¿Cómo renovar el contrato de arrendamiento de tienda?
Primero, investiga antes de firmar un contrato.
(1) Investigar los archivos de la tienda
Antes de alquilar una tienda, debe acudir al centro de comercio de bienes raíces donde se encuentra la tienda para realizar una investigación de derechos de propiedad y confirmar los siguientes puntos principales. información:
1. El uso de la casa y el uso del suelo deben garantizar que el tipo de casa sea comercial y el uso del suelo no residencial antes de poder alquilarlo como tienda. De lo contrario, correrá el riesgo. de no poder obtener una licencia comercial y usar la casa ilegalmente.
2. El propietario de la vivienda garantiza que el contrato de arrendamiento está firmado con el propietario de la vivienda u otros propietarios.
3. ¿La casa ya cuenta con información de registro de alquiler? Si ya existe información de registro de arrendamiento, el nuevo contrato de arrendamiento no se puede registrar, lo que hará que la relación de arrendamiento del nuevo arrendatario no pueda antagonizar a un tercero y también afectará la solicitud exitosa de una licencia comercial por parte del nuevo arrendatario.
(2) Licencia comercial
El propósito del arrendamiento de una tienda es realizar actividades comerciales. La primera condición para las actividades comerciales es obtener una licencia comercial legalmente. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento de tienda, se deben establecer muchos términos en torno a la solicitud de licencia comercial, que involucran principalmente los siguientes aspectos:
1 La información de registro de arrendamiento original no ha sido cancelada, lo que resulta en un nuevo contrato de arrendamiento. el contrato no se registra, lo que resulta en no solicitar una licencia comercial a tiempo;
2. La licencia comercial se ha registrado en la tienda, pero la información del registro industrial y comercial no se ha cancelado ni movido. lo que resulta en la imposibilidad de registrar una nueva licencia comercial en la misma tienda nuevamente;
3. El tipo de habitación no es comercial y no se puede utilizar para actividades comerciales, lo que resulta en la imposibilidad de solicitar una licencia comercial. ;
4. Cuando se trata de industrias comerciales especiales (entretenimiento, restauración, etc.), es necesario obtener la aprobación de seguridad pública, protección contra incendios, saneamiento y medio ambiente. La licencia comercial solo se puede obtener después de la inspección. por otros departamentos y se obtiene la licencia de seguridad pública, licencia sanitaria y otros documentos;
5.
Si se dan las circunstancias antes mencionadas del artículo 65438 + 0, 2, 3 y 5, se puede fijar como obligación del arrendador en el contrato, y se le puede dar al arrendador un período de gracia razonable. Si la obstrucción no puede eliminarse después de un determinado período de tiempo, se asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato, pudiendo establecerse la situación del artículo 4 anterior como una situación de no responsabilidad para resolver el contrato para garantizar que el arrendatario pueda resolverlo; el contrato sin responsabilidad sin obtener una licencia comercial.
En segundo lugar, el contenido del contrato debe estar completo.
(1) Período de decoración sin alquiler
En el arrendamiento de locales comerciales, el período de decoración sin alquiler suele aparecer en el contrato, principalmente porque el arrendatario necesita decorar la casa después de la entrega. la casa y en realidad no puede trabajar o trabajar. En este caso, el arrendador se compromete a no cobrar alquiler al arrendatario durante el periodo de renovación. Sin embargo, el concepto de "período de renovación gratuito" no está claramente definido en la ley. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento, es importante acordar claramente el inicio y el final del período de renovación sin alquiler y eximir del pago de tarifas específicas. En circunstancias normales, sólo está exento el alquiler y las facturas de servicios públicos incurridas durante el uso real de la casa deben ser sufragadas según lo estipulado en el contrato.
¿Se debe restaurar la tienda a su estado original después de que expire el contrato de arrendamiento? Es mejor conservar fotografías de la tienda en un archivo y anotarlas como prueba de que volverá a su estado original en el futuro.
(2) Cuota de arrendamiento y depósito de seguridad
La cuota de arrendamiento es el alquiler. El importe de la tarifa y el método de pago deben indicarse claramente en el contrato. Al mismo tiempo, el rango de ajuste anual del alquiler se puede acordar de antemano en el contrato para aclarar bajo qué circunstancias se puede ajustar el alquiler.
La fianza de arrendamiento, comúnmente conocida como “depósito”, se utiliza principalmente para compensar los gastos que el arrendatario debería soportar pero no ha pagado. Debido a que las tarifas de electricidad, teléfono y administración de propiedades aplicables a las tiendas son relativamente altas, se recomienda que el depósito sea adecuadamente alto y no cubra los gastos anteriores. Además, se debe prestar especial atención al hecho de que durante el proceso de arrendamiento, el arrendatario sigue retrasando el pago de las tarifas correspondientes y ¿qué debo hacer si la deducción del depósito no es suficiente? El plan para completar el "depósito" puede estipularse en el contrato, es decir, después de que el arrendador deduzca los gastos relevantes del "depósito" cada vez, el arrendatario debe completar el "depósito" dentro de un período razonable. Si el arrendador no logra recuperar el importe dentro de un plazo determinado después de haber sido notificado por el arrendador, el arrendador podrá resolver unilateralmente el contrato y responsabilizar al arrendatario del correspondiente incumplimiento del contrato. Si existe tal acuerdo en el contrato, puede castigar efectivamente el comportamiento "perezoso" del inquilino.
