¿A qué tipo de tema pertenece el costo de desarrollo?
Los costos de desarrollo son generalmente aplicables a las empresas de desarrollo inmobiliario, similares a la cuenta de "costos de producción" de las empresas industriales, y sus estructuras de cuentas también son similares.
El costo de desarrollo se refiere a la inversión total que constituye las condiciones para la venta de productos inmobiliarios, incluidas las instalaciones de apoyo configuradas, la ecologización ambiental, las redes de tuberías externas, etc.
Componentes
1. Tasa de transferencia del derecho de uso de la tierra
Como propietario de la tierra, el estado transfiere los derechos de uso de la tierra a los usuarios dentro de un cierto período de tiempo. Para estimar la tarifa de transferencia de tierras pagada por los usuarios de la tierra, podemos referirnos al monto de la tarifa de transferencia de parcelas de tierra similares previamente transferidas por el gobierno y modificar el tiempo, la ubicación, el uso, las condiciones de las calles, la proporción de superficie construida, el período de transferencia de tierras, entorno circundante, tierra Se deriva de la situación actual y otros factores. También puede modificarse en función del precio de referencia del suelo urbano o del precio medio del suelo demarcado promulgado por el gobierno popular de la ciudad donde se ubica el proyecto, y en función de factores como la calidad, el uso, la proporción de superficie construida y la vida útil.
2. Indemnización y reasentamiento por adquisición de terrenos y demolición
(1) Tasa de adquisición de terrenos. Los costos incurridos al requisar tierras rurales para la construcción nacional incluyen principalmente compensación de tierras, subsidios de reasentamiento laboral, tarifas de reparto y mantenimiento de instalaciones de conservación de agua, compensación de cultivos jóvenes, impuestos a la ocupación de tierras agrícolas, tarifas de recuperación de tierras agrícolas, tarifas de gestión de adquisición de tierras, etc. La estimación de las tarifas de adquisición de tierras rurales puede referirse a las regulaciones pertinentes de los gobiernos nacional y local.
(2) Indemnización por demolición y reasentamiento. En las zonas urbanas, los gobiernos nacional y local pueden asignar reservas de tierras de propiedad estatal o tierras ya utilizadas por empresas, instituciones o individuos para proyectos de desarrollo inmobiliario u otros proyectos de construcción de conformidad con los procedimientos legales. Si la transferencia de tierra causa pérdidas económicas a la unidad de uso de la tierra o al individuo original, la nueva unidad de uso de la tierra deberá proporcionar una compensación de acuerdo con las regulaciones. En realidad, incluye dos partes de los costos: los costos de reubicación y la compensación de reubicación.
3. Costos previos al proyecto
Incluyen principalmente: (1) Costos de planificación, diseño y estudio de viabilidad del proyecto. Generalmente se puede estimar como una cierta proporción de la inversión total del proyecto. Por lo general, la tarifa de planificación y diseño es aproximadamente el 3% del costo del proyecto, y la tarifa de exploración hidrogeológica se puede estimar en función de la carga de trabajo requerida y los estándares de cobro relacionados.
(2) Gastos de urbanización como “tres acometidas y una nivelación”. Incluye principalmente el costo de demoler los edificios y estructuras originales en el terreno, el costo de nivelación del sitio y el costo del suministro de agua, suministro de energía y caminos de acceso. Estos costes pueden estimarse en función de la carga de trabajo real y con referencia a las normas de tarificación pertinentes.
4. Costo del proyecto de construcción e instalación
Se refiere a todos los costos utilizados directamente para la construcción del proyecto de construcción e instalación. Incluye principalmente costos de proyectos de construcción (costos de proyectos de construcción y decoración especial), costos de proyectos de equipos e instalaciones (suministro y drenaje de agua, iluminación eléctrica, ascensores, aire acondicionado, gasoductos, protección contra incendios, protección contra rayos, corriente débil y otros equipos e instalaciones). ) y costes del proyecto de decoración de interiores. En la etapa de estudio de viabilidad, el costo del proyecto de construcción se puede estimar utilizando el método de estimación unitaria, el método de estimación del índice unitario, el algoritmo de cuantificación aproximada de la cantidad del proyecto, el método de estimación del índice de estimación y el método de estimación de la experiencia de proyectos similares.
5. Costos de infraestructura
También conocidos como costos de proyecto dentro de la línea roja, incluyen suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, carreteras, ecologización, alcantarillado, descarga de inundaciones, telecomunicaciones, saneamiento. y otros costos del proyecto, generalmente calculados utilizando el método de estimación del indicador unitario.
6. Tarifas de instalaciones públicas
Incluyen principalmente los costos incurridos en el desarrollo de instalaciones públicas en áreas residenciales que no se pueden transferir mediante una tarifa. Para su estimación, consulte el método de estimación de "Costo del Proyecto de Construcción e Instalación".
7. Gastos inesperados
Incluidas reservas básicas y reservas de subida de precios. Dependiendo de la complejidad del proyecto y la precisión de la estimación de costos anterior, la suma de los 1 a 6 elementos anteriores se utilizará como base y se calculará entre 3% y 5%.
8. Impuestos y tasas durante el período de desarrollo
La estimación de inversión para proyectos de desarrollo debe tener en cuenta diversos impuestos y tasas cobrados por los gobiernos locales o departamentos pertinentes durante el proceso de desarrollo. En algunas ciudades grandes y medianas, esta parte del costo representa una gran proporción de la composición de la inversión de los proyectos de desarrollo y construcción. Las estimaciones deben realizarse basándose en las leyes y regulaciones locales pertinentes.
