¡La rueda está girando! La dirección del mercado inmobiliario está a punto de cambiar nuevamente.
Los signos de recuperación inmobiliaria son cada vez más evidentes.
Los datos publicados por la Plataforma de Información Inmobiliaria de Shenzhen muestran que desde 2.065.438 hasta marzo de 2009, se vendieron 3.088 nuevas unidades de viviendas comerciales en Shenzhen, un aumento intermensual del 141,44% y un aumento interanual. incremento interanual del 52,2%.
En el mercado de vivienda usada, se registraron 4.551 unidades en la ciudad * * *, lo que representó el mayor volumen de transacciones mensuales de los últimos seis meses, con un incremento intermensual de 1,3 veces. .
Este no es sólo el caso de Shenzhen, sino también de otras ciudades de primer nivel:
Beijing: en marzo se firmaron online 16.051 casas de segunda mano, un aumento del 1,4 veces del mes anterior.
Shanghai: el volumen de transacciones de casas nuevas en marzo fue de 782.900 metros cuadrados, un aumento intermensual del 176,45%; el número de unidades residenciales de segunda mano firmadas en línea fue de 25.931 unidades, en un mes. aumento intermensual del 142%.
Guangzhou: en marzo se firmaron en línea 9.174 viviendas de primera mano, un aumento intermensual del 164,69%. Hubo 4.272 transacciones de viviendas de segunda mano (excluyendo Conghua, Nansha), un aumento de 1,9 veces respecto al mes anterior.
Según estadísticas de un agente inmobiliario:
El precio medio de las casas de segunda mano en 100 ciudades en marzo fue de 14.890 yuanes/metro cuadrado, un aumento interanual del 0,27%.
Entre ellos, los precios de la vivienda de segunda mano suben en 59 ciudades, con un incremento del 1,72%. Estos datos muestran que no sólo aumenta el número de viviendas de segunda mano, sino que también aumentan los precios.
Además, las subastas de terrenos también están en declive.
Según las estadísticas, en marzo quedaron sin vender un total de 33 parcelas de tierra en las principales ciudades a nivel de prefectura de todo el país, con una tasa de no vendidas del 2,26%, alcanzando el nivel más bajo del año pasado.
Además, en marzo, la tasa de prima de suelo monitorizada fue del 20,77%, un aumento del 116% mes a mes.
La reducción de las subastas de terrenos significa que la tasa de éxito de las transacciones de terrenos está aumentando y se desarrollarán más terrenos.
Todos los indicadores de datos apuntan a una tendencia:
El mercado inmobiliario se está recuperando, al igual que la temperatura esta primavera, ha ido subiendo.
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A largo plazo, el desarrollo inmobiliario está estrechamente relacionado con la urbanización de la población y la prosperidad de la industria.
En la actualidad, el nivel de urbanización de mi país es de aproximadamente el 60% y todavía hay 10 puntos de margen de mejora desde el nivel maduro del 70%. Según la actual tasa de transferencia anual de alrededor de 1 centavo, a la urbanización todavía le quedan unos 10 años por delante.
En otras palabras, aunque la época dorada del sector inmobiliario chino ha pasado, todavía está a cierta distancia del techo y todavía hay espacio para un mayor crecimiento.
En los últimos tres años, bajo el estricto control de las políticas inmobiliarias de China, se ha suprimido gran parte de la demanda.
Ahora, después de un largo período de acumulación, una pequeña cantidad suma una gran cantidad. Esta parte de la demanda está formando lentamente una fuerza de demanda fuerte y rígida y necesita ser liberada con urgencia.
Ésta es la fuerza impulsora fundamental e inherente a la recuperación inmobiliaria.
Además, los cambios en algunos factores externos también están afectando sutilmente al equilibrio de las fuerzas del mercado.
Primero, el nivel de política macro.
Se ha logrado el objetivo nacional de estabilizar y regular los precios de la vivienda. La política actual está cambiando del control estricto y único del pasado al tratamiento diferenciado de una ciudad y una política.
Se puede observar que la regulación ha tocado fondo y el resorte está a punto de relajarse moderadamente.
En segundo lugar, recortes de impuestos y crédito flexible para los consumidores.
En marzo, Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen emitieron políticas para reducir a la mitad el recargo del impuesto al valor agregado y el impuesto de timbre. La tasa del recargo del impuesto al valor agregado en Shanghai se redujo del 11% al 6%, y en Beijing (bienes raíces) y Shenzhen, se redujo del 12% al 6%.
Además, los principales bancos también han reducido discretamente los tipos de interés de las hipotecas este año, del 10% en el pasado al 5% actual, y los tipos de interés de los préstamos para segundas viviendas también se han reducido al 10% del interés de referencia. tasa.
