¿Puede el derecho de residencia oponerse a la subasta judicial?

El artículo 20 de las "Interpretaciones sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de arrendamiento de viviendas urbanas" del Tribunal Supremo Popular estipula que si la propiedad de la casa arrendada cambia durante el período de arrendamiento, el arrendatario solicita al cesionario que continúe cumpliendo las obligaciones originales. Si existe contrato de arrendamiento, el tribunal popular lo sustentará. El artículo 66 de la "Interpretación" estipula que si el deudor hipotecario arrienda el bien hipotecado, después de realizada la hipoteca, el contrato de arrendamiento no obligará al cesionario.

El párrafo 2 del artículo 31 del "Reglamento del Tribunal Popular Supremo sobre la subasta y venta de bienes en ejecución civil por el Tribunal Popular" estipula que los derechos de arrendamiento originales y otros derechos de usufructo sobre los bienes subastados La propiedad no se extinguirá debido a la subasta. Si el derecho continúa existiendo sobre la propiedad subastada y tiene un impacto en la realización de las garantías reales prioritarias u otros derechos de prioridad, el Tribunal Popular dará por terminada la subasta de conformidad con la ley. El objetivo principal de las tres disposiciones anteriores es garantizar la buena realización de los derechos hipotecarios del acreedor hipotecario. Una vez liberado el derecho de arrendamiento sobre la materia objeto, se subastarán los derechos hipotecarios establecidos anteriormente. En la práctica, resulta técnicamente difícil determinar si el derecho de arrendamiento afecta a la realización del derecho de hipoteca. No existen normas claras sobre cómo garantizar la buena realización de los derechos de usufructo, como los derechos hipotecarios, una vez establecido el derecho de arrendamiento, y cómo abordar el derecho de residencia del arrendatario una vez finalizado el derecho de arrendamiento de la casa.

Las disposiciones de la "Interpretación" sobre el tratamiento de los derechos de arrendamiento, si bien protegen los derechos hipotecarios, ignoran los derechos de arrendamiento del arrendatario y se desvían de la orientación valorativa del sistema de derechos de propiedad de los derechos de arrendamiento. Al mismo tiempo, dado que la hipoteca sobre bienes inmuebles no requiere transferencia de posesión y la hipoteca de la materia no afecta el arrendamiento, es fácil que las partes se confabulen con personas ajenas al caso para aprovechar las lagunas y no puedan lograr el propósito de la Interpretación.

En la actualidad, las disposiciones de las leyes de nuestro país sobre el sistema de arrendamiento de inmuebles son generales, generales y principistas. Aunque reflejan el valor legislativo de la propiedad inmobiliaria de los derechos de arrendamiento y la intención legislativa de proteger la posición vulnerable del arrendatario, no aclaran ni refinan más la naturaleza del objeto del arrendamiento, lo que da lugar a que el tribunal determine si es bienes raíces residenciales, bienes raíces comerciales o arrendamiento de fábricas La práctica de reconocer el efecto adversario de los derechos de arrendamiento resultó en el fracaso de las subastas judiciales. Si la subasta judicial libera el derecho de arrendamiento en función de la prioridad del derecho hipotecario, traerá consecuencias adversas que perjudican el derecho a vivir del inquilino y crean un dilema.

Base Legal

Código Civil de la República Popular China

Artículo 359 El derecho de uso de terrenos para construcción residencial se renovará automáticamente al expirar. Después de la expiración de los derechos de uso del suelo para construcción no residencial, los procedimientos de renovación deben completarse de conformidad con la ley. Si hay acuerdo sobre la propiedad de casas y otros bienes inmuebles sobre el terreno, se respetará el acuerdo, si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, la propiedad se regirá por las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos.