000 metros cuadrados, con un precio inicial total de 4,2 mil millones de yuanes y un precio máximo de 5,09 mil millones de yuanes, equivalente a un precio inicial de aproximadamente 1,3832 yuanes/metro cuadrado.
Además, es necesario construir de forma gratuita una escuela primaria de 36 clases y un hospital general terciario, los cuales ocupan terrenos independientes para el desarrollo, es decir, solo las áreas B/C están realmente disponibles para ser urbanizadas. Desarrollo residencial, que cuenta con una superficie de terreno de 97.000 metros cuadrados y un área de construcción de más de 31.000 metros cuadrados.
Después de 59 rondas de licitación, Vanke ganó el terreno con un precio de 5.090 millones de yuanes y 25.000 metros cuadrados de construcción de "doble límite", excluyendo las construcciones de apoyo (guardería, mercado de carne y verduras, etc.). y la tasa de prima es de alrededor del 21%, lo que equivale a un precio mínimo de aproximadamente 16.791 yuanes por metro cuadrado. Si el costo de construcción del hospital es de 65.438+0.300 millones, el piso real supera los 265.438+0.045 yuanes/metro cuadrado. Si se deducen los 25.000 metros cuadrados de viviendas de reasentamiento y diversos costos de construcción e instalación, el precio real del terreno supera los 22.000 metros cuadrados.
El precio unitario de esta transacción se ubica entre los diez primeros en Nanhai, Foshan, y el segundo en la sección Guicheng de Nanhai, solo superado por la parcela de tierra de China Overseas Pingzhou vendida el 22 de junio.
¿De dónde vendrán los principales clientes objetivo una vez finalizado el proyecto? Refiriéndose a Vanke Sky City, que abrió sus puertas el año pasado, Huang Tao, gerente general del departamento de proyectos de Guangdong Zhongyuan Real Estate, dijo a Viewpoint Real Estate New Media en ese momento que muchas personas de Foshan no estaban interesadas en comprar el proyecto Sanshan New City. "La base de clientes anterior de Sanshan New City en realidad estaba orientada a Guangzhou".
La otra parte son personas que trabajan cerca.
El éxito de "Castle in the Sky" el año pasado puede ser la fuente de este gran nombre.
De hecho, no es sólo Sanshan New City la que paga precios altos, sino también Vanke la que gasta generosamente. En los últimos años, la placa de Foshan Guanglin ha establecido nuevos récords con frecuencia.
En marzo de este año, Contemporary ganó la parcela de tierra de Jinshazhou e incluso estableció un nuevo techo en Foshan con un precio mínimo de 20.000 yuanes/metro cuadrado. Fue el primer precio mínimo de 20.000 yuanes/metro cuadrado en. Foshan.metros de terreno.
En abril, después de 111 rondas de feroz competencia, China Resources finalmente ganó la parcela de tierra TOD en Chencun, Foshan, con un precio total de 6.450 millones de yuanes y una tasa de prima del 106%, equivalente a un precio mínimo. de 22.300 yuanes/metro cuadrado, convirtiéndose en el nuevo rey de la Tierra de Foshan.
Algunos analistas creen que, por un lado, la demanda de vivienda de Guangzhou se ha desbordado, atrayendo directamente a un gran número de clientes; por otro lado, la transformación y mejora industrial ha aumentado indirectamente la demanda de vivienda; la ubicación de su propio terreno es buena, lo que puede generar suficientes márgenes de beneficio.
Groenlandia: Ganó la “parcela de cuarta categoría” a bajo precio.
El mismo día en que Vanke adquirió el terreno, Foshan Lujia Business Consulting Services Co., Ltd. (Groenlandia) y Foshan Jiantou Urban Development Co., Ltd. ofertaron por el este de la primera carretera de circunvalación en Nanzhuang, ciudad de Foshan, con un precio inicial de 889 millones de yuanes. Hay casi 40.000 metros cuadrados de terreno en el lado norte de la avenida Nanzhuang, lo que equivale a un precio mínimo de 7.500 yuanes por metro cuadrado.
La superficie total de la parcela es de 39.510,33 metros cuadrados, la relación de superficie total no es superior a 3, la densidad de edificación no es superior al 28%, la tasa de espacio verde no es inferior a 30 %, y el límite de altura de la parcela es de 100 metros. El área total de construcción de la parcela es de 118.530,93 metros cuadrados, y el área de construcción de edificación comercial compatible no supera los 118.530,99 metros cuadrados.
En comparación con el plan de "doble límite" de Vanke para apoderarse directamente de la tierra en Sanshan New City, esta tierra parece ser mucho más discreta, ya que ha sido retirada o subastada cuatro veces debido a varios problemas.
Entre ellos, hubo tres listados en diciembre de 2019, y el precio inicial total cayó de 84,1 millones de yuanes a 762 millones de yuanes, pero la subasta aún fue rechazada porque nadie presentó una oferta en junio de 2020; apareció en la lista cuatro veces y el precio inicial aumentó en 73,53 millones de yuanes. Sin embargo, debido al ajuste de la proporción de superficie, el precio inicial se ha reducido en 1,49 yuanes por metro cuadrado y ya no es necesario el jardín de infancia.
El precio inicial total de este listado ha aumentado en 53,34 millones en comparación con el cuarto listado, y el precio mínimo también ha aumentado en 450 yuanes por metro cuadrado.
En términos de ubicación, el sitio está ubicado en el lado este de la primera carretera de circunvalación de Foshan, al norte de la avenida Nanzhuang, a 300 metros al oeste de la primera carretera de circunvalación de Foshan y a 1,7 km en línea recta del metro de Foshan. Línea 2 en construcción.
Esta es también la primera vez que Groenlandia se une a Foshan para invertir en construcción después de Brilliant Sky City.