(3) Soporte de impuestos y tasas
De conformidad con lo dispuesto en las leyes, reglamentos, reglas y demás documentos normativos, el arrendador o subarrendador soportará los siguientes impuestos y tasas:
1. Impuesto del arrendador:
Impuesto comercial y alquiler adicional*5,55%
Impuesto inmobiliario y alquiler*12%
Personal impuesto sobre la renta*20% (los ingresos son el alquiler menos los costos de mantenimiento, y los costos de mantenimiento no deben exceder los 800 yuanes cada vez).
Alquiler con impuesto de timbre del 0,1% (monto total) (pagado en una sola suma al pagar impuestos por primera vez y calculado en base al alquiler total durante el período de arrendamiento). )
El impuesto sobre el uso del suelo se aplica por metro cuadrado de terreno residencial, sujeto a la recaudación real por parte de la autoridad recaudadora.
2. Impuestos del subarrendador:
Impuesto empresarial e ingresos adicionales por subarrendamiento*5,55%
Impuesto de timbre, alquiler por subarrendamiento (total) 0,1%
p>En la práctica, el pago de impuestos y tasas de alquiler de tiendas es relativamente diverso. Los estándares anteriores son solo estándares de cobranza legales y diferentes regiones pueden tener diferentes métodos de cobranza. Consulte con el personal del punto de recogida real antes de firmar un contrato de tienda.
Aunque el contribuyente principal de los impuestos anteriores es el arrendador o subarrendatario, en el contrato de arrendamiento se puede estipular el contribuyente concreto. En este momento, tanto el arrendador como el arrendatario deben saber que el impuesto sobre el arrendamiento de tiendas es más alto y deben considerar cuidadosamente el aumento en los ajustes impositivos a largo plazo antes de acordar sobre un contribuyente específico para evitar confundirse con el impuesto más bajo a corto plazo. tasas impositivas en algunos puntos de recolección.
(4) Tratamiento de decoración
En el arrendamiento de tiendas, a menudo se gasta mucho dinero en la decoración de las tiendas. Para garantizar el buen desarrollo de la decoración y proteger los intereses del decorador, se deben prestar atención a varias cuestiones en el contrato:
1. Acordar claramente si el arrendador está de acuerdo con el arrendatario para decorar el inmueble. tienda, y si se requieren los dibujos o planos de decoración. Obtener el consentimiento del arrendador, etc. Si hay modificaciones y estructuras especiales, se deben estipular claramente, y también se puede estipular claramente la ubicación de los anuncios y carteles de las tiendas.
2. Para aliviar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, no se puede considerar únicamente la indemnización por daños y perjuicios, porque a menudo se acuerda que la indemnización por daños y perjuicios sea igual al depósito, y el monto no es alto y, a menudo, lo es. menos que las pérdidas por decoración del arrendatario. Por tanto, conviene estipular que en este caso, además de la indemnización por daños y perjuicios, el arrendador también deberá hacerse cargo de las pérdidas de decoración sufridas por el arrendatario.
3. Aclarar cómo se eliminará la decoración y los accesorios cuando expire el contrato de arrendamiento.
(5) Agua, electricidad, líneas telefónicas, etc.
Debido a la particularidad del funcionamiento de las tiendas, pueden existir necesidades especiales de agua, electricidad, líneas telefónicas, etc. El suministro de estos recursos públicos se verá afectado por diversos factores. Es recomendable que antes de alquilar una tienda compruebes primero si se ajusta a tus necesidades. De lo contrario, debemos determinar cómo manejar la extensión o incremento y cuánto costará la extensión o incremento. Si el contenido relevante está claramente estipulado en el contrato y no se pueden satisfacer las necesidades normales, el arrendatario tiene derecho a rescindir el contrato.
Tres. Asuntos relevantes después de la firma del contrato
(1) Registro de arrendamiento
El registro de un contrato de arrendamiento tiene la naturaleza de registro del contrato La efectividad de este registro incluye principalmente lo siguiente. :
1. Que esté registrado o no no afecta a la validez del contrato en sí. Aunque no exista constancia de presentación, el contrato seguirá siendo eficaz cuando se cumplan las condiciones de eficacia;
2. El caso registrado tiene efectos jurídicos frente a terceros. Si el arrendador celebra varios contratos de arrendamiento para la misma casa, y el arrendatario todos pretenden ejecutar el contrato, el tribunal popular determinará el arrendatario para ejecutar el contrato en el siguiente orden: el arrendatario que ha ocupado legalmente la casa arrendada; pasado por los procedimientos de registro y el contrato se establece primero. El arrendador también responderá por incumplimiento del contrato frente al arrendatario que no obtenga el local arrendado.
