Precio de Huailai en la ciudad turística de Hengda
Desde que Zhangjiakou se convirtió en la ciudad anfitriona de los Juegos Olímpicos de Invierno de 2022 en 2015, las guerras por las oficinas de ventas han continuado. Hasta que se impusieron restricciones de compra en algunas áreas de Zhangjiakou en 2017, el mercado caliente llegó a un final abrupto.
Con la restricción de compra de tres años vigente, los precios de la tierra y las viviendas en Zhangjiakou continúan cayendo. En esa época, acaparar casas se convirtió en acaparar clientes, y ganar clientes al precio más bajo se convirtió en la "regla oculta" para vender casas. Como resultado, también está aumentando el riesgo de aquellos lugares caros en el pasado. Durante la actual epidemia, el mercado inmobiliario de Zhangjiakou es particularmente sensible a los cambios en las políticas de restricción de compras.
El "documento abolido" generó especulaciones de que el condado de Huailai cancelará las restricciones de compra.
La descripción anterior en el sitio web oficial del condado de Huailai, ciudad de Zhangjiakou, señaló que el 1 de julio, algunos medios anunció que el condado de Huailai, provincia de Hebei, había cancelado la restricción de compra. La noticia sobre la política de restricción de compra de viviendas comerciales no es cierta. El 10 de junio, el Gobierno Popular del condado de Huailai abolió siete documentos vencidos, pero no abolió la política de restricción de compras ni relajó los controles del mercado inmobiliario.
De hecho, la razón por la que este asunto causó revuelo es principalmente porque entre los documentos vencidos que fueron cancelados, se encontraba el "Documento No. 62" emitido por el condado de Huailai en febrero de 2016, que mencionaba Hasta la fecha , los residentes no registrados en el condado de Huailai que hayan firmado un contrato laboral por más de 2 años, hayan pagado seguro social durante más de 1 año y hayan pagado impuestos no podrán realizar compras. Este documento puede considerarse como el control de Huailai sobre las "restricciones de compra".
En este sentido, Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que el documento ha caducado y no existe una conexión perfecta entre ambos y debería levantarse temporalmente. Huailai es una de las 13 áreas políticas de "gira de un día" del país.
Huailai es la zona más cercana a Beijing en la ciudad de Zhangjiakou. Limitando con el distrito Yanqing, el distrito Changping y el distrito Mentougou de Beijing, se le conoce como el "jardín trasero" de Beijing y ha asumido parte de la desbordada demanda de vivienda de Beijing.
En 2015, Beijing se unió a Zhangjiakou para ganar el derecho a albergar los Juegos Olímpicos de Invierno de 2022, lo que impulsó el aumento de los precios de la vivienda en Zhangjiakou. Especialmente en Zhangjiakou, representada por Chongli y Huailai, los precios de la vivienda comenzaron a subir.
En Chongli, donde se celebran los eventos de nieve de los Juegos Olímpicos de Invierno, los precios inmobiliarios individuales han subido a más de 1.000 yuanes por metro cuadrado. El precio unitario de algunas propiedades en venta también ha aumentado de 300 yuanes/metro cuadrado a 900 yuanes/metro cuadrado. Debido a que la demanda superó la oferta en ese momento, las oficinas de ventas organizaron guerras para apoderarse de las casas de vez en cuando.
Posteriormente, una nueva ronda de regulación inmobiliaria enfrió el mercado en auge. En noviembre de 2016, Huailai tomó la iniciativa de relajar la política de restricción de compras. La política se mejoró en diciembre y el número de compradores de viviendas cayó drásticamente. 2065438+ En marzo y mayo de 2007, el distrito de Chongli y la principal zona urbana de Zhangjiakou introdujeron sucesivamente políticas de restricción de compras, y el mercado esperó y esperó, marcando el comienzo del "frío de finales de primavera".
Los precios de la vivienda en Zhangjiakou siguen cayendo, volviendo al nivel de hace tres años.
La política de restricción de compras se encuentra implementada desde hace tres años. ¿Por qué el mercado es sensible al levantamiento de las “restricciones de compra”? ¿Cómo está el mercado inmobiliario en Zhangjiakou? Podemos hacernos una pequeña idea de esto a partir de los datos de la agencia.
Según las estadísticas del Centro de Monitoreo de Datos de Zhangjiakou Fangtianxia, desde 2017 hasta mayo de 2020, el precio de las casas nuevas en la principal zona urbana de Zhangjiakou mostró una tendencia primero ascendente y luego a la baja. Ya sea en Qiaodong, Qiaoxi o la Zona de Desarrollo Económico, los precios aumentaron de 2017 a 2018 y continuaron cayendo de 2018 a 2020. La mayor disminución se produjo en el distrito de Qiaodong. En comparación con 2018, los precios de la vivienda cayeron 2.603 yuanes por metro cuadrado en 2020, una disminución del 17,5%. Los precios de la vivienda han vuelto a caer como hace tres años.