No sólo se han bajado los tipos de interés, sino que también se han relajado las condiciones de los préstamos y la velocidad de desembolso.
Tomemos Shanghái como ejemplo. En marzo de este año, los préstamos bancarios se aceleraron significativamente. El tiempo más rápido para comprar y vender una casa es de más de 20 días y el tiempo más lento es de 35 días.
La reducción de impuestos, la reducción de las tasas de interés de los créditos y la flexibilización de las condiciones de los préstamos han ampliado de manera invisible el mercado de consumo.
En tercer lugar, el apoyo financiero a la oferta.
No sólo están disminuyendo los umbrales para los préstamos al consumo, sino que también están bajando los tipos de interés de los préstamos de financiación para empresas inmobiliarias.
Según las estadísticas, desde este año, hasta el 26 de marzo, se han emitido 248 bonos de crédito corporativo inmobiliario, con un monto de financiación de más de 654,38+082,3 mil millones de yuanes, superando con creces los 6543,8+030 y 6543,8+0246 en el mismo período del año pasado mil millones.
Esto ha mejorado enormemente el entorno de vida de las empresas inmobiliarias y ha fortalecido enormemente el deseo de desarrollar y ampliar el terreno.
En cuarto lugar, las expectativas del mercado y el sentimiento inversor han cambiado.
En el corto plazo, el sector inmobiliario y el ciclo financiero están estrechamente relacionados.
Al igual que el aumento vertiginoso de las acciones A después del nuevo año, la flexibilización de las políticas ha provocado un mercado alcista de las acciones A y la recuperación del sector inmobiliario.
Una vez que las expectativas del mercado cambien, los inversores acudirán en masa.
A finales de marzo, hubo dos loterías públicas para proyectos inmobiliarios en Nanjing, en las que participaron 7.766 personas y la tasa de ganancia fue de aproximadamente el 7%.
Cuando se producen vibraciones financieras y emocionales, esta fuerza aumentará como una bola de nieve hasta que los precios vuelvan a burbujear.
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Entonces, en esta ola de recuperación inmobiliaria, ¿qué empresa tiene mayores oportunidades de inversión?
Junlin cree que se deben centrar tres lógicas:
1. Promover la concentración industrial
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3. Centrarse en las estrategias empresariales en ciudades de primer y segundo nivel.
A largo plazo, aumentar la concentración industrial es el único camino para cada industria en crecimiento.
Basado en datos de los últimos cinco años:
De 2014 a 2018, las 100 empresas principales representaron el 37,78 %, el 40,05 %, el 43,92 % y el 55,74 % del total de la industria. ventas respectivamente. % y 66,70%.
¡La concentración mejora cada vez más rápido!
Especialmente en 2017-2018, un gran número de empresas inmobiliarias de tercer y cuarto nivel quebraron debido al desapalancamiento financiero.
En cuanto a las empresas inmobiliarias líderes, debido al efecto de escala, la eficiencia de la rotación de capital y los bajos costos de financiamiento, tienen muchas ventajas y su velocidad de desarrollo supera con creces el promedio de la industria.
Entonces, en las etapas media y tardía de la industria inmobiliaria, al comprar acciones inmobiliarias, solo se puede elegir al líder.
Echemos un vistazo a las ventas de las cinco principales empresas inmobiliarias en 2019 y de enero a marzo.
Las empresas que más crecen no son el tradicional TOP3: Evergrande, Country Garden y Vanke.
Pero el cuarto hijo al que el mercado generalmente presta poca atención: ¡Poly Real Estate!
¿Qué está pasando?
Tres
La razón clave de la victoria de Poly es la segunda lógica:
Expansión contracíclica provocada por fuertes capacidades financieras.
Como todos sabemos, el principal patrocinador de Poly Real Estate es el principal accionista China Poly Group.
¿Quién es Poly Group?
Combatientes en empresas centrales.
Al 30 de junio de 2018, los activos totales de Poly Group superaron el billón de RMB, ubicándose en el puesto 14 entre 97 empresas estatales, el 40 en ingresos operativos y el 13 en ganancias totales.
Basándose en la sólida trayectoria de Poly Group, Poly Real Estate hizo su fortuna en Guangzhou, que se encontraba antes en el mercado. De 1992 a 2002, creció hasta convertirse en una de las tres principales empresas inmobiliarias de Guangzhou.
En ese momento, la industria inmobiliaria en Guangzhou era como Crouching Tiger, Hidden Dragon, Country Garden, R&F, Poly, Agile y Galaxy Bay, todas se extendieron a nivel nacional desde aquí.
La capacidad de Poly Real Estate para crecer en este gigantesco ámbito inmobiliario demuestra la capacidad de gestión de su gestión.
Además, en comparación con las empresas privadas orientadas al mercado, la mayor ventaja de Poly Real Estate es su financiación de bajo coste y su capacidad de expansión.