Hasta ahora, Foshan ha desarrollado más de 10 proyectos, incluidos Greenland Brilliant Sky City, Shunde Greenland Center, Greenland Caiye River, Greenland Xijiang Plaza, etc., que cubren Chancheng, Nanhai, Shunde y Gaoming.
Las propiedades actualmente a la venta en Nanzhuang incluyen Gemdale Haiyiyuejiang, Jinhuiyiyunting, Midea Gemdale New Pearl No. 1 Fengxiang Bay, China Resources Land Septiembre, DXN Yuzhou Xiyue, Midea Times y Hejing Sunshine City (000671, Stock Bar), Lingfeng y Aoyuan Xingyue, el precio promedio es 65,438+.
Los datos de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Foshan muestran que Foshan * * * vendió 110.000 casas nuevas en 2020, un aumento de 5.000 unidades en comparación con 2019, el área de transacciones fue de 13,08 millones de metros cuadrados; un aumento del 4% en comparación con 2019; las transacciones de casas nuevas fueron de 221,7 mil millones, un aumento interanual del 23%, y el precio promedio de las casas nuevas es de 16,700 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 18% interanual. .
Al mismo tiempo, el mercado regional se va diferenciando paulatinamente. El área de transacciones de Sanshui y Gaoming disminuyó un 12% y un 7% respectivamente, mientras que el área de transacciones de Chancheng, Nanhai y Shunde aumentó un 23%, 17% y 6% respectivamente.
Desde la perspectiva de este año, se espera que el patrón de diferenciación del mercado inmobiliario de Foshan se intensifique aún más, y el valor de la inversión de las áreas centrales y costeras ampliará gradualmente la brecha con otras áreas.
Para Groenlandia, la competencia en torno a sectores de alta calidad será inevitable.
Hejing Taifu: Es "el último terreno comercial en la Ciudad Nueva de Zhujiang".
Foshan tiene dos centros, uno es el lago Qiandeng y el otro es la ciudad nueva de Zhujiang, que es más importante. Un número considerable de compradores de viviendas deberían viajar desde Foshan al CBD de Guangzhou.
También el 12 de julio, el terreno A4-3 de Guangzhou Zhujiang New Town se vendió con éxito y Guangzhou Kesheng Innovation Port Industrial Operation Management Co., Ltd. (Hejing) lo ganó a un precio de reserva de 1,99296. Millones de yuanes, lo que equivale a la superficie construida. El precio es de unos 28.800 yuanes por metro cuadrado.
El terreno está ubicado en la intersección de la Avenida Huangpu y la Carretera Huaxia, adyacente a la Avenida Huangpu al norte, Poly Clovis al oeste, el Hospital de Salud Materno Infantil y el Edificio Jinbin Tengyue al sur, y Huacheng. Distrito comercial Plaza hacia el este. La naturaleza del terreno es suelo comercial compatible con suelo comercial, con una superficie de 6.580 metros cuadrados, una superficie de terreno edificable de 5.765 metros cuadrados y una relación de superficie calculada de 69.200 metros cuadrados. El precio de cotización preliminar es de 65.438+0,9,9296 millones de yuanes. Una vez finalizado el proyecto, la propiedad propia del postor no será inferior al 50% del área total de construcción calculada según el índice de superficie del proyecto.
La transferencia de este terreno también resolvió un "problema histórico": ya a finales de junio de 2001, la Oficina de Shenzhen del Gobierno Popular Municipal de Guangzhou cooperó con Guangzhou Planet Real Estate Development Co., Ltd. por 230 millones de yuanes. Los derechos de uso de la tierra de esta tierra se obtuvieron a un precio. En los años siguientes, Planet Company hipotecó el terreno varias veces y finalmente la Oficina de Tierras y Recursos lo recuperó.
En mayo de 2005, el terreno fue sellado por el Tribunal Intermedio de Guangzhou y finalmente fue abierto en 2021. En este momento, han pasado nueve años desde la última transferencia de tierras en la ciudad nueva de Zhujiang.
En 2012, Evergrande adquirió la parcela D4-B2 en Zhujiang New Town por un precio total de 13,22 millones de yuanes. El precio mínimo fue de casi 33.000 yuanes por metro cuadrado. terreno en Zhujiang New Town" por los medios de comunicación en ese momento. ". Posteriormente, el terreno se construyó como proyecto comercial para Evergrande Junrui. Ahora el precio de referencia de segunda mano de Evergrande Junrui es de unos 76.500 yuanes por metro cuadrado.
Al menos, esta es probablemente la "última escena de la ciudad nueva de Zhujiang", y la toma de Ha Tinh tampoco es sorprendente.
2065438+A principios de 2009, KWG ganó la parcela de tierra número 646 de Huangpu Avenue East (terrenos comerciales y residenciales) a un precio de propiedad propia de 3.706 millones de yuanes. Excluyendo el área propia, el precio mínimo de este terreno fue de 83.000 por metro cuadrado, lo que lo convirtió en el rey de la tierra ese año.
Como primer terreno residencial en la ciudad financiera, el proyecto Tangzhen Zhuming completado en este terreno tiene un precio de 200.000 yuanes por metro cuadrado.
Del 16 de junio de 438 al 16 de octubre de 2020, KWG ganó la parcela de terreno en el lado norte del Parque Deportivo Olímpico por 4.864,79 millones de yuanes. El precio final fue de 51.462 yuanes por metro cuadrado, ocupando el tercer lugar en Guangzhou. en ese momento el precio mínimo.
Esta vez, junto con la ciudad nueva de Zhujiang, el “gran juego de ajedrez” de KWG para apoderarse del mercado inmobiliario de lujo de Tianhe parece haberse revelado por completo.