Según estadísticas aproximadas de un experto de la industria local, el precio medio de la vivienda en el distrito de Qiaodong ha caído de 12.000 yuanes/metro cuadrado a los 9.600 yuanes/metro cuadrado actuales, y en la Zona de Desarrollo Económico ha bajado de 12.500 yuanes/metro cuadrado A los 10.000 yuanes/metro cuadrado actuales, el distrito de Qiaoxi ha bajado de 10.000 yuanes/metro cuadrado a 8.700 yuanes/metro cuadrado.
No es difícil ver en los datos anteriores que “. "El precio promedio actual de las casas en Zhangjiakou es dos años más alto que en 2018. Hubo una disminución significativa. Desde que Zhangjiakou implementó completamente la política de restricción de compras, los precios de las viviendas regionales han caído alrededor de 2.000 por metro cuadrado", dijo la persona familiarizada con el asunto. .
De hecho, entre 2065 y 438 de septiembre de 2009, los precios de la vivienda en Zhangjiakou cayeron de los cinco dígitos originales a cuatro dígitos. En 2020 continuará la tendencia a la baja de los precios de la vivienda.
Los datos de Zhangjiakou Fangtianxia muestran que los precios tanto de las casas nuevas como de las de segunda mano cayeron en junio.
Entre ellos, el precio medio de las casas nuevas fue de 9.693 yuanes por metro cuadrado, un 0,48% menos intermensual y un 4,2% interanual, el precio medio de las casas de segunda mano fue de aproximadamente 8.004 yuanes por metro cuadrado, un descenso; 0,5% mensual y 6,9% interanual. En términos de distritos y condados, la mayor caída en los precios de las viviendas nuevas se produjo en el distrito de Qiaodong, la mayor caída en los precios de las viviendas de segunda mano se produjo en el condado de Huailai y la mayor caída interanual se produjo en el condado de Zhangbei.
Los datos de seguimiento del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge muestran que el mercado nacional se ha estabilizado gradualmente durante el rápido período de recuperación después de la epidemia, pero Zhangjiakou se ha convertido en las diez principales ciudades con una disminución intermensual de 0,94% en los precios de transacción de viviendas de segunda mano, un descenso interanual del 5,59%.
Desde la perspectiva de los fundamentos del mercado, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que el mercado inmobiliario de Zhangjiakou, representado por Huailai, se ha desarrollado rápidamente, especialmente durante el invierno de Zhangjiakou. Juegos Olímpicos, pero durante la epidemia actual Durante este período, las transacciones de mercado se vieron significativamente afectadas. Existe una presión objetivamente obvia para eliminar los productos químicos.
En términos de liberación de suelo, la tasa de crecimiento del inventario residencial este año ha alcanzado el 45%.
Antes de que cayeran los precios de la vivienda en Zhangjiakou, también era difícil encontrar una casa. Sin embargo, desde 2065 438+06 hasta 2065 438+08, empresas inmobiliarias conocidas como Country Garden, Evergrande, Poly y Blu-ray entraron en Zhangjiakou una tras otra y comenzaron el movimiento de cercamiento de tierras.
El rápido ritmo de la oferta del mercado de tierras es la característica más obvia de la exitosa candidatura de Zhangjiakou para los Juegos Olímpicos hace cuatro años. "Ha habido demasiadas ventas de terrenos durante cuatro o cinco años consecutivos y el mercado ha tenido un grave exceso de oferta. Ahora pocas empresas inmobiliarias extranjeras han adquirido terrenos en Zhangjiakou como lo hicieron en los últimos dos años", dijo un experto de la industria local.
Según las estadísticas de Zhangjiakou Fangtianxia, en 2019, hubo 891 transferencias de tierras de propiedad estatal en 19 distritos y condados de Zhangjiakou, con un área total de transacciones de aproximadamente 24,632 acres y una transacción total valor de aproximadamente 147,05 millones de yuanes. Tanto el número de transacciones de tierras como el área de transacciones alcanzaron niveles récord: el número total de transacciones de tierras aumentó aproximadamente un 77,49 % y el área total de transacciones aumentó un 82,24 %.