El primero es el coste de financiación.
En los últimos años, el interés financiero de Poly Real Estate ha caído del 7% en 2013 al 4,7%.
Aunque con los aumentos de las tasas de interés en Estados Unidos y el desapalancamiento financiero interno en los últimos dos años, los costos de financiamiento de Poly Real Estate han aumentado al 4,9 %;
Pero entre sus pares, en comparación con los de Country Garden. 5,81 %, 7,92 % de Evergrande, la ventaja sigue siendo muy evidente.
El sector inmobiliario es un sector intensivo en capital y hay dos claves para la competencia:
Una es el coste de financiación y la otra es la tasa de rotación del capital.
Las empresas privadas tienen una fuerte eficiencia operativa y ganan en tasa de rotación de capital; las empresas estatales tienen fuertes relaciones de recursos y ganan en costos de financiamiento.
Durante la crisis de la industria en los últimos dos o tres años, las empresas privadas con altos costos de financiamiento quebraron o se transformaron.
Incluso las tres principales empresas, Evergrande, Country Garden y Vanke, están buscando una transformación mientras gritan "prepárense para el invierno".
Evergrande gasta dinero para comprar cereales, petróleo, alimentos y vehículos de nuevas energías, Country Garden se dedica a la agricultura y la robótica, y Vanke se expande al sector de viviendas de alquiler y almacenamiento logístico.
Solo Poly, a quien no le falta dinero, todavía se centra en la industria inmobiliaria y grita el lema "Esforzarse por estar entre los tres primeros en la industria de ventas de bienes raíces".
Este ciclo inmobiliario comenzó en 2016. Echemos un vistazo a la tasa de crecimiento de las ventas de Poly Real Estate en los últimos años:
36,33 % en 2016, 47,19 % en 2017, 28,57 % en 2018 y 74 % de enero a marzo de 2019.
Ha mantenido un rápido impulso de crecimiento y se convirtió en la cuarta empresa con ventas de 100 mil millones de yuanes en el primer trimestre de este año, ampliando la brecha con Sunac, que ocupa el quinto lugar.
Este impulso de crecimiento es inseparable de la capacidad de Poly Real Estate para centrarse en la financiación, la adquisición de terrenos y el desarrollo de sus principales negocios durante la crisis de la industria.
Por ejemplo, en el primer semestre de 2018, Poly Real Estate recaudó 67.454 millones de yuanes en financiación y registró un saldo de préstamos de 272.055 millones de yuanes. Los nuevos préstamos acumulados durante el año representaron el 42,63% de los activos netos auditados de 15.824 millones de yuanes a finales de 2017.
Aunque el ratio activo-pasivo ha aumentado hasta el 79,32% durante el período, la estructura de la deuda sigue siendo saludable.
En la actualidad, los pasivos que devengan intereses de Poly Real Estate todavía están dominados por préstamos bancarios, que representan más del 765.438+0%, y los instrumentos de financiación de deuda directa, como bonos corporativos y pagarés a medio plazo, representan aproximadamente 65.438+04%.
Fuente: Anuncio de la empresa
El riesgo de deuda a corto plazo es controlable.
El ratio de deuda con intereses de Poly Real Estate ha ido disminuyendo desde 2012.
En el primer semestre de 2018, la deuda con vencimiento en un año era de solo 33.069 millones de yuanes, lo que representaba el 65.438+02,99 % de la deuda que devenga intereses y solo el 33,91 % del saldo de caja contable.
La información proviene de anuncios de la empresa
A mediados de 2018, el índice de deuda neta de Poly Real Estate estaba solo en el medio de la industria, alrededor del 93,3%, mientras que el índice de deuda neta de toda la industria inmobiliaria fue del 30% -300%.
Esto demuestra que Poly Real Estate tiene espacio de financiación siempre que esté dispuesto y puede acelerar aún más el ritmo de expansión en el momento de la recuperación de la industria.
Cuatro
Lógica tres: centrarse en la estrategia empresarial de las ciudades de primer y segundo nivel.
El diseño comercial de Poly Real Estate siempre se ha centrado en las cuatro ciudades de primer nivel: Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, y se ha desarrollado moderadamente hacia ciudades de segundo nivel como Chongqing y Wuhan.
Esta estrategia comercial es muy diferente del enfoque de Evergrande y Country Garden en el tercer y cuarto nivel.
Sabemos que la última ronda del mercado alcista de bienes raíces fue causada principalmente por el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel provocado por la política de monetización de la reforma de los barrios marginales.
Esto ha permitido a Evergrande y Country Garden situarse con éxito en la vanguardia.
Poly Real Estate no tiene tanta suerte debido a su fuerte posición en ciudades de primer y segundo nivel.
