El costo del terreno de construcción del proyecto de construcción incluye
Pregunta 2: ¿Cuáles son los costos del terreno para el desarrollo inmobiliario? Según el artículo 27 del "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la emisión de medidas para el tratamiento del impuesto sobre la renta de las empresas en las empresas de desarrollo inmobiliario" (Guo Shui Fa [2009] No. 31), el Los gastos de costos fiscales para el desarrollo de productos por parte de empresas inmobiliarias son los siguientes:
(1) Honorarios de adquisición de terrenos y honorarios de compensación por demolición. Se refiere a diversos gastos incurridos para obtener el derecho a utilizar la tierra de desarrollo (o derecho de desarrollo), que incluyen principalmente el precio de compra de la tierra o la tarifa de transferencia, las principales tasas de apoyo municipales, el impuesto sobre la escritura, el impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas, la tarifa por el uso de la tierra, la tarifa por inactividad de la tierra y el cambio de tierra. uso Y el precio de la tierra y los impuestos relacionados pagados por el exceso de área, costos de compensación de demolición, costos de reasentamiento y reubicación, costos de construcción de viviendas de reasentamiento, compensación de cultivos jóvenes, compensación de casas en ruinas, etc.
(2) Costos iniciales del proyecto. Se refiere a los gastos preliminares tales como estudios hidrogeológicos, levantamientos topográficos y cartográficos, planificación, diseño, estudio de viabilidad, preparación preliminar y nivelación del sitio en la etapa inicial del desarrollo del proyecto.
(3) Honorarios de ingeniería de construcción e instalación. Se refiere a los costos de construcción e instalación incurridos durante el proceso de desarrollo del proyecto de desarrollo. Incluye principalmente el costo de construcción del proyecto de desarrollo y el costo de instalación del proyecto de desarrollo.
(4) Honorarios de construcción de infraestructuras. Se refiere a diversos gastos de infraestructura incurridos durante el proceso de desarrollo de proyectos de desarrollo, que incluyen principalmente tarifas de ingeniería de redes de tuberías comunitarias, como carreteras, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, comunicaciones, iluminación, etc., y entorno de jardines. proyectos como saneamiento ambiental y paisajismo.
(5) Tarifas de instalaciones públicas: se refiere a tarifas de instalaciones públicas que son independientes y sin fines de lucro, propiedad de todos los propietarios o donadas a servicios públicos locales de forma gratuita.
(6) Costes de desarrollo. Se refiere a los gastos de costos incurridos por la empresa para organizar y gestionar directamente proyectos de desarrollo y no puede atribuirse a objetos de costos específicos. Incluye principalmente salarios del personal administrativo, tarifas de bienestar de los empleados, tarifas de depreciación, tarifas de reparación, tarifas de oficina, tarifas de agua y electricidad, tarifas de protección laboral, tarifas de gestión de proyectos, amortización del espacio de rotación, tarifas de construcción de instalaciones de comercialización de proyectos, etc.
De acuerdo con las regulaciones anteriores, los costos del terreno para el desarrollo inmobiliario incluyen principalmente (1) tarifas de adquisición de terrenos y tarifas de compensación por demolición. Se refiere a diversos gastos incurridos para obtener el derecho a utilizar la tierra de desarrollo (o derecho de desarrollo), que incluyen principalmente el precio de compra de la tierra o la tarifa de transferencia, las principales tarifas de apoyo municipales, el impuesto a la escritura, el impuesto a la ocupación de tierras agrícolas, la tarifa de uso de la tierra, la tarifa de uso de la tierra, el cambio de tierra. uso Y el precio de la tierra y los impuestos relacionados pagados por el exceso de área, costos de compensación de demolición, costos de reasentamiento y reubicación, costos de construcción de viviendas de reasentamiento, compensación de cultivos jóvenes, compensación de casas en ruinas, etc.
Pregunta 3: ¿Qué gastos están incluidos en el costo inicial del proyecto? Se refieren a los costos de planificación, diseño, estudios de viabilidad, estudios hidrogeológicos, reconocimientos y nivelación del sitio antes del desarrollo de terrenos y viviendas.