Por lo que se recomienda acudir al centro comercial inmobiliario donde se encuentra la tienda para registrar el contrato de arrendamiento a tiempo. Además, la mayoría de los departamentos industriales y comerciales exigen el registro y la presentación de contratos de arrendamiento al solicitar licencias comerciales.
Al realizar los trámites de inscripción es necesario presentar los siguientes materiales: 1. Certificado de propiedad de bienes inmuebles u otro certificado de propiedad; si se alquila a trabajadores migrantes, también debe ir acompañado de una licencia de seguridad de alquiler de vivienda emitida por el departamento de seguridad pública; 2. El certificado de identidad personal del arrendador o el certificado de registro de la empresa u otra organización; ; hay* * * si la casa está alquilada, también se debe presentar prueba de que otras * * * personas están de acuerdo con el alquiler si el contrato de arrendamiento es encomendado, se debe presentar un contrato de encomienda si la casa está alquilada por un agente; , se debe presentar prueba de la encomienda del agente por parte del propietario de la casa; 3. Cuando el arrendatario pase por los trámites de registro, se debe presentar prueba de identidad personal o certificado de registro de la empresa u otra organización;
Independientemente de si son arrendadores o arrendatarios, los ciudadanos chinos que viven en el extranjero deben presentar un pasaporte válido de la República Popular China al presentar certificados de identidad personales. Las personas de Hong Kong y Macao deben presentar un pasaporte para los residentes de Hong Kong y Macao que viajan hacia y desde; los residentes de la provincia de Taiwán deben presentar un pasaporte; los residentes de Taiwán que viajen hacia y desde el continente; las empresas extranjeras y otras organizaciones deben presentar un certificado de registro notariado o certificado;
(2) Problema del subarrendamiento
A menudo hay muchos "segundos propietarios" y "terceros propietarios" en el mercado de los centros comerciales, entre los que se encuentra el problema del subarrendamiento. Comúnmente conocido como “subarrendamiento”, en realidad abarca dos tipos de modificaciones previstas por la ley: el subarrendamiento y la cesión de derechos de arrendamiento. Según la ley, "subarrendamiento" significa que la relación de arrendamiento no ha sido rescindida y el propietario ha establecido una relación de arrendamiento aquí, mientras que "transferencia de derechos de arrendamiento" significa que el nuevo arrendatario reemplaza directamente al arrendatario original y establece una relación de arrendamiento con el arrendador (propietario). En estas dos modalidades, debemos prestar atención a las siguientes cuestiones:
1. El subarrendamiento debe obtener el consentimiento por escrito del arrendador. Asimismo, en la cesión de derechos de arrendamiento también es necesario obtener el consentimiento del arrendador para rescindir el contrato de arrendamiento original y firmar un nuevo contrato de arrendamiento.
2. El arrendatario original a menudo solicitará una compensación al nuevo arrendatario, principalmente para compensar pérdidas de decoración, etc. Esta tarifa no es una tarifa que deba soportar el inquilino legal, pero no está expresamente prohibida por la ley. Por lo tanto, siempre que ambas partes llegaran a un consenso en ese momento, estaba protegido por la ley. Se recomienda que al momento de pagar esta tarifa, el arrendatario considere combinar el pago por lotes con operaciones de subarrendamiento o transferencia de derechos de arrendamiento para reducir los riesgos financieros, y considere la aplicación exitosa de la licencia comercial como la devolución o cancelación de esta tarifa.
(3) Venta y arrendamiento
Muchos arrendatarios suelen preocuparse por lo que sucederá si el propietario alquila la tienda y luego la vende. De hecho, el arrendatario no tiene que preocuparse en absoluto por este riesgo, porque la ley le otorga dos protecciones especiales:
Cuando el arrendador vende, el arrendatario tiene el derecho de tanteo según la ley. mismas condiciones, es decir, el arrendatario. Si el propietario propone comprar una tienda en las mismas condiciones que otros compradores, el propietario debe vender la tienda al arrendatario para proteger los intereses de uso del arrendatario. Sin embargo, debe quedar claro que si el arrendador no informa al arrendatario de la venta de la vivienda arrendada en un plazo razonable o concurre otras circunstancias que vulneran el derecho de tanteo del arrendatario, y el arrendatario solicita al arrendador que soporte responsabilidad de indemnización, el tribunal popular la respaldará. Sin embargo, el Tribunal Popular no admitirá solicitudes para confirmar que el contrato de compraventa de la vivienda firmado entre el arrendador y un tercero es inválido.
2. Incluso si el arrendatario no está dispuesto a comprar la tienda arrendada, el nuevo propietario debe ejecutar el contrato de arrendamiento después de que el propietario venda la tienda; de lo contrario, el nuevo propietario debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato. el contrato de arrendamiento.