Red de conocimientos turísticos - Preguntas y respuestas turísticas - ¿Se pueden ajustar los daños y perjuicios del desarrollador si son demasiado bajos? Entre ellos, la entrega atrasada o tardía de los certificados de derechos de propiedad representa alrededor del 50%. Dado que en los últimos años era un mercado de vendedores, los compradores no tenían voz y voto en las negociaciones del contrato. Por lo tanto, es muy común que la indemnización por daños y perjuicios acordada en el contrato sea demasiado baja. El caso de incumplimiento de contrato de la cuarta fase de la Universiada Ciudad Santa es un caso típico. En el contrato de preventa involucrado en este caso, la penalización estándar acordada por el desarrollador por entregas a domicilio vencidas es de 50.000 por día, que es aproximadamente una cuarta parte del interés cobrado sobre préstamos vencidos por las instituciones financieras y aproximadamente un tercio de la tasa de interés. sobre hipotecas de consumo. Este estándar de indemnización por daños y perjuicios es obviamente bastante bajo. Con respecto al bajo acuerdo sobre daños y perjuicios, existe cierta controversia sobre si los consumidores morosos pueden solicitar ajustar los estándares de compensación acordados por daños y perjuicios. Creo que es una paradoja pensar que el estándar acordado para la indemnización por daños y perjuicios es demasiado bajo y no se puede ajustar. Un contrato es el resultado de una negociación entre las dos partes. Si hay acuerdo, es coherente con el principio de libertad de contratación. La Ley de Contratos de la República Popular China estipula claramente si el contenido del contrato puede ajustarse. Siempre que se cumplan las condiciones estipuladas en la ley contractual, una de las partes del contrato puede solicitar ajustes. Desde una perspectiva legislativa, adherirse al principio de justicia contractual e intervenir moderadamente en la libertad de contratar es también una de las ideas rectoras de la legislación contractual de mi país. "El acuerdo está sujeto al acuerdo" es sólo una expresión popular del principio de libertad de contratación, que es un principio general, pero no puede utilizarse para negar la demanda específica de una interferencia apropiada en la libertad de contratación por parte de la legislación nacional. Las normas de indemnización por retraso en la entrega y en el pago estipuladas en el contrato son equivalentes. Incluso si el acuerdo es demasiado bajo, el estándar de compensación mutua entre las dos partes es el mismo y no viola el principio de justicia. El error de esta visión es que, en primer lugar, las bases de toma de riesgos de los compradores y promotores de viviendas son diferentes. Generalmente, después de firmar un contrato de preventa y pagar un pago inicial, los compradores de vivienda pagan el saldo mediante un préstamo dentro de un mes. Sin embargo, el ciclo de tiempo para los promotores desde la preventa hasta la terminación y entrega de las casas es más largo, y el riesgo para los consumidores también es mayor. Por lo tanto, los estándares de compensación recíproca acordados por los operadores en función de su posición dominante no pueden representar el nivel de equidad del contrato, en segundo lugar, si es justo o no está relacionado con un hecho establecido de incumplimiento del contrato y el daño de la parte que no lo incumple; . El hecho de que ambas partes soporten la misma proporción de indemnización por daños y perjuicios no es el estándar al que se refiere el principio de justicia contractual. Si es justo porque ambas partes son iguales, podemos hacer una suposición simple. Si las dos partes no se han puesto de acuerdo sobre la responsabilidad por incumplimiento de contrato, ¿es porque el promotor ha incumplido el contrato y el comprador de la vivienda no puede responsabilizar a la otra parte por incumplimiento de contrato? La respuesta es obviamente no. Obviamente es incorrecto utilizar el mismo estándar de compensación mutua entre las dos partes para explicar la equidad del contrato. Los términos del contrato de preventa después de la negociación entre las dos partes no pertenecen a los términos estándar y no están sujetos a las disposiciones pertinentes de los términos estándar. El contrato de preventa incluye cláusulas de formato y cláusulas de no formato. Si se trata de una cláusula estándar o no, no es la razón directa por la que se puede solicitar un ajuste. Sin embargo, durante el proceso de venta de la casa, si el operador redacta los términos de antemano para su uso repetido y excluye al comprador de la negociación de los términos, estos términos siguen siendo términos estándar. La reutilización y la redacción previa son características de las cláusulas estándar. Si los derechos e intereses contractuales resultan gravemente dañados debido a la exclusión del derecho de la otra parte a negociar, la otra parte podrá solicitar un cambio o rescisión de acuerdo con la ley. Durante el período en que el desarrollador se retrasa en la entrega de la casa, el comprador no alquila otra casa y pierde la tarifa de alquiler, y no puede solicitar un ajuste del estándar de indemnización por daños y perjuicios. En cuanto a la compensación de pérdidas, la legislación contractual de nuestro país ha establecido el principio de compensación total de las pérdidas. Entre ellas, las pérdidas incluyen tanto las pérdidas directas como las pérdidas de beneficios (también llamadas pérdidas indirectas). Por supuesto, al determinar los principios legislativos de este contrato se debe hacer referencia a las disposiciones de la legislación nacional y los convenios internacionales pertinentes, y el alcance de la compensación debe limitarse en función de si la parte infractora pudo haberlo previsto o no. práctica de la mayoría de los países y convenciones internacionales. No existe base legal para creer que la pérdida ya debe haber ocurrido. Por lo tanto, si el desarrollador realmente alquila otra casa e incurre en tarifas de alquiler después de la entrega vencida no se puede utilizar como base para determinar si el propietario tiene derecho a solicitar un ajuste del estándar de indemnización por daños y perjuicios. Mientras la pérdida sea determinable, no se limita a las pérdidas que ya han ocurrido. Además, influidos por una interpretación judicial del Tribunal Superior de 2003, mucha gente da por sentado que la pérdida por retraso en la entrega de una casa es sólo la pérdida del alquiler por alquilar otra casa. El autor cree que esta visión es unilateral. Al solicitar un préstamo hipotecario para comprar una casa, hay que pagar el coste de capital cada mes de acuerdo con el acuerdo o el tipo de interés nacional, lo que también supone una pérdida previsible para ambas partes del contrato. Incluso si no hay un préstamo hipotecario, la pérdida de intereses sobre el pago de la vivienda, que generalmente se calcula sobre la base del tipo de interés del préstamo del Banco Nacional para el mismo período, también puede utilizarse como referencia para la pérdida de la parte que no incumple. Desde esta perspectiva, es evidentemente incorrecto basarse en si se han producido gastos de alquiler como base para determinar el grado de daño. Es muy común que el tribunal ajuste el estándar de indemnización de conformidad con la ley porque el acuerdo es demasiado alto, pero no hay precedentes para ajustar el estándar de cálculo de la indemnización porque el acuerdo es demasiado bajo. La existencia de un precedente no es una base legal para solicitar un ajuste.