¿Langfang está levantando las restricciones de compra y reiniciando el mercado inmobiliario de Beijing?
Después de que la noticia de la cancelación de las restricciones de compra circulara durante mucho tiempo, la ciudad de Langfang, provincia de Hebei, finalmente esperó el anuncio oficial de restricción de compras y la flexibilización de la política de restricción de ventas. ¿Se puede reactivar de nuevo el mercado inmobiliario que lleva mucho tiempo inactivo en los alrededores de Beijing?
Mapa de datos: centro de intercambio de salida de Yanjiao de la autopista Tongyan. Liu ·
Langfang anunció oficialmente la cancelación de las restricciones de compra
"El jardín trasero de Beijing" y "la primera ciudad alrededor de Beijing"... Varios nombres rodean la ciudad de Yanjiao, Langfang, Hebei, que está a unos 30 kilómetros de Beijing. El centro de la ciudad está a sólo 30 kilómetros de distancia, al otro lado del río desde Tongzhou. Entre ellos, el nombre que refleja más directamente sus características es probablemente "Ciudad Durmiente".
Esto se debe a que en Yanjiao hay un grupo de personas que "viven en Beijing y duermen en Yanjiao". Trabajan en Beijing, pero debido a los altos precios de la vivienda en Beijing, optan por comprar o alquilar una casa en Yanjiao, salir temprano y regresar a Beijing para trabajar.
Recientemente, "Ciudad Durmiente" ha sufrido nuevos cambios. Según el Gobierno Popular de la ciudad de Langfang, provincia de Hebei, las "Seis medidas para apoyar el ciclo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria" anunciadas recientemente por la ciudad de Langfang muestran que las condiciones restrictivas para la compra de viviendas, como el registro de hogares, la seguridad social (individual IVA), etc. que no sean adecuados a la situación actual del mercado inmobiliario serán cancelados. Al mismo tiempo, las restricciones a la venta de viviendas en los "Tres Condados del Norte" que rodean la Nueva Área de Xiongan y los condados (ciudades) circundantes también se han cancelado por completo.
Además, también se presentan uno por uno los "paquetes de regalos de políticas", como la reducción del índice de pago inicial del fondo de previsión de vivienda, la subvención de la compra de primera vivienda y el aumento del límite de préstamos del fondo de previsión. Por ejemplo, para los hogares que compran viviendas ordinarias de propiedad propia mediante préstamos, el límite inferior de la tasa de interés para el primer préstamo comercial para vivienda personal se ajusta a no menos de la tasa de préstamo cotizada en el mercado para el mismo período menos 20 puntos básicos. El ratio de tasa de interés promedio ponderado de los préstamos personales para vivienda recién emitidos por la ciudad en agosto de 2022 bajó 30 puntos básicos en abril.
“No existen restricciones de registro de hogares ni de seguridad social para la compra de viviendas, y no hay restricciones para las transferencias de viviendas. La relajación es relativamente grande y la política cubre un área relativamente grande, especialmente en ciudades como; El condado de Beisan y la nueva área de Xiongan, y el alcance de la relajación es relativamente amplio”, comentó Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto.
La industria en general cree que se trata de un movimiento importante en torno al mercado inmobiliario de Beijing. Antes de esto, en los cinco años transcurridos desde que se introdujo la "orden de restricción de compras más estricta" de Langfang, Yanjiao experimentó una montaña rusa de caída de los precios de la vivienda a la mitad.
El punto de inflexión se produjo en 2017
La historia del mercado inmobiliario en Beijing se remonta aproximadamente al año 2012. El precio medio de los inmuebles en Yanjiao era de solo siete a ocho mil yuanes por metro cuadrado. En 2015, Tongzhou, que está a más de 10 kilómetros de Yanjiao, se convirtió en el subcentro de Beijing. En 2016, el mercado inmobiliario de Beijing se calentó bruscamente y la enorme diferencia de precios aumentó considerablemente el atractivo de Yanjiao.
“El aumento de los precios de la vivienda en Yanjiao desde 2016 se debe principalmente al aumento de los precios de la vivienda en Beijing, lo que ha provocado que una gran cantidad de demanda de vivienda se extienda a Beijing, así como a la ayuda de políticas monetarias laxas”, creen los analistas del Centaline Real Estate Research Institute.
Además de los verdaderos compradores de viviendas, también hay muchos especuladores inmobiliarios que han oído hablar de esta "tierra fértil". El apalancamiento, el punto más alto en 2017, el precio unitario más alto de las casas en Yanjiao se ha disparado a casi 50.000 yuanes por metro cuadrado.
Pero la "montaña rusa" pronto llegó a su punto de colapso. 2065438 En junio de 2007, se mejoraron las restricciones de compra de Langfang: los hogares con registro de hogar no local que puedan proporcionar certificados de pago de impuestos locales o certificados de pago de seguro social por más de tres años se limitan a comprar una casa, incluidas las casas comerciales de nueva construcción y las casas de segunda mano. casas de mano; los hogares locales se limitan a dos casas.