Los datos del E-House Research Institute muestran que a finales de mayo, 57 de las 100 ciudades tuvieron un crecimiento interanual positivo del inventario. El crecimiento del inventario en algunas ciudades superó los dos dígitos. Entre ellas, Zhangjiakou se ubicó entre los 10 últimos en cuanto a crecimiento del precio de la vivienda, pero su inventario ocupó el primer lugar con un aumento del 45%.
Dado que se sigue vendiendo una gran cantidad de terreno y la velocidad del mercado inmobiliario de Zhangjiakou no es buena, el ciclo de ventas de terreno siempre ha sido una preocupación en la industria.
Tabla de clasificación de la tasa de crecimiento interanual del inventario de viviendas comerciales de nueva construcción en 100 ciudades
Los precios del suelo ya no son los que solían ser y los altos precios se han convertido en un " patata caliente"
Vale la pena señalar que, aunque el área de transacciones de tierras en Zhangjiakou aumentó significativamente en 2019, la cantidad de transacciones de tierras mostró una tendencia a la baja.
Por otro lado, en el mercado de terrenos de 2018, Poly ganó el lote 04 de la fábrica de maquinaria de carbón de Zhangjiakou a finales de mayo por 2.011,21 millones de yuanes/acre. El terreno ahora se llama Proyecto Poly Central Park. Country Garden adquirió el Lote 05 de Zhangjiakou Coal Machinery Factory a un precio de 113.000 yuanes/acre. El caso actual se llama Country Garden Tianxi. En ese momento, los precios de la tierra alcanzaron un nuevo máximo en la historia de Zhangjiakou.
Debido a la fuerte adquisición de terrenos por parte de Poly y Country Garden, hubo una acalorada discusión en ese momento. Los precios mínimos integrales de estos dos terrenos ubicados en el distrito de Qiaodong están por encima de los 6.000 yuanes por metro cuadrado. En ese momento, el precio estimado de la vivienda por la industria era de 14.000 yuanes por metro cuadrado. Según información de Zhangjiakou Fangtianxia, el precio medio actual de la vivienda en el distrito de Qiaodong es de 10.977 yuanes por metro cuadrado.
Anteriormente, el ambiente caluroso en el mercado de subastas local daba a la gente la impresión de que "simplemente se subastaba el terreno", pero los buenos tiempos no duraron mucho, principalmente debido al impacto de las restricciones de compra, especialmente en el Ciudad principal de Zhangjiakou, Chongli y Huailai. En áreas con restricciones de compra, el costo de capital para las empresas inmobiliarias para adquirir terrenos es cada vez mayor, la supervisión y revisión se vuelven más estrictas y el mercado de terrenos se está enfriando.
Según las estadísticas de Zhangjiakou Fangtianxia, las transacciones de tierras en Zhangjiakou cayeron aproximadamente un 3,88 % en 2019, lo que difiere de la frecuente aparición de tierras de alto precio en 2018. En 2019, las “parcelas de transacción de nivel fenomenal” de Zhangjiakou desaparecieron y los desarrolladores volvieron a la racionalidad en la adquisición de tierras.
El 30 de junio de 2020, Joy City Holdings y Jiangdu Construction adquirieron conjuntamente tres terrenos en la Zona de Desarrollo Económico de Zhangjiakou por 873 millones de yuanes, con una superficie total de 305 acres y un precio del terreno de sólo 2,86 millones de yuanes/acre. En comparación, el precio unitario equivalente del terreno en el lado sur de la calle Chaoyang West en enero de 2019 fue de 5,7444 millones de yuanes/acre. Aunque las condiciones de la tierra son diferentes, los precios varían mucho.
De hecho, el mercado del suelo y el mercado inmobiliario interactúan entre sí para frenar el aumento de los precios de la vivienda. El mercado inmobiliario en Zhangjiakou ha entrado en la segunda mitad.
¿Y cómo se convertirán esas zonas caras en patatas calientes?
"El mercado de Zhangjiakou está actualmente sobregirado y la industria de Zhangjiakou aún es insuficiente. No es una ciudad orientada a la población con una competencia feroz. La mayoría de los proyectos inmobiliarios actuales utilizan la industria local". Los conocedores lo dijeron.
Un análisis de Zhangjiakou Fangtianxia cree que con la proliferación de nuevos proyectos de viviendas en varios lugares, la competencia de los clientes por las casas se ha convertido en competencia de ventas por los clientes y el mercado inmobiliario está en dificultades. Ganar clientes al precio más bajo se ha convertido en la “regla oculta” para vender casas desde 2019.
En este sentido, Zhang Dawei cree que los precios de la vivienda en los alrededores de Beijing han bajado a justo lo que se necesita y que es difícil comprar una casa en Beijing. Si se abre el asentamiento, ayudará a estas personas a encontrar trabajo y comprar casas.