Pregunta 4: ¿Cuáles son los principales costos de las tarifas de transferencia de tierras? Las tarifas por transferencia de tierras incluyen los siguientes elementos: 1. Tarifas de compensación por adquisición y demolición de tierras, que incluyen principalmente tarifas de compensación de tierras, tarifas de compensación por cultivos jóvenes, tarifas de compensación por adquisiciones de terrenos, tarifas de compensación por la recuperación y adquisición de propiedades estatales. terrenos en propiedad, y honorarios de compensación por demolición y derribo. 2. Las tarifas de aprobación incluyen principalmente tarifas de uso pagado de terrenos de nueva construcción, fondos de seguridad y control de inundaciones, tarifas de gestión de adquisición de tierras, tarifas de recuperación de tierras agrícolas, impuestos sobre la ocupación de tierras agrícolas, tarifas de vegetación forestal, tarifas de transacción de tierras, etc. ;3. Otros gastos.
Además de pagar los costos de la tierra, las tarifas de transferencia de tierras también deben reservar fondos especiales. En la actualidad, los fondos especiales que se prevé retirar de las tarifas de transferencia de tierras en nuestra ciudad son: 1. Fondos de seguridad social, el estándar es el 8% del precio de transacción; 2. Fondos de desarrollo de tierras agrícolas, el estándar es 4.700 yuanes/mu; 3. Fondos para viviendas de alquiler bajo, el estándar es el ingreso de la tierra 10. 4. Fondos para educación, el estándar es el 10% del ingreso de la tierra; 5. Fondo de construcción para la conservación del agua en tierras agrícolas, el estándar es el 10% del ingreso de la tierra; Fondo de ingresos de tierras de propiedad estatal, el estándar es el 5% de los ingresos de la tierra; 7. Fondos para la construcción de infraestructura de tierras agrícolas, el estándar es el 3% de los ingresos de la tierra; 8. Fondo de capacitación de agricultores, el estándar es 1.000 yuanes/mu; Gastos operativos, el estándar son ingresos por tierras y fondos para la adquisición de nuevas tierras, el estándar es 1.000 yuanes/mu.
Después de la exclusión de la lista, aún debe pagar el precio del terreno, la tarifa del servicio de transacción, el impuesto sobre la escritura, la tarifa de registro, la tarifa del certificado y las tarifas relacionadas (tarifa de medición, tarifa de evaluación) estipuladas en el documento de transferencia.
Pregunta 5: ¿Qué tipo de tierra propiedad de colectivos rurales se incluye en el costo de adquisición de la tierra y debe compensarse de acuerdo con las regulaciones? La compensación por la adquisición de tierras y los costos de reasentamiento incluyen compensación por tierras, subsidios de reasentamiento, compensación por ocupación de tierras y cultivos jóvenes.
Artículo 8 El estándar de la tarifa de compensación de la tierra se determina de acuerdo con los diferentes tipos de tierra que se adquirirán y el múltiplo correspondiente del valor de producción anual promedio de la tierra cultivada en los tres años anteriores. El valor de producción anual promedio estándar para los primeros tres años de tierra cultivada es de 1.600 yuanes por mu.
Artículo 9 Para la requisición de tierras, las tasas de compensación de tierras se pagarán de acuerdo con las siguientes normas:
(1) Para la requisa de tierras cultivadas (incluidas las tierras originalmente convertidas a otros usos mediante ajuste de estructura industrial), cada 16.000 yuanes por mu;
(2) Requisición de otras tierras agrícolas, 12.800 yuanes por mu;
(3) Uso de terrenos de construcción colectiva, 16.000 yuanes por mu;
(4) Requisición de tierras no utilizadas, 8.000 yuanes por mu;
Artículo 10: Requisición de tierras, los subsidios de reasentamiento se pagarán de acuerdo con las siguientes normas:
(1) Requisición de tierras agrícolas, calculada en base al número de población agrícola que necesita ser reasentada por la unidad de tierra expropiada. El subsidio de reasentamiento para cada población agrícola que necesita ser reasentada por la unidad de tierra expropiada. La unidad es de 17.000 yuanes. El número de agricultores que deben ser reasentados por la unidad de tierras expropiadas se calcula en función de la cantidad de tierras agrícolas expropiadas dividida por la adquisición de tierras. Calculado en base al número promedio de tierras agrícolas registradas actualmente. ocupado por cada organización económica colectiva rural;
(2) No se pagará ningún subsidio de reasentamiento por la requisición de tierras de construcción no agrícolas colectivas rurales, y la reubicación de las tierras de reconstrucción se calculará de acuerdo con los estándares de tierras de reconstrucción .