Sin embargo, debido a la tendencia general, tiene que descender moderadamente a las ciudades de tercer nivel. Sin embargo, a partir de ahora, la proporción de ventas en las ciudades de primer y segundo nivel sigue siendo superior al 75%.
Fuente: Anuncio de la empresa
¿Quién hubiera esperado que después de esta ronda de desapalancamiento financiero, las ciudades de primer nivel serían las primeras en recuperarse?
Me pregunto si habrán notado que las ciudades de primer nivel y algunas ciudades de segundo nivel han experimentado los mayores aumentos en los precios de la vivienda y los volúmenes de transacciones.
En la sociedad china actual, las ciudades de primer nivel tienen una base industrial más sólida y son el pilar de la afluencia de población y la creación de riqueza. La demanda de bienes raíces es sin duda la más fuerte.
Y debido a más de tres años de ajustes, el mercado de valores se ha resuelto por completo, y el repunte de hoy está respaldado por los fundamentales.
En términos relativos, las ciudades de segundo nivel están divididas, algunas son nada menos que ciudades de primer nivel y otras continúan deprimidas.
La mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel todavía están en la senda descendente, y llevará mucho tiempo digerir la última ronda de burbuja del mercado inmobiliario debido a la falta de industria y la salida de capital. la población.
En la mañana del 8 de abril, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitió un importante aviso sobre las "Tareas Clave de la Construcción de Nuevas Urbanizaciones en 2019", lanzando una serie de señales importantes:
La población urbana permanente es 654,38+0 Para las grandes ciudades de segunda categoría con una población de 10.000 a 3 millones, las restricciones de asentamiento se eliminarán por completo para las ciudades de primera categoría con una población urbana permanente de 3 millones a 5 millones, las condiciones de asentamiento; se liberalizará y resolverá por completo, y se eliminarán por completo las restricciones de asentamiento para grupos clave;
Las megaciudades han ajustado y mejorado sus políticas de asentamiento de puntos, han aumentado significativamente la escala de asentamientos, han simplificado los proyectos de puntos y se han asegurado de que. el número de años de cotización a la seguridad social y la duración de la residencia representan la proporción principal.
Esta política es diferente de la "estrategia de urbanización" anterior que enfatizaba el desarrollo de ciudades pequeñas y medianas y se centra en fomentar el desarrollo de "ciudades de segundo nivel con una población urbana de 10.000 a 50.000 habitantes". ".
Esto demuestra que los responsables de la toma de decisiones se han dado cuenta de que las leyes de la naturaleza no pueden ser violadas y han abandonado la estrategia de apoyar a las pequeñas ciudades del tercer y cuarto nivel.
Esto es, sin duda, un estímulo para las ciudades de segundo nivel.
Según el plan del gobierno chino, las grandes ciudades se dividen en cuatro niveles:
Mega ciudades (ciudades de primer nivel): poblaciones urbanas de más de 100.000 habitantes, incluida Shanghai, Pekín, Shenzhen y Cantón.
Megaciudades (nuevas ciudades de primer nivel): Población urbana de 5 a 100.000 habitantes, incluidas 9 ciudades: Wuhan, Chongqing, Tianjin, Chengdu, Nanjing, Zhengzhou, Hangzhou, Changsha y Shenyang.
Megaciudades de primera clase (segundo nivel): población urbana de 3 a 5 millones, incluidas Xi, Harbin, Qingdao, Changchun, Jinan, Dalian, Hefei, Kunming, Taiyuan, Xiamen, Nanning, Suzhou, Ningbo. , Dongguan Esperando 14 ciudades.
Megaciudades tipo II (segundo nivel): incluye 65 ciudades, incluidas Urumqi, Guiyang, Shijiazhuang, Fuzhou, Nanchang, Shantou, Zhuhai, Wuxi, Lanzhou, Luoyang, Huizhou, Linyi, Wenzhou, Yantai y Hohhot.
En general, las ciudades de primer nivel tienen mejores condiciones básicas y las ciudades de segundo nivel cuentan con apoyo político y serán las principales beneficiarias de los dividendos inmobiliarios en los próximos años.
Es probable que esta ola de recuperación inmobiliaria sea diferente de la anterior: será una ola de mercado alcista estructuralmente diferenciado.
Las que estarán a la vanguardia, sin duda, serán principalmente aquellas empresas inmobiliarias que se centran en ciudades de primer y segundo nivel, y Poly Real Estate es el líder de este grupo de empresas.
Después de leer esto quizás estés pensando “¿Puedo invertir en esta empresa?”
No es una decisión fácil de tomar, porque además del análisis de oportunidades fundamentales, también se requiere un examen más profundo de los riesgos financieros, la certeza del desempeño, el panorama de competencia empresarial, etc.