Factores que influyen
1. Los cambios en la situación económica afectan el coste de desarrollo del proyecto.
Los cambios en la situación económica provocarán enormes pérdidas económicas a los promotores inmobiliarios, como la demanda del mercado, el poder adquisitivo, los tipos de interés, los tipos impositivos, los tipos de cambio, etc. Durante el período comprendido entre el estudio de viabilidad y el lanzamiento, es probable que la demanda del mercado cambie, al igual que las preferencias de los consumidores en cuanto a la estructura y el tamaño de la unidad.
En los segmentos originales del mercado, este tipo de propiedades todavía escasean, pero pronto puede haber una gran acumulación de pedidos, lo que inevitablemente hará que los retornos de la inversión se desvíen mucho de las expectativas. Durante el período de inflación, la moneda se deprecia y los precios aumentan en todos los ámbitos. Aunque los bienes raíces tienen cierta protección contra la inflación, sus precios también subirán. Sin embargo, las personas tienen una cierta cantidad de dinero en sus manos y su poder adquisitivo es relativamente bajo. Es posible que no puedan pagar el aumento de los precios inmobiliarios, lo que dificulta la venta de proyectos desarrollados por empresas inmobiliarias y la asunción de riesgos.
2. Los riesgos legales y políticos afectan los costos de desarrollo del proyecto.
El riesgo de política legal se refiere a los cambios en el entorno político nacional e internacional de un país y los correspondientes ajustes políticos y legales (como cambios en las políticas financieras y fiscales, reformas en el sistema de uso de la tierra, cambios en el sistema de vivienda). reformas), lo que genera pérdidas económicas para los promotores inmobiliarios. El impacto más directo sobre los promotores inmobiliarios es la política financiera y la política fiscal. En lo que respecta a la política financiera, la implementación de una política monetaria restrictiva o una política monetaria laxa afecta directamente los fondos en poder de los desarrolladores y compradores de viviendas, afecta el desarrollo y las ventas de proyectos y, a su vez, afecta el costo del desarrollo de proyectos corporativos. Por ejemplo, en 2007, una serie de regulaciones del impuesto al valor agregado de la tierra y medidas relacionadas para el desarrollo inmobiliario aumentaron considerablemente los costos de desarrollo de proyectos inmobiliarios.
3. La calidad de los tomadores de decisiones relevantes es baja, lo que aumenta los costos de desarrollo.
En primer lugar, entre las empresas inmobiliarias de mi país, la calidad del personal dedicado a la investigación y estimación de proyectos generalmente no es alta. Con base en la planificación del proyecto especificada por este personal, es difícil para los tomadores de decisiones tomar decisiones correctas, lo que resulta en errores de inversión en el proyecto y causa ciertas pérdidas a la empresa, que se incluyen en los costos de desarrollo de la empresa. En segundo lugar, los propios responsables de la toma de decisiones en materia de desarrollo empresarial carecen de un profundo conocimiento del mercado y de una visión estratégica, tienen expectativas inexactas sobre los proyectos y desarrollan y construyen a ciegas. Como resultado, es difícil vender el proyecto después del desarrollo u obtener los resultados esperados después de la venta. y el costo es difícil o lento de recuperar.
Alcance contable y métodos de procesamiento de diversos gastos
1. Este tema contabiliza diversos gastos incurridos por empresas de desarrollo inmobiliario en el desarrollo de terrenos, casas, instalaciones de apoyo y proyectos de construcción de agencias. En esta cuenta también se contabilizan los gastos en proyectos de viviendas de alquiler realizados por empresas para renovar viviendas de alquiler y complementar las instalaciones interiores. La amortización de productos de desarrollo arrendados devengada mensualmente en el negocio de productos de desarrollo y arrendamiento puede incluirse directamente en la cuenta "otros gastos comerciales", y esta cuenta no se contabiliza.
Los gastos por intereses incurridos por la empresa para recaudar fondos y otras actividades financieras, y los gastos administrativos incurridos por el departamento administrativo de la empresa para organizar y gestionar el desarrollo inmobiliario y las actividades operativas, deben considerarse como gastos del período y se incluirán directamente en el resultado del ejercicio actual, y no se incluirán en el ejercicio actual.
2. Diversos gastos incurridos por las empresas para desarrollar terrenos, casas, instalaciones de apoyo y proyectos de construcción de agencias, incluidos honorarios de compensación por adquisición de terrenos y demolición, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de infraestructura, honorarios de ingeniería de construcción e instalación y apoyo. tarifas de instalaciones y costos indirectos de desarrollo. Los honorarios de compensación por adquisición de terrenos y demolición, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de infraestructura y honorarios de ingeniería de construcción e instalación incurridos por la empresa son gastos directos y se incluyen directamente en esta cuenta (en las partidas de costos relacionadas con el objeto de contabilidad de costos que); Los gastos deben correr a cargo del costo de desarrollo del producto. Los gastos deben clasificarse primero en la cuenta de "gastos generales de desarrollo" y luego distribuirse de acuerdo con ciertos estándares de asignación al final del mes e incluirse en los costos de productos de desarrollo relevantes.
3. Las empresas deben seleccionar objetos de contabilidad de costos, elementos de costos y métodos de contabilidad de costos de acuerdo con sus características operativas. Esta cuenta debe establecer cuentas detalladas de acuerdo con los tipos de costos de desarrollo, tales como desarrollo de terrenos, desarrollo de viviendas, desarrollo de instalaciones de apoyo, desarrollo y construcción por cuenta de terceros, etc., y llevar a cabo una contabilidad detallada de acuerdo con los objetos de contabilidad de costos y las partidas de costos bajo las cuentas detalladas.