La mayoría de las personas que compran casas en los alrededores de Beijing son personas que trabajan en Beijing y pagan impuestos y seguridad social. Este grupo de compradores ha disminuido significativamente y el tamaño de las transacciones en el mercado ha disminuido rápidamente. Según datos del centro de estudios del instituto, el precio medio de transacción de casas nuevas en Langfang alcanzó un máximo de 11.364 yuanes/m2 en 2065.438, y luego cayó hasta 9.628 yuanes/m2 en 2022, quedando por debajo 10.000 yuanes por primera vez en cuatro años.
"El mercado inmobiliario en la ciudad de Langfang, especialmente el de viviendas comerciales en el condado de Beisan (Dachang Xianghe Gu'an), ha experimentado una gran caída en volumen y precio en los últimos años. Desde que alcanzó un punto alto en En 2017, muchos precios inmobiliarios cayeron un 50 o más, lo cual es muy raro en áreas clave y calientes de China, dijo Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda del Instituto Provincial de Planificación Urbana de Guangdong.
Desde principios de este año, afectadas por la epidemia local, las transacciones en Beijing, Gu'an y Xianghe se han vuelto aún más lentas. Los datos de búsqueda de vivienda de Zhuge muestran que el volumen de transacciones de Langfang en la primera mitad del año fue de solo 6.763 unidades, lo que representó solo el 40% del nivel de transacciones del año pasado. Mucha gente en la industria cree que desde la perspectiva de estabilizar el mercado inmobiliario, estabilizar el crecimiento, garantizar la entrega de viviendas y beneficiar el sustento de la gente, la región del anillo de Beijing necesita urgentemente introducir políticas de rescate.
La flexibilización de las restricciones de venta ya ha comenzado. El 17 de junio de este año, el sitio web oficial del gobierno municipal de Langfang anunció seis políticas y medidas para apoyar el círculo virtuoso y el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria. Sin embargo, la primera medida no se anunció en su momento y sólo se aplicó "ligeramente". Si se comparan los demás contenidos de la tarjeta de entendimiento de políticas de hoy, son básicamente consistentes con los contenidos de los "Seis artículos de la galería".
Mapa de datos: los pasajeros hacen cola para tomar un expreso personalizado en la entrada de una comunidad en la ciudad de Sanhe. Foto de Shu Gao
¿Sigue siendo atractiva la zona alrededor de Beijing?
“Desde la perspectiva de los efectos de las políticas y las tendencias del mercado, se implementó la cancelación anterior de las políticas de restricción de compras en la ciudad de Langfang y el condado de Beisan. El índice de pago inicial también se implementa en 20 para la primera vivienda y 30. para la segunda vivienda, el tipo de interés hipotecario más bajo es 4,25, pero el mercado no se ha recuperado", afirmó Chen Wenjing, director de investigación de mercado del departamento de índices del instituto.
La razón es que, por un lado, la oferta de vivienda en Beijing ha aumentado gradualmente en los últimos años y, al mismo tiempo, la prevención y el control de la epidemia han sido estrictos, los desplazamientos por Beijing se han visto afectados a hasta cierto punto, la demanda indirecta de Beijing básicamente ha desaparecido; por otro lado, en los últimos años, las industrias que rodean a Beijing no han sido tan buenas como se esperaba y la introducción de la población es limitada; Durante la crisis del mercado, el ritmo de entrada de la demanda local al mercado también se ha desacelerado.
“Por lo tanto, incluso si se levantan políticas como las restricciones a la compra y a las ventas, el impulso al mercado de transacciones puede ser limitado y la tendencia de ajuste del mercado inmobiliario de Langfang puede ser difícil de cambiar en el corto plazo. plazo ", dijo Chen Wenjing.
Li también cree que el sentimiento actual del mercado es muy débil y no es muy optimista sobre el futuro del mercado inmobiliario de Beijing. Es difícil que se produzca un repunte significativo a corto y medio plazo.
Sin embargo, también mencionó que la nueva política es satisfacer la demanda rígida y la demanda de mejora, especialmente la demanda de compra de viviendas de algunos nuevos residentes en Beijing. La demanda de inversión actual se ha retirado por completo y el control de capital y. La política crediticia sigue siendo efectiva, tiene un significado positivo.
“Con un pago inicial de 300.000 a 400.000, puedes comprar un apartamento de dos habitaciones de casi 90 metros cuadrados en Yanjiao, lo cual es impensable en Beijing. Incluso si el viaje es incómodo, los puestos de control son problemáticos. "Y el camino es de varias horas. En unas pocas horas, también tengo que casarme, criar a mis hijos y mantener mi jubilación. Si esto es atractivo para los forasteros que trabajan en Beijing, los 920.000 viajeros alrededor de Beijing deben tener una respuesta", dijo un ciudadano. Compró una casa en Yanjiao, dijo a los periodistas.