Artículo 11 Al requisar tierras, las tarifas por cultivos jóvenes se pagarán de acuerdo con las siguientes normas:
(1) 800 yuanes por mu para tierras cultivadas; (2) Estanques de peces, tarifas de compensación para cultivos jóvenes en huertos de bambú, bosques, té de morera, huertos, viveros y otras tierras se determinarán mediante negociación entre la unidad de adquisición de tierras y los propietarios en el terreno, si la negociación fracasa, el La tasa de compensación será determinada por el Centro de Certificación de Precios de Jintan después de la evaluación.
Artículo 12: La requisa de terrenos, que implica la demolición de viviendas, el reasentamiento y la compensación por otras adquisiciones de terrenos, será formulada por separado por la Oficina Popular Municipal * * *.
A partir de la fecha de la investigación de adquisición de tierras, no se otorgará ninguna compensación por embargos causados por construcciones y plantaciones repentinas dentro del alcance de la adquisición de tierras. Las tarifas de compensación por diversos embargos se pagarán en función de la propiedad de los derechos de propiedad. Si los derechos de propiedad no están claros, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos se encargará del asunto y lo gestionará en su nombre, y ninguna unidad o individuo podrá hacerse pasar por la propiedad.
Después de la aprobación del plan de compensación y reasentamiento por adquisición de tierras, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos utilizará el 80% de la tarifa de compensación de tierras y todo el subsidio de reasentamiento como fondos básicos de seguridad vital para los agricultores expropiados. , y el resto de la tasa de compensación de la tierra se pagará a las zonas rurales. Para las organizaciones económicas colectivas, las tasas de compensación por las asignaciones de tierra y los cultivos jóvenes se pagarán a los propietarios de las asignaciones de tierra y los cultivos jóvenes.
La tarifa de compensación por adquisición de tierras se pagará en su totalidad dentro de los tres meses siguientes a la fecha de aprobación del plan de compensación y reasentamiento por adquisición de tierras. Una vez que la compensación por la adquisición de tierras y las tarifas de reasentamiento estén vigentes, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos hará un anuncio oportuno en la ubicación de la organización económica colectiva rural cuyas tierras han sido adquiridas.
Si no existe compensación por adquisición de tierras, la organización económica colectiva rural y sus miembros tienen derecho a negarse a pagar la compensación por adquisición de tierras, si existe compensación por adquisición de tierras, el rural expropiado; La organización económica colectiva y sus miembros no retrasarán la entrega de las tierras.
Artículo 14 La parte de las tasas de compensación de tierras pagadas a las organizaciones económicas colectivas rurales se incluirá en la gestión de los fondos de previsión y deberá ser utilizada por las organizaciones económicas colectivas para desarrollar empresas de producción y bienestar público y resolver los problemas de vida. de tierras de agricultores expropiadas que quedan de la historia. Apropiadas para otros fines. Si se cancela una organización económica colectiva rural, todas las tarifas de compensación de tierras se utilizarán para la seguridad de vida básica de los miembros de la organización económica colectiva.
Pregunta 6: ¿Qué incluye el costo del terreno? Generalmente consta de dos partes, el detalle es el siguiente: 1. Tasa de adquisición de terreno. Hay tres situaciones: 1) Cuando se requisan tierras colectivas rurales, la tarifa de adquisición de tierras es la tarifa de adquisición de tierras. 2) La tarifa de adquisición de terrenos urbanos de propiedad estatal se calcula sobre la base de la tarifa de reubicación y reasentamiento; la tarifa de demolición y reasentamiento incluye principalmente tarifas de compensación por la demolición de casas y estructuras, subsidios de demolición y reasentamiento e impuestos relacionados. 3) Al adquirir derechos de uso de la tierra en el mercado, la tarifa de adquisición de la tierra es el precio de adquisición de los derechos de uso de la tierra. 2. Tasas de urbanización. Hay tres tipos de tarifas de desarrollo territorial: 1) Tarifas de apoyo a la infraestructura. 2)Bienestar público* * *Tarifas de apoyo al proyecto.
3) Tarifas de apoyo al desarrollo comunitario.
Pregunta 7: ¿Cuáles son las tarifas de uso pagadas para el terreno de construcción 1 recién agregado? Antes de utilizar el terreno, se debe presentar para aprobación la conversión de terreno agrícola en terreno de construcción, y se deben pagar las tarifas de uso del terreno para terrenos de nueva construcción. El alcance del pago incluye lotes de terrenos de nueva construcción (terrenos agrícolas, terrenos no utilizados) en la ciudad dentro del área de planificación y terrenos seleccionados de forma independiente fuera del área de planificación urbana.
2. Las tarifas compensadas por el uso del suelo para terrenos de construcción recién agregados se pagarán a la provincia y al país donde se encuentre el terreno. Pero en términos generales, cuando los gobiernos locales solicitan la aprobación de terrenos de nueva construcción, lo presentarán primero a la provincia o al país para su aprobación. El terreno se devolverá a los usuarios y se pagará una gran cantidad de tarifas de uso del suelo para terrenos de nueva construcción. En algunos lugares, esta tarifa está incluida en el precio de transferencia del terreno y parece que se debe pagar el terreno asignado.
Pregunta 8: ¿Qué costos se incluyen en el costo total del proyecto? Costos directos, costos indirectos, ganancias e impuestos.
Los costos directos incluyen costos directos de ingeniería (costos de mano de obra, costos de materiales, tarifas de uso de maquinaria de construcción) y costos de medidas (tarifas de protección ambiental, tarifas de medidas de construcción civilizadas, tarifas de construcción de seguridad, tarifas de instalaciones temporales, tarifas de construcción nocturna, Tarifas de transporte, tarifas de entrada e instalación de maquinaria y equipos grandes, tarifas de soporte y encofrado de concreto, tarifas de andamios, tarifas de protección de equipos y proyectos terminados, tarifas de drenaje y precipitaciones de construcción).
Los costos indirectos incluyen tarifas (tarifas de alcantarillado del proyecto, tarifas de determinación de cuotas del proyecto, tarifas de seguridad social, fondos de previsión para vivienda, seguro contra accidentes por operaciones peligrosas) y tarifas de gestión empresarial (salarios de gestión, gastos de oficina, gastos de viaje y tarifas de transporte). , tarifas por uso de activos fijos, tarifas por uso de herramientas, primas de seguros laborales, fondos sindicales, fondos de educación de empleados, primas de seguros de propiedad, gastos financieros, impuestos y otros).
Pregunta 9: ¿Cuáles son los costos de adquisición de tierras? Según el artículo 47 de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China", la compensación por adquisición de tierras incluye tasas de compensación de tierras, subvenciones de reasentamiento y tasas de compensación por ocupación de terrenos y cultivos jóvenes por la expropiación de campos de hortalizas en los suburbios urbanos, el uso de la tierra; La unidad pagará de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes Fondo de construcción y desarrollo de nuevos terrenos vegetales.
Respuesta del Departamento Nacional de Protección de Tierras Agrícolas: Las tarifas de recuperación de tierras agrícolas, los fondos de construcción y desarrollo de nuevas tierras vegetales, el impuesto a la ocupación de tierras agrícolas, las tarifas de gestión de adquisición de tierras y otros gastos pueden incluirse en el costo de adquisición de tierras.
Pregunta 10: ¿Qué tasas están incluidas en la tasa de transferencia de terreno? La tarifa de transferencia de tierras se refiere al precio total de transferencia de tierras (refiriéndose al monto total de la transacción de transferencia de tierras) cobrado por los departamentos de administración de tierras en todos los niveles al cesionario, o la tarifa de renovación pagada por el usuario de la tierra al departamento de administración de tierras cuando la tierra El período de uso expira el precio de transferencia de la tierra, o el usuario de la tierra que originalmente obtuvo los derechos de uso de la tierra a través de transferencias de asignación administrativa, transferencias, arrendamientos, hipotecas, acciones o paga por los derechos de uso de la tierra.
La tasa de transferencia del terreno no es un simple precio del terreno. Los proyectos residenciales adoptan métodos de licitación, subasta y cotización, cuyo precio se puede fijar en el mercado. La tarifa de transferencia del terreno es el precio del terreno. Sin embargo, para proyectos como viviendas asequibles, viviendas de bajo alquiler, departamentos de apoyo y proyectos industriales como parques de desarrollo, a menudo no dependen de una regulación completa del mercado. Las tarifas de transferencia de tierras tienen la naturaleza de impuestos y tarifas y son precios fijos. .