Estrategias de investigación para viviendas de bajo alquiler
Con el desarrollo y la mejora continuos de las políticas de vivienda de bajo alquiler, la comprensión de la gente se ha profundizado gradualmente y se han dado cuenta de que las políticas de vivienda de bajo alquiler han logrado algunos resultados al ayudar a las familias de bajos ingresos a resolver problemas básicos de vivienda. . A finales de 2006, 512 de las 657 ciudades del país habían establecido sistemas de vivienda de bajo alquiler, lo que representa el 77,9% del total. Un total de 547.000 hogares de bajos ingresos en todo el país han mejorado sus condiciones de vivienda a través de políticas de vivienda de bajo alquiler, de los cuales 653.806 hogares han recibido subsidios de alquiler de vivienda, 77.000 hogares han recibido alquiler en especie y 279.000 hogares han recibido reducciones de alquiler, y por otros medios 24.000 familias han mejorado sus condiciones de vida. De manera similar, a finales de 2006, los fondos acumulados para la construcción de viviendas de bajo alquiler en todo el país ascendieron a 7.080 millones de yuanes, llegando a 2.340 millones de yuanes sólo ese año, lo que representa 1/3 de los fondos acumulados recaudados desde 1999. La superficie habitacional per cápita de China aumentó de 17,8 metros cuadrados a 28 metros cuadrados en 1993.
La vivienda de alquiler social tiene objetivos de oferta específicos. Aquellos que cumplan con las condiciones de suministro de viviendas de bajo alquiler pueden solicitar al gobierno la compra, el alquiler o el subsidio después de la verificación y aprobación de los departamentos gubernamentales pertinentes. No existe derecho de herencia en viviendas de bajo alquiler. Ya en 1998, durante la reforma de la comercialización de viviendas, el Consejo de Estado exigió a los gobiernos de todos los niveles que establecieran lo antes posible un sistema de suministro de viviendas con viviendas asequibles como elemento principal, tanto de alquiler como de venta. Sin embargo, debido a responsabilidades poco claras y fondos insuficientes, no ha habido avances sustanciales en la construcción del sistema de viviendas de alquiler bajo. Para los gobiernos locales, la construcción de viviendas de bajo alquiler no favorece las finanzas ni el desempeño político. Especialmente en la subasta de tierras de hoy, la construcción de viviendas de bajo alquiler reducirá los ingresos provenientes de las tarifas de transferencia de tierras. En algunas áreas económicamente atrasadas, las tarifas de transferencia de tierras incluso representan más de la mitad de los ingresos fiscales del gobierno. Para los promotores inmobiliarios, la respuesta fue tibia porque no era rentable.
En 2006, en un contexto de aumento vertiginoso de los precios de las materias primas y del cuestionamiento generalizado del sistema de construcción de viviendas asequibles, los llamamientos para reforzar la construcción de viviendas de bajo alquiler se hicieron cada vez más fuertes. Ese año, el Consejo de Estado emitió regulaciones que exigían a los gobiernos locales utilizar una cierta proporción de los ingresos netos de las ventas de tierras para la construcción del sistema de viviendas de bajo alquiler y proporcionar facilidades de crédito bancario a los desarrolladores involucrados en la construcción de viviendas de bajo alquiler. . En la práctica, el número actual de viviendas de bajo alquiler no cubre a todas las personas que cumplen los criterios. Debido a los bajos estándares, una gran proporción de personas que están excluidas de los estándares de alquiler todavía no pueden permitirse comprar una casa. Qi Ji, Viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, declaró el 12 de octubre de 2008 que en los próximos tres años se añadirán 2 millones de unidades de viviendas de bajo alquiler y 4 millones de unidades de viviendas asequibles, y Se transformarán 1 barrios marginales en áreas forestales, de recuperación agrícola y mineras. Hay más de 10.000 hogares, con una inversión total de 900 mil millones de yuanes y una inversión anual promedio de 300 mil millones de yuanes.
Se puede decir que el aumento del número de viviendas asequibles es una corrección de las ideas que no se lograron materializar en la política de reforma habitacional de 1998. Cuando el gobierno lanzó la reforma de vivienda en 1998, tenía un plan para construir viviendas asequibles, que consistía en "establecer y mejorar un sistema de suministro de viviendas urbanas de múltiples niveles basado en viviendas asequibles". Según la política de ese momento, el número total de hogares de altos ingresos era menos de 20, y los hogares de más de 80 años en áreas urbanas deberían recibir viviendas asequibles por parte del gobierno en lugar de viviendas comerciales por parte de los desarrolladores. Sin embargo, a lo largo de los años, realmente no se ha tomado en serio.
La realidad es que los fondos para viviendas de bajo alquiler provienen principalmente de los gobiernos central y local de todos los niveles. Una vez terminadas las casas, se entregan a los departamentos locales de gestión de viviendas de bajo alquiler para su gestión. El gobierno quiere ofrecer tantas viviendas de bajo alquiler como sea posible, pero requiere mucha inversión. Entonces, ¿cómo resolver esta contradicción?
China Investment Consultants cree que el fuerte apoyo de 900 mil millones de yuanes del gobierno central para viviendas de bajo alquiler y viviendas asequibles ha resuelto el problema de la insuficiencia de fondos gubernamentales. Aumentar la oferta de viviendas de bajo alquiler para que la mayoría de las personas de bajos ingresos tengan viviendas para alquilar puede reducir efectivamente la demanda de vivienda en el mercado. Dado que los precios inmobiliarios se ven muy afectados por la relación entre oferta y demanda, se puede decir que el sistema de viviendas de alquiler bajo ha desempeñado un papel más o menos estabilizador de los precios de la vivienda.
En los 900 mil millones de viviendas asequibles, diferentes productos tienen diferentes impactos en el mercado. Entre los 900 mil millones de viviendas asequibles, según la clasificación del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, sólo 4 millones de viviendas asequibles han entrado en el mercado de ventas, lo que puede tener un cierto impacto en el precio de la vivienda comercial.
Por un lado, los gobiernos locales utilizan su control sobre la propiedad de la tierra para completar la construcción de viviendas de bajo alquiler en cooperación con instituciones financieras como los promotores a través de condiciones preferenciales, y al mismo tiempo controlan la ubicación de las viviendas de bajo alquiler para evitar concentraciones concentradas. por otro lado, la construcción de viviendas de bajo alquiler; los impuestos pueden proporcionar subsidios de vivienda a familias de bajos ingresos, prevenir la creciente brecha entre ricos y pobres y lograr la equidad social.
Mejorar continuamente el mecanismo de asignación física y salida de arrendamiento.
Todas las localidades deben establecer sistemas de gestión dinámicos, especialmente fortalecer las estadísticas y encuestas, comprender de manera integral y precisa la situación básica de las familias de bajos ingresos con dificultades de vivienda y mejorar la solicitud, revisión, publicidad, sistema de espera y salida. Mecanismo para vivienda de bajo alquiler. Implementar un seguimiento y gestión dinámicos de los objetos de seguridad de viviendas de alquiler bajo, y establecer y mejorar un sistema de gestión de arrendamiento de viviendas de alquiler bajo con medios más flexibles y diversos. Es necesario fortalecer la revisión y cooperación con las comunidades, calles, departamentos de asuntos civiles, etc. , realizar una revisión anual de los hogares con viviendas de bajo alquiler y considerar la posibilidad de conceder un determinado período de transición a los hogares que ya no cumplan las condiciones de seguridad. Durante el período de transición, el gobierno proporcionará ciertos subsidios al alquiler para aumentar su función hematopoyética y alentarlos a alquilar en el mercado, rompiendo el fenómeno de la "tenencia vitalicia" en el proceso de seguridad de la vivienda de alquiler bajo. Para los inquilinos que realmente no quieren mudarse, pueden considerar comercializar viviendas de bajo alquiler y venderlas a los inquilinos a precios de mercado. El gobierno puede utilizar estos fondos para seguir construyendo viviendas de bajo alquiler. Al mismo tiempo, se debe reforzar el papel de la supervisión pública, se debe alentar al público a denunciar el comportamiento de otros de ocultar ingresos y se deben incluir los ingresos personales en la red de supervisión social. Establecer un mecanismo de castigo eficaz. Una vez que se descubra que alguien ha declarado falsamente sus ingresos y ha alquilado viviendas de bajo alquiler a través de canales ilegales, será severamente castigado y no se le prestará. Se vinculará a su crédito personal y se registrará en sus archivos personales. Al mejorar el mecanismo de salida factible, más familias con dificultades reales podrán vivir en sus propias casas, asegurando así la implementación fluida del sistema de viviendas de alquiler bajo y el uso ordenado de los activos de propiedad estatal.
Intensificar la intervención activa del gobierno y transformar la protección de la demanda en protección de la oferta.
En pocas palabras, el gobierno tiene dos formas de fortalecer la protección de las viviendas de alquiler bajo: una es proteger el lado de la demanda y la otra es proteger el lado de la oferta. Proteger el lado de la demanda consiste en proporcionar subsidios a los objetivos de garantía de viviendas de bajo alquiler determinados por el gobierno, pero la premisa para su eficacia debe ser que haya suficientes fuentes de alquiler. De lo contrario, cuando la oferta de viviendas sea insuficiente, lo será. provocar aumentos en los precios de la vivienda y los alquileres, e incluso hacer que el gobierno no pueda volver a aumentar los estándares de subsidios. Por lo tanto, en la situación actual de demanda cada vez más rígida de bienes raíces, la intervención gubernamental debería adoptarse en general en varios lugares para garantizar la oferta. Cuando se trata de garantizar el suministro de proveedores, el foco principal está en el alquiler de entrega física. El gobierno tiene dos opciones. Una es que el gobierno establece directamente una empresa constructora subsidiada por el gobierno, que se dedica directamente a la producción de viviendas de bajo alquiler como productor de viviendas y las alquila a objetos subsidiados por el gobierno a un precio específico. Este método puede implementar políticas gubernamentales de manera rápida y efectiva e intervenir directamente en la relación de oferta y demanda de todo el mercado inmobiliario. Según este modelo, las empresas de inversión residencial en la ciudad de Zhengzhou, provincia de Henan, están a la vanguardia del país. En segundo lugar, en circunstancias de restricciones financieras al mismo nivel, el gobierno puede absorber selectivamente fondos sociales en el campo de la construcción de viviendas de bajo alquiler. El gobierno puede formular políticas para otorgar subsidios a los desarrolladores, y los desarrolladores pueden proporcionar viviendas de bajo alquiler para entidades especiales. El gobierno puede ofrecer a los promotores exenciones de impuestos y tasas relacionadas durante la fase de construcción y la posterior fase de operación, y alentar a las empresas a asumir la responsabilidad social en condiciones de bajas